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CMHC，加拿大貸款及住房機構，最近宣佈一個一項新政策，從今年9月28日起，購買自住房，同時本著想以房養房，分租打開銷為目的之買家們，在他們申請貸款時，可以將可能的分租獲得的租金額度按照百分百收入來計入貸款申請裏。

這項政策，旨在提高人們對房屋的可負擔性。以往的計算方式是，分租金收入按照一半來計算收入。當然，這個必須是您的首要自住房屋，不是投資物業。您需要生活在該物業裏。

什麼叫利好休息？這就是利好消息。至少，對於那些真的想買房自住，但又想將其中的1或者2個房間分租出去以便減輕供款壓力的人們來說，非常利好。

CMHC此舉被市場普遍認為，會進一步刺激目前多倫多和溫哥華本來已經火熱的房地產市場。

如果將分租得來的租金算作收入，來進行貸款申請，自然比原來的只算50%收入容易批很多，這樣，很多中產階層就可以買得起房子了。

CMHC說，在BC省的溫哥華，像這樣有第二單位作為出租的房子近3萬戶，幾乎構成了租房市場的20%份額。

所以，CMHC的這項新政策，對於這3萬戶居民來說，就是利好消息。他們可以將租金完全納入收入，來申請借貸。當然，可想而知，這樣的可分租房屋在銷售時，買家們自然也可以將潛在的租金收入用來計算貸款額度。

需要特別指出的是，CMHC這項政策，主要針對的是那些擁有完整的隔離房間的分租屋，比如，地下室房間，甚至是附屬於房屋，獨立建起的所謂“胡同住所”。

這些符合申請貸款條件的分租單位，要求是比較獨立的，有可以單獨使用的衛生間，廚房和臥室。

其中一個重要的因素是：這個分租物業是否合法，或者符合地方政府的標準。CMHC表示，作為房屋擁有人，在向貸款機構申請房貸時，需要證明這些分租單位是合法的，而作為借貸審批人，則要自行作出正確判斷。

根據新法規，CMHC雖然將第二套單位的分租作為滿額收入來考慮貸款，但依然會如以前，將申請人每年的貸款利息，本金，地稅和單位的各項取暖用電開銷作為消費來計算欠債比例。

一位業界內人士說，CMHC的這項新策，會使分租物業的價格有泡沫行為。

早在CMHC宣佈這項新策前，市場上充斥著很多看跌房市的悲觀言論。著名經濟學家，大衛 馬達尼說：低利率在過去的這些年裏，是加拿大房市穩定的一個重要因素。但是近年來，隨著房價的上漲已經和人們的收入不成比例，房市已經有些危險的跡象在裏邊。在未來的時日裏，房市也許需要做出調整。

BMO的首席經濟師達格 波特說，CMHC這項新策的出臺，或許會鼓勵那些隔院觀望的買家已然跳過圍牆。

波特說，他認為，CMHC的初衷是試圖緩解人們對房屋的負擔能力。是否有效，就是另外一個故事了。

無論如何，CMHC將分租物業的租金100%計算在收入裏作為貸款申請的收入，是一個非常好的消息。

好，說點兒題外話。

既然可以合理合法的分租養房了，加上市面上很多經濟學家的亂分析，而且，是悲觀的分析，作為我們普通百姓，應該做些什麼呢？

居安思危。我自己強烈認為，多倫多及周邊的房市會持續堅挺下去，至於原因，已經說過很多遍了啊。咱們這裏是寶地，移民都願意到這裏來，就業，生活都方便。每年那麼多的移民，80%到多倫多，房價怎麼會降呢？

還有，現在的移民非同當年我來到加拿大時候的狀況了。不是投資移民就是企業移民，即使是技術移民，誰又沒有個幾十萬加幣在手裏？

這話不是誇張，我自己的一個客戶，IT專業，技術移民，去年落地就買了一個鎮屋，說先住著。北京有兩套房子，早年買的，雖然這些年工資度日，但是來這裏前賣了一套，套現在這裏買了房。

所以，如今的移民，基本沒窮人。

然而，未雨綢繆是我們的千年古訓。話說2008年美國金融危機爆發時，當時的破產房遍地是，而我們華人的房子卻屹立不倒，就是因為我們中華民族“人無遠慮，必有近憂”的潛移默化，使得我們華人的積蓄總是處在一個可以非常安全度過重災期的額度。

所以，在放膽買屋投資時，不要忘了，挑選那些可以分租的物業，我是說，儘量挑選吧。如果您就是喜歡上了一套物業，哪里都好，就是不利於分租，那有怎麼樣，買了唄。

挑選那些地下室分門出入，如果可以走出式就更好的物業。

地下室裝修了更好，沒裝修，自己裝修，一定要有廚房，洗手間和臥室，以便以後合法出租。如果可以申請許可最好，

沒申請正在出租的，您先悶聲發大財；一旦需要許可了，有朝一日，您去申請一個就好了。

雖然有點兒麻煩，也許需要做出些改動，不過，哪有賺錢不麻煩的呢？

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加拿大央行維持隔夜利率1%不變已經4年了，房屋貸款低利率已經延續了5年。2010年年初，大銀行推出的1年前固定利率1.99%，強烈刺激了地產市場，此後雖有波動，但低於3%的浮動利率和固定利率支撐加拿大地產市場紅紅火火至今天。5年來的低利率，不僅推高了房價，也讓加拿大人的家庭負債累累。戲劇化的是，加國人民對巨額債務不僅沒有感到壓力，反而越來越勇敢地借貸，主要原因就是利率低。低利率年代，要不要加速償還房屋貸款，要不要給自己減負？很多家庭，包括我自己，都在考慮這個問題。

很多朋友認為，低利率年代，意味著，存款和貸款利率都低，錢存在銀行，被別人借走，用於提前消費或投資，相當於存款人在幫借款人實現理想。榜樣的力量無窮，大S家2009年勇敢地貸款買房，到2014年房價漲了30%；小S一直盼著房價能降，辛辛苦苦儲蓄了5年，發現能買的起的房子越來越小。低利率年代，借錢者賺，存款者賠，在地產市場反應得淋漓盡致，同時也合理地解釋了，借錢令財富增加，從而抵消負債帶來的心理壓力。

借來的錢遲早要還的，早還還是晚還，是個問題。前面我們說了，很多人不存錢是因為存款利率低於通脹率的情況下，存款是讓財富縮水。但提前還款則不同，房屋增值的同時，加速還款是將自己的負債降低，從而大大提高房屋淨值，也沒有把自己的廉價資金借給其他人使用，而是將存款的身價提高到了貸款利率的水準。除非其他投資的稅後淨收益高於房屋貸款利率，否則都應該選擇提前還貸。其他投資收益包括：利息，分紅，資本利得等，這些收益的邊際稅率由高到低的順序也是利息，分紅和資本利得。以年收入4萬至7萬的人為例，利息、分紅和資本利得的大致邊際稅率在30%，20%和15%的水準上。如果不把錢用於加速還款或存入免稅帳戶，而是做投資，收益要按此稅階納稅，如果稅後淨收益率低於按揭貸款的利率，則得不償失。很多朋友建議，有工資收入的家庭，在沒有還清房貸之前，儘量不要冒險去做如何其他投資，我個人非常贊同。加拿大著名財經節目主持人Kevin O’Leary是這樣說的，… paying off your mortgage is one of the most important steps to retiring richer. In other words, forget about the stocks and bonds until you’ve eliminated your mortgage.加拿大《金融郵報》文章What to do with your savings: pay off your mortgage or diversify your investments?一文中舉了一個例子，比較了投資與加速還款在實際結果。大家可以搜索閱讀。

利率高的時候，提前還款，看似節省的利息支出較多，但同時機會成本也較大，反之亦然。因此，是否要加速還款，與利率高低無關。2014年5月，房貸經紀組織CAAMP的一份消費者調查報告顯示，2005至2009年，房貸利率較高的時候，主動增加月供的消費者15%，大金額一次性主動還款的消費者16%；2010年至2014年低利率時期，這兩個比例分別為16%和14%，即，利率高和利率低的時期，採取提前還款的消費者都是30%左右。

提前還款，能夠省多少錢，值不值得做？BMO銀行為你算了一筆賬。以10萬元貸款，5年固定利率7%，還款期25年為例，在沒有罰款的情況下，每個日曆年可以將原月供提高20%，同時可以加速償還原貸款本金的20%。下表的數據充分展示了提前還款的力量：每個日曆年，提前償還原貸款本金的20%，只需要55各月就全部還清貸款了！

把現金都用於提前還款了，日後換房怎麼辦？除非日後不打算再換房，否則，提前還款引起的最大問題是日後換房時，手上沒有足夠的現金。另外，如果有比提前還款的收益更大的投資機會，沒用現金怎麼辦？每個家庭的情況都不一樣，有時間我們可以再逐一分析。

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這兩年的購房者明顯的比往年理性了許多，表現在簽買房合同之前，對房貸有多少把握，事先找到房貸專業人士搞清楚，做到心中有數。不像前幾年，不少買家先慌慌張張簽了合同， 才開始找貸款，本末倒置的做法， 的確被動！其中的苦辣就不必細數啦。。。

隨著多倫多房價的一路高漲， 很多百萬房子也在搶，若是遇到我們的客人本來自雇或者現金的收入，還有信用有些問題，目前大小銀行現在房貸政策又收緊很多，可謂雪上加霜，在這種情況下， 就是考驗房貸專業人士的業務能力， 以及與銀行的TEAM溝通彼此瞭解程度過硬不過硬啦！。

什麼是貸款預批？貸款預批是銀行或貸款公司提供給客戶的一個保證，是銀行在調查了借款人的財務狀況之後對其所需貸款額度及還款能力所作的評估。

他們鎖定房屋價格的範圍。這增加了買房者在買房時的信心。

貸款預批還有一個好處就是可以免去購屋合同中的貸款條件。通常買房合同會有兩個附加條件，一個是驗房條件，一個是貸款條件；如果買家能夠提供貸款預批文 件，對賣家來說交易失敗的風險立刻就小了一半。在OFFER差距不太大的情況下，賣家通常會優先考慮能夠提供貸款預批的買家的OFFER。

另外，得到貸款預批也意味著購房者可以提前知曉自己能夠貸到的最大額度，在找房時能夠確定大致的房價範圍。

預批分幾種情況；

1，購買樓花， 房子需要幾年以後才交接，由建築商規定必須提供， 以防未來買家貸不到款的麻煩，由於這幾年不少建築商面臨買家在過戶時候房貸出現問題，他們在簽訂買賣合同過程中， 對買家的貸款資格也越來越嚴格，對出具預批信的銀行或房貸機構的審查也比以往苛刻；

2，搶OFFER中，基本上要拿掉貸款條件才可以上陣，如果不是搶OFFER, 通常情況下大部分房地產購買合同要求購房者在簽合同後的幾天內籌足購房款，否則合同就會作廢。然而，在許多情況下，在銀行對房產進行評估之前，借款人就已經簽訂了購 買合同。還有更壞的情況：在大多數房產競價中，購房者甚至不會仔細考慮融資問題，他們只是僥倖地希望自己能夠獲得足夠的貸款。

3，傳統方式，正常情況下的預批。在安省，普遍的購房合約中的房貸條件的時間僅為5~7天。在這麼短的時間內，如果你的信用一旦有任何問題，你就可能不能獲得最終的批准，那麼你的購 房合約就會被終結。所以預先獲得批准就是很重要的一個購房環節。如果你事先得到了批准，放貸機構僅對你所要購買的房屋進行審核，一般1~2天就可以獲得最 終的批准。這樣你就可以在先獲得房貸批准的前提下，進行驗屋的程式。否則一旦最終沒有通過房貸，你的驗屋費用就白費了。

貸款預批的有效期一般為120天，利率一般可以鎖定90天。也就是說，在此期間借款人不會受到利率上調的影響，如果利率下調，借款人最終獲得的利率也會下調。

房貸事先批准與正式批准很相似，區別只是前者尚沒有一個特定的房屋而後者已經具有明確的房屋價格、地址、房屋類型等。房貸是建立在你所購買的房屋作 為抵押為前提的貸款。所以，房貸的事先批准只是對你的信用、收入以及還貸能力進行分析審核。在房貸事先批准的承諾信中就會包含你購房的價格限制和首付限制 等條件。只要你所購的房屋是容易重售的、可以投保的和價格在市場價格範圍之內，那麼最終批准就可以快速通過。

房貸申請預先批准主要涵蓋：

• 個人資訊
• 受雇歷史
• 具體收入
• 你有的固定資產
• 你有的負債情況
• 你要求的房貸金額和首期比例
• 查詢你信用的授權

銀行或房貸的放貸機構在收到你的申請後，會有專業人員對你的資產負債以及你的收入和穩定性進行評估，再結合你的信用記錄和分數，做出批准或有條件批准或否決的決定。

如果所有情況都在放貸機構的政策範圍內，你的申請就會被批准。你將收到一份“房貸承諾書”，內含房貸最高金額、利率、期限、鎖定時間範圍等。

在獲得這份承諾書後，你就可以在價格範圍內自由找尋你的房屋。在下了Offer後，你可以將承諾書給經紀看，這將增加賣方對你的信心。

申請貸款預批時瞭解自己的信用狀況是非常重要的一件事。我們經手的貸款申請中，大約十分之一的申請人有信用問題。有問題的申請人中100%的人不知道自己 有問題。幾年前的手機欠費;信用卡太多忘記了其中一張，造成遲付;信用調查機構張冠李戴，弄錯資訊;地址改變後沒有通知髮卡行，沒收到帳單，造成帳單未 付。。。越早發現這些問題對貸款申請越是有利，沒有申請預批信的買家，大多是不願早早陷入貸款這個並不令人愉快的過程;也有些買家對自己的財務和信用狀況非常自信;而絕大多數人則是根本不知道有貸款預 批這件事。我遇到過的，沒有貸款預批就下無條件offer，最終無法交割的案例中，最慘痛的是至今都無法從這筆交易中解脫出來的客戶。影響房產交割的一切 費用都由買方負責，包括租房費、利息損失、水電費、地稅。。。

申請貸款預批，都是免費的，而且可以早一點接觸房屋貸款專業人士。對於 第一次在異國他鄉置業的華人朋友，專業人士的意見是非常重要的。一個有經驗，有見地的貸款經紀人可以讓借款人少走很多彎路。有些問題常被華人忽略，但在加 拿大的金融和法律體制下卻是很大的問題。其中最值得注意的是貸款首付問題。一半以上的華人在加拿大買房都需要從國內匯款過來，如果通過地下錢莊之類的“匯款” 公司將用於首付款的資金在買房交割前3個月內“匯”入加拿大，這筆錢有可能被銀行認為是“黑錢”而決絕接受。因此，對於認真考慮買房的華人來講，尤其是第 一次買房的人，早一點接觸專業人士是非常必要的。

提醒大家注意：如果你沒有遞交詳細的個人資料和所有必須的檔，你的預先批准檔都是有條件的，可能最後並不能獲得貸款！

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