Tag: 墨尔本房产投资

墨尔本富人涌入CBD房市，与海外投资者竞争激烈如火如荼

据《悉尼先驱晨报》报道，墨尔本富裕家庭或机构今年纷纷涌入CBD房产投资，与海外投资者想投资墨尔本CBD房产？准备“硬撼”澳洲富人吧！。

虽然有些家庭已经从高涨的房市中套现离开，但有些却静静潜入，并买入墨尔本房产。

富裕的Bardas家通过Acland Investments机构，以2550万澳元买下位于皇后街（Queen Street ）235号的墨尔本律师行所在地。

慈善家Helen Sykes和商人Mike Fitzpatrick则以980万澳元买下位于Flinders Lane 175号的办公楼。

Peachtree Capital机构通过投资途径，在2013年卖出Lonsdale街的价值3750万的房产后，以2825万澳元买进位于Collins街410号的房产。

据CBRE报告显示，在过去18个月，多单7000万左右交易，都在Collins街发生，总额达6.5亿澳元，使得房市更加炙热。

虽然墨尔本房价高升，但低利率和较少的投资收益都使得买家偏向房地产投资。平均房价已从2013年的每平方3000-4000澳元升至7000-9000澳元。

CBRE的中介Mark Wizel 说：“很多有钱人都纷纷涌入房市，因为他们在其他市场领域都曝光太多，而在澳洲商业房产领域则较少曝光。”

澳新银行银行家Eddie Law则说：“现在交易环境有所改善再加上目前的贷款成本情况，使得人们都重新燃烧对CBD地区的墨尔本房产投资热情。”

Savills机构的中介Clinton Baxter则说，“无论是当地还是海外的私人单位，他们的投资热情从未冷却，都认为墨尔本在进入一个成长时期，能提供很多机会。”

CBRE的中介Josh Rutman说，竞争如此激烈，使得部分房产的买卖已经重回金融危机前期的水平。

据悉，Halim家决定卖出位于Collins街425号的老建筑，售价估计为4000万澳元，而明天就可见分晓，到底哪位买家有意愿。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

墨尔本连续4年被选为世界上最适宜居住的城市，墨尔本有很多值得骄傲的地方，包括强劲的房地产市场。在过去一年里，墨尔本房市经历了稳定的增长，在新的一年里，好时光还能继续下去吗？2015年墨尔本房产投资者将面临怎样的市场形势？

据《澳洲物业投资》杂志报导，地产集团（Domain Group）的资深经济学家威尔逊博士（Andrew Wilson）说，墨尔本房价涨势在上个财政年度里相当强劲，仅次于悉尼。墨尔本的别墅中间房价在2013-2014财年增长了9.3%，这个数字比起2009-10年21.9%的巅峰值还有所不及，但也是自那以后的最高增长率。

新财年的市场赢家

目前墨尔本市场上的首次购房者达到了历史新低，威尔逊说，中间至高价位的物业买卖构成市场活动的主体。一般来说，房价在55万以下属于低端市场，55万-125万是中等市场，125万以上是高端市场。“墨尔本近郊中等价位的市场将是2014-15财年表现最强劲的部分。”他预测说。

威尔逊表示，东区远郊将继续吸引买家，尽管房价增长率可能比目前低一些。“东区近郊的高端物业也会继续受到富裕买家的青睐。”

墨尔本房市的常胜将军

维省地产协会（REIV）的一位发言人说，墨尔本东区和东南近郊是2014年市场上最突出的优胜者。威尔逊也表示同意，东区表现特别强劲，“特别是东区近郊一带——这是个稳固的精英市场，是常胜将军”他说，“包括从Hawthorne一直到Camberwell，Balwyn和Glen Iris”。

东区热闹的买卖活动很大一部分来自中国买家，这是墨尔本房产市场上一个有趣的现象。North Balwyn是东区近郊的领头羊。“过去一年里，价格涨幅超过20%，富裕的华人买家很喜欢这里。”在东南区远郊，市场的领头羊是Glen Waverley，这是中等价位的市场，也是受华人青睐的地区。“这个区房价也涨了20%以上。”威尔逊说。地产公司Harcourts的负责人鲍拉（Lou Paola）也是Glen Waverley居民，他说，在过去10年里，这个区经历了巨大的变化。

亚洲元素影响着住宅和商业房地产市场，增加了当地的餐饮选择。“现在我们有韩国餐馆，马来西亚餐馆，捎带着少许欧洲风情。这个区的资本增值每年都在稳定增长。我记得以前每一、两个月才有一套百万物业售出，现在这是常事。”

Glen Waverley靠近CBD是另一个强劲的吸引力。“很棒的公共交通。靠近Monash大学，Deakin大学。这是一个以家庭为主的地区，公园和娱乐设施都在家门口”鲍拉说。Ray White Glen Waverley的董事Andrew Davis说，Glen Waverley中学是维省最好的中学之一。“房租需求强劲，但因为房价大幅增长，所以投资回报率非常低。”他说。

威尔逊说，其它有吸引力的地区还包括墨尔本东北近郊，例如Fairfield到Ivanhoe。REIV表示，2015年墨尔本房价和销售量的增长主要集中在东区中部和外围一带。最近几个月，在远郊区，如Point Cook、Noble Park和Werribee都经历了可观的增长。

市场的驱动因素

根据REIV，2015推动维省房地产市场发展的因素包括：

人口增长：墨尔本人口增长很快，新房建筑量在过去三年放缓，房屋供应不足。但在墨尔本CBD有大量新盖公寓。

稳定的利率：为买家创造了有利的融资条件。

乐观的消费者情绪：在过去12个月里成为推动市场的动力，但威尔逊表示当地经济表现不佳。“维省失业率仍然处于全国最高水平。如果墨尔本失业率继续上升，会对房地产市场产生负面影响，因为它开始影响到消费者信心。如果经济问题持续下去，会阻碍房价上涨，特别是在低端市场上。”

最近的趋势

市场分析机构Residex的创始人爱德华(John Edwards)说，市场的增长率在放缓，这一趋势将持续未来几年。“单元房市场已经出现潜在的供过于求，过去12个月的房价增长率（5.8%）低于7.64%的长期平均增长率”。

未来的走势

爱德华相信，增长周期的峰顶已经过去，“市场会继续放缓，我们不要期待能看到高于通货膨胀率的增长。”他说。“利率可能会在今年某时调高。储银将继续唱衰市场以确保不会出现‘房市泡沫’”。爱德华相信这些因素会导致投资者更谨慎。

REIV也相信，在2015房市会继续增长，但是速度会放缓。“12月至2月是房市的淡季，但是就整个市场趋势而言，2015有增长放缓的迹象。”

对投资者来说并不都是坏消息。爱德华说，能够负担得起的地区在2015年将出现合理的增长。“所以，就是好好调研，购买合适的房产。那些价值好，价格又低于中间房价的物业将有最出色的表现。”爱德华说。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。