日本对待租房方面立法很严格，“蚁族”房市投资需谨慎。日本蜗居者们居住在胶囊房、网吧、共屋中，环境特别恶劣
网吧不但租金低而且住在网吧的年轻人可以上网冲浪、玩游戏，还有微波炉和淋浴供客人免费使用，同样是两三米的空间日本的蜗居却比中国的舒适很多，因为他们每天早晨还可以洗上一个热水澡再去工作。
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印尼将放松外国人房产所有权管制
印度尼西亚将于7月21—31日起草新规，允许外国人在该国拥有属于自己的豪华公寓，以提振经济增长。
经济统筹部部长索菲安·贾里尔（Sofyan Djalil）7月23日在印尼首都雅加达指出，政府计划对非印尼本地居民购买房地产设置多个条件，包括大小限制，新规将在两到三个月内有效。目前在印尼不允许外国人拥有房产。
这个东南亚最大的经济体已经免去对奢侈品征税，降低购买房子和汽车的最低首付比例，以期让经济从五年低谷中恢复。印尼央行数据显示，房价上个季度较比去年同期增涨5.24%，这是自2012年以来最低增幅。
“如果发达国家的人们想在这里退休，或是在这里度过寒冬，那将创造就业机会、提高消费力，”贾里尔说：“这将有助房地产市场复苏。”
外国人可以以当地公民作为代理，或以长期租赁的形式购买房产，绕开法律。一些开发商出售的房产租期长达100年。
贾里尔说，政府将允许外国人购买豪华公寓，但不能购买有地房产。经济统筹部将以马来西亚为例，与移民税收办公室合作起草规则。
据印尼兴业侨丰证券公司（PT RHB OSK Securities Indonesia）6月一份报告指出，放松管制有利于开发商接触高层项目，包括力宝卡拉瓦奇公司（PT Lippo Karawaci）、力宝芝卡朗公司 （PT Lippo Cikarang）、Intiland开发公司（PT Intiland Development）、波德摩罗土地公司（PT Agung Podomoro Land）和普特拉房产公司（PT Ciputra Property）。
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趋势:中国人购买日本房产的意愿激增
根据一份研究报告显示，今年第二季度，中国人对日本房地产的购买意愿指数为2086，比第一季度激增了54%，而2014年第二季度，这个指数还是100。
在 日本买房分为投资房和自住房两种。投资房主要是20平方米左右的单身公寓。因为日本人18岁离家后，总有起码10年的时间会租住房屋，所以单身公寓总是供 不应求。房天下日本网曾报道，日本单身公寓项目二线城市净收益率高于一线城市，如东京单身公寓的收益率在3.8%左右，而名古屋、札幌、仙台、京都这样的 城市，单身公寓项目能带来的收益率更高达6.2-6.8%。
实际上，近来日本房地产也触底反弹，根据日本房地产经济研究所的数据，五月份东京有3495套新房被推出，同比增长52.9%。而五月份房屋销售量是2486套，签约率达到71.1%。平均新公寓的成交价格为4812万日元（240万人民币）。
在 日本买房，并不复杂。一旦找好了房子，就可以议价或是对物业进行一个调查。经纪是很重要的，因为他们可以充当你的翻译。在达成协议前，经纪会准备一份 Juyoujikou-Setsumeisho，这类似业主的出售声明。一旦达成协议，便起草销售合同。在签署合同前，买家要缴交10%的订金。在交易完 成前，产权必须先完成转让。缴交印花税和政府的各种税以便注册产权。最后就是缴交剩余的款项。
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新加坡民众向建屋局要求延迟售屋
由于组屋转售价持续趋软，不少须出售组屋的新加坡屋主现在需更长时间售屋。建屋局透露，今年首五个月，共有114个已购买了另一间组屋者要求延迟售屋，比去年同期的56人激增了一倍。
组屋转售价格放缓，有更多已购买了另一个组屋单位或执行共管公寓的屋主，向建屋发展局要求更多时间售屋。
建屋局受询时透露，今年首五个月，共有114个已购买了另一间组屋的屋主向该局要求更多时间售屋，比去年同期的56人激增了一倍，去年全年提出这类要求的屋主共有171个。
在购买了执行共管公寓的屋主方面，向建屋局要求更多时间售屋的屋主，今年首五个月有43人，比去年同期增加了超过50％，去年全年有56人。
建屋局发言人说：“一般上六个月的售屋宽限期是充足的，如果屋主基于特别情况，需要更多时间脱售原来的组屋，建屋局将根据每项要求酌情处理。”
至于这些提出延迟售屋的屋主最终可享有多少额外时间，发言人表示将会给予那些有正当理由的屋主“多几个月”的时间。
建屋局规定，购买新预购组屋、转售组屋或执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC）的组屋屋主，须在领取新居钥匙的六个月内出售原来居住的组屋。
但由于组屋转售价持续趋软，转售市场如今已是买家市场，不少须出售组屋的屋主现在需更长时间售屋。
对 于要求更多时间售屋的屋主明显增加，房地产经纪公司Chris International董事许家荣受询时说：“过去两年来组屋转售市场持续走软，卖方需要更长时间才能脱售房子，加上今年有更多新组屋和EC落成，必 定有更多小屋换大屋者在领取下一套组屋或EC钥匙后，得出售现有的组屋。”
他指出，根据国家发展部的数据，预计今年会落成的新组屋单位共有2万6000个，EC则有3437个，但由于近年来组屋转售市场疲弱，这些屋主无法按照规定在半年内脱售房子。
据他了解，不少卖家最终获得建屋局的通融，有至少多三个月的时间售屋。
建屋局较早前公布的预估数据，今年第二季的组屋转售价格指数比首季下滑了0.4％，是自2013年第三季开始走下坡以来，连续八个季度下滑，不过0.4％的跌幅是过去两年来最小的，显示价格逐步平稳。
智信研究与咨询总监王伽胜解释：“屋主把组屋放到市场求售后，吸引了一些潜在买家，但他们提出的价格通常比屋主的叫价低两万至五万元，让卖方无法接受。”
他说：“一间组屋需要至少两个月或更长的时间找到买家，受到每月偿还贷款比率的限制，买方一般不愿出较高的价格，更何况买卖双方如今是在取得估价报告之前商榷售价，买方自然会比较谨慎出价。”
他建议建屋局延长半年的售屋宽限期，让所有购买了新组屋或EC的屋主，有最多一年的时间出售原来的组屋，屋主即使卖不出房子，也能在这一年里把组屋出租，赚取一些额外收入。
王伽胜说：“购买了新组屋的第二次购屋者，他们须支付一笔转售抽润（resale levy），这类屋主可能会觉得手头比较紧，因为卖掉现有组屋所赚的利润有限。”
目前已落成的EC项目则不受转售抽润条例影响，政府在前年底规定，2013年12月9日或之后成交的EC地段将受到转售抽润条例影响，第二次购屋者须支付转售抽润。
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加州伯克利经典住宅：饱览美妙景观、绝对物超所值
伯克利（Berkeley）坐落在旧金山湾地区（San Francisco Bay Area）的中心地带，大约距离旧金山以东10英里处。这是一片与时俱进的土地，聚集了一大批特色鲜明的街区、酒店、商店、剧院和娱乐休闲中心。这处经典住宅位于伯克利丘陵（Berkeley Hills）地区内，曾升级了所有设施，通体配有雅致的装修，且拥有一片开阔的视野。
曼妙景观尽入眼底，感受伯克利的自然之美和优质学区生活
居住在这栋优雅住宅内，从每个楼层都能欣赏到旧金山、奥克兰、塔玛佩斯山（MT. TAMALPAIS）、海湾大桥（BAY BRIDGE）和金门大桥的全景！各种美妙的景观让人心情愉悦，在这片幽静怡人的地区安享远离喧嚣的生活。
这也是您安居伯克利的绝好机会，可以充分享受这里亲近自然、丰富多彩的生活。伯克利气候温和，任何时节都极富观赏性。当地阳光充足，天气很适合户外用餐和游玩。在蒂尔登区域公园（Tilden Regional Park）和旧金山湾码头，面向美丽的风景和大片空地，您有机会享受攀岩、划皮船、风帆冲浪以及滑板的乐趣。当然还有高尔夫、羽毛球、游钓、自行车、跑步、游泳和徒步旅行，适合不同年龄阶段的游客。
除了是运动者的天堂，伯克利还集风味各异的餐厅于一身，您可以享用到大量创新的一流美食。当地不断供应的新鲜有机食品是餐厅的主要原料，附近的农产品市场确保了大量可口的当季蔬果的供给。伯克利的商店也种类繁多，从国际知名连锁店和奢华的精品店到知名品牌的折扣店和进口手工工艺品商店，应有尽有。
对于有孩子的家庭来说，选择安居伯克利更是非常明智的选择。伯克利（Berkeley）还是著名的加利福尼亚大学体系（University of California system）的创始学校——加利福尼亚大学伯克利分校（UC Berkeley）的所在地，这里的学区氛围和人文环境都非常好。
新加坡6月新私宅销量跌四成
新加坡市区重建局昨天发布的数据显示，不包括执行共管公寓（EC）在内，发展商在6月份共卖出375个新私宅单位，较5月份的643个，减少42％。与去年同期相比，新私宅销量则下跌22.2％。
年中学校假期效应，加上市场并无新私宅项目推出，造成6月份的新私宅销量下跌四成左右，处于上半年的最低水平。
但分析师相信，随着下半年有更多私宅项目推入市场，新私宅销量应会回弹。
市区重建局昨天发布的数据显示，不包括执行共管公寓（EC）在内，发展商在6月份共卖出375个新私宅单位，较5月份的643个，减少42％。与去年同期相比，新私宅销量则下跌22.2％。
新私宅销量下跌主要因素之一，是该月份推出的新单位锐减。
数据显示，发展商在6月推出了219个单位，较5月份锐减56％，较去年同期则减少48％。
此外，5月份尚有西林苑（Westwood Residences）这一新项目推出，6月份却无任何新私宅项目推出。这反映了发展商对市场买气缺乏信心，而决定将新项目延后推出。
仲 量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉说：“本地楼市已处低迷状态，加上年中假期有许多家庭出国度假，令发展商觉得这时候推出新项目的意义不大。 这说明了为什么这月份并无新项目推出，也进而导致这月份的销售成绩不太理想，因为在这楼市淡静时期，许多购房者也无甚兴趣到示范展厅参观私宅单位。”
受到总偿债率等措施影响，本地新私宅房价虽然持守，但销量却下跌。今年上半年，除了4月份的新私宅销量超过1000个单位，其他月份销售只达372至638个单位的较低水平。
总结上半年表现，今年上半年发展商共售出3496个新私宅单位，比去年同期少了21％。若以季度来看，今年第二季卖出的2185个新私宅单位，也比去年同期的2665个，减少18％。
楼市的“新常态”
在总偿债率推出前，本地楼市每月一般可售出至少1000个新私宅单位。欣乐国际执行董事麦俊荣为此表示，按目前楼市情况来看，每月售出少过500个单位，似乎已变成楼市的“新常态”。
他也指出，去年，新私宅销量为7316个单位。今年，新私宅销量则预计达5000个至7000个单位，很有可能是2008年全球金融危机以来的最低私宅销量。
6月份私宅销量主要是大众化私宅（OCR）项目所推动，共卖出247个单位，占6月总销量的三分之二。
展望下半年，分析师认为，新私宅销量仍将来自大众私宅项目如峰景苑（High Park Residences）、雅尚苑（The Brownstone）和The Vales等，预料这些新项目将推高7月和8月的私宅销量。
博纳集团（PropNex Realty）总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）说：“由于一些发展商将在6月假期后推出私宅项目，我们预计第三季销售数据将回升。如果更多私宅项目的定价更合理，达到吸引买家的水平，每月销量数据也将更稳健。”
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固定利率还是浮动利率？新加坡选房贷须三思
彭仲贤：具备特别功能的房贷会比一般房贷更有价值。
本地基准利率最近上扬，固定利率配套会不会因此受追捧？申请贷款时还须注意什么？
许多房屋贷款借贷者最在意的是，房贷配套利率的高低。花旗集团汽车与房屋贷款总监彭仲贤表示，借贷者不应只在乎利率，也应注意今后每月的摊还额和现金流、本身需求、财务状况、负担能力等。
政府规定，首次买房者申请的房贷与房子价值比率（LTV）最高为80％。如果首次买房者的借贷期超过30年（最多35年），或者房贷要过65岁才能还清，LTV下降至60％。根据总偿债率（TDSR）限制，借贷者所有贷款每月的还款额，不得超过收入的60％。
新加坡房屋贷款有限公司房贷首席顾问周扬认为，每月还款额最好不要超过收入的一半，以便能更好地应付其他财务负担。
彭仲贤说，一些借贷者选择房贷时，常常喜欢询问身边亲友的意见，但“挑选房贷是一个重要的决定。它不像申请银行信用卡，而是须从长远和多重考量来做决定。尽管亲友的意见值得参考，但借贷者须从最适合自己的角度挑选房贷”。
挑选房贷没有捷径
他指出，一般借贷者会货比三家，询问两到三家银行的配套。挑选房贷没有捷径，互联网上的房贷计算器、资料库、概览表等只是工具，借贷者须对签订的房贷配套有深入了解。
谈到房贷配套的种类，许多人马上会想到固定利率配套和浮动利率配套这两种。固定利率配套的风险最低，但比其他房贷配套的利率高。
随着本地基准利率最近上扬，第一年固定利率目前介于1.80％至2.30％左右，这视“固定时间”的长短而定。固定期越长，利率就越高。这类配套一般把利率固定两年至三年，随后的利率会浮动。
浮动利率配套则是直接与基准利率或现行利率挂钩，利率一般比固定利率配套低，但随着三个月同业拆息率（SIBOR）和三个月新元掉期利率（SOR）最近波动较大，这些配套也会受影响，银行每三个月会调整利率。
彭仲贤表示，市场上还有另一类具备特别功能的房贷。譬如，花旗银行提供免付费可切换基准利率的浮动利率配套，让屋主可按市场利率走势，将基准利率切换为三个月SIBOR、六个月SIBOR，或一年SIBOR。
又譬如，大华银行提供与存款配对的房贷配套“UOB Homestar”，屋主的贷款额若是50万元，并在账户里存入10万元，房贷利息只按40万元贷款额计算。
以自己主次需求选房贷
彭仲贤表示，贷款者要根据自己的主次需求选择房贷，看自己是更在乎每月还款额的稳定性，还是更在乎支付最低的利率。此外，贷款者也应考虑利率短期和长期的走势。
他说：“利率传统上处于3.5％的水平。长期来看，全球利率会从低利率水平复苏，上扬至正常水平。但除了要看利率上升多少，贷款者也要考虑利率上升速度有多快，会否在两年内显著上升，这是因为房贷配套的锁定期有两三年。”
彭仲贤表示，对于不太关心利率走势的人而言，让他们预测利率走势是相当困难的事，因此他建议贷款者寻求专业意见。
不过，彭仲贤与周扬一致认为，具备特别功能的房贷会比一般房贷更有价值。周扬说：“以存款配对房贷配套来说，这会对那些有定期储蓄习惯的借贷者有利。但就像购买一个多功能智能手机一样，贷款者需要使用这些特别功能，配套才会划算，否则就是浪费。”
挑选房贷也须留意申请过程、改变借贷期、提前解约、逾期付款的费用，也可比较房贷的增值优惠，如律师费津贴、火灾保险，以及免费估价等。
认为房贷随时可再融资是迷思
许多屋主会觉得，当下签订的房贷配套过了锁定期后，若不再提供最理想的利率，他们只要换一家利率更低的银行或配套再融资即可。
彭仲贤表示，本地利率环境过去七年极其低廉，因此许多屋主对正常利率没有头绪。
他说：“如果认为房贷随时可再融资，那是迷思。会这么想的人，或许从来没尝试过在高利率的环境下再融资，那不会是你想象中那么容易。”
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日本买房热？小心被套牢
近年房市低迷，不少人纷纷改往海外置产，其中最早引吸投资者目光的国家正是日本。不过，专家也提醒，日本置产有重税、贬值、投报率下跌的问题，再加上空屋率不断攀升，现在进场恐怕会有套牢的风险。
国人热衷于海外投资，看屋旅游团的风潮也随之兴起。
现在有意前往日本投资的人士，无非就是看好日币贬值，再加上2020东京奥运的到来，重大建设将陆续启动，可望为房市注入一股强心针。但投资毕竟不是“稳赚不赔”，仍有几点风险需要留意。
首先，日本人口老化速度加剧，根据彭博资讯报导，日本全国多处在20年内恐沦为“鬼城”。野村总合研究所则指出，目前日本空屋已超过800万户，预测2033年将激增为2150万户，相当是全日本余屋量的1/3，对日本房市是一大警讯。
另外，根据永庆房屋统计，东京总人口数为3426万人，跟中国台湾差不多，但日本2014年的中古屋交易量仅4.5万户，交易频率连中国台湾的1/5都不到，永庆房产集团总经理叶凌棋就指出，现在抢着进日本市场的民众，未来出场恐不易。
尽管日本和其他东南亚国家相比，经济、国情相对稳定，奥运的确也可能带动房价上涨，但除了卖房可能会赔上汇差外，投资专家也在脸书提醒，日本5年内买 卖获利得课35％的税，5年以上15％，所以日本只能放长出租，最好是10年以上，再加上出租投报率一直下跌，以后若碰到市场反转、脱手不易，有时屋主还 必须亲自去一趟日本，也很麻烦。
海外投资有风险 小心租金报酬骗局
许多国内房产买家转向海外置产，不过，同样是投资人的帅先生，听到海外不动产投资却避之唯恐不及，他也坦言，早有业者找他合作销售海外房产，虽然服务费趴数很优渥，但帅先生担心卖了之后未来恐会有难解的纠纷，因此完全不碰海外物件。
海外置产风险不小，最好慎选物件。
他说，以大众最爱的日本房产来说，若是单一建案社区销给买家，加上又是酒店式管理，这类环境并不适合家庭者，未来转手的买方恐怕只能局限是中国人，因此这类物件并不建议买，加上现在进场租金报酬恐仅剩4％，那何必将钱汇出海外？
帅先生指出，但若直接买中古物件，精算租金报酬率是可以考虑投资，加上日本不动产交易制度透明健全，的确相较其他热门投资置产国家来得安全。他表示，先前便有人找他合作销售东南亚的不动产，一次销售100、200户，佣收也优渥，但他认为这类物件风险不小。
他举现在最热门的柬埔寨，“人治色彩太浓”，就是很高的风险，其次现在不少建案号称租金报酬9~10％，但交屋后因市场供给暴增，可能只剩6％。除此之外，这类规划酒店式公寓的产品，当地人根本不想买，社区流动租客太多，缺乏住宅安定感，是否代表未来也只能转给中国台湾人？
若以汇率风险来看，马来西亚币近1年升值12.9％，若以去年6月1元马币可换9元台币换算，当时台币1000万元等于111万元马币，现在111万元马 币，只能换回976万元台币，换句话说已经有24万元汇损。帅过头建议，若要投资海外不动产，最好以中古屋为主，新建案还是少碰为妙。
外国买家首五个月私宅交易占新加坡整体私宅转手量26％
今年首五个月，外国买家在新加坡进行的私宅交易共有1184个，占新加坡房产市场整体私宅交易的26％。交易量领先的是中国买家和马来西亚买家，两者旗鼓相当，前者只比后者多出两个交易。
点击查看更多中国买家在2011年首次超越马来西亚和印度尼西亚买家，成为新加坡私宅市场的最大客户。分析师认为，政治稳定和环境卫生整洁，加上近年新加坡房价下滑提供进场机会，是中国买家钟情新加坡房地产的原因。
根据智信研究与咨询和市区重建局房地产资讯系统（URA Realis）截至6月26日的数据，在今年首五个月，外国买家（永久居民和非永久居民）进行的有地和非有地私宅交易中，中国和马国买家分别完成328和236个交易，各占外国私宅买家交易的28％。
其他交易活跃的外国买家分别是：印度，126个，占11％；印尼，115个，占10％；美国，38个，占3％。
相比之下，新加坡人和企业进行的私宅交易分别是3338个和73个。这些交易包括转售私宅和直接跟发展商购买的新私宅。
据房地产交易信息网站SRX提供的资料，今年以来最受到外国买家（非永久居民）青睐的新私宅，分别是沈氏道的Sims Urban Oasis（14个交易）、兀兰的NorthPark Residences（13宗交易）和珊顿云尚（V on Shenton，八个交易）。
另外，数据显示不同国家的买家对不同地区的喜爱程度也不一样。为了显示出各国买家对本地不同地区的钟爱程度和趋势，智信研究与咨询提供了这一年半来，各国买家在不同地区的非有地私宅买卖数据。
其中，中国买家倾向于购买郊区私宅，最喜欢的地点依次是第19邮区（实龙岗花园、后港和榜鹅）、第18邮区（淡滨尼和巴西立）、第23邮区（山景、牛乳场、武吉班让和蔡厝港）、第15邮区（加东、如切）和第16邮区（勿洛、东海岸上段和邱通道）。不过，富裕的中国买家也喜爱豪宅，属于第10邮区的雅茂、武吉知马、荷兰路和东陵，也是他们喜爱的高档私宅区。
马国买家最钟爱的地区，依次是第18邮区、第19邮区、第14邮区（芽笼、友诺士）和第23邮区，跟中国买家喜欢的地点多有重复。
印尼买家则偏爱第9邮区（乌节、经禧和里峇峇利）和第10邮区的豪宅地带，而属于郊区的19邮区也同样吸引了印尼买家进驻。
最得到印度买家青睐的两个地区是第15和18邮区，而不少买家也在较偏远的第23邮区购买私宅。
纵观2004年以来的私宅买卖情况，外国买家活跃程度在2004年至2013年之间大增，并在随后下滑，虽然期间经历房地产市场低迷和全球经济危机，但前后整体交易的增幅还是相当显著。
外国买家的私宅交易在2004年只有2127个，2007年登上高峰，达到1万零259个，随后因金融风暴而大跌，直至2011年又形成另一个高峰，为9953个，之后逐年下滑至去年的3350个。中国买家在私宅市场的重要性不断提高，在2011年首次超越马国和印尼买家，2012年虽再落后于马国买家，之后又迎头赶上。
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除了网吧，类似胶囊屋、共屋、微型独立住宅成了“蚁族”最喜欢的屋型。建造于城市之中的微型独立住宅逐，别看它们佔地面积小，但麻雀虽小五脏俱全。
实际上，东京都人口中60%为租房，由于市场很大，但建筑和空间有限，就有人做起非法生意。日本国土交通省调查发现，东京地区不少看似是写字楼的建筑内，存在大量“蜗居”房，室内被分割成若干个小房间。
按 照日本有关规定，这样的建筑物需要以共用厕所的“宿舍”形式向有关部门提出申请备案，然后根据建筑标准法，分割房间的墙壁应该使用防止火灾蔓延的材料，而 且，每个房间都必须要设置窗户。可是，各个区通过调查得知，这类建筑物所有者既没有向有关部门提出申请，房间的防火措施也不够，有的房间甚至没有窗户。因 此，涉嫌违反建筑物标准法。
如此巨大的蚁族人群，意味着巨大的租房时市场。不过房天下日本置业专家提醒投资者，日本对待租房方面立法很严格。如商业酒店法案规定，业主需要先取得一个许 可证，然后才能租出住宅物业，如果被发现无证经营，可能会面临最高6个月的监禁或者罚款300万日元（25,000美元）。