在西方做地主在中国就只能当房奴?

在中国做房主与西方房主最大的区别是?

 

有房有地在英文中被称为 landlord,Lord在英文中是个极为强势的字眼,宗教意义上可以译为主、上帝,乃是无上敬畏的对象;世俗意义上可译为君王、领主、勋爵、(英国)上议院议员;也是备受尊崇。

 

Landlord们既是土地领主又是统治者,支配者,同时参与公共事务,代表领地利益。因此在西方国家擅闯私人领地是很危险的行为,尤其是在持枪合法化的国家。即便个体的力量有限,而组织起来也很有力量;各种社区,学区社区,信仰社区,有产者社区等等;这在民主国家被称为“压力团体”可向民选政府施压,在历史上的欧洲君主国家可以向国王请愿。不行还可以诉诸法院;德国的一位风车磨坊主两代人就曾先后两度把普鲁士国王腓特烈二世告上法庭,指控对方修建夏宫“桑苏西宫”影响了自家磨坊的“通风权”导致因风少磨坊不得不停工还得交租金;国王先后两次败诉并补偿磨坊主和他的后代。

图一:至今仍矗立在桑苏西宫外的风车磨坊成为德国法治的纪念碑

有了自己的土地和房子,真的应了那句英国的古话“风能进,雨能进,国王不能进。”

 

到了今天作为业主,往往更有意愿参与社区事务,伸张业主权利,维护社区利益。所有的行为是指向当下的。

 

基于对美国2011年以来买房数据和大选投票率的研究,斯坦福大学政治系两位教授Andrew B. Hall和Jesse Yoder发现——

 

美国人一旦买了房子,政治参与度就更高,也更爱投票。这种政治热情与种族无关,且买的房子越贵,参与度越高,无论是地方选举还是全国选举。这说明投票对保护投资还是有用的——至少美国人都这么觉得。

图二:2008~2009年买房者在2010年及之后的投票率vs无房者在该时间段投票率
图三:随房产价格的增加,投票率上升的趋势

其中申请了美联邦住房管理局贷款(FHA)的更乐于支持民主党。FHA是为中低收家庭提供购房贷款信用保险,凡FHA保险的抵押贷款,由联邦住房管理局承担因借款人无力偿还或房屋贬值造成损失的全部责任。因此对抵押权人来说,FHA保险的抵押贷款基本上是没有坏账风险的。

 

有房者主要关注住宅的区位、社区公共设施、公共安全、学校,老人和孩子相关的议题。通过选举,有房者能成功动员并与关注他们利益的候选人互助互惠。

 

而在中国虽然家庭的房屋自有率高达90%,远远超过多数西方国家,然而其中多数却是房奴,每月背着沉重的月供,时时担心房价缩水还贷便成了冤大头。活生生的弱势群体,恐怕除了租房客和租不起房无家可归的人。

 

“焦虑面前,人人平等”,牛津大学人类学教授项飙注意到:“越富有的人,可能比低收入群体的焦虑还要严重;尤其中产阶级,似乎整天生活的主题就是焦虑。”

 

他称这样一种状态为“悬浮”,人人都忙着工作,忙着追向一个未来。与此同时,当下被悬空了,除了作为指向未来的工具,没有其他意义。努力工作并非因为喜欢这份工作,而往往是为了攒够钱,从而今后就再也不用干这份工作。至于未来什么样是完全含糊的,某种意义上不过是自欺欺人。人们不是因为对未来有追求,所以选择放弃当下;而是首先认为当下没有意义,然后告诉自己,当下所做是为了未来;但究竟是什么意义上的未来不太重要,或者说,未来必须就是模糊的。项飙教授对当下中国社会情绪一针见血的理论概述让他深受追捧,回国一趟四处受邀演讲与采访;俨然成为文化现象。

 

以房产领域而言,2008年以来房市的狂飙突进,赚钱购置更多房产哪怕沦为房奴也让很多人趋之若鹜,寄望于房价会不断上涨的预期,然而与土地却毫无联系,对于业主的权利,对于房市调控政策,对于生活环境的质量,对于公共交通的便利与成本却无缘置喙。

 

在祖国活得像外国人;反而在外国即便只是永久居留,却依然能活得像本国人。只要语言足够好,便像模像样能够活在当下。

 

 

 

 

迪拜房主面临高涨的物业设备维护费

作者:GCP公司设备管理部门负责人 哈桑·阿拉丁(Hassan Alladin)

随着盛夏的到来,空调、水箱等设备的维护需求也随之而来。每年的这个时候,国内住房基础设施都无一例外地迎来压力最大的时期。

随着房产不断老化,不到位的日常维修工作便开始在这个时候有所体现,带来重重问题。为了省钱而在早期维护工作中偷工减料的后果现在开始找上门来了。

随着房产维护市场的不断完善成熟,迪拜房市从以投资为中心的租户主导型市场转向房主/住户型市场,这一转变过程中,维护市场的成熟也带来了一定的破坏性影响。

随着永久产权市场的出现,房产维护供应商以惊人的速度被取而代之,维修业出现了严重分散化。以往降低维护成本的惯用做法便成了权宜之计,这也主要是因为:1)由于房产处于全新状态,因此没有维护需求;2)由于预防性维护工作将减少整体收入,在以房产转售为主的市场尤其如是,因此没有受到应有的重视。

随着市场的成熟和房子的老化,房产维护的需求越来越大。前期建设条件参差不齐而导致后期建筑问题不断涌现,因此维护需求愈发迫切。

然而,面对分散的市场,由于维护行业的更新成本十分高,租户和房主都无法找到最有效的解决方法。通常情况下,他们无法找到一个月前负责其房子维护工作的人员。而随着新的、更大规模的市场参与者进入市场,他们将会发现,多达半数的开支都花了在解决此前维护公司不到位的工作所导致的问题上,这令他们对房主/住户型市场感到失望。

这一现象引发了普遍了幻灭感,而解决方式往往是按兵不动。同时,在如今技术化解决方式享有高成本效应而成为主要应对策略的背景下,这一问题却主要仍以人工方式来解决。

房产维护市场的现状与整体房市的现状相似。在高端市场上,大量的供应商推出定制服务以迎合富有买家的需求;而在低端市场上,最低服务标准的下限不断降低,以达到成本的最小化。因此,在这些低端住宅区,房产的老化失修问题十分明显。

而中端市场的终端用户逐渐成为主流,这一细分市场的供需差距最大,维护供应商仍尚待提供具备高成本效益的整体解决方案。

如果能够提供技术支持,情况将大大改善。净水器、空调、空气质量、火灾探测、摄像系统等设备都可以通过手机远程监控。这不仅能够有效节省能源,还能够提醒房主和住户及时维护维修设施。

房主有责任确保按时维护房产设施。在不断推出新房产的房市中,房主虽然可以侥幸避免承担几年的维护投入,但历史经验表明,即使在迪拜,该投入的成本最终还是要投入的,否则房产的再售价值就会大打折扣。

随着市场竞争越来越激烈,加强预防性维护工作越来越有必要。

居外精选阿联酋迪拜房源:精英住宅(Elite Residence)

精英住宅(Elite Residence )大厦位于迪拜码头(Dubai Marina)的中心,距离许多景点仅有几步之遥。

您可以步行前往著名的码头步行街(Marina Walk)、海滩、朱美拉海滩住宅区步行街/海滩(JBR Walk/Beach)、地铁站、渡船站、公交站、迪拜码头的购物商场、超市零售商店以及数百家餐馆、咖啡馆和酒吧。

92层高的塔楼高层顶楼公寓,维护良好,为寻求舒适和奢华的住户提供带有度假式便利设施的现代化公寓!点击查看房源信息


居外网juwai.com
是全球最大的中文海外房源门户网站,有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源,也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上迪拜在售房源,或
致电 400-041-7515 谘询迪拜房地产的投资机会。

来源:Gulf News
翻译:LPS
责编:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

BHHS最新房主情绪调查:房市信心指数攀升 利率仍是忧虑重心 | 美国

Berkshire Hathaway HomeServices 5月17日发布的最新房主情绪调查显示,当前及未来各代房主对于美国经济及房地产市场持乐观态度。但上涨的利率继续成为未来房主担心的问题——尤其是千禧一代——他们表示迫切希望在房贷利率进一步上涨之前购房

调查显示:千禧一代对美国经济满意度最高,对房地产市场也最为看好
调查显示:千禧一代对美国经济满意度最高,对房地产市场也最为看好

整体来看,62%的未来房主和61%的当前房主表示,他们对于美国经济比较满意,来自这两个群体的受访者均强烈表示,宏观经济前景是影响其房地产决策的关键因素。在问及对房地产市场的看法时,68%的未来房主和70%的当前房主持乐观看法,相较于上一轮调查,比重分别上涨5个百分点和4个百分点[1]。有近一半的当前房主将走低的利率作为其看好房地产市场的首要原因,且43%的当前房主还指出,上涨的房价是催生乐观情绪的一个因素。

市场受欢迎程度持续高涨、利率低、增值潜力大——这三大因素成为推动房产市场发展的
市场受欢迎程度持续高涨、利率低、增值潜力大——这三大因素成为推动房产市场发展的

受访者还将房地产市场的强劲势头归因于逐步加快的房屋建设,四分之三的受访者认为,因新建导致的在售房屋数量增加,是推动房地产市场出现迅猛发展势头的一个因素。另外,75%的当前房主和83%的未来房主认为,市中心新建房屋逐渐增多,人们可以选择离工作地点较近的地方居住,这是首要因素。

“自2015年首次开展该调查以来,我们从没见过受访者对房地产市场和经济表现出如此高涨的乐观情绪,” Berkshire Hathaway HomeServices总裁兼首席执行官Gino Blefari表示。“房贷利率近期有所上调,但仍接近历史低点,我们预计未来薪资将有所增加,就业市场好转,房屋建设速度加快,从而继续令购房成为许多美国人颇具吸引力且现实可行的投资方式。”

利率仍是首要担忧;房屋库存吃紧

千禧一代和X世代的潜在房主最易受利率上升的影响
千禧一代和X世代的潜在房主最易受利率上升的影响

乐观情绪与对利率上调的不确定性并存,尤其是千禧一代(在本调查中是指年龄在18至34岁之间的人群)。68%的千禧一代未来房主表示,他们迫切希望在利率继续上调之前购房,五分之一的千禧一代未来房主表示,希望在房贷利率上调之前购房。同时,55%的千禧一代未来房主还因利率上调前景,表示对购房一事“感到气馁”。

“千禧一代表现出的紧迫感表明,他们了解目前房贷利率正处于历史低点,是购房的有利时机,” Blefari表示。“不过,我们还认识到,利率上调会令购房过程困难重重。切记一点非常重要,即从历史标准来看,利率和房贷利率仍处于低点,在娴熟的房地产专业人士的指导下,未来的购房者能够找到同时满足自己的需求和财务目标的房子。”

在许多市场住宅紧缺的情况下,现有房主及千禧一代不愿灵活的寻找住宅,而潜在房主及婴儿潮一代的则最为灵活
在许多市场住宅紧缺的情况下,现有房主及千禧一代不愿灵活的寻找住宅,而潜在房主及婴儿潮一代的则最为灵活

许多市场房屋供应吃紧——尤其是价格较低的入门级房屋——这向购房者提出了另一个挑战。开发商同业组织称,今年,开发商将作出响应,更加关注低价房屋,这可能会成为推动犹豫不决的千禧一代购房的重要因素。在本轮调查中,70%的未来房主表示,目前他们愿意等待——虽然未来房贷利率有可能上调——只要能够购得满足自己需求的房子。

“年轻购房者告诉我们,他们不一定希望购买传统的起步房,因为久而久之还要进行整修,” Blefari解释道。“他们希望拎包入住,不想再拿着锤子敲敲打打,给自己找麻烦。”

友好的邻居是最重要的邻里特征

在寻找新房时,受访者选择的最重要的邻里特征居然是:友好的邻居。未来购房者将友好的邻居(50%)排在“精确的房价”(39%)和“坚信未来购房将成为绝佳的投资方式”(37%)等财务考虑之前。未来购房者看重的其他邻里特征包括,可以步行(45%)和优质学区(41%)。

潜在房主认为友好的邻舍是选择一个新社区最重要的因素
潜在房主认为友好的邻舍是选择一个新社区最重要的因素

当前和未来房主最想要的房屋便利设施是大型步入式衣柜,排名超过露台/阳台和木地板。受访者指出,节能家电和智能家居功能是最重要的房屋装修设计趋势,比如学习型恒温器和自动照明设备。

“有趣的是,上涨的消费者乐观情绪如何在春夏购房旺季中释放,”Blefari表示。“所有房地产市场都有本地特色——每个市场都有各自的特征和具体情况。您可以联系当地的房地产专业人士,了解如何在目前的环境中充分利用市场优势。”

Berkshire Hathaway HomeServices房主情绪调查采用的方法

2017年3月,Edelman Intelligence通过在线方式采访了2,521位受访者。受访者是当前房主(目前拥有自己主要居所的个人)或未来房主(目前没有房子,且在未来六个月内可能购买自己主要居所的个人)。当前房主的误差范围是+/-2.18%,未来房主的误差范围是+/- 4.36%。

关于Berkshire Hathaway HomeServices和HSF Affiliates LLC

Berkshire Hathaway HomeServices位于加利福尼亚州尔湾,是一家房地产经纪商,致力于开创住宅房地产市场的新纪元。该公司是为数不多以世界知名的Berkshire Hathaway冠名的公司,是房地产市场中可靠、诚信、稳定和长久的代名词。请访问www.juwai.com/berkshirehathawayhs

[1]上一轮调查的统计数据是指Berkshire Hathaway HomeServices201612月发布的第六轮房主情绪调查中包含的数据

相关资讯:首次购房者的困境:当做了所有应做的而无法成功时

 

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

HMRC败诉,房主迎来春天 | 英国

“有了MUNFORD vs HMRC这样一个案例,HMRC再也不能以申报居住时间太短为由剥夺房主免除CGT的权利了。”

HMRC败诉,房主迎来春天 | 英国
HMRC败诉房主迎来春天

点击查看英国更多精品房源

这一期要给大家介绍一个HMRC最近败诉CGT官司。这个官司判决的日期是2017年1月3日,也就是元旦过后的第一个工作日,可谓是新年第一案!希望这个对房主有利的判决是一个好兆头。扭转2015年以来房产投资者不断受到政府打压的不利局面。

案件的原告是MUNFORD夫妇。他们原来住在Hampstead,但是房子被burglar光顾了以后决定搬家。2004年6月在NW11买了一栋£4M的房子,同时也在Halsey Street,SW3以£1,050,000的价格购买了这一套房产。他们的计划是先住在NW11。SW3的房子装修以后搬入作为main residence。这样的话男主人就可以很方便地去他在Mayfair的办公室上班。而SW3房子也不算小,可以住得下他们夫妇和两个小学年龄的孩子。

2005年12月19日装修完毕,他们向HMRC申报这段时间这套房产是他们的main residence。然而一个星期以后,2005年12月26日,他们又向HMRC申报取消这套房子main residence的地位,而恢复NW11房子作为他们的main residence。

根据他们的说法,房子装修完毕以后他们试图入住。但是这个时候发现女主人又怀孕了。这样的话SW3的房子不再适合他们居住。因为没有nanny的卧室。门口又有五级台阶等等。

2006年3月,他们把SW3的这套房产以£2,250,000的价格售出。扣除各种成本支出以后,MUNFORD夫妇一共获得了£730,000的利润。但是由于他们向HMRC申报了这套房产曾经是他们的main residence。因此他们对于这部分利润一分钱的CGT都不交。

当然HMRC就不干了。说你只在这个地方住了一个礼拜就以此为由声称是自己的main residence而拒绝交CGT太过分了。完全不能接收。因此要求原告夫妇支付£190,000的CGT。原告不服,打官司到了First Tier Tribunal。结果大家现在都知道了。HMRC败诉。Tribunal判决HMRC不能以一个礼拜太短为由否定原告的免税申请。

需要指出的是从这个案子来看,原告确实有一定的客观情境支持他们的说法。他们有意愿,并且采取了一定的行动来表明试图入住这套住宅。虽然在他们并没有强有力的证据证明他们确实入住了。房子里几乎没有家具。没有任何他们整个家庭居住在这栋房子里的照片或者别的证据。也没有亲戚朋友来证明到他们的这栋房子里来做客过。但是HMRC无法证明原告夫妇是故意欺诈,从而也就无法剥夺原告夫妇以自住房名义免除CGT的权利。无论如何,只“住”一个礼拜也能以自住房名义免除出售获利的CGT,这开创了一个案例。

世界上的法律体系粗略的分有两种。一种是以法国德国为代表的所谓“大陆法系”,注重的是成文法典。另一种是以英美为代表的“英美法系”,也称“普通法系”,注重的是案例。也就是说在英国,案例就是新的法律。有了MUNFORD vs HMRC这样一个案例,HMRC再也不能以申报居住时间太短为由剥夺房主免除CGT的权利了。

(据英中时报)