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專家預測：未來3年澳洲房價大跌 僅壹城幸免

德高望重的市場研究集團BIS Shrapnel 6月29日公布了《2015-2018年住房前景》（Residential Property Prospects）報告，預測全國最強勁的2個澳洲房地產市場——墨爾本和悉尼的房價在未來3年將遭受打擊。

報告的作者、BIS Shrapnek的高級經理齊古馬尼斯（Angie Zigomanis）表示，但市場換擋尚需一些時日。
 
“未來12個月，買家回流房市的機會比較大。在某些地區的單元房市場，我懷疑買家已經占上風。未來12個月的情況可能大體如前，但之後就會發生變化。”
 
“這是市場的正常作用──市場繁榮，大家都跳進來，然後開始大舉建設，市場變得供過於求，於是開始糾正。”
 
除布裡斯班之外，全國其他首府城市的買家還可能占比較有利的地位。公寓可能會遭到最嚴重的打擊，尤其是現在購買了墨爾本等熱門市場中的樓花項目的人，他們可能會面臨雙重打擊，因為他們是在市場處於高峰時買的，但要等到市場疲弱後才能拿到鑰匙。
 
報告指出，海外移民從2012-2013財年的237,500人減少至2014年的18.4萬人，而同期住房建設數量達到破紀錄的21萬套。還有另外20萬套將在2015-2016財年動工。
 
齊古馬尼斯稱，那些期待房產大升值的日子已經開始結束，過去幾年那種繁榮景像將消失。“我們預測某些城市的房價將缺乏動力或者下跌。”
 
澳洲房地產買家中介協會（Real Estate Buyers Agents Association）的主席帕克（Jacque Parker）稱，未來幾年墨爾本和悉尼的房價下跌不會令她意外，她說這些市場的房價減速對於想買房子的人都是好消息。
 
然而，澳洲房地產研究所（Real Estate Institute of Australia）辯稱，澳洲沒有經濟因素可能會改變現狀。主席桑德斯（Neville Sanders）稱在墨爾本和悉尼之外，全國的房地產市場都非常穩定，他覺得這種狀況會持續。
 
預測未來3年澳洲房價普降，但布裡斯班除外
 
以下是BIS Shrapnel對各大城市的預測：
 
 
悉尼房價增長未來12個月將減速，可承受力被推向極限。缺乏供應和投資者需求將使悉尼下財年的房價增速減至7%。2018年6月前的2年房價將下跌4%，整體3年的增幅在2%左右。但報告稱經過通脹調節後，房價實際下跌6%。
 
 
強勁移民未來3年將繼續推動房價，但獨立屋的價格在2015年6月至2018年6月預測只增4%。未來12個月將增長5%，隨後2年將收縮。按實質計算，墨爾本房價在此期間將下跌4%。
 
 
“按實質計算，布裡斯班房價依然低於5年前，所以我們認為這個市場現在非常便宜。”齊古馬尼斯稱。
 
預測未來3年布裡斯班的房價將增長13%。黃金海岸（Gold Coast）和陽光海岸（Sunshine Coast）的預測也類似，分別為13%和12%。湯士圍（Townsville）未來3年將增長3%，凱恩斯（Cairns）增長11%。
 
 
按實質計算，阿德萊德的獨立屋和單元房中價未來3年將下跌7%。
 
 
珀斯的房價將延續下跌趨勢，按通脹調節後，未來3年將下跌10%。
 
 
未來3年預測房價增長4%，實際下跌4%，單元房中價實際下跌10%。
 
 
經通脹調節後，堪培拉房價預測下跌5%。單元房預計也不能幸免，實際跌幅將達10%。
 
 
未來3年獨立屋價格預測整體下跌2%，實際房價下跌10%。單元房實際下跌12%。
 

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第一季度澳洲房價穩增1.6％ 悉尼依然領漲

隨著歷史最低利率點燃州府城市強勁的房屋價值收益，今年第一季度澳洲房價穩固上漲，伴隨而來的是市場對房地產泡沫的擔憂。

根據澳洲統計局（ABS）公布的數據，今年第一季度澳洲州府城市住宅房地產加權平均價格增長1.6%，在過去一年裡上漲6.9%。

最近，市場對悉尼和墨爾本可能出現投機性房市泡沫的擔憂逐漸膨脹，低利率環境促使城市房地產投資活動激增。

相比上一季度，今年第一季度悉尼房價攀升3.1%，在過去一年裡飆漲13.1%。與此同時，墨爾本房價在該季度上升0.6%，同比增長4.7%。

此外，經濟專家提出新的警告稱，當現在的房價泡沫破裂的時候，房地產市場將遭遇一場“血洗”。

在提交給一個議會審查的文件中，LF Economics表示，由於價格再次反映經濟基本面時會嚴重下跌，幾乎可以肯定房地產市場將面臨一場“大血洗”。

澳儲行（RBA）和澳洲審慎監管局（APRA）一直表示，他們正監視房地產市場活動。多家銀行最近采取措施取消或削減了投資者借貸折扣。

此前，財政部秘書長John Fraser告訴議會委員會，悉尼明顯處於房市泡沫中，而RBA行長史蒂文斯表示，市場部分地區的房價是“瘋狂的”。

第一季度布裡斯班房價環比增長0.4%，同比上揚3.9%；阿德萊德房價比上季度增加0.7%，比去年同期增長2.5%；堪培拉房價在第一季度增長1.1%，同比上漲3%；霍巴特房價上揚0.5%，在過去一年裡攀升1.9%；該季度珀斯房價環比下滑0.1%，同比下降0.3%，走向衰退的礦業繁榮給房價帶來壓力；達爾文房價環比下跌0.2%，同比下滑0.4%。

ABS表示，住宅平均價格在第一季度增長了8400澳元，達到57.61萬澳元；住宅數量在該季度增加了3.82萬套。

今年第一季度澳洲州府城市房價上漲1.6%

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專家預測：悉尼、墨爾本房價將再漲一年半載

專家預測悉尼和墨爾本的房價將繼續上升

房地產行業專家預測，悉尼和墨爾本的房價在未來6至12個月將繼續上漲。

據《先鋒太陽報》報道，接受澳洲房地產研究所（Australian Property Institute）第34次《房地產方向調查》（Property Direction Survey）的房屋估價師、基金經理、金融家和分析師中，有超過一半人認為悉尼和墨爾本的房地產市場已經步入或者正在步入泡沫期。超過一半受訪者還認為南部州份的房價會繼續上升。

澳洲房地產研究所新州分部的副主席繆爾（Ian Muir）稱，四分之三的受訪者認為墨爾本的房價在未來半年至一年將繼續攀升。“換言之，這2個城市的住宅價格被視為距離價格周期峰值還有一段時間。”

調查預測布裡斯班要到2017年才能達到周期峰值。受訪者稱低利率是住房需求和外國投資的一個重大驅動力。“大部分受訪者認為低利率是推高布裡斯班和珀斯住房需求和價格的主要動力，但對於悉尼和墨爾本，這個觀念沒有如此強烈。”繆爾說。負扣稅被視為推動布裡斯班和珀斯房市投資的一個更重要的因素。

行業專家認為外國投資法規的變化可能會影響未來的房地產市場。此外還可能影響房地產市場的因素包括中國經濟減速和失業率上升。

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布里斯班房市有所降溫 Q1房屋中位價跌2萬

根據昆士蘭房地產協會（REIQ）公布的新報告，今年第一季度，布里斯班高端住宅的銷售下滑導致該城市的房屋中位價格從60萬澳元下降到58萬澳元。

第一季度是布里斯班房市一年當中的最大淡季

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6月9日公布的“市場監測”（Market Monitor）顯示，按照目前58萬澳元的中位價，布市的房屋中位價在過去5年裡攀升了15.1%。

相比前一季度，今年第一季度的總體房屋銷售增速放緩，100萬澳元以上房產的銷售數量相比去年第四季度減少了85處，而35萬澳元以下房產的銷售數字保持穩定。

報告稱，“隨著市場可購性房產的銷售提升，大布市地區的銷售中位價值在某種程度上下滑了，布市的中位價格跌至60萬元以下。在去年第四季度高端住宅銷售上升之後，第一季度可購性市場在布市搶走風頭也不足為奇。”

REIQ首席執行長Antonia Mercorella說道，從傳統上來說，第一季度是一年當中的最大淡季。

在黃金海岸地區，第一季度房屋中位價上漲2.2%至53.15萬元，在過去五年裡增長3.4%。

報告稱，“有證據顯示，該地區正走向更好的時期，全年房屋中位價格相比一年前有望攀升6.4%。”

對於昆州中部受到嚴重打擊的資源中心城鎮，房屋銷售或將趨於穩定。

在單元房市場中，第一季度只出售了13套單元房，“幾乎沒有投資者活動”。單元房中位價格在過去5年裡下滑了10.7%，但獨立房屋中位價格增長了2.5%。

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投資自住俱佳 投資者爭搶布里斯班北部郊區房產

由於本地和外來投資者競相追逐資產增值，澳大利亞布里斯班北部郊區的房價將繼續攀升。布里斯班是澳大利亞昆士蘭州府城，位於澳大利亞本土的東北部，北緣陽光海岸，南鄰國際觀光勝地黃金海岸市。

澳大利亞房地產集團Raine & Horne的Chermside郊區負責人Kim McHardy稱，悉尼和墨爾本的投資者積極在布里斯班北部郊區搶購房子。2015年，來自這兩個城市的投資者數量翻了三倍。

該房產集團指出，自去年秋季起，投資活動激增已經引起了Chermside、Chermside West、Geebung、Aspley、Stafford、Kedron等郊區的房價攀升了8%左右。

Kim McHardy說，目前，售價在45萬至50萬澳元、建於20世紀60年代的三居室，格外吸引外地投資者的關注。”

“在過去的幾個月，越來越多的人意識到布里斯班代表房地產的真正價值，我們已經看到在當地買房的跨州投資者數量正在大幅上升。”他還指出，Chermside強勁的住房市場預期將提升投資者對當地公寓的興趣，與悉尼和墨爾本的公寓單元相比，Chermside的公寓單元價格非常實惠，且入住率較高。

“現在仍然可能以低於34萬澳元的價格，在Chermside買到一套兩居室的公寓，還能獲得340澳元/周的租金。”此外，郊區還有很多便利設施，對買家和租戶都很有吸引力。

布里斯班北部郊區Chermside房價攀升了8%左右

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Chermside是一個商業樞紐，與布里斯班中心商務區的距離恰到好處，離機場和布裡斯班港口只有20分鐘車程，距黃金海岸和陽光海岸也只有50分鐘車程。

“Chermside還有西田購物中心（Westfield Chermside）——南半球最大的購物中心之一，”Kim McHardy說，“大規模的零售商業區，加上優越的地理位置，對於澳大利亞南部昆士蘭州的聰明投資者來說，這裡的確很誘人。”

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澳洲各省城近郊最低房價區全披露

盡管澳洲省會城市周圍的區房價大多數都很高，但並不是每個區的房價都已經漲破了天。

越靠近大城市的市中心，澳洲房價越高。不過，在澳洲各省會城市方圓10公裡之內，仍然能找到一些房價低廉的區。

據澳洲新聞網報導，盡管省會城市周圍的區房價大多數都很高，但並不是每個區的房價都已經漲破了天。

澳洲房地產數據分析公司（CoreLogic RP Data）列出了每個省的省會城市10公裡範圍之內的房價最低廉的區。當然，所謂的“廉價”只是相對於每一個省而言。

盡管澳洲省會城市周圍的區房價大多數都很高，但並不是每個區的房價都已經漲破了天

霍巴特的Clarendon Vale區，房價中位數156,078澳元，是澳洲所有省會城市中距離市中心10公裡範圍內最廉價的區。澳洲房地產網站上目前有該區的五個房產廣告，價格在15萬至20萬澳元之間。

阿德雷德附近最廉價的區是Dry Creek，距市中心10公裡。這裡的中位數房價是244,847澳元。目前網站上該區有三處房產，其中價格最低的是一處三臥室兩浴室的房，要價33.9萬至35.9萬澳元，地址1 Gum Ave。

布裡斯班最廉價的區是距市中心9公裡遠的Rocklea，其中位數房價是353,030澳元。目前市場上該區有七處房產，價格在35萬至40萬澳元之間。

在珀斯，這樣的區是距市中心7公裡遠的Osborne Park，中位數房價為431,036澳元。目前市場上該區有12處房產。其中要價最低的是49.9萬澳元的位於101 Cruikshank Lane的三臥室的villa房，靠近火車站，房內新刷漆，竹地板。

達爾文的Malak區，距市中心10公裡，中位數房價569,447澳元，是市區附近最廉價者。該區目前有14處房產上市。其中最廉價者是要價51萬至53萬澳元的三臥室房子，其土地面積800平米，面對公園，有兩個儲藏棚、一個魚塘。地址9 Magdelene Court。

墨爾本最廉價的區是Bellfield，距離市中心9公裡，中位數房價是582,573澳元。目前市場上有三處房產，其中要價最低的是一棟三臥室的獨門獨院房，地址21 Poplar Cres，期望買家出價在60萬至63萬澳元。該房臨近公園、綠地、運動場，土地面積613平方米。房內有中央供暖系統、警報器、拋光木地板。

在悉尼，距離市中心9公裡遠的Turrella是最廉價的區，其中位數獨立房價格為839,676澳元。是各省會城市近郊最廉價區中的最昂貴郊區。目前澳洲房地產網站上有該區的12處房產，但其中沒有一棟是獨門獨院的房子。

悉尼市中心方圓10公裡之內公寓房價格最低廉的區是Eastlakes，中位數公寓房價為484,487澳元。目前市場上最廉價的公寓房之一要價54萬澳元的兩臥室套房，地址是4/27 Mascot Drive，是一棟總共有12套房的小樓中的一套。

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澳大利亞大城市房價六個月來首次下跌

澳大利亞主要城市的房價在5月份出現了6個月以來的首次下跌，其中悉尼繁榮的房地產市場也在本月的數據中失去了一點動力。不過分析人士稱，下跌的趨勢應該只是暫時。

根據CoreLogic RP Data組織最新發布的澳洲房價指數數據，澳大利亞大城市的房地產價值在5月份下跌0.9%，除了達爾文和堪培拉以外各城市的房價都出現下跌。

其中悉尼房價下跌0.7%，墨爾本房價下跌1.7%，布裡斯班房價下跌0.8%，阿德萊德房價下跌0.2%，珀斯房價下跌0.5%，侯巴特房價下跌幅度最大，達到2.7%。

然而在截至5月31日的12個月內，澳大利亞整體房價上漲了9%，平均房價達到57萬元。按照季度數據，在截至5月份的一個季度裡，大部分城市的房價都出現上漲，悉尼房價上漲3.3%。

澳大利亞大城市的房地產價值在5月份下跌0.9%

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CoreLogic RP Data組織研究部門總監勞麗思（Tim Lawless）說，5月份的數據應該是此前每月強勢上漲的房價自然矯正。

他說：“5月份出現的稍微較弱趨勢，應該只是暫時的。其它市場數據，仍然預示悉尼和墨爾本兩大城市房地產市場的走強。比如，拍賣清盤率保持歷史高位，大城市房屋供給不足，特別是悉尼。”

不過公寓的價值上漲幅度比不上獨幢屋，悉尼公寓價值在5月份下跌2.8%，墨爾本公寓價值5月份下跌2.5%。

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澳洲房價將騰飛兩年：悉尼升20% 布里斯班漲14%

新研究指出，悉尼房價料將在未來兩年內增長20%，使得當地房價中值突破100萬元。布里斯班房價料將騰飛，但墨爾本和阿德雷德的房價增長價格大大減速，珀斯房價料將下跌——這是BIS Shrapnel的預測。

經濟分析師說，悉尼和昆州東南部存在住房短缺的情況，盡管住房營建活動有所增加，但從長遠來看，營建活動的提升空間有限。

未來兩年，布裡斯班的房價料將增長14%

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根據澳洲統計局（ABS）數據，悉尼房價在截至2月份的一年裡增長了14%，BIS Shrapnel預計2014/15財年的增幅將達到13%，促使悉尼房價中值突破100萬。2015-16財年料將進一步增長7%。

本財年，布里斯班的房價料將增長6%，2015-16財年的增幅料為8%，使得房價中值逼近60萬元。

BIS Shrapnel認為，住房營建活動是比減息更重要的推動房價上漲因素。“對許多潛在借款人來說，是否進入房市的決定早已作出，房貸利率再降0.25%也不足以改變他們的打算。”該機構說，“這可能會鼓勵某些搖擺不定的人出手買房，給市場帶來溫和的提振作用。”

“當前的交易活動已經奠定了自己的發展勢頭，並且有望再持續兩年。”本財年墨爾本房價增幅料將大為減慢，僅為3%，下財年也僅為2%。阿德雷德市場料將放緩，本財年的增幅預計為1%，下財年為2%。隨著礦業熱潮放緩，珀斯將迎來房價下跌，BIS Shrapnel預測本財年房價將下降1%，下財年下降2%。

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澳洲首府城市房價2月增幅0.3%

雖然澳聯儲再一次降息，2月的澳洲房價增長明顯減緩，悉尼的強勁市場走勢以及其他地區平緩甚至下滑的房價，將全國首府城市房價增長幅度為0.3%。

悉尼房價增長為1.4%，房屋中位價已經觸及68萬，房屋價值在過去12個月增加了13.7%。根據CoreLogic RP Data數據，雖然在1月份出現了2.7%的增長，墨爾本房價在2月僅微升0.2%。

珀斯房價跌幅最大，下跌2.2%，更驅動季度下跌0.9%。布裡斯班房價對比上月下跌0.8%。

RP Data調查員Cameron Kusher表示，雖然在1月降息之後，房屋清拍率非常高，但對澳洲房價數據的影響還需要一段時間體現。“在增長率方面，在12月的年增長率下跌到7.9%，目前的數據是8.3%，可以肯定市場會在一次升溫。”他說。

3月初悉尼的房屋清拍率已經連續4周超過80%，全國首府城市的清拍率對比去年同期都高。

但經濟分析認為，悉尼和墨爾本的市場強勁的年增長率會令澳聯儲在考慮降息或維持利率穩定的決策過程變得更復雜。匯豐銀行（HSBC）警告，以目前的速度繼續增長，會導致悉尼出現地產泡沫。

布裡斯班房價環比微跌0.8%

推薦房源：昆士蘭布裡斯班“奧普拉公寓”（Opera）

在悉尼的東區，Kirsty Angus需要為不斷擴大的家庭換一個更大的房子，正在將位於Bondi的10年樓齡公寓出售。Angus表示，她認為房價只會不斷上升，尤其是悉尼海灘周邊的一線區域。“匯率進一步下降讓我們有機會購房，如果澳聯儲再進一步降息，我們會考慮將大部分按揭轉為固定利率，長遠看來這樣會更有安全感。”她說。

地產中介Ric Serrao將為Angus拍賣公寓房，他說放盤的房子不多，澳元匯率也低，這兩個因素令房屋市場的需求非常高。他說：“我並不希望現在立即降息，我認為年末降息會幫助市場維持熱度。

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