地产税 – juwai

澳洲右翼保守派联盟意外赢得选举房产/金融投资均利好

澳大利亚证券交易所200指数收盘上涨1.7％，收于6,476点，这是自2007年底全球金融危机爆发以来的最高水平，仅略低于历史最高纪录。金融业、地产和商业保险类股的强劲增长推动市场走高。

因为执政的保守派联盟在该国大选中出人意料地获胜，反对派工党曾承诺对气候变化和房产税漏洞采取强有力的行动。

房地产分类广告公司REA Group上涨7％，其竞争对手Domain Holdings Australia的股票在早盘交易中上涨3％。建筑公司Lendlease Group反弹约1％，房地产开发商Stockland则上涨4.5％；而上市房地产中介机构McGrath上涨19％至25美分。

具体来说工党承诺一旦上台，从2020年1月1日起，纳税人只能从新房中享受负扣税。工党还将投资房产的资本利得税的折扣从50％降至25％。虽然非澳洲永久居民或公民只能买新房或者期房（即楼花），但其政策的负面意义绝不仅限于此；工党在维多利亚州执政曾出过一个限制房租上涨的政策，包括投资墨尔本的买家纷纷中枪。

房产负扣税总而言之就是把投资房地产视为一种经营活动，贷款利息、房屋折旧、修缮维护都属于经营活动中的成本，而房租则视为收入。因此，成本就可以用来抵扣应税收入，税务局会从投资者的应纳税收入中扣除这笔费用。

值得注意的是房价地价的上涨并不算收入，不变现的话无法衡量到底涨没有，涨了多少。只有等你卖出了才会有资本利得税，那部分涨幅是直接计入收入里面算总收入的。

澳大利亚前几年房价涨得过快导致政府推出一系列政策限制海外买家，但的确依然有供给缺口存在，因为政府严重低估了人口增长的速度，2-3年后房租还会涨，最后刺激房价上涨。

以悉尼的房市为例，其供需和中国市场完全不一样的。目前已经是房屋空置率的历史高位了，也才3.5%而已。银行现在收紧贷款，造成投资动力不足。房屋卖不出去。房市不好的时候，开发商会直接拒绝继续开发新房。现在新开工数量更是断崖式下跌。因此负扣税在某种程度上是政府鼓励高收入人群投资房产以扩大房屋供给的手段；同时解决了买不起房的人的住房问题。

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投资澳洲房产的收益主要在——

对于中产阶级而言，在忙碌于自己的事业的同时，向银行借80%的款，然后指望用房租和负扣税对冲利息，20%的首付可以有5倍于房价增长速度的资本回报。

负扣税中的房屋折旧，是抵税的大头，利息支出则在相当大程度上被房租受益抵扣，现在贷款利率5%-6%，乘以80%（二成房贷），相当于4-4.8%的房价。而租金回报率一般相当于3.5-4.5%的房价吧，再低的租金回报率本身缺乏投资意义。估计每年也就剩1%-2%的房价可以用来抵扣收入吧，假设房子价值100万澳币，也就是每年节省1万-2万澳币的税负。

最新的澳大利亚税务局数据显示，去年有创纪录的130万名业主正处于亏损状态并为他们的房产投资申报负扣税（negative gearing），远远超过85.6万名在投资物业上收支平衡或盈利的业主的人数。

新房的负扣税对投资者而言更有诱惑，新房的折旧更厉害，可以抵扣更多的税；二手房，尤其是很旧的二手房，本来在负扣税上就没有优势，而且维护成本更高。

除了房产政策之外，反同性恋反移民（难民）也是华人支持自由党领导的保守派执政联盟的主要原因。保守派守住议会多数意味着澳大利亚联邦政府反同反移民的政策将会持续，尽管澳洲议会下院已于2017年投票通过将同性婚姻合法化。

据居外网最新发布的《澳大利亚住宅中国买家投资追踪》，中国买家询盘自2016年以来首次连续两个季度同比增长，这可能预示着中国买家对澳洲住宅投资走出谷底。居外网预计，2019年中国买家买入基本持平，并随着最终的市场复苏而开始再次增长。澳大利亚对海外买家的税收已经被澳元暴跌所抵消，澳元自去年7月以来已经兑人民币已经跌去损失了11.1％。与2017年相比，购买80万美元的住房，今天持有人民币的买家相当于少花8.88万美元的资金。

墨尔本是中国在澳大利亚购买询价最受欢迎的城市。中国买家对墨尔本房产的询问比悉尼多了83％。

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就中国买家兴趣而言，发展最快的城市是霍巴特，布里斯班和堪培拉。在霍巴特，2018年中国买家的买家询价比去年增加了77％。布里斯班是中国买家增长率第二快的国家，2018年中国买家询价增加了30.8％。堪培拉是中国买家调查增长率第三快的澳大利亚，中国买家询价增长24.6％，不过依然远低于墨尔本、悉尼。

悉尼、墨尔本均高居全球华人宜居城市排行前四位；而经济学人智库（Economist Intelligence Unit）公布的“2018世界宜居城市排行榜”，则有墨尔本居第二、悉尼和阿德莱德分居第五和第十。

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来源：澳大利亚人报、澳大利亚广播电台、金融时报

美国房地产税是什么

今天居外从两个问题来说说看美国房地产税是什么。

一 .为什么要缴纳房地产税？

在美国购买房地产后，土地上至天空800米下至地下800米、都属于个人永远拥有，既使地下发现金矿也属于你个人资产。但地税（propertytax）则是会世世代代跟随着你。因为土地是美国政府卖给私人，房屋持有者通过收缴地税的形式将税款交给当地的县政府，由政府统一来修路，修公园和学校学区的建设。所以美国房地产持有者逃避缴纳地税是违法行为，因此美国房地产税是必须缴纳的。

二 .美国房地产税是怎么来的呢？

它是按照你房子的价值，是由两部分组成的：一个是地land，另外一个是improvement，就是盖在地上面的建筑。每年缴纳的地税大致是房价的1.0-1.5%、价格随着市场房地产价值的更迭而有稍稍变动。房地产跌价的时候是可以上诉的，提前准备好一些资料说明邻居的房价最近的销售价格，列举出3-5套与你面积差不多的邻居的房价进行说服工作，当然，需要填写一个表格说明。如果能说服县评估员你的地税能够降低一些就可以少交一点税。但是在美国有这点是与国内不同的，如果房地产一直跌，既使屋主不去上诉县政府也会自动的给你调减一点税。

特别要注意我们房子的价值分两部分：上面一部分叫land，下面一部分叫improvements。如果家里有出租屋或者家庭办公室则对于抵税会非常有用。因为（1）土地land不能折旧、但是建筑物improvements可以折旧。比如说妳的住宅是27.5年使用寿命而商用是39.5年、那么就可以用你的improvement除以这个年限计算出可以折旧部分、这个折旧就可以减少你的收入，假如你出租房子两万块，利息一万块、地税五千块、你还要自己赚钱五千块，你就要交税。如果你要是有点折旧率，就可以不交税或是少交税。如果你折旧率多，还可以抵消收入。在每年地税单totaltax due下边可以查阅折旧率。还有一个parcelnumber，知道你的parcelnumber就可以知道你的房子购买时的价格，什么时候成交的，现在市值多少、都可以看得清清楚楚。美国这方面绝对是公开又透明的，因为在美国、购买任何房地产都要在县里注册且无论何时不管你什么身份都可以查别人的记录，就像法院的记录一样公开透明。

美国房地产税再解析

美国房子总体来讲是便宜的，但每年要交房地产税，而每个州每个地区，甚至相差不到十公里的两个区房地产税都完全不同。例如我在纽约这边发现，区域内学校不错，服务设施不错的，房地产税就高，相反就少而且少很多。

美国房地产税虽然每年都是天文数字，但这些钱可不是政府拿去随便花的，都有一本清清楚楚的账，如之前所说，你的区有好学校因此你交的房产税高，因为羊毛终归出在羊身上，你交的房地产税有相当大部分是政府拿来在这个区做服务、修建公路和公共设施的。一个有意思的现象是你会发现美国很偏僻的一栋房子，却有非常高质量的公路通到门口，不交房地产税哪里来钱修路嘛。

而且美国的房地产是永久产权。这一点特别吸引人，很多想找我买房的网友都问，我买了美国的房子，自己不常过去的话不会有问题吧？政府拆迁什么的会发生吗？这点你就想多了，你一旦在美国买下一个房子，上至豪华别墅、下到一个厕所破屋、风能进雨也能进、总统和公权力不能进，因为房子永远是属于你一个人的了。正是这种永久产权才有权力让你交房地产税，否则你都是租约性质的（例如70年），为什么还要交税呢？由此可推想中国如果实行房地产税，也许必需要改变房产的所有权权限问题。

美国要交房产税的另外一个理由是，美国人建房子买房子，给政府交的钱并不多，可美国政府必须要负责很多公共设施和规划，没有钱就做不到。所以交房地产税，可以说是维系地方政府正常开支的重要一环。当然对购房者来说，最最重要的是这些税交给谁，怎么用了。

这个问题最重要，举个例子更容易理解，在澳洲和广州买公寓楼都要交管理费。澳洲公寓的管理费，必须一年一结账，你收上去的如何使用必须清清楚楚，一笔都不能含糊，否则警察介入调查后以贪污腐败起诉都有可能。但你们住在广州的，知道公寓的管理费都用在了哪里？没用的那些钱到哪里去了吗？

最后我要提醒一下：按照美国房地产税规定，你交了房产税那么你拥有了谁都无法剥夺的永久资产；你交了房产税房价有可能下跌；你交了房产税与房子配套的公共服务与设施可能更加完善。

2015新泽西州地税增2.4% 5年来最高

按新泽西当地媒体Asbury Park Press（APP）本月初发布的数据研究结果显示，2015年新泽西地产税比上一年增加了5.37亿美元，平均增幅为2.4%。超过了州法律设定的2%的增幅上限。

2015年新泽西地产税总收入为277亿美元，平均每户地产税为8354美元，比上一年增加了193美元，平均涨幅为5年来最高

按APP的统计数据，2015年新泽西地产税总收入为277亿美元，平均每户地产税为8354美元，比上一年增加了193美元，平均涨幅为5年来最高。

2.4%仅仅是全州范围内的平均增幅，而个别城镇远超过这个数字。SeasideHeights镇地产税2015年平均增幅为12.5%，Mantoloking为11%， Eatontown为8%，TomsRiver为6%，Freehold 和 Marlboro为4%。总体上讲，大约60%的城镇2015年的地产税增长超过2%。

罗格斯大学Bloustein地方政府研究中心助理主任，马克．菲佛尔（Marc H. Pfeiffer ）介绍说，2010年新泽西设置的地产税2%增长上限并不是针对单独的房产，而是对城镇和郡一级的地产税平均增长率而言。地产税2%增长上限是有很多例外的。如公共雇员的养老金、医疗保险、紧急状态、资本或债务费用的支出超过预算时，地方政府有权将地产税调高于2%。另外，当年的法律还规定，如果地方政府在某一年地产税增长没有达到2%，“节省”下来的增长率“余额”还可以存起来，在未来的三年内使用，从而超过2%。因此，突破地产税2%的增长上限，地方政府也有相当多的法律依据。菲佛尔补充说，2%的增长上限不是刚性的，它本来就是两党互相让步、互相妥协的结果。

地产税改革两派意见不一

目前州议会的焦点集中在如何为交通信托基金筹措资金、能否在新泽西北部开设赌场、修改州宪法增加汽油税等议题，在州参议院2016年的6大议题中，地产税改革并不在其中。州参议院主席斯威尼（Stephen Sweeney）说，“我们是想专注于地产税改革，但我们有太多的地方政府，有太多的学区。除非我们减少地方政府数量，新泽西地产税不会有太多改变。”

APP去年在Change.org上开设了一项网上征签活动，呼吁新泽西州政府和立法机构大力消减地产税。在APP的联系下，有56位议员（43名共和党人和13名民主党人）签署了呼吁书，其余62名议员拒绝签署。

州共和党籍众议员布科（Anthony Bucco）说，“地产税改革应该是议会第一优先考虑的议题，高地产税迫使很多人逃离新泽西，但议会的多数党并不想这么做。我们真的需要退后一步，看看新泽西未来的方向，因为我们有大麻烦。”

民主党籍州参议员格林斯坦（Linda Greenstein）说，民主党一直在努力为中产阶层减税，但共和党一直挡道，包括民主党人建议开征富人税（Millionaires’ tax），但共和党和州长克里斯蒂一直反对。

对于APP的减税呼吁，州长克里斯蒂的发言人默里（Brian Murray ）回应说，“州长曾多次敦促议会减税，以减少新州居民和商业雇主的生活费用和税收负担，但控制州参众两院的民主党在议会拒绝考虑减税，而是利用一切机会提出增税。而被州长一再否决。”

陷入了互相指责的政治套路，新泽西的地产税难题在短时期内可能真的无解。

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(互联网资讯综合整理)

宜居不宜“聚” 年薪10万加州日子不好过

据说，加州有世界上最好的阳光和海滩。得天独厚的气候条件使加利福尼亚州成为全美最宜居城市榜单前三名的常客，但同时，加州也被公认是美国生活成本最高的州之一。这里的衣食住行样样都不便宜，让想留居加州打拼的人们费劲脑汁。今天我们具体来看看：年薪10万美元，在加州能过什么样的日子？

收入：年薪10万，其实每月到手不到6000刀

每月净收入＝每月税前收入8333.33－1252.92（联邦税）－350.00（社会保险）－120.83（社会医保，不包括个人医保）－603.76（加州州税）－83.33（残保SDI）＝5921.49（刀）

以上还不是每个月真正能领到手的钱。在加州，养老保险401k是按照个人需要存入，可多可少。一般每月存1000多刀，每年的上限约为1.7万。严格来说，养老保险作为存款也可以算是净收入的一部分。另外，已婚人士的家庭医保每个月还要交上几十到几百刀。

支出：加州的生活成本真的不容小觑

租房子：具体的租房费用在不同区域差距很大，即使同时在加州。不过加州的租房费用仍是要比其他地方高。比如洛杉矶西部的普通两室一厅月租一般要1500到2000刀，而东部便宜的地方只要1000到1500刀。对个人来说，把房租控制在收入的三分之一到五分之一是合理的。

买房子：区域差别更大，从三、四十万到上百万都有，平均可能六、七十万，而且每年要交1.25%的地产税。

超市买菜：200-300刀每月（下馆子的话每次每人大概20左右）

通讯：网络和电视大概每月60刀，手机一人大约50刀。

交通：以一辆车2万多，贷款5年还清来计算，大概每月要扣去350刀。

衣服：一件衣服大概60刀左右，便宜的T恤只需要10刀左右。

子女教育（有小孩的）：大学之前每个小孩的抚养花销大概3-4万刀每年，平摊下来2000-3500刀每月。

以上是刚性支出（买房和租房任选一样），如果你还有些其他爱好或者对生活有更高品质的追求，比如选购质量好的电器、买化妆品和首饰、钟情奢侈品、看电影等娱乐，那么支出当然就不止这些了。

年薪10万，家庭还真是个负担

总体上看，加州在美国的确属于收入高、地价也较高的地方，比起其他城市，维持同样的生活水平，工资起薪要更高才有相当的吸引力。

如上所示，从净收入来说，去掉各种税以及医保、养老保险费用，每月真正到手的钱不到6000刀。支出上看，加州比其他地区的租房费用要更高，在其他地方以不到500刀就能租到的房，加州至少要上千刀每月。

对不同人群来讲，这10万美金年薪的生活也有所不同。如果你单身、无家庭负担，即使在加州，10万年薪也能过上不错的生活。但如果你已经有小孩了，买房和孩子上学的压力都是不小的负担。所有有人说，加州湾区流传着个笑话，这里的华人圈子的贫困线是家庭30万刀，单人15万刀。

为何有无家庭，更确切的说是有无小孩对个人造成的经济压力完全不同呢？如果父母是双职工，小孩又年纪尚小，那么小孩入托每月要扣去1000刀。等小孩到了上学的年纪，为了孩子的前途还非得去买学区房不可，而旧金山还可以的学区小房子也要50万起。

再接下来，小孩上了大学后还有笔不小的学杂费（比如Berkeley仅学杂费已经过 5 万一年了，另外的房租、伙食费、书费相加也需上万）。可见，即使同样年薪10万，有无孩子对生活质量的影响也是相当大的。

年薪10万，对加州以外的美国人是什么概念？

在美国年薪10万是相当高收入了，在美国排名前50的最富裕的城市，家庭中位数收入也不过25万美元而已，一般工薪族家庭中位数收入只有不到6万。像google这种响当当的大企业，拿到H1B的员工工资也就10万出头。

在美国能拿到H1B工作的大多是受过良好教育的精英，因此10万的工资可以说是远超出社会平均工资，就像清华北大的工科研究生起薪就远高于北京平均收入一样。当然大公司还可能会有配股等等，那些是少数，这里只讨论工资。

总体来说，10 万美元在美国是很好的收入。如果我们把收入位于40%到80%之间的家庭定义为中产，2013年时，美国中产家庭的年收入大概在5万3千到8万4千美元之间。

从净收入来说，去掉各种税，再扣除医保，养老（假设你每年都存相当数的钱要私人养老账户，比如401k，现在每年能存＄1.7万），最后到手上的，一个月能有 4500 – 5000 刀。

基本的生活需要，去除住房，如果你主要是自己做饭，电费、油费、网费、饭费等一个月约为 1000 刀上下。而住房是因地域变化最大的一项支出，正是因为加州房价比其他地方高，导致加州生活成本较高。