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一位名叫麦克贝斯（Hilliard MacBeth）的专家在加拿大大城市房产市场行情火热的大环境下，出版了新书《当泡沫破碎：在加拿大房地产泡沫破灭后生存》。在这本书中他认为，如果发生大的调整，加拿大房地产市场将面临崩溃，近年买房的置业者正面临巨大风险。

加拿大房产泡沫濒临破灭?专家建议谨慎投资

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麦克贝斯提出的加国房产市场过热的新证据是，加拿大房地产的年度投资总额达到约1200亿元，占到全国当年国内生产总值（GDP）的将近7%。他注意到，美国房地产市场爆破之前，该比例仅为6%。因此，“我们的泡沫更大”。

按照麦克贝斯的研究结论，一旦市场崩溃，处于最有利地位的是2000年之前出生的年轻人，如果他们迄今还未入市、无债一身轻。他们的年龄应在18到34岁之间。“如果他们还没有买房子，他们的最佳策略应该是，储存更多的可用来做首期的钱，然后静候市场生变”。

此外，他认为，那些55到69岁年龄段的业主，如果他们购房的时日已久，也应处在相当好的情形中。

但同样是这个年龄段的业主，如果他们以自己的物业抵押，来做房屋的装修，或者和自己的孩子合签房屋贷款、帮助他们首次成为业主，那么他们打算顺利退休就比较成问题了。

那么如果变局发生谁的处境最不利呢？麦克贝斯表示，“那将是近年中购房的人们”。他们是X世代的人，年龄在31到54岁。“按照我的研究，他们放入房地产市场的钱最多、家庭债务最高，而在免税账户、互惠基金和股票市场当中的钱最少”。

加拿大的房屋价格在过去10年中直线上升。两大热点城市多伦多和温哥华的房价，仅去年一年的增幅就是7.8%，和7.1%。此外，多重放盘系统（MLS）房价指数3月份比去年同期提高了9.4%。

房产分析师拉比杜克（Ben Rabidoux）表示，建筑业就业人数占总人数的比重目前是历来最高，“这意味着市场的任何下降都会让经济和劳动市场有明显的痛感”。

国内外认为加国房市过热的看法比较占上风。《经济学人》（Economist）就曾表示，加拿大市场过热35%。债信评级公司Fitch和国际货币基金组织也有类似警告。去年12月时，加拿大央行行长认为楼市过热达30%。

不过，加拿大贷款和房屋公司的判断比较乐观。他们认为，加国市场过热有限，价格超过收入约3%。该公司首席经济师杜甘（Bob Dugan）认为，市场调整是多种因素促成的，包括过热、建设数量过多和价格升势提速等。

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最近我跟客人谈起房产投资，很多客人都抱怨在多伦多目前的市场，投资房子几乎没有什么现金流，包括Condo，Condo投资虽然容易，但升值潜力比较差。不可否认，如果只是笼统地谈论多伦多整个的Condo 市场，出租的话是几乎没有什么现金流，而且很多老旧的Condo 和地点差的Condo 这么多年几乎没怎么升值。投资Condo，地点尤其重要。而买Condo楼花，等待的时间太长，4,5年时间中可变因素太多，风险其实不小，关键价格也不便宜，买总价高的Condo楼花尤其不合算。

转让楼花的极大优势以及高投资回报率操作分析

仔细分析现金流的话，出租没有什么现金流是指账面现金流，但因为现在贷款利率比较低，还贷款部分中本金积累的净值现金流还是比较可观的，回报率远大于银行的定期储蓄利率。至于投资什么样的Condo，其实最赚钱、最有效率、回报率最高的是买一些快要交楼或者已经拿钥匙的转让Condo楼花。

转让Condo楼花的好处有以下几点：

1.转让价低于市场价很多；

2.可以马上看到房子，没有远期交房的各种风险；

3.趁现在贷款比较容易，马上搞定房贷；

4.很快可以出租，好多万定金不用闲置4,5年，可以马上钱生钱，积累资产净值，净值正现金流目前是很可观的；

5.产权过户后随时卖房变现都很容易，不像楼花非要等4,5年后才能卖出价值。

转让价低于市场价可获得高收益

转让价低于市场价很多，是因为楼花转让，建筑商基本都不允许公开打广告（抓到是要罚钱的），只能私下找人转售。这又不是转让件几十块钱的衣服，几十万的房子哪那么容易在小圈子里买卖的，所以转让楼花必须低于市场价不少去转让，才会有人接手，这跟私卖房子都卖的很便宜一个道理，转让楼花还是转让图纸或者时间很短必须转，私卖难上加难。而这对于懂行的投资者来说则是个大好的投资机会。

至于如何找到远低于市场价的转让楼花，只有找一些很有经验专业人士，通过特殊渠道才能找到。下面的表格就以一个刚出来的待转让的现房楼花为例，计算一下它的现金流和投资回报率。

这个Condo楼花是在多伦多市中心，离多伦多大学、金融区、五大医院都很近，出租非常抢手，500多尺一室的房子可以租到1800块。跟转让的楼花类似的现房，在周围区域的市场价格至少是大约42万到43万。这个楼花转让者是6年半前买的一手楼花，现在因为贷不到款只能低价转让。这个楼花买下后可以马上拿到房子自住或者出租。

从该表可以看到，出租头2年每月有184块的现金流，再通过本金的积累，5年靠租金就挣了3万8千块，这就是上文说的“可观”的含义。

最关键的是，这个在寸土寸金的多伦多市中心地点的新Condo，每年房价只要上涨5%，通过房贷的杠杆作用和本金回报，就可以达到5年后投资增加1.5倍（150%）的回报。

上面说的投资那个合算的转让楼花，5年后可达到比投入的钱增加1.5倍（150%）的回报，这个150%是很粗算的回报率，没有把楼花产权交接时的各种费用算进去，因为这些费用也都是最初投入的本金，所以该投资最初投入的钱不止9.5万块，但另一方面，该转让楼花是以低于市场价很多，捡便宜买下来的，计算以后每年房价涨幅应该以市场价（而不是买入价）为基准年增5%计算。所以上篇的投资回报率的计算不是太准确，本篇再稍微准确地计算一下。

说到投资，就是讲究用钱赚钱，而且要用尽量少的钱赚最多的钱，即最大限度地追求投资回报率，当然这个最大限度是指在可控风险范围内。既然这个转让楼花的买价比市场价低不少，那持有期间就不能让这个差价睡大觉，得通过增加房贷（即Refinance,以本文的例子，中文应该叫加按）的方式把差价取出来，取出的钱可以再滚动投资到下一个项目中去。

加按直接导致投入该转让楼花项目的全部金额减少，而以后该房产的涨幅是个定数，跟该房产做没做加按没有关系，所以加按的最终结果是提高了投资回报率，因为分母减少，分子基本不变。当然这个投资回报率被提高的前提，是租金的净值现金流加上房价增幅，二者之和是正数的情况下。很显然，在本例，因为租金收入很高，租售比很好，非常适合通过加按去提高投资回报率。下面的表格就是在楼花产权交接后马上加按的情况下，同时把楼花最后产权交接时的各种费用考虑进去，而尽量精确地计算它的现金流和投资回报率。

转让楼花的现金流和投资回报率

转让楼花市场价 $430,000
大约地税（Property Tax） $2,800
LTV 75%
加按后总房贷 $322,500
固定房贷利率 2.49%
房贷还款期（年） 30
a 房贷月供 $1,270
b 平均每月地税 $233
c 每月Condo 管理费 $260
d 每月供房支出 (a+b+c) $1,764
e 房贷月供中平均每月含的本金 $619
f 房贷月供中平均每月含的利息 $651
g 出租时，每月供房实际成本(b+c+f) $1,145
h 市场租金（租客另外付电费） $1,800
i 每月账面现金流 (h-d) $36
j 每月积累的净值现金流
(h-g 或者 i+e) $655
k 年租金净回报率（税前）(jx12/W) 10.62%
2年累计积累的净值(j x 24) $15,732
m 2年后预期租金净回报率（税前） 8.62%
预期5年累计积累的净值 $34,884
保守估计，每年房价升值仅 5.0%
5年共升值 27.63% $118,801
5年后价值 127.63% $548,801
升值总回报 （杠杆作用） 160.33%
n 升值年均回报 （杠杆作用） 32.07%
p 每年总平均投资回报率
((k x 2 + m x 3)/5)+n 41.48%
q 5年总回报 (p x 5) 207.4% $153,685
买楼花的费用明细和资金运用
最初贷款首付金额 $95,000
政府收的Levy 等杂费 $7,000
律师费 $2,000
Land transfer Tax $7,600
HST Rebate （可退） $20,000
最终买下房子的全部投入 （不算HST Rebate) $111,600
加按后拿回钱数 $37,500
W 加按后净投入的全部投资 $74,100

从该表可以看到，加按后虽然表面现金流几乎为零，但因为房贷利率低，月供还的本金比例很高，同时本金投入少了，所以年租金的净回报率（税前）依然可以达到10.6%,这是比较稳定、看得见的回报，大于很多基金的回报，银行存款那点利息回报就更不用提了。所以这种情况，即使首付的钱都是借的（例如使用房屋授信即HELOC），也没有太大投资风险。

通过加按，减少投入的钱，而使5年投资回报率超过200%，这是在房价每年增长5%的市场很健康的情况下就很容易达到了，如果这5年中间再加按的话，回报率更远超200%，这就是房地产投资的魅力。

结合实际情况，我看好的这个转让楼花所在区域的Condo 现房，过去5年的房价增幅实际上远不止年均5%，同时目前该区的需求仍然很旺盛，房源不多。所以通过灵活运用房贷融资，使投资回报率5年超过200%是很正常的预测。

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多伦多市将于今年7月举行泛美运动会，不少住宅业主已于多个网站登短期出租广告，包括Airbnb，Pan Am Stays及Kijiji等网站，多市中区1个柏文单位的每晚租金由低至44元至600元不等。但有地产界人士指出，短期出租有不少风险，包括不获房屋保险赔偿;违反柏文大厦不准短期出租的规例;及违反市府划地用途规定等问题。

最近，加国卡加利市1间通过Airbnb网站短期出租的住屋，于租客逗留1个周末离开后，业主发觉整间屋的内部遭租客损毁，包括家　及玻璃窗被打破;墙壁被涂鸦;满屋垃圾及烟头;满地尿渍?呕吐物及精液渍等。警方奉召到场调查时估计，损失总值达5万元7.5万元。

Airbnb网站发言人卡尔(Jakob Kerr)作出回应称，该网站已将该名租客列进黑名单，以后不再获该网站的服务，同时该网站会向业主提供赔偿。

他指已有3500万名租客通过该网站短期租住，上述事件是极少发生的。

该屋业主起初获通知将有4人由周六至周一期间短期租住该屋，但有邻居指有大批人于周六晚到场参加该屋举行的派对。警方于当晚曾3次接到声浪太大的投诉电话而到场调查，直至周一早上有人在屋前打斗时，该批人才疏散。

Airbnb网站称，该公司会对住宅遭租客损毁时提供多至90万元的赔偿。

但加国的酒店协会则指上述赔偿不包业主的房屋保险损失;或业主失窃现金?名贵古董?珠宝或心爱宠物的损失。

安省华人地产专业协会副会长吴树声向本报称，近期确实有不少多市业主登广告将其住宅短期出租，更有住宅短期出租网站找他介绍租客。

加拿大住宅短期出租风险大，须谨慎投资

他指业主应了解短期出租会有不少风险，包括不获房屋保险赔偿。当租住期间，租客可能由于吸烟引致火警;因忘记关厨房水喉而令到住宅水浸及连柏文楼下住宅也水浸;也有遭偷窃及恶意破坏等问题。当业主向保险公司申请赔偿时，若被查出是短期租客引发事件，保险公司可以该住宅当时作商业用途，不符合原本住宅用途的第三房保合约条件，因而不提供赔偿。

Allstate保险公司表示，若投保业主通过例如Airbnb网站短期出租加拿大住宅，应事先通知其保险公司，由于其房保及租客保险政策要有修改，要包括更高的风险。

吴树声说，不少尤其是较新柏文大厦都有规则不准业主短期出租，若是长期租客私自再短期出租的话，当被业主发觉时，可以租客违反租约为理由而终止合约。他指由于市府的划地用途规定，在住宅经营短期出租要向市府申请商业牌照，要被卫生局及消防局检查等。若无商业牌照营业，被捉到时可被罚款，但由于执法困难，市府职员要获得搜查令才能入屋检查，故很少会捉到违例者。

他续称，若租客是外国旅客，他们损毁住宅后返回祖国，加国业主甚难追数。大多区的华人业主较少参与住宅短期出租生意。

近日有华人在报章登广告，表示可将其烈治文山市柏文住宅的其中1个套房短期出租，业主指该单位有3个房间，男业主住其中1房;1名女士住另1间房。第3间可短期出租的房间有私用浴室，若于泛美运动会期间租20天，总租金要800元，但不太愿意只出租1个周末。

他说，为了防止短期租客出现问题，他会要求租客先交1600元，其中800元当作担保金，离开前可取回。另外，也需要获取租客护照的影印本及信用卡号码，以防有事发生。

他续称，他过往未试过将房间短期出租，只是近期他打算将柏文挂牌出售，才尝试短期出租。

此外，现时魁省政府有监管法例，省民不能在网站登广告将其住宅短期出租或免费短居，出租期不能短过31天。曾有省民被判罚每出租1天罚750至2250元。

然而，安省则并无有关法例。

统计了温西10个地区第一季度新独立屋的销售情况，发现虽然温西独立屋1到3月市场炙手可热，但新房销售非常平稳，并未升温。众人争抢的主要是适合投资的大地旧房，但刚需的新房却不够热。

地产市场炙热但温西新房尚未升温

新房市场不够火热的原因，第一是因为新房供应量不大，所以销售数量有限。前几年市场低迷，很多建商持有土地，等待时机建房，现在市场转好，但建商来不及建房；第二，因为新登陆移民数量不多，所以对于300到500万的新房刚需不足。

好区房子可以卖出高价

从以下数字可以看出，温西新房的平均呎价相差很大。建房成本差不多，所以在好区建房，投入成本后，卖出可以赚一倍。

Arbutus卖出的4个新房，地的平均政府估价是183万8500元，房子卖出平均价362万0666元，面积平均3973.75平方呎，房子呎价448.46元；Kerrisdale卖出6个新房，地的政府平均估价为 193万2166元，房子卖出平均价321万1333元，面积平均3440.67平方呎，房子呎价353.63元。

Kitsilano卖出2个新房，地的平均政府估价为148万5500元，房子卖出平均价269万5000元，面积3297.5平方呎，房子呎价363.65元。

Mackenzie卖出一个新房，地的平均政府估价为186万4000元，房子卖出平均价350万元，面积3660平方呎，房子呎价446.99元。

Marpole卖出两个新房，地的平均政府估价118万8000元，房子卖出平均价218万4000元，面积3121.5平方呎，房子呎价321.49元。

Point Grey卖出5个新房，地的平均政府估价为177万9000元，房子卖出平均价312万6000元，面积2948.6平方呎，房子呎价457.43元。

SW Marine卖出一个新房，地的平均估价233万5000元，房子卖出价552万元，房子面积5281平方呎，房子呎价603.11元。

South Cambie卖出两个新房，地的平均估价205万5500元，房子卖出平均价371万3000元，房子面积4713.5平方呎，房子呎价355.29元。

South Granville卖出8个新房，地的平均估价为233万3250元，房子卖出平均价504万0726元，房子面积4869.62平方呎，房子呎价536.42元。

Southlands卖出2个新房，地的政府平均估价为136万9000元，房子卖出平均价244万9000元，房子面积3761平方呎，房子呎价284.62元。

新房供应有望增多

从图表中可以看出，SW Marine卖出的新房，呎价最高，为603.11元。这个区域的地价往往不够高，房子占的权重相对较高。对于投资来说，地的权重越高越好。这个区域只卖出一个新房，统计数字不能说明问题，只能视为参考；South Land的呎价最低，为284.62元。笔者认为，这个地段地大，但地价不高，房子往往卖不起价，相对来讲投资潜力不大。这个地段在Marine Drive以南，不用建地下室，建房成本降低了，这也是房价低的一个原因。

如果新房价格一直上不去，目前适合投资的旧房的价格就不能持续，因为想买地建房的买家，下手就不会那么痛快，这也是市场自然调整的过程。

新移民增多可以扩大刚需，但要看移民政策是否改变。目前保守党的移民政策不利于增加移民，如果自由党上台可能对改变移民政策有利。今年是大选年，但估计保守党下台的机会不大。

笔者预计，未来新房可能有更大的供应。前一段时间卖出去的投资用地比较多，在地产市场好转的情况下，很多建商会开始建房，如果现在动工，到今年底或明年春天，新房供应将增多，如果需求没有增多，价格就有回落的机会。想买新房的朋友，可以期望把握这个时机。

 

北素里有很多优点，是很有发展潜力的地区，值得投资者关注。

加拿大北素里将迎来新的房产投资契机

一提起素里，华裔移民往往把这个城市分为两部分，一部分是与白石镇连为一体的南素里，居民以本地西人为主，离美国近购物方便，有海景，房子漂亮地大，公校私校都不错，是华人喜欢居住的地方，近年来很多华人搬到南素里居住。对北素里，很多人存在很多偏见。认为北素里是印度人聚居的小区，是丢车之都，经常发生枪战，犯罪率高。实际上，北素里有很多优点，是很有发展潜力的地区，值得投资者关注。

将建设第二个市中心

最近一段时间，素里的全新公寓开盘盛况，令人们对素里房地产市场刮目相看。4月11日素里中心区一个高层公寓，一天就卖出300套，签约金额超过7000万加元。最近开盘的另外一微型公寓楼，也引发抢购热潮，有很多准买家连夜提前排队等候。

目前，温哥华市中心的全新公寓呎价在700元以上，列治文市中心呎价在650元，飞机场一带呎价在600元，本拿比Metrotown一带呎价540元。但在北素里市中心，公寓每呎均价在400多元，在价格上颇有竞争力。

素里是大温地区占地面积最大，人口第二多的城市，是近年来大温地区增长速度最快的城市。有约13000家公司在此运营，商业和工业有巨大发展潜力。素里市政府雄心勃勃，正在规划将素里建成大温地区第二个像温哥华那样繁荣的市中心。

卑诗省政府也在温哥华市中心饱和的情况下，探讨将一部分金融、经济机构转移到素里。坐天车从市中心到素里很方便，17号高速公路连接了99号公路和1号高速公路，从列治文到北素里，如果不塞车，只需25分钟。交通的便利为城市的发展提供了可能。

治安良好教育有前景

人们在报纸电视上经常会看到素里发生枪击案的新闻，留下素里治安不好的印象。但如果按素里的面积计算比例，实际上发生罪案的比例并不比其他城市高多少。住在北素里的人，感到小区比较安全，各族裔小区相处和谐。

素里的自然环境也不错，绿树成荫，高尔夫球场、小区中心、图书馆等设施也齐备，生活在这里很方便。素里也在致力于兴建教育中心，SFU、BCIT、昆特兰大学都在素里设有校园。

从人口迁入率统计数字来看，大温地区人口迁入最多的城市，不是温哥华，也不是列治文、本拿比，而是素里。人口增多导致地产兴旺，目前北素里市中心一带的地已经被Polygon、Bosa、Concord Pacific等地产巨头瓜分，呈现出高楼林立的新景观，公寓楼一年内就卖出80%至90%的单位。

华人逐渐形成小区

现在素里就已经有了两个大统华，说明当地居住的华裔已经形成规模。随着素里的发展，越来越多的华人将选择居住在素里。

温西、列治文、本拿比、西温这些华人喜欢的城市，早已经历了多年的房地产价格上升期，素里的房价却多年未动，可以预期素里将经历一轮补涨，将有较大的上升空间。

笔者的众筹公司看好素里的发展潜力，正运作两个位于北素里的项目，一个是养老院，另一个是商业地产项目，可以发展7栋高层公寓。

房地产调查机构REIN（Real Estate Investment Network）连续三年将素里评为卑诗省最值得房地产投资的城市第一名。评判标准是：人口增长、基础建设发展、就业增长、交通改善、政府能力。该机构在2010年将素里评为加拿大最值得投资房地产的城市第四名。在Western Investor Magazine的评选中，素里位列加西10个最值得房地产投资城市的第一名。

评判一个城市不能光凭印象，要深入了解，特别是要关注城市最新发展和未来规划。这样才不会被偏见一叶障目，坐失投资良机。综合各种影响房地产市场的因素，笔者认为北素里是值得投资者关注的城市。

加拿大广播公司报道说，多伦多地区的房主如果想把自己的房子卖个好价钱，最好选在5月份定价成交。

5月多伦多迎来房产投资黄金期

根据TheRedPin.comf房地产经纪公司的统计分析，大多伦多地区过去5 年的售房资料显示，每年的5月份是房屋买卖成交最多的一个月份;比如去年5月份大多伦多地区房屋销售成交量是2万8百零9个房子，比一年中任何其他月份都多。

5月份不但房屋成交量多于其他月份，而且成交价格也比其他月份的平均水平高出18,650加元。

具体来说，5月份的房价高出房价第二高的月份10月份5千加元，高出房屋售价最低的月份1月份6万加元。

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“亚洲对基础建设的需求越来越大，对资金自然也有更大的需求。现在越来越多国家将加入亚洲基础设施投资银行（AIIB）,因此我们相信，若加拿大加入AIIB，对于中加两国的关系一定会起到积极作用。”加拿大皇家银行（RBC）首席经济师Craig Wright说。

3月25日，“加拿大投资与创新论坛”在上海举行。Craig Wright就是在论坛上接受21世纪经济报道记者采访时做出上述表示的。

专家：若加拿大加入亚投行 楼市将冷却

油价的负面影响是短期的、确定的

“中国企业在加拿大的投资目前依旧主要以传统产业为主，包括油气、矿产等资源类投资较多。”加拿大皇家银行代表、首席经济师Craig Wright说，“不过，最近我们看到投资正在逐渐多样化，比如对生物技术等高科技产业的投资越来越多，中国投资者的行业分布还是很广泛的。”

Craig Wright表示，加拿大经济基本面较好，通货膨胀率较低、政府负债率也比较低、高素质人才多、企业所得税相对较低、金融体系稳健，因此，若投资者对人才、高科技等方面有要求，加拿大将是非常理想的投资目的地。

加拿大未来的宏观经济走势是中国投资者在赴加投资时关注的主要因素之一。

2014年第四季度，加拿大GDP的实际增长率为2.4%，高于此前2%的预期。Craig Wright对21世纪经济报道表示，加拿大去年全年GDP的实际增长率为2.5%，这意味着加拿大去年第四季度GDP的实际增长率较前三季度略有下降，这主要是受油价暴跌的影响。

他指出，油价的持续下跌将使能源大国加拿大2015年GDP的下降趋势延续到第二季度，而能源投资也将会因此受到影响。

“综合来看，油价带来的负面影响终究是短期的、确定的；从长期来看，加拿大经济仍然具有很多不确定性。不过，从抵消因素来看，今年晚些时候当加拿大和美国的消费走强时，两国的货币也将随之走强，届时将会对经济产生正面影响。”Craig Wright说。

AIIB与加拿大房地产市场

对亚洲基础设施投资银行（AIIB），Craig Wright表示，加拿大政府正在考虑，但目前还没有任何官方决定。

“亚洲是一个不断发展的地区，对基建的需求也越来越大，对资金自然有更大的需求。现在越来越多国家将加入AIIB，因此我们相信，若加拿大加入AIIB，对于中加两国的关系一定会起到积极作用。”Craig Wright说。

在过去几年，大量中国投资者涌入加拿大房地产市场，分析人士称与加拿大的移民政策有关，也与加拿大房地产市场近几年的复苏有关。

对未来加拿大房地产的走势，Craig Wright对21世纪经济报道表示，“将会冷却但不会崩盘。”

“从传统角度来看，加拿大房地产并没有很大的库存，因此没有利率调整的需要。目前的低利率还是鼓励大家买房的，所以楼市情况较好；但在明年，我们预计加拿大利率将会上升，房地产市场也将因此而冷却。”Craig Wright道。

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