加拿大房贷 – Page 3

加拿大買房難首期款貸款竟達100億

加拿大人從家人、放貸人以及信用卡處借來作為購房首期款的總額已經達到了每年100億，占所有首期付款總額的13%。根據CAAMP的一項調查顯示，儘管購房首期款主要還是來自個人和家庭儲蓄，但是在過去兩年裏首次買房者的借貸額占其支付的首期總額188億的比例已經超過了25%。將近有20%的第一次買房者接受了家庭的資助。

加拿大買房難首期款貸款竟達100億

對那些從RRSP存款帳戶裏每年取出近26億作為首期款的購房者，16%的人表示他們借貸是為了填補退休金存儲帳戶。儘管房價仍在上漲，利率很低，但加拿大人支付的首期款占的房價總額度的比例卻越來越高。比如，第一次購房者過去的首期款平均額度是6萬7，約占所購房價的21%。而多次購房者的平均首期款卻提高到了18萬5，約占48%。

這主要是得益於極低的貸款利率，今年平均貸款利率僅為2.68%，低於去年的3.08%。

但是此次調查結果顯示伴隨著首期付款中借貸比例的增加，加拿大購房者通過貸款和房屋淨值信貸額度實現的平均融資額度達到了房價的78%，在第一次購房者中這個比例增加至85%。

儘管現在是首期付款比例很高和利息率很低，但是借貸的增加使得超過1/4的首次購房者表示如果聯邦政府把首期付款最低額度從5%提升到10%，他們將無力承擔購房的負擔。
來自CAAMP的首席經濟學家Will Dunning表示說，基於目前首次購房者占加拿大所有購房者的比例達到了45%，提高首期付款的規定將會對房產經紀產生巨大的影響。

“10%的首期款要求可能會引起房產銷售的劇減，從而導致房產市場的衰退，使當地經濟陷入低迷”Will說。這個推斷是基於最近幾年加拿大房地產市場，除了多倫多和溫哥華以外，房價上升都比較平緩，僅僅在過去一年裏上升了1.4個百分點，而多倫多和溫哥華兩地則上升了將近13個百分點。

很多購房者在調查中都表示他們相信低利息率正在使得過多的加拿大人買房，但是他們很多都對當地的房產市場產生的泡沫表示擔憂。但是同時大多數人都表示他們認為自己有能力負擔房子，並且能夠安全度過可能出現的市場衰退。

歡迎前往加拿大房聞速遞。

加拿大房貸利率,固定浮動各有春秋

固定利率（fixed rate）和浮動利率（variable rate）房貸的利率差距，從未像現在這麼接近，但畢竟還是有一點差距，因此一些財經專家繼續勸告消費者選擇利率稍低點的浮動利率房貸，並指出從過去25年看，總是選擇浮動利率房貸的人更合算。

從數字上看，確實是浮動利率房貸更低，例如，目前消費者可以找到利率在3%左右的5年固定利率房貸，而同樣的5年期浮動利率房貸大約是2.6%，兩者的息差是0.5個百分點。可是，為這麼小的息差冒風險值得嗎？

加拿大房貸利率,固定浮動各有春秋

2010年，當全球經濟有可能再度跌入衰退時，固定與浮動利率房貸之間的差距擴大至約1.7%，後來隨著二度衰退的風險縮小，這一息差也不斷變小，目前僅相差約0.3%。因此，大多數專家認為，為保險起見，消費者應該選擇固定利率房貸。溫哥華的房貸經紀人費德吉特說，只有當固定和浮動利率房貸之間的息差達到1%時，選擇浮動利率房貸才是合理的。

他告誡人們，現在利率處於極低狀況，這種利率環境不可能長期持續下去，央行總有一天會提升基本利率，迫使各商業銀行跟隨提高房貸利率，只要商業銀行及其他金融機構跟隨央行提升利率0.25%，造成浮動利率房貸上漲同樣幅度的利率，浮動利率房貸相對現行固定利率房貸的優勢便立即消失。

也許有人會說，屆時可以立即轉為固定利率房貸，便能規避利率上漲帶來的風險。但這是一廂情願的想法，事實上當利率上漲時，固定利率房貸的利率也會上升，到時難以再找到像目前這麼便宜的房貸利率了。

加拿大房貸趨勢網站（Canadian Mortgage Trends website）編輯麥克李斯特解釋說，固定利率房貸的利率由債券市場的殖利率確定，而債券市場的殖利率往往比央行基本利率更早上漲，因此當浮動利率上漲時，固定利率已經完成上漲過程，背負浮動利率房貸的消費者此時想要鎖定房貸利率，只能接受更高的固定利率。

有些主張選擇浮動利率房貸的行家認為，央行很有可能數年內無力提升基本利率，完全可以利用這段時間節省房貸支出。然而，這只是推測，沒人確切知道央行將在何時加息，因而很難掌握鎖定利率的時機。如果經濟狀況轉好，央行可能比外界預期的更早加息。

按照一些經濟學家的分析，為了避免加元匯率過高，損害加拿大製造和出口業的全球競爭力，加拿大央行將等到2015年美國聯准會加息時，才會跟進加息。即使這種推測最終成真，也難以知道那時固定利率能繼續維持目前這麼低的水準。費德吉特預測，今年固定利率將在升至3.5%左右，隨後在不太久的將來回升至5%左右。

絕大多數財經專家建議，現在應趕快抓緊時機將浮動利率的房貸轉為固定的，等待將是無謂的，只會壞事。

歡迎前往加拿大投資指南。

加拿大樓市風雲：5年房貸利率下調至 2.99%引爆市場

加拿大最大的信用社Meridian Credit Union宣佈，將具有基準意義的五年期固定房貸的利率下降至2.99%。目前，這是全加最低的五年期固定房貸利率，預期將引發新一輪的競爭。

加拿大樓市風雲：5年房貸利率下調至 2.99%引爆市場

不僅是市場競爭促使金融機構降價爭奪客源，而且由於在金融機構籌措固定房貸資金的債券市場，過去一個月內，殖利率呈下降趨勢，也降低了銀行等金融機構融資的成本，使他們有能力調降固定房貸利率。

Meridian率先調低房貸利率，預料會掀起減息競爭。圖為Meridian內部情形。

加拿大五年期政府債券殖利率今年以來下降了33個基點，至1.62%。

市場認為，各金融機構爭相調低房貸利率，是對聯邦財政部長費拉逖的考驗。

去年3月初，搶在傳統的房地產旺季回暖之前，滿銀(Bank of Montreal)率先將其五年期房貸利率降低0.1%，以五年2.99%的利率吸引借貸者。宏利金融公司(Manulife)迅速跟進，推出更低的2.89%五年期固定房貸利率。

一直擔心國民過度舉債的費拉逖，立即指示財政部致電宏利，對該公司推出如此低的房貸利率一事示關切。宏利接到財政部電話後，即時宣佈取消2.89%優惠房貸利率。稍後滿銀也取消了2.99%的房貸利率。

可是，信用社屬於省級政府管轄，因而費拉逖這次無權向Meridian信用社施壓，要其取消2.99%的優惠房貸利率。

加拿大央行降息將給加拿大房市火上澆油？

加拿大中央銀行1月21日意外地宣布再度降息後，引發人們對經濟的擔憂，這兩天加元彙率狂跌、股市猛漲。央行坦言，油價大幅下滑讓經濟增長變得不明朗，是這次降息的主要原因。

央行減息或令買家提早入市

有地產經紀認為﹐加拿大中央銀行今次減息0.25厘﹐樓市方面最受惠的應會是首次置業人士及中低價格的房子﹐對豪宅市道的刺激不大。

據明報報道﹐壹般的首次買房人士資金不多﹐而且負擔能力有限﹐對他們來說﹐這次的減息是真正的利好消息﹐可以用相同的成本﹐擁有較大面積的房子。預期會有買家利用這次減息的機會提早入市﹐當中包括了首次置業人士。

減息無疑是樓市的壹個好消息。不過買家還是要量力而為﹐因為利息不會壹直持續在這樣低的水平﹐所以還是要註意本身的負擔能力。目前加拿大經濟形勢不樂觀﹐利息雖然減了﹐但大家的收入的增長並不大﹐而且房價已經高企﹐所以減息也不會對樓市帶來特別大的刺激效果。

此外不排除利率掉頭回升的可能性﹐但估計在半年內不會再有變動﹐因為中央銀行需要時間來觀察減息後的整體經濟形勢。

加拿大央行本次降息，最受惠的應會是首次置業人士及中低價格的房子﹐對豪宅市道的刺激不大。

五年定期貸款利息預期創新低

有房貸經紀估計﹐隨著加拿大中央銀行突然把隔夜利息調低﹐五年期的定息房貸的利率可能會創新低。

業內人士Brian Matthey稱﹐如果目前的情況不變﹐五年期的房貸利息可能會下調至2.69厘。他補充稱﹐這個利息還未計算優惠。

根據房貸行業的壹般做法﹐客人如果講價﹐壹般可以獲得折扣﹐最後所取得的利率因而會比廣告中公布的利率為低。

房貸經紀Gord McCallum相信五年期的定息房貸的利率可能會刷新歷來的低位。他表示﹐如果五年期的定息房貸利率調低至2.5厘﹐他不會感到意外。

總理支持央行:加拿大經濟好得很?

加拿大總理哈珀星期四下午在安大略省聖凱瑟琳市說，加拿大經濟的基礎很牢固，完全經得起石油價格下跌帶來的沖擊。加拿大仍然會在2015年消滅赤字，達到財政平衡。他表示，聯邦政府的財政狀況確實受到原油價格的影響，可能不得不動用壹筆備用資金來達到財政平衡。他對加拿大央行降低基準利率的決定表示支持，並讓他的聽眾相信，加拿大的經濟和金融政策使這個國家成為全世界最穩定的經濟體，他所領導的政府將繼續創造就業，支持企業創新，幫助制造業發展，並且不會增加企業的稅收負擔。

由於低息刺激加拿大房市壹直高燒不退，如今再次降息，有人擔心會給房地產市場火上澆油。不過業內人士表示，壹旦市場失控，政府會出手幹預的，只不過要看時機而已。

大銀行收緊房貸次級市場占有率增

加拿大房貸市場的次級放貸商所占的市場比率創了歷來的高位﹐被指會增加樓市的風險。

次級貸款市場的主要參與者是有別於大型銀行的放貸機構﹐目前所涉及的貸款﹐只占全部房貸的2.2%。

以這個比率來說﹐壹旦發生違約問題﹐應當未足以對樓市造成任何嚴重的結構性損害﹐但它們的市場占有率已顯著增加。

根據加拿大帝國商業銀行世界市場(CIBC World Markets)利用加拿大統計局的資料編制的數據顯示﹐在過去的壹年﹐這些另類的放貸商所批出的貸款額增加了25%﹐但同期間總體的房貸額只增加了4%。

美國樓市崩盤及在2008年經濟衰退﹐次級貸款被指是部分原因。他補充稱﹐次級貸款是健康運作的市場的壹個正常環節。在美國﹐次級貸款曾經占市場5%﹐壹直持續了40年都沒有出事﹐但當增高至33%時﹐問題就來了。

本國的大銀行追隨聯邦政府及加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)的樓市降溫政策﹐因此需要收緊貸款條件﹐以致非銀行的房貸機構獲得更多的發展空間。

由於有更多的房貸申請不獲銀行接受﹐房貸經紀會把這些申請轉介給包括了Home Capital Group等的非銀行的貸款公司。

想在溫哥華買房？年薪得有14萬加元才行

加拿大職業網站Workopolis發表一項分析，指出在多倫多置業，每年的收入需113,009加元才能負擔得來。

資料來源：加拿大職業網站Workopolis

這次的分析包括了全國10個主要城市，多倫多所需要的入為第二高。高踞榜首的是溫哥華，當地的人需要147,023加元的年收入，才有足夠的負擔能力。其餘大部分城市需要的入息介於7萬多加元至8萬多加元，但溫尼辟及哈利法克斯的人以稍低於6萬加元的收入，也有能力供樓。

根據統計資料，2010年加拿大家庭的中位收入是76,000加元。由於可見，對於本國大城市的家庭來說，居者有其屋其實不是太難達到的目標，但多倫多及溫哥華則例外。

這次的分析以多倫多房貸經紀威廉斯(Adrian Williams)的意見為依據，設定首期10%，亦即是房貸相等於屋價的90%，而還本期及房貸利息分別定為25年及2.99%。他指出，在計算所需的收入方面，除了首期比率及利率等方面的資料外，還要包括公用服務的開支及有關的稅款，以及最重要的屋價。

房價經常波動，不過，該網站指出，這次研究引用加拿大地產商會(Canadian Real Estate Association)的各地平均屋價數據，適用於去年12月底。此外，有關的計算也包括至少100加元的公用服務費用，和由威廉斯提供的各地物業稅。

按以上設定，多倫多平均房價是587,505加元，以首期10%計算，每月房貸還款是2,560加元，再加上354加元的物業稅及公用服務開支，所需要的年薪達到113,009加元，乃是各大城市中的次高。

最高的則是溫哥華，根據該網站的分析，溫哥華房價是819,336加元，每月的房貸還款額高達3,570加元，比多倫多整整多了1,000加元有多，而需要的收入也相應增加至147,023加元。

值得留意的是，按照威廉斯所提供的物業稅資料，溫哥華的平均屋價雖比多倫多高出近40%，但物業稅反而較低，只是251加元，少約100加元。

排第三位是正受低油價打擊的卡爾加里。這個地產市場去年表現不俗，屋價錄得顯著的升幅，至年底時的平均屋價是465,047加元，每月的房貸還款額為2,026加元，需要的收入為88,578加元。

根據這次分析的結果，在渥太華、沙斯卡通、愛蒙頓及裡賈納這4個城市居住的人，只要家庭收入達到全國的中位數，便有能力置業，因為需要年收入只是介於稍逾72,000加元，至略為低於75,000加元之間。溫尼辟及哈利法克斯的平均屋價不足多倫多的一半，所以要求的收入也相對低許多，分別是58,235加元及56,929加元。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之加拿大，瞭解美國加拿大投資獨家專業解讀。