Tag: 伦敦房价

以伦敦地铁路线图为依据的房价指导透露，伦敦贫民区和富人区两极分化严重。

网络房地产代理商eMoov的研究称，庞德街地铁站（Bond Street station）附近街道是房价最高昂的地区，比房价最低廉的东达根咸站（Dagenham East）地区高出300万英镑，比格林公园站附近区域高100万英镑。

从温布利公园站（Wembley Park）到芬智利站（Finchley Road），平均房价下降了60万英镑；从国王十字车站（King’s Cross）到海布里（Highbury）和伊斯灵顿站（Islington），平均房价下降了40万英镑。

同时，汉普斯特得（Hampstead）与戈尔德斯格林（Golders Green）站之间的房价差距为26万英镑，沃克斯豪尔（Vauxhall）和斯托克维尔站（Stockwell）的房价差距为28万英镑。

此外，从房屋销售比例可以看出这些地区对于房屋的需求量。

eMoov创始人Russell Quirk经研究后表示，精明的购房者应从铁路网上观察哪些地区会出现新的房价落差。例如将于2020年通车的地铁北线（Northern line）到九榆树（Nine Elms）和南伦敦的巴特西（Battersea）。

Quirk先生说：“这些站点及其周边地区在开放新服务后将致房价和房屋需求量大增。”

图表显示，周边房价最低的3个地铁站为东达根咸、达根咸海瑟薇（Dagenham Heathway）和贝肯特里（Becontree），均位于区域线（District line）的最东端。

东达根咸站周边平均房价仅为19.4万英镑，而房价最 高地区——庞德街站周边平均房价高达323.2万英镑，其次为海德公园角站（Hyde Park Corner）周边房价为261.1万英镑，骑士桥 （Knightsbridge）周边房价为257.4万英镑，四隆广场（Sloane Square）周边地区房价为227.5万英镑，维多利亚车站 （Victoria）周边房价为223.1万英镑。

房价相当的地区还包括皮卡迪利圆环（Piccadilly Circus），平均房价为219.7万英镑，格林公园站周边为219.1万英镑，南肯辛顿站（South Kensington）周边为215.2万英镑，莱斯特广场地铁站（Leicester Square）周边为213.5万英镑。

官方数据显示，上月伦敦平均房价为50.1万英镑，是英国平均房价——27.1万英镑的2倍。

Quirk先生补充道：“不同铁路线之间出现明显房屋需求量和房价差距的现象非常有趣。”

该公司的研究还称，综合房价、需求量和交通便利等因素来看，鲁斯利普（Ruislip）周边地区的房产性价比最高，该地区平均房价为34.5万英镑。

周边平均房价最高的十大伦敦地铁站

伦敦4区周边房价最低的地铁站

伦敦5区周边房价最低的地铁站

伦敦6区周边房价最低的地铁站

房价差距最大的地铁站：最高差价达100万英镑

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英国权威经济预测机构CEBR称，2015年英国房价均会下跌，其中伦敦房价下跌最为显着。

这一趋势与2014年形成鲜明对比，去年全国房价上涨了8.8%。英国经济与商业研究中心（Centre for Economics and Business Research，以下简称CEBR）表示，加息的压力、5月举行的大选、更多的住房供应和外国买家减少等因素，将使2015年房地产市场降温。

CEBR预测，2015年初，英国房价将下降0.6%。其中伦敦地区房价将呈现五年多来首次下跌3.3%，而其在2014年上涨了16.8%。

CEBR说：“新买家数量减少和住房出售时间延长等迹象表明了房价下降的趋势。即使5月大选过后，政治和税收仍存在不确定性，CEBR不认为选举之后房价会有所反弹。”

英国央行（Bank of England）的最新信贷情况调查发现，2014年第四季度申请抵押贷款的人数减少。2014年1月份的购房抵押贷款数量为76611份，达到74个月来的峰值；10月份有59511份，到11月份减少至59029份，与1月时相比减少了22.9%。

抵押贷款经纪人表示，央行的数据证实了2014年末房地产市场有所降温。抵押贷款公司SPF Private Clients首席执行官Mark Harris说：“目前的房地产市场需求减少，达到自2008年第三季度以来的最低水平，购房出租的数量也有所减少。”

潜在购房者发现大多贷款商都不愿意再提供90%的贷款额度，或接受贷款对收入的高倍数。

CEBR还指出，今年房价全面下跌的情况也发生在其他的经济体中。哈利法克斯银行（Halifax）表示，一旦大选前的平静一过，房价在2015年将上涨3%至5%。调查团体—— 皇家特许测量师学会（Royal Institution of Chartered Surveyors，简称Rics）也表示，英国房价将上涨3%，但伦敦地区保持不变。

IHS环球透视公司（IHS Global Insight）的经济学家Howard Archer指出，在过去2个月内房地产市场的急剧降温的现象将很快结束。他说：“购房者对房地产兴趣的减弱即将触底，之后将会在有限的程度内回升。除印花税改革之外，另有许多因素支持房地产市场的回升，如消费者信心提升、就业率增加、抵押贷款较低利率等。尤其是英国央行也指出，到2015年底未必会采取加息行动。此外，收入增加将成定局，我们期望在未来几个月内会逐步获得提升。在这样的背景下，我们预测2015年房价将上涨约5%。”

哈利法克斯银行表示，印花税改革能帮助更多的首次购房者接受2015年房地产市场的情况。首次购房者在2014年享受了房地产市场的繁荣，去年购房者数量增加了22%，即32.65万人，相比2013年增加了23%。

与2014年相比，首次购房者购买的房产平均价格增加了9%，达到17.187万英镑。但首次购房者的首付额与去年同期相比减少了7%，降至2.9218万英镑。

哈利法克斯银行的抵押贷款主管Craig McKinlay说：“经济现状的改善和就业水平的提高，极大地增加了首次购房者买房的信心，使得在过去的2年中购房者数量显着增加。”

北爱尔兰的拉恩（Larne）是英国房价最低的地区，首次购房者的平均购房价格为8.0793万英镑。而伦敦卡姆登区（Camden）是英国房价最高的地区，首次购房者的平均购房价格为61.4315万英镑，是该地区平均年收入的11.4倍。

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第一太平戴维斯公布最新数据显示，过去五年中，在首都以外的保守党选区的房价上涨了16%。

该调查显示中强调了英国房地产市场“两种速度”发展的事实。该调查显示，从2009年至今，在首都之外的保守党选区房价上涨了16%，自民党选区房价上涨8%，工党选区也出现了2%的涨幅。

数据还显示，保守党选区的房价平均比工党选区房价高出64%，差价接近10万英镑。

在保守党选区的一套普通住宅价格为252,083英镑，与之相对，工党选区的房价仅为153,843英镑。

英国的“两种速度”的房价市场并不是一个概念，而是政治因素对房价数字上出现的前所未有的分裂现象。

第一太平戴维斯负责住宅项目的总监卢西恩·库克指出：“保守党选区的房东在过去五年内的表现十分出色。”他补充道，这一现象也反映出要维护一个统一的住房政策是很难的。

保守党被指控一直以来都在制定保护帮助老年人和富裕选民们的政策，以获得这部分群体的选票。

各部长都维护富裕退休者的利益，同时削减其他地方的开支。最近，副首相尼克·克莱格和自由民主党负责人指责保守党只是“照顾自己的选民”而不是服务于大多数人。

与工党和自由民主党不同，保守党对“豪宅税”持反对态度。而第一太平戴维斯发布的数据则为这一现象给出了明确的解释。

然而，保守党在去年的秋季报告中提出的新印花税政策将对购买房屋价值超过930,000英镑的所有购房者征收更多税款。保守党人坚持用此举来表明，他们无需讨好富豪选民。

第一太平戴维斯发现，在全英范围内的100多个边缘选区中，保守党选区的房价高于工党选区。其中最为边缘的选区房价也高于英国平均水平。这表明这些选区的房屋政策得到了选民的青睐。

此外，调查还发现，英国房价最贵的20个选区的房价是最便宜的20个选区价格的13倍。

在房价最贵的20个选区中，有11个选区受保守党掌握，其房产总价值约为7410亿英镑。在房价最低的20个选区中，有15个选区由工党负责，房产总价值仅为570亿英镑。其总价值甚至分别低于英国房价最贵的前三个选区：伦敦和威斯敏斯特（788亿英镑），Kensington（748亿英镑），Chelsea 和 Fulham（618亿英镑）。

在过去5年内，工党掌握的选区内房价上涨了19%，远远落后于保守党选区内23%的房价涨幅。

如果不考虑伦敦，政治因素对房价的影响将表现的更为直接。而伦敦正是工党实力最为丰厚的地区。在大伦敦区，工党选区为38个，保守党为28个，自由民主党仅有7个。

英国房价排名前20中属于工党的选区全部在伦敦范围，分别是Westminster North, Hampstead和 Kilburn, Holborn 和St Pancras, Hammersmith, Tooting 和 IslingtonSouth以及 Finsbury。

但是，当第一太平戴维斯将伦敦房价排除在外考虑，才会出现在过去五年内保守党选区和自由民主党选区房价快速上涨这一调查结果。而此调查公布的时间点也颇为巧妙，距今年的大选近有4个月时间。

由《星期日泰晤士报》进行的YouGov民意调查访问了过1,600名被调查者，发现保守党和工党的支持率不分高下，均为32%。

本月初进行的民意调查同样透露了英国独立当以获得18%的选票，自由民主党为7%，绿党紧随其后为6%。

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2014年英国房价尤其是伦敦的房价上涨速度远远超过预期，而现阶段其涨幅速度已逐渐放缓。进入2015年，英国的房产将呈现何种走势？不妨听听英国各大房地产机构是如何预测的。

据英国最大的房地产按揭贷款机构Halifax银行统计，截至去年7月，伦敦和英国东南部纷纷取得了两位数字的上涨——10%。此外，英国其他的地区也出现了自金融危机以来的最快增长速度。进入2014年下半年，房价涨幅有所放缓。但是据Halifax的数据显示，去年11月英国的平均房价为186,941 英镑，年平均涨幅为8.2%。

那么，2015年影响英国房市的重大因素有哪些？2015年房价又将会如何变化呢？

2015年房产市场中最大的挑战是什么？

对2015年房产市场造成影响的因素有很多。今年5月的英国政府换届大选会是一个非常大的不确定性。它将提高货币市场中大规模融资的成本，进而拉高抵押贷款利率。

此外，大选的结果也是另外一个影响因素。高端房地产市场将受到工党提出的“豪宅税”影响。该党计划对价值超过200万英镑的房产每年额外征收一定比例的“豪宅税”。

另一个因素则是财政部大臣乔治·奥斯本在去年年底提出的印花税改革方案中，该方案显著加大了对“豪宅”的征税力度。

但是对2015年房市来说，这些并非都是坏消息。绝大部分买家将会受益于新的印花税政策。根据奥斯本先生提出的新政策，任何购买房价在937,500英镑以下房产的业主将少支付一定比例的印花税。而这部分人群占据了全部购房者的90%。

抵押贷款经纪公司SPF Private Clients的首席执行官马克·哈里斯表示，印花税的变化将为今年的春季提供一个较为缓和的氛围，但是受大选不确定性的影响，房产市场将保持低迷直至5月大选结束。

哈里斯补充道：“一旦大选结果公布，我们预计一部分在2014年积攒的需求将逐渐在今年内得到释放。”

加息也将对房产买家造成影响。一旦英国央行决定调整目前0.5%的低利率，那么贷款成本将增加。尽管经济学家们对于英国央行将于何时加息意见不一，但是绝大部分专家预计，央行不会再等很久。

专业机构如何预言2015年房产市场？

• 预算责任办公室（Office for Budget Responsibility）

财政部的预测已经上调了早前对于未来五年内价格的预测。现在的预测为，2015年上涨7.4%，2016年上涨5.9%,2017年上涨5.8%，2018年上涨5.1%，2019年上涨3.8%。

该部门表示，总体来说，截止2020年第一季度，房价将上涨31.4%。

但是，如果考虑上通货膨胀这一因素，增幅将显得颇为温和。相对于2007年金融危机，实际房价增长8.8%，房价与收入的比增长为9.5%。

• 英国皇家特许测量师学会(Rics)

Rice 预测，在2015年英国各个地区将迎来一个较为缓和的房价上涨，平均涨幅为3%。该学会表示，西北、东南、West Midlands、约克郡以及亨伯赛德郡（Humberside）将出现最大涨幅，达5%。然而伦敦房价会出现低迷。虽然在复苏初期表现良好，但是伦敦房产市场无论在定价还是活动方面都需要“喘口气”了。

• 资本经济学会Capital Economics

地产经纪学家马修·普安顿表示供给和需求将大体上达到平衡，因此房价涨幅终将在未来几个月内归零。他补充道，2015年一些地区将出现温和的下跌。

但是由于贷款利率低，工资上涨以及一些迹象表明贷款机构将增加贷款量，他并不看好房价在任何一个区域内会出现持续下跌。

• IHS Global Insight

该机构英国和欧洲首席经济学家霍华德·阿彻认为，经过一个温和的增长期，在2015年年底，房价将出现5%这样一个稳定单并不显著的涨幅。

他表示，受最近新出台的印花税曾策影响，大部分买家都将得到实惠，此外，就业形势良好，收入增加以及低贷款利率都将对房地产投资市场产生积极作用。

然而，与之息息相关的因素还有：不断加大的房价与收入比、贷款机构收紧房贷的政策，以及英国央行很有可能在2015年加息等。

• Halifax

贷款机构预计，在去年7月房价出现约10%的涨幅后，2015年全英范围内房价将出现3%~5%的增幅。该机构还表示，与2014年初相比，供给与需求关系将有所改善。

今年可能出现的加息以及缩减的承载力将成为抑制房屋需求量的重要因素。而5月份的大选也造成极大的不确定性，使得2015年前几个月房地产市场呈现相对稳定的状态。

• 第一太平戴维斯Savills

地产经纪公司预测，全英范围内房价将上涨2%，苏格兰地区将出现最高涨幅，为3.5%。 

房价经过一段强势上涨后，承载能力的限制以及贷款调控已经开始放缓，这些因素利率上涨共同作用，将限制未来的发展空间。

“伦敦，已经经历了最为强烈地房价上涨，未来也将最容易受到影响，因此我们认为2015年的房价将维持现有水平，未来5年内的总涨幅也仅为10.4%，为全英范围涨幅最低的区域，”第一太平戴维斯表示。

• 莱坊国际Knight Frank

莱坊国际预测，2015年英国房价最高涨幅为3.5%，但是他们同样认为伦敦地区房价将维持不变，直至2016年出现4.5%的涨幅。

“我们坚持认为，历史高位的定价和承载能力的制约都将限制未来的房价增幅，尤其是在逐渐进入一个合理的价格增长周期后，”莱坊国际表示。

消费者对未来房市信心几何？

据Halifax最新发布的房产信心报告，消费者对房价的信心已跌至2013年的最低水平。

受访者中，对未来12个月持积极入市态度的消费者与持观望态度的消费者相比，高出了25%。这一比值与2014年9月时的调查相比，增长了14%。换言之，认为未来12个月是一个购房好时机的消费者数量出现了增长。

与之相对，认为未来12个月是适合的卖房市时机的受访者与持相反态度的受访者相比，高出了近14%，该比值与2014年9月进行的调查相比下跌了5%。

如果Halifax的这个报告有参考价值，那么2015年将是一个不错的购房时机；但对于卖房者，或许还要三思。

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过去五年间，英国房地产的繁荣发展使住宅增值了1.5万亿美元，同时令伦敦的住宅地产价值相当于巴西一年的GDP总值。

房地产中介公司Savills研究显示，2014年英国独立屋和公寓价值5.75万亿英镑（约合8.7万亿美元），相比2009年几乎增长了1.5万亿美元。

伦敦目前的住宅库存量价值相当于巴西的一年GDP总值——2.2万亿美元。

伦敦从金融危机中复苏强劲，体现在房地产价格飞涨上。过去5年，伦敦房价大涨61%，仅去年就增长20%。不过现在有迹象显示，增速有所放缓。

伦敦房价上涨的背后因素很多，除了国内需求复苏之外，还有来自俄罗斯和中国富人的资金推动。

伦敦威斯敏斯特区、肯辛顿和切尔西区这两个区的房价最高，合约价值3450亿美元，超过全球第35大经济体丹麦的年度GDP。

虽然英国每个地区的房价都在上涨，但5年内按揭买房的买家数量却下降了80万户。英国年轻人发现攒首付越来越难，因此租房人群数量创下新高。

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