Tag: 加拿大房产

建筑许可证和法规

在开始任何装修工程之前，请确定是否需要许可证(permit)。涉及到水电汽暖管道的许可证附带安全检查，可以保证工程完成的合法和安全。

如果住在公寓或是城市屋内，还需要检查当地的章程(Bylaw)，是否需要进行申报并接受监督。

进行估算

大多数承包商提供免费的价格评估，多问几家，并让他们写下来。

业主必须清楚每项工程要做的工作、材料数量和劳动力成本，最后得出一个总价。不要忘记加上消费税。

如何选择承包商

成本是选择潜在承包商重要的一点，但是更应该认真考虑的是你能得到想要的材料、做工和质量。向朋友询问满意的承包商的名字，在商誉局等地方查询是否有被投诉的历史;查询该公司是否有人拥有相关的水电暖牌照、政府部门的认证或是符合其他行业组织的要求。

尽量选择老资格的公司。

业主也应该向承包商要求得到下级承包商的信息，如管道工、电工和其他人的名字，然后在互联网上进行查询。

签订书面合同

一旦选定了承包商，不要满足于口头协议和握手，虽然这种合同是合法的，但是很难当做证明。

一份书面合同可以从一开始理清许多误解。

确保所有承诺都写在书面合同内

如果业主的装修承包商作出承诺和保证，保证它被写在合同里。

在某些情况下，如果不写清楚标准，就会有漏洞可钻。只要写出来，合同签订双方都能得到更好的保护。

如何付款

一个合同中应该规定清楚如何付款以及付款的方式。除非工程非常小，否则业主应要求一个明确的、书面的估计数字，而不是按照小时计算，最后得出一个超出支付能力的数字。

在最终付款的时候，注意承建商留置权(builders lien)的问题，根据BC承建商留置权法(BC BUILDERS LIEN ACT)，房主应当扣留10%的保留金直到工程完工后55天，确认没有任何钱款争议后再付给主承包商，否则分包商可以向屋主要求支付主承包商拖欠的费用。

其他合同注意事项

一定要清楚的表达合同的最后期限以及如果承包商无法达到会发生什么。

另外，标明业主只会为在工程中使用的材料和用品付费，而不是所有购买的材料。承包商也应该提供所有的材料的购买收据。

如果是自己主动来敲门的承包商，不要轻易相信对方的身份，或签下合同。如果受骗，也可以依法在10天之内撤销并要求退款。如果承包商要求大量资金，他们就可能触犯了反欺诈法(Trade Practices Act)。

任何时候都不要提前付钱或是给出太多押金，而应该随着工期进展而分期付款。

不满意时应该怎么做

一旦工作已经开始，那么解决不满最简单和最便宜的方式是和承包商谈一谈。这能解决许多误解。如果工作情况依然不够理想，终止合同，责令对方停止工作非常有必要。谈判如果不能解决问题，请考虑起诉。

低于2.5万加币的索赔额可以选择在小额法庭起诉(Small Claims Court)，可以选择自己准备文件并进行申辩。如果大于这个数字，业主可能需要雇佣律师，并在BC最高法院提交诉讼。

 

在三月上旬，多伦多的独立屋均价继续上扬至109.9万元，比去年同期上扬了超过20%。不管这个涨幅多么让人不可思议，一个无情的事实已经摆在我们的面前：现在100万元只能在多伦多买到一幢入门级的房子了。本地广大无老可啃的千禧年一带(指1980年至2000年出生的人士)欲哭无泪，仰天长啸：这个坑爹的行情是逼着我们给银行做一辈子的房奴啊……

就在短短的7、8年前，100万元是大多数人心目中普通房屋和豪宅的分水岭。百万元的房子，宅基地至少也有10000平方英尺，而房屋的居住面积则要在4000平尺以上。可是，现在的100万元，究竟能在多伦多买到什么样的房子呢?光说数据太苍白了，我们还是看图说话吧：

在加拿大100万能买什么样的房子

半独立屋位于Mount Pleasant和Davisville，曾是多伦多市属的一幢廉租屋，后转售给私人。它的宅基地仅17×100英尺，内有两个卧室、一个洗手间，屋外没有车库，仅有一个容纳一辆汽车的车道。该房屋三月上旬报价：95万元，如果加上省、市的双重土地转让税、各种杂项的费用，买家基本要花100万元买下它。

位于Bathurst和St. Clair Avenue West的小宅占地20×140英尺，两卧室两浴室，没有车库，叫价97.5万元。

维多利亚式的宅子位于Eastern Avenue和Don Valley Parkway附近的Riverside社区，曾是一个牙医诊所。宅基地为19×90英尺，后院还算挺大但是没有停车道，叫价99.9万元。

这新装修过的房子位于Clinton Street和Harbord附近的小意大利社区，据称居住面积有3000平尺(看起来不太像)，叫价99.9万。

平房位于市中心东区，靠近博景大道(Broadview)。它占地50×130英尺，有两个卧室、三个洗手间、车库，后院有露台，叫价97.9万。

位于西区伊桃碧谷的Long Branch社区，为近两年新建。它占地25×132英尺，两个卧室，叫价97.8万元。就在短短的几年前，该区同类房屋叫价不过50万多一些。

浏览居外【名家专栏】栏目之加拿大，了解加拿大房产投资独家专业解读。

近年来，越来越多的华人移民除了拥有自住房外，有余钱后还考虑投资海外房产。但是，投资房产会涉及复杂的税务问题，因此，在做出投资加拿大房产决定之前，需要充分了解加拿大房产投资的各项税务规定，以避免走入投资的误区，以及带来无可挽救的麻烦。

只有全面了解加拿大税务问题，才能准确投资加拿大房产。

第一，关于投资物业的回报。由于在中国投资房产交易费用相对较低，房产又没有地税，卖出时也没有收入税，这种中国式的思维方式很容易让投资者在加拿大投资房产时也。带着这种概念，在测算回报时忽略或低估了各项税收和费用。加拿大投资房产，会涉及相当多的环节和费用，比如购买环节会涉及律师费、验屋费、土地转让税等，持有环节会涉及物业保险费、地税、共管物业的管理费、水电气费及维护费用、收入税等，出售环节涉及地产经纪费、律师费、资本增值税等。有的投资者看到卖方提供的投资物业的回报非常不错，但按照扣除相关的税费后的情况进行测算，该房产的投资回报可能就没有那么吸引人了。是否考虑房产的税费，对于房产投资回报率的影响是巨大的。

第二， 关于投资人的主体资格。有些房产投资者希望以公司形式持有房产，认为公司税率比较低，同时公司的开销可用于抵减房产的租金。这样考虑需要注意两个问题：一是加拿大小型公司享受优惠的税率的条件是严格的，只有主动的收入才能享受优惠税率，相反，如果投资房产的主要收入来自租金，来自被动的投资性收入，那么公司的税率将是最高的税率。在大多数情况下，如果你只有提供出租空间并提供基本服务如供暖、照明、停车位及洗衣设备等，你的收入属于被动收入。如果你提供额外服务如清洁，保安及膳食等，你提供的这类服务越多，那么你的收入作为生意收入的可能性就越大。对于个人投资者来说，希望通过以公司形式持有出租房产来避税，往往会得不偿失。二是如果房产是公司持有， 如果公司出现财务问题或者有官司诉讼，房产可能被法庭裁决拍卖抵债。相反，如果房产在个人名下，有限公司出现的财务问题通常不影响个人资产。

第三，关于物业收入及增值的财务处理。如果投资物业收入仅来自于房租，收取的租金扣减房屋出租的日常费用如水电气费、房屋日常维修保养费、地税、贷款利息（注意不是每月还款的本金加利息）、保险费、广告费等后的净租金收入需要缴纳收入税，而房屋购买时产生的经纪费用、会计费用、法律服务费用、及添置家具或设备的费用、房屋装修等费用称为资本性支出， 资本性支出不可用来直接抵扣当年的租金收入，而是在之后若干年根据出租物业的购买年份及设备的类别作资本折旧来抵扣各年度的租金收入，只有房屋部分及附属设施可以进行折旧，土地是不能提取折旧的。如果出租出现亏损，即净出租收入为负数，则可以从个人其它收入如工作收入扣除这部分金额。需要注意的是，如果在申报折旧费用之前净出租收入已是负数，则当年不能提取折旧用以增加亏损。另外，即使提取折旧前净租金收入为正，你也可以选择当年不申报折旧费用。如果申报了折旧，卖房时如果价格高于原购买价格，以前抵扣过的折旧会被加回(Recapture)到当年的收入中纳税。比如，出租物业购入价25万，过去申报折旧3万，卖出时35万，已折旧的3万会被当作卖房当年的收入，另外赚的10万是资本增值，50%需计入当年收入纳税。折旧是个双刃剑， 申报与否， 要看具体情形。申报折旧可以降低净的出租收入， 比如提取1万折旧，相当于费用增加了1万， 净出租收入减少了1万，但不好的是可能增加买房那年的收入和资本增值。

第四，关于豪宅的税务规定。大家都知道，每个家庭包括18岁以下未成年的孩子可以共同拥有一个主要住所享受免税增值的税务优惠，按照加拿大税法的规定，您的主要住所（Principal Residence）资本增值是免税的。既然主要住所增值不交税，如果有足够的支付能力，能否通过购买豪宅让其增值而以后卖出时不交税呢？答案是不行的。加拿大对主要住所的面积有一定限制。一般说来，所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。1.25英亩有多大呢，按正方型地块来算，差不多就是233英尺*233英尺，或者71米*71米。如果土地面积超标，必须要有足够的理由显示你的主要住所需要更大的面积是必须的，否则你的住宅将不能保持主要住所的性质。

所以，如果你想要投资加拿大房产，一定要全面了解加拿大税务问题。

更多精彩内容请点击查看。

加拿大不列颠哥伦比亚省维多利亚的土地

加拿大公寓销量或涨50%只因中国买家入市

中国地产商3.2亿购温哥华顶级豪宅

 

多伦多地产局最新一期的月报指出，虽然二月份本市遭遇了数十年难遇的极寒，但是房地产市场出乎寻常地火爆，市内独立屋单月均价首次突破百万元大关。

仅仅是月报和数据，不免有苍白。下面的这个房子，则能清楚的让我们认识到现在的多伦多房地产市场有多么狂热。

本市Leaside社区(Eglinton 以南，Bayview 和 Laird 之间，一个著名的老住宅区)朗姆西路(Rumsey Rd)228号，宅基地(lot)25.5×140英尺，房屋使用面积787平方英尺(73.1平米)。这样一幢比很多公寓单元还小的平房，在加拿大的二 线城市，即便是在市中心，价格也不过30到40万。

那么，它在多伦多卖多少钱呢?

今年的2月8日(星期天)，这所平房挂牌出售，叫价79.9万元。虽然现在在多伦多市内独立屋很吃香，但是这种微型房，宅基地也小，挂这么高的价格，是不 是有些离谱?对此，经纪人麦克马斯特(Ernie MacMaster)信心满满地表示：“这房子地段好啊。交通方便，离科学馆又近……叫价80万不算过分。”

可是，接下来发生的事情仍让这个资深经纪大跌眼镜。

就在挂牌的当天，多伦多遭遇了雪暴，可竟然来了100多号看房的人。由于房子太小，容不下那么多人，于是麦克马斯特只好在门口扯了一根绳子，每10个人一 组放进去看房。看着门口几十号人排着队站在大风雪中，麦克马斯特实在过意不去，就又贴了一张大字报：“谢谢您的耐心等待”……

第二天雪是停了，但是极寒又来了，气温陡降至零下二十多度，可竟还是来了几十个来看房的人。麦克马斯特算算，几天下来已接待了近200个来看房的客人。这位资深经纪难掩喜色：来了这么多潜在买家，爆发抢offer大战是肯定的了，佣金那自然水涨船高。

仅仅四天过去，这个微型房就易手了，成交价105.1万元，比叫价高了25万元之多。卖方经纪的佣金比例一般是2.5%，这意味着麦克马斯特额外得了6千多块钱。

多伦多地产经纪帕萨利(John Pasalis)表示，房市在隆冬二月出现如此火爆的行情不算罕见。在每年头两个月，市场内的买家数量很高，可是挂牌量却居于年内的最低点。特别是今冬天 气着实糟糕，这也让很多卖家推迟了挂牌的计划。市场内存货量减少，造成了今年二月房市异常火爆。

受供小于求的影响，今年二月大多伦多地区的房屋均价已达到59.6万元，年同比增长7.8%。在市内(即416地区)，买家对独立屋的需求异常强劲，可挂 牌量却比去年下降了8.7%，这带动市内独立屋销量在今年二月年同比大增16.9%，均价劲涨8.9%至104万元。其结果就是，上文中的那种微型房屋， 都能卖出百万元的高价来。

要知道，多伦多房市的高潮期并不是隆冬二月，而是春、夏两季。看到这里，相信很多人心中升起了一个大大的问号，二月房市就已经这么火爆，那么今年春夏的行情会怎样? 

浏览居外【名家专栏】栏目之加拿大，了解加拿大房产投资独家专业解读。

 

资料显示，大温2月房市交易持续畅旺，成交量达3061户，较去年同期成长21%，亦较1月大增60%;指标房价(HPI)为64万9700元，同比上涨6.4%，呈价量齐扬走势。且“成交/挂牌比”达25.7%，是四年来首度迈入“卖方市场”(sellers’ market)领域。

大温地产局(REBGV)公布区内最新房地产交易统计数据，2月透过MLS系统成交的物业有3061户，较去年同期的2530户成长21%，亦较当月10年平均值高出二成。若与今年1月的成交数1913户相较，更大幅增加六成。

REBGV主席哈里斯(Ray Harris)表示，目前房市热络，竞争激烈，买方极为积极，一些订价合理的物业，转瞬间就可售出。

2月新挂牌数量为5425户，较去年同期的4700户增加15.4%，亦较当月10年平均值高出11.8%。目前大温挂牌求售的物业总数有1万1898户，较去年同期减少11.3%，但较1月份增加10.1%。

大温MLS指标房价为64万9700元，较2014年2月上涨6.4%，呈现价量齐扬走势。且2月份的“成交/挂牌比”从前一月份的17%跃升至25.7%，这是2011年3月至今最高水平，也是四年来首度迈入“卖方市场”区块。

买气热!成交量同比增21%

哈里斯表示，从单一月份的指标来评断可能有失偏颇，如果该指标连续三个月超过22%，即可确定大温房地产正式进入“卖方市场”。但他强调，今年2月买气确实较以往更为强劲，他认为是低利率及市场待售的独立屋有限所致。

大温2月独立屋成交量为1296户，同比增加25.6%，指标价102万6300元，上涨9.7%;公寓成交量1244户，同比增加20.5%，指标价38万6500元，上涨3%;城市屋成交量521户，同比增加11.8%，指标价48万1500元，上扬4.6%。

菲沙地产局(FVREB)也表示今年是2007年以来最忙碌的2月，成交量为1337户，较去年同期增加21%，其中又以独立屋及城市屋增幅最为可观，新挂牌数则减少4%。当地独立屋指标价为58万1400元，同比上涨4.2%，城市屋指标价为29万7200元。

浏览居外【名家专栏】栏目之加拿大，了解加拿大房产投资独家专业解读。