伦敦房价 – Page 11

地铁方便了生活还是造福了开发商？Crossrail最新城铁将再次抬高伦敦房价

胡悦：地铁，是方便生活的交通工具，还是造福开发商捞金的枢纽？

Crossrail是伦敦最令人期待的城铁建设项目，2018年即将开通运行，为伦敦创造更为快捷的交通运输。自从Crossrail建设规划2008年对外公布以来，有关铁路沿线房产的讨论一直是热门话题，英国开发商们也摩拳擦掌，看好这一增值潜力巨大的沿线地块。

Crossrail西起伦敦的Reading（雷丁镇），东至Shenfield镇（申菲尔德），沿线一共40个铁路站点，总长75英里。根据英国多家房产机构预测，从现在起到2018年crossrail开通运行的这4年间，沿线站点周围的房地产价格将平均上涨16万英镑，增幅高达60%，是同时期伦敦房价涨幅的两倍。

对于现在居住在Crossrail沿线、伦敦郊区的超过150万人来说，他们到伦敦的通勤时间将大大缩短。伦敦更多的上班一族，也将买房的目光投向了这一潜力股区域。下面我挑选了几个重点路段，为你介绍这段新建城铁的沿线房产情况：

1、从Reading到West Drayton

从Reading到West Drayton ，是Crossrail最西边的一段铁路。下图显示了Crossrail高铁线路开通之后，从以下各站点到伦敦Tottenham Court Road，节省下来的时长。

Reading至Tottenham Court Road节省时长： 3分钟

Twyford至Tottenham Court Road节省时长：12分钟

Maidenhead至Tottenham Court Road节省时长：30分钟

Taplow至Tottenham Court Road节省时长：29分钟

Burnham至Tottenham Court Road节省时长：29分钟

Slough至Tottenham Court Road节省时长：15分钟

Langley至Tottenham Court Road节省时长：31分钟

Iver至Tottenham Court Road节省时长：31分钟

West Drayton至Tottenham Court Road节省时长：29分钟

因此，Reading至West Drayton沿线站点的房屋价格，也将因为Crossrail的开通而带来新一轮的涨幅。其中M4沿线的区域是Crossrail的大赢家。

Crossrail 最西边站点Reading将迎来未来六年的房价增长。现在从Reading到伦敦的帕丁顿车站，其实已经有了一条快速铁路线，不到30分钟即到伦敦市中心。因为有一些全球Top 50公司的总部都设在Reading，不少IT和金融公司也建在这里，随着crossrail再次提速这里的通勤交通，有业内人士预计， Reading的房屋价格将在未来六年上涨50%。

在M4沿线西边区域，目前在建的公司办公室，有四分之一都在Reading。这里还是排名前十的购物地点。再加上Reading这里已经有快速火车通往伦敦帕丁顿车站，根据当地政府的统计，在Reading的15万居民中，有24000人是每天通勤伦敦上班的。

Twyford是crossrail西边另一个受益的站点。这里本身好学校众多，也有大型超市方便居民生活，之后crossrail的开通将让这里更为热门。

希斯罗机场的扩建也让这个区域受益。其中Maidenhead, Slough, Iver, Burnham和Langley这几个地方被看好，因为不在飞机飞行路线内。一个100万英镑的项目正在建设中，将新建一个新的图书馆、社区、高中和超过500套住宅。

2、从West Drayton到Acton——今年房价涨幅最高的路段

由于Crossrail开通后将大大节省这个路段往返伦敦的时间，今年以来它是Crossrail沿线房价涨幅最高的一个路段。其实帕丁顿那里已经有非常便捷的火车通勤伦敦市中心，现在加上crossrail的开通，这里的交通将再次升级，促进沿线比如West Drayton，Hayes & Harlington和Southall附近区域的新房建设。下图显示的是这一路段至伦敦市中心将节省的时长：

Hayes & Harlington至Tottenham Court Road节省时长：27分钟

Southall至Tottenham Court Road节省时长：28分钟

Hanwell至Tottenham Court Road节省时长：27分钟

West Ealing至Tottenham Court Road节省时长：18分钟

Ealing Broadway至Tottenham Court Road节省时长：13分钟

Acton mainline至Tottenham Court Road节省时长：28分钟

Paddington至Tottenham Court Road节省时长：9分钟

由于这些crossrail西边沿线站点的交通提速最明显，越来越多的房产买家看好这片区域。希斯罗机场M4区域一直以来是伦敦的卫星城，是重要的商业区域，但并不是生活便利的居民区。借着crossrail的建设，大伦敦政府批准了更多的公共用地给开发商，因此这边的住宅新房将如雨后春笋大规模建设起来。

如果你在希斯罗机场或附近商业园区工作的话，West Drayton是一个非常不错的居住地选择。这里生活成本低、设施便利。借着crossrail的开通，这里将建设全新的“花园小区”，包含775个新房、大型超市、养老院和绿地等。

这里附上从Reading至Whitechapel，目前沿线的平均房价（见下图）。

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英国房屋租赁市场兴旺背后的无奈

最近，看了一篇有关英国房租不断上涨，使投资收益达到有史以来最高点的新闻。在这篇新闻中我发现，年轻一代成为了推高英国房价与租金背后的“始作俑者”。

他们真的有那么大的推动力吗？

据我了解，英国近期有一项针对伦敦18至34岁之间年轻人群的市场调查, 在比较了这个特定人群的平均年收入和市场平均房价之后, 调查结果让人沮丧 —— 伦敦的年轻人在伦敦根本买不起房子！

在伦敦的任何一个行政区，18~34岁之间年轻人群即使在存够10%的首付押金, 以及3倍于他们年薪的房贷的前提下，仍然购房无望。

这项由市场调研公司CACI主导的调查显示，位于伦敦东南部的Bexley区在伦敦所有行政区里房价最低，这里适合首次购房人群的小面积住房平均价格约为17万2千英镑。在Bexley区居住的年轻人群平均年收入为4.142万英镑。以此计算的话, 即使凑够了10%的首付押金4000英镑，再加上年收入3倍的银行贷款；他们仍然面临超过3万英镑的房款缺口。

在伦敦房价最高的Kensington and Chelsea区，单元房的均价为96.5万英镑, 而这个区年轻人群的平均年收入为5万6千英镑。这意味着年轻人想要在这里安家的话除了银行贷款之外，要想办法凑足约70万英镑的房款缺口。

这种现象并不是伦敦特有, 在距伦敦交通便利的Oxford、Brighton、Guildford、Windsor、Maidenhead 等地这种现象都普遍存在。但调查也同时显示在伦敦周边的Milton Keynes、Swale、Fareham以及Medway等地情况稍好一些。在这些地方居住的年轻人群年平均收入刚刚可以负担一套小面积住房。高昂的房价使伦敦的年轻人们依赖租房来解决住宿问题, 从而促使了伦敦房屋租赁市场的兴旺。

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Minni谈英国伦敦房产投资

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英国200万镑投资移民不再能投资房产，英国房市会降温吗？

当中英高层频繁互动、中英贸易进入蜜月期时；当中国房企、投资人大举进军英国房市、英国亟需以此刺激经济复苏时；当美加锁紧移民通道、英国因政策相对宽松福利优越正成为新兴热门移民国度时，当地时间10月16日英国内政部出台最新的移民修改法案：抬高海外高资产人群的移民申请门槛，最低100万投资要求抬升至200万英镑。其中对于房产投资的影响是，原先投资金额的25%能够用于买房的这项规定被移除。

在此之前，对于投资移民者来说，在英国置业是规定+自选动作，能够保证他们在登陆英国之后有落脚之处。因此几乎所有英国投资移民者都会选择将100万英镑中的25%用于买房，其余75%再投入英国国债、股票、债券等。新政一出，不仅荷包要缩水多一倍，还得在200万英镑之外，筹备更多的资金用于置业。另一方面，英国房价在2014年8月经历了6年以来的首次下跌，对投资人来说好似打了一针“镇静剂”，再加上如今移民法案的最新变动，英国移民局是否在与“刺激经济复苏”这一政府要务唱反调？英国房市会因此降温吗？

英国因其历史悠久、政策稳、自然环境优美、社会治安良好，再加上投资市场面向全球开放，投资回报率高，其房地产市场一直是倍受全球房产投资者青睐的安全港湾。近年来海外特别是亚洲、中东和俄罗斯的房地产投资者争相涌入英国。近两年来，中国大陆的投资者也开始瞄准伦敦及英国其他城市，根据知名房产商仲量联行报告显示，2014年上半年，伦敦成为中国人海外置业最爱目的地；同时英国也名列中国房企海外投资目标国的前列。

那么英国政府希望看到房市降温吗？一定程度上来讲是的。英国商务部的数据显示，海外买家去年买下两成位于伦敦最富裕地区的房屋。伦敦市中心的威斯敏斯特、房价最贵的肯辛顿和切尔西这两个地区，海外买家比例最高，超过两成。其次是伦敦金融城，17%的房子被外国人买走。其他比如Camden、Islington、Hammersmith、Fulham、Wansworth也都进入外国买家热点前十名地区。对此有英国议员提出抗议：海外买家蜂拥而入，伦敦人因此被挤出房地产市场，很多投资房都被空置，成为“鬼屋”。据说目前伦敦有超过六万栋房子是空着的，伦敦的房子本来就短缺，本地人却买不到房子。英国央行也在今年早些时候警告说，如果房价增速继续远超薪资增长，英国经济复苏可能面临风险。

于是英国投资移民的新政将投资房产的部分剔除，就比较容易理解了。保守党取消投资者在200万投资金额中有25%能够购买房产的选择，这是为了缓解英国本土居民购买房产的压力。

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2014年伦敦房价涨幅最大的地段

虽然2014年刚过了一半，但据英国国家土地注册局最新的数据显示，直至目前为止，伦敦房价涨幅最大的4大区域：

Islington区
Kennington区
Peckham区
Brixton区

在过去一年里，伦敦大部分地区的楼市都表现不俗，如下表格1所示。

但对投资者和买家来说，哪些地区才是表现最好，最值得投资的地段呢？伦敦楼市过去5年内整体一直呈上升趋势（如下图），但在伦敦的不同地段，楼市的涨幅还有很大不同。以同样位于伦敦东北部的Redbridge区和Waltham Forest区为例；Redbridge去年的楼市涨幅为6.1%，而相邻的Waltham Forest区年涨幅则达到了26.2%。

最新的英国国家土地注册局数据显示，近年伦敦房价涨幅最大的4大区域分别为：Islington区；Kennington区；Peckham区； Brixton区在伦敦楼市涨幅最大的几个区域内，买家表现出极大个购房热情，房产往往供不应求。下面是我们普遍调查了伦敦各个区域的楼市销售状况后得出的结果（数据来源：英国国家土地注册局Land Registry, 2014年4月）。而且，值得注意的是：房价涨幅快的区域包括有素日名声不佳的地段，譬如Peckham。希望这些被选地段的居住环境随之也会有翻天覆地的改善，这样才能达到提高经济收益和生活质量的双赢房产投资项目。

Minni专栏全集：

Minni.Zhao谈英国伦敦房产投资

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在英国买房后，怎么出租获利？

一直以来，稳定、成熟的英国房产市场，都是世界各国投资者投资海外房产的首选。近2年，英国房价再次开启了快速上升通道，成为整个欧洲最热的房产市场，大量的中国买家与资本也涌入英国，寻找更好地投资机会。对于普通投资者来说，在英国买房后，如何将房产出租、管理并获得投资回报，是最为急迫与关注的话题，居外网将为大家盘点在英国出租房产、管理房产等相关问题。

一、英国房产的租金回报率可靠稳定、有利可图

当前，伦敦是国内投资者最为青睐的投资目的地，据相关数据显示，大伦敦平均月租金年增幅为英国第二位，增长4.8%。以一套总价30万英镑（300万人民币）左右的公寓为例，每个月的租金可达每月租金可达1400-1500英镑/月(约15000元人民币)，年收益超过2万英镑，15年左右即可收回投资成本。而同样价格的房子，在北京的月租金一般不超过5000元，相差甚远。

据居外网统计，大部分国内投资者在英国买房都是为了投资，通常选择三百万人民币左右的房产，而出租获取租金是最常见的投资手段。对投资者有利的是，英国人一般不会很早买房，所以租房市场相对火爆。其次，伦敦地区因为精英白领较多，租金也负担得起，所以房产很容易租出去，好地段、小面积的单间或一房最受欢迎。

　　延伸阅读：伦敦房价走势虽高但仍不妨碍不同阶层投资者

二、如何将自己的英国房产出租及相关费用　

在英国，委托出租与物业管理也是两项不同服务，分开收费，建议大家选择提供综合服务的物业管理公司帮忙托管。具体的收费标准如下：

　  委托出租的收费标准：佣金为年租金的5%-15%；也有的是在12%~15%（视不同物业公司而定）

　 委托管理的收费标准：房屋管理费用为5%。所以，如果业主希望出租与管理全权委托给托管公司，就需在出租的佣金上再增加5%。

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三、租金收入如何征收个人所得税

按照现行的英国税务体系，大家在英国出租房产的租金所得，是根据英国个人所得税税率来征收的。具体标准如下：

　　　注：10%的Starting Rate适用于只有储蓄收入的情况。如果非储蓄收入超过这些收入限额，那么储蓄收入不能以10%的Starting Rate来征收，可能是以20%或（并）40%来征收的。

另外，英国政府将于2015年向海外投资者收取资本利得税。

四、《英国房产租赁》对常见问题的规定

09年的5月5日，英国政府首次推出了房屋租赁法案——《英国房产租赁》，从而保护业主与租户的利益不受损失，并且为英国的租赁市场设定了一个“黄金法则”。在此法案中，对户主与房客的义务、常见问题均做出了相应规定。

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最值得中国买家购买的伦敦热点买房区域

说起到英国买房，绝大部分国内买家都会把目光投向英国伦敦。事实上，伦敦房产不仅是中国买家的最爱，更受全世界投资者青睐。这一点，从英国房价的走势图上（link房价走势），就可以看出来，伦敦房价中位数为55.2万英镑（2014年3月数据）是整个英国房价中位数25.5万英镑的两倍多！那么，火热的伦敦房市中，哪些区域最值得投资者关注呢，且看居外网的独家分析。

一、英国伦敦各区域房产热度分布图

判定某个地区的房市是否值得购买，可以从当地房产租金水平的高低看出来。下图是以伦敦各区域平均租金的水平作为参考指标，而得出的伦敦最热地区分布图。

英国伦敦各区域房产热度分布图,可点击查看大图

二、英国伦敦房产黄金地段地图

从上图中，可看到泰晤士沿岸是伦敦，乃至整个英国最为火热的房产区域，居外网为大家整理了英国伦敦房产黄金地段区位图，帮助大家更好认识其区域分布。

英国伦敦房产黄金地段地图，可点击查看大图

大家不要小看图中的区域编码，它不仅是邮政编码，跟对应的是该地段“价值”的高低，以及附近社区环境的好坏，甚至居民社会地位、财富情况。这些黄金区域内的邮政编码是非常宝贵而且具有价值，邮政编码SW6（富汉姆•Fulham）和SW10（西切尔西•West Chelsea）不超过两百米的差异，两个卧房单位在富汉姆就便宜了25%！买家往往把邮政编码作为购买房地产的一个重要准则。

贝尔格维亚Belgravia，又称为法国的美丽小树林。英国前首相撒切尔夫人住在此地区宁静的广场，与英国美女厨神Nigella Lawson、切尔西球会老板亿万富翁阿布比邻而居。

切尔西Chelsea及Brompton：英皇道通过该地区的中间，滚石乐队和时装大师Mary Quant曾经居住此地区，她帮助促进了当时伦敦的“摆动60年代”(Swingsing 60’s)。

骑士桥Kinghtsbridge：南临海德公园，更有世界著名百货店Harrods(哈罗兹)，在那里几乎可以购买一切。

肯辛顿Kensington：这里是黛安娜王妃的故居肯辛顿宫(Kensington Palace)所在地，而该地区也居住着众多亿万富翁。钢铁巨头英国首富米塔尔和俄罗斯石油大亨Leonard Blavatnik分享绿树成荫的街道。南肯辛顿是伦敦博物馆最密集的地区，还有著名的帝国理工大学。

圣约翰树林St . John’s Wood：正在迅速成为伦敦最热门的地区之一，这是因为著名录音室Abbey Road Studios座落于此，甲壳虫乐队在那里录制过一些最著名的音乐专辑。

以上邮政编码所在的地区是伦敦无可比拟的黄金地段，拥有一流的交通和环境，靠近公园，或闹中取静，或高尚购物娱乐设施极为方便，是众多社会名流国际富豪或演艺明星喜欢居住以及投资之地。

这些地区的房子大多是二手物业，有的历史悠久，有的设计精良，社区附近有公园、私校、高尚饮食购物休闲设施，环境安全，交通极为便利，优质物管。这些黄金地段的两房甚至一房的价格可能就会轻松突破100万英镑，不过它们是位于伦敦最中心地段、最具保值和资产增值潜力的房子，中东、俄罗斯、希腊以及欧洲其他国家的富有海外投资者是购买这些黄金地段高端物业的主力，这些投资者看中的是伦敦作为全球金融中心以及国际大都会所具有的避险投资天堂地位，也因为这些海外投资者源源不断的投资，确立了伦敦作为欧洲乃至世界一流大都会无可争辩的地位。

本文根据英国金鼎置业资料整理而成，在此表示感谢！

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