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根据周二发布的报告，全美20个城市的标准普尔房价指数（The Standard & Poor’s/Case-Shiller price index）比一年前上涨了5.8%，其中大于5.5%的上涨出现在十月份。在20个城市里，波特兰增长最多——超过11.1%，它在十月和十一月增长了0.3%个点。

美国的房价于11月更加快速上涨，其促进的因素有固定利率的增长、历史性的低房贷率和市场上房源短缺。

由于房地产市场慢慢地从大萧条的房地产泡沫中恢复，全国房屋价值已经基本恢复到2006年7月的顶峰了。一些大城市区域已完全从经济衰退中反弹回来了。四个大都市区——波特兰，达拉斯，丹佛和旧金山——要么达到了它们的历史高点，要么已经超过了历史最高点。

去年买房者又重新挤回了房市。现有房产的销售比去年上升了6.5%。根据全美地产经纪人协会，更多的美国人买房子，并在某种程度上成为了“雇主”，增加了 2.7百万的就业岗位，并且借贷成本很低。但是房源比一年前减少了3.8%，因此引发了不断升高的价格。房价的上涨和有限的房屋选择可能最终成为阻止 2016年地产销售量增长的因素。

“库存的短缺已经造成了房屋市场的损失。”经纪公司雷德芬（Redfin）首席经济学家内拉•理查德森（Nela Richardson）说：“买房者在今年会受到激励而不是绝望，而且他们拒绝多付钱买房。”

价格上涨造成了一定的经济负——-首付已经下降为购买价格的份额，即使首付的绝对值增加。

根据在线贷款LendingTree公司周一发布的报导，对于一个常规的30年抵押贷款来说，十月份到十二部月份这一季里，平均首付是房价的17.46%，那就低于上一季度的17.63%。

抵押贷款买家佛梅迪•马克（Freddie Mac）表示，约一周前，一个30年固定利率的抵押贷款从3.92%下降到3.81%。历史平均抵押利率为6%，这意味着现在的贷款利息负担对于买房者来说很低。

美国20个城市11月份房价同比上涨加快，凸显需求稳定情况下供应短缺的局面。

美国20个城市11月份房价同比上涨加快 14个城市的房价同比涨幅较10月份加大，波特兰、旧金山和丹佛领涨

周二公布的报告显示，标普/凯斯-席勒20个城市房价指数同比上涨5.8%，为2014年7月来最大涨幅。彭博调查31位经济学家预测中值是上涨5.7%。从全国来看，11月份房价同比上涨5.3%。

低库存正在推动房地产价值上升，帮助支持房主的家庭财富并抵消股票价格下跌所引发的部分损失。尽管抵押贷款利率料将维持在低水平，但要让更多美国人能够承担得起购房负担，工资需要更快增长才行。

“鉴于库存有限，并且需求正在上升，我们可以预期价格上涨将继续，”富国证券高级经济学家Sam Bullard在数据公布前表示。

彭博调查经济学家的预估值介于上涨4.9%-6%之间。10月份房价的同比涨幅为5.5%。

三个月平均

标普/凯斯-席勒指数是基于为期三个月的平均水平，这意味着11月的数字也受到10月和9月交易的影响。

所有20个城市的房价都出现同比上涨，俄勒冈州的波特兰市以11.1%的升幅领涨。芝加哥涨幅最小，为2%。有14个城市11月的房价涨幅较之前一个月加快，达拉斯、丹佛和波特兰的房价指数达到纪录最高。

美國RealCapital Analytics數據顯示，2015年至今，中國投資者已在紐約曼哈頓房地產上瘋狂消費38億美元，比2014年整年翻了三倍多。同時，紐約房產繼續看漲，促使曼哈頓核心地產類項目大熱。（曼哈頓房價）

紐約房產市場正在成為高淨值群體心中的「全球資產保險箱」。那麼，紐約房地產投資市場的現狀如何？哪類房產投資更高受益和高保障？

紐約房市冰火兩重天：住宅類房產投資完勝寫字樓房產投資

中國高淨值人士對美國房地產投資一直維持著高度熱情，尤其是居住類型的房產投資。據全美國房地產經紀人協會統計，在截至2015年到目前一年時間裡，

中國買家在美國房地產上支出了286億美元，同比增加了30%，其中主要用於購買住宅物業。

紐約的住宅市場也隨美國整個大趨勢普遍看漲。去年紐約平均房價就已在55萬美元左右，年漲幅8%；在今年上市的6000個單元中，已經有一半被人買走，而標價在100萬以下的房產因性價比高，基本在上市兩週內就被一掃而空。

紐約曼哈頓唐人街2012年–2015年房地產交易數據也顯示，四年間共進行的12602單位房產交易中，90%是住宅類房產。

與紐約住宅類房產市場大熱相反，紐約寫字樓市場表現卻頗為黯淡。根據第一太平戴維斯與迪肯大學的調查結果，中国香港和紐約的寫字樓收益率在全球主要城市中排名墊底，兩個城市的中央商務區甲級寫字樓在扣除了租金減免因素後的收益率，分別僅為2.85%和3.29%。

而由於越來越多投資人既有移民需求又有定居需求，因此他們投資房產更關注的是為家人建立一個穩定的未來，因此出售型的住宅類市場需求更為緊俏。

紐約房產繼續看漲，曼哈頓核心地產投資大熱

據悉，目前紐約的房價已經超過了2007年的10%—20%，達到歷史最高點。

而作為紐約的中心，曼哈頓的房價更是不斷飆升：在過去10年，曼哈頓平均房價上漲40%，達170萬美元，創下曼哈頓房市26年新高紀錄；

2014年房地產成交量也較2005年高出25.3%，是30年來的第三高。

而有業內人士預測，從2015年—2016年，曼哈頓的房價還會有5%–10%的漲幅。

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美国人口预期会在未来40年增长30%，因此美国未来会有大量的新房建筑需求，预计2016年初美国房产平均房价将比2009年增长30%以上。

人口变化&住房需求 　　

如果说我们无法判定全世界的人口发展，至少可以确定西方世界的主流趋势是人口不断老龄化。但是，拥有广袤土地的美国，其优势就在于可以向新居民打开国门，随着工人数量的提升，从而推动美国经济和住房市场的发展。 　　

而美国的人口也在不断增加，所以很多有关美国将步日本后尘的评论并不会发生，而两个国家最根本的区别就是日本人口在下降，而美国人口预期会在未来40年增长30%。所以，美国有大量的新房建筑需求。

美国住宅市场置业时机 　　

以下图表描述了从主要的长期推动因素通胀影响下美国住宅市场的状态，并描绘了是否是适合入手美国房产的好时机。

上述图表表明2011年初期下滑预测，一直持续到2011年末，直到2012年牛市出现迹象。根据凯斯席勒的数据显示，2012年房市就已经显示购置美国房产时机的开始。

美国住房市场发展态势 　　

以下房价趋势图表明房价增长+20%达到牛市高峰后，又跌至熊市低谷期-20%。随后经历了5%正增长，随后又跌至-5%, 房价如此循环将会重复之前40%的涨落，奠定美国市场未来多年的正常发展态势。

虽然现在很难确定房价正发展动量，但是回顾之前的牛市，一旦房价增长势头突破每年5%，那之后房价很可能加速到每年8%-12%的增幅。

美国房价预测2013-2016 　　

综上分析，美国住宅房价未来几年的趋势走势有了充分的预测基础。市场发展基础创造了一个可靠的置业时机，实际攀升态势表明了未来几年美国的住宅市场将处于加速发展趋势。 　　

也就是说随着市场信心指数的不断提升，每年的房价增长都会促进下一年更高的增幅，并一路向新的房市高峰期迈进。

美国房价预测结语 　　

美国房市从2012年牛市初现，到2013年实现真正意义上的牛市发展，预期此后每年都会促成美国房产多年加速发展的总趋势。 　　

根据凯斯席勒房价指数显示，从2012年10月到2016年初，美国房价指数将从158.8增长至207点。2016年初平均房价将比2009年增长30%以上。

随着美元的升值，越来越多中国人把投资目光指向美国，美国房地产市场已经成为中国最火热的投资目标之一。

11月14日，由中国房地产业协会主办，亨瑞集团执行主办的“第二届地产全球化暨海外投资高峰论坛”在北京召开。此次论坛以“开拓海外商机，实现财富增值”为主题，旨在为中国企业和投资者“走出去”寻找新机遇、探索新思路。亨瑞集团董事会主席邹亨瑞接受搜狐财经专访时表示，当前人民币贬值美元升值的趋势下，海外投资，买房还是首选。就美国市场而言，自2008年金融危机以后，美国的房价平均降幅达35%左右，尽管过去三年房价上涨较快，但美元在继续升值，美国经济复苏呈现慢牛态势，房价涨幅可能放缓，却仍然有上涨空间，现在投资美国房地产是不错的选择。

美国房价仍有上涨空间

美国房价近年来上涨快速，相关数据显示，相比2009年已经上涨了近30%，尤其是位于加州的洛杉矶成为房价涨幅最快的城市之一。在截至今年8月份的12个月内，标普/Case-Shiller 显示的20个大城市房价指数攀升5.1%。据全美房产经纪人协会统计，从2014年第二季到2015年第二季为止，中国投资客已在美国买下总成交额高达286亿元的房产，不论在房屋数量及总金额方面，都创历史新高。

现在投资美国房地产，还是好时机吗？ 邹亨瑞对搜狐财经表示，2008年金融危机时，美国的房价大幅下降，平均降幅达35%左右，有些地方下降更多。过去三年房价上涨较快，但美元持续升值，美国经济复苏强劲，呈现慢牛态势，这种情况下房价会随着经济增长而走高，未来房价涨幅可能放缓，却仍然有上涨空间，现在投资美国房地产是不错的选择。他同时建议，投资海外可以分散投资，房地产、债券基金等都是不错的投资方式。

邹亨瑞透露，就国人美国投资买房具体来看，当前有两种投资模式，2/3的中国投资客都是现金全款买房，另外还有1/3是贷款买房。他表示，在美国贷款买房比较划算，有的投资客通过银行贷款，能贷到总金额70%。如果个人去美国投资买房，他建议多用贷款方式。“美国是一个信用国家，多用贷款，会带来较好的信用记录” ，邹亨瑞说。

地产企业“出海”正成为趋势

海外置业热潮持续升温，也带动了更多房地产企业纷纷“出海”。据仲量联行发布的最新统计数据显示，2015年截至目前，中国的海外房地产投资同比激增50%，达到156亿美元，并预计2015年全年中国的海外房地产直接投资额将达到约200亿美元。

万通集团主席董事长冯仑在本次论坛上预测称，海外房地产投资将成为企业重要的资产配置方向之一，也是中国民间财务、财产安全配置的一个重要渠道，海外投资热潮为房地产企业拓展海外市场送来了“黄金十年”。

华本荣誉理事长、原首创集团董事长刘晓光在论坛上表示，地产企业“出海”热潮一是大势所趋，另外也是国内房地产投资已经产能过剩下的选择。

邹亨瑞对此分析认为，对于房企来说，“走出去”不仅是分散投资风险的一种选择，同时可以获得相较于国内更高的收益率，而这也是房企扎堆“出海”的重要原因之一。“现在国内房地产市场已进入”白银时代”，以前投资回报超过20%，现在还不到10%。而很多投资美国地产的企业，今年尤其是去年、前年，投资回报率超了10%，有的甚至达到20%，比国内要高。

在具体海外经营过程中，邹亨瑞建议，无论是国内还是国外房地产的开发，其核心点和盈利点都是如何利用金融杠杆，从而获得相对低成本的融资。以中国房企赴美开发项目为例，不少企业因为缺少美国式的管理模式与经验，缺乏美国政策法规的知识和背景，造成各种水土不服的问题。在这种情况下，他们需要借助具备美国本土经验的专业机构，协助解决出海融资等方面难题。

亨瑞集团副总裁周华表示，国内房企可以通过业态上、投资地域等方面进行考量。“目前美国仍是房企首选的投资国家。2014年—2015年上半年，美国交易量占比超过了总的海外交易量的25%以上。”

在14日举行的第二届地产全球化暨海外投资高峰论坛上，亨瑞集团与中国电建集团、中房集团，以及美国第二大房产开发商Stockbride集团，正式签署了涵盖技术支持、融资、设计施工、预售等全方位的战略合作协议，将联合开发美国数个大城市的成片区域，包含美国旧金山金银岛整岛开发，波士顿海港城片区区域开发等，投资总额高达上百亿美元。

本届论坛除为企业、个人海外投资提供新思路外，还设置了项目展示、合作洽谈等环节。其中，共有超50亿美元低成本资金寻求海外项目，上百个国内外优质投资项目及产品现场展示，上千人次高净值人士参会寻求海外投资商机。

今年洛杉矶房地产总值较去年增长了6.13%，这已经是房地产总值保持第5年连续增长了。整个洛杉矶县的房地产总值为12600亿美元，总值较去年增长了731亿美元。

根据评估报告，住宅不动产销售的增加是本年房地产值大幅增长的主要动力，3.09%的增值来源於住宅销售。

在整个洛杉矶县的88个城市中，房地产增值第1的是西好莱坞市（WestHollywood），较去年增长了9.8%。

比华利山庄较去年增长了9.1%，亚凯迪亚市较去年增长了8.8%，帕姆代尔市较去年增长了8.3%，曼哈顿海滩市市增长了8.1%。

评估员普朗（Jeffrey Prang）说：“今年评估报告的结果非常全面地说明了洛杉矶固定资产市场的稳定和强劲。”同时他还分析道：“数据还表明，洛杉矶县所有城市的房地产总值较去年有所增长，6.13%这一涨幅是自2010年以来的最高涨幅。”

华人在洛杉矶买房的主要区域：

虽然洛杉矶很大，但是从国外移民到洛杉矶购置房产一般只考虑两个区域：华人区和主流白人区。

购房考虑重点是：学区/社区，安全性，价格，升值潜力和具体房产要求。

1：我们通常说洛杉矶的华人区是指：分布在圣盖博谷的东区丶西区，这是华人分布最集中的区域。

细分为：Monterey Park(蒙特利公园）、San Gabriel（圣盖博市）、Alhambra（亚罕伯拉市）、Pasadena（帕萨蒂娜市）、Arcadia（亚凯迪亚）和 Temple（天普）。

这里华人的比例非常高，通常在50-60%以上。在这里你可以看到处处有写着中国字的招牌，在这里你可以直接用中文生活。

2: 从圣盖博谷西区往东延伸

城市有Rowland Heights（罗兰岗）、Walnut（核桃市）、Diamond Ba（钻石吧）、奇诺岗市等。东区的华人平均比例为40%左右。在奇诺岗市在20%左右。再远一点，到了橙县的约巴林达市，华人的比例就降到10%以下了。

3：华人聚居区也从洛杉矶逐渐延伸到橙县

这边着名的城市有尔湾市丶约巴林达丶富勒顿市丶布雷亚丶着名的海滨城市有新港滩市丶新港海滨和拉古纳海滩市等等。橙县华人比例约占2.7%。

4：海边的派洛斯福德（palos verdes-PV），临近城市托伦斯Torrance ，也是华人喜欢的区域。

5: 西区传统是主流白人区

如着名的beverly hills（比华利山庄）、bel air(贝莱尔)、santa monica(圣塔莫尼卡海滩)、manhattan beach（曼哈顿海滩）、malibu（马里布海滩）、hollywood hills（好莱坞山）、sunset strip（日落大道）、UCLA大学等等，随着近年中国实力的崛起，留学和移民西区的中国人也开始逐渐增多。

美国贷款买房利率创30年新低，预计在2016年期间，加州现有房屋的销售量将增至43.3万套，涨幅超过6.3%，就业率增长成为“最佳助攻”。

据CAR预测，加州平均房价预计在2016年将上涨3.2%，至49.13万美元。在加州当地，正在感受到房产销售主力正在从沿海转移到内陆地区。

上周8号，加利福尼亚经纪人协会（简称CAR）对外发布了加利福尼亚房产市场2016年预测报告，内容中指出，从销售市场来看，加利福尼亚房产的“爆买”现状将会延续至2016年，但房屋的短缺与住房负担能力不稳定等状态将会对整个房市造成影响。

2016年房屋销量涨幅超6.3%

据CAR预测，在2016年期间，现有房屋的销售量将增至43.3万套，涨幅超过6.3%；而专家对2015年全年的预测销售量则为40.75万套，而这个数字也比2014年高出6%左右。

CAR主席ChrisKutzkey表示，当地可观的就业增长率与较为优惠的贷款利率是推动2016年房屋需求大增的主要动因。“但是，在房屋库存量紧张的地区，如旧金山湾区等地，其房屋销量受到了买家房屋负担能力及激烈的市场竞争力的限制”，Kutzkey补充道。

就业率增长成为“最佳助攻”

而在加州一些房价稍低的地区，例如索拉诺县（Solano County）、中央山谷区（the Central Valley）以及圣贝纳迪诺地区（Riverside/San Bernardino areas），房屋需求量将会保持强劲增长态势。

“这些地区仓储、运输及制造生产行业的就业率涨幅较大，因此也带动了房屋需求量的上涨”，Kutzkey认为。

从数据来看，加利福尼亚州的非农就业增长率超过2.3%，远好于全国非农就业增长率。而该州的失业率则会从2015年的6.3%降至2016年的5.5%，这个数字在2014年曾高达7.5%。

30年贷款利率位于历史新低

从利率来看，尽管平均30年固定抵押贷款利率有了略微上升，保持在4.5%左右，但这仍然处于历史新低水平线上。

而加州平均房价预计在2016年将上涨3.2%，至49.13万美元，增长速度明显放缓。（这一数字在2015年为6.5%）

内陆地区房价涨幅将加快

经济学家表示，加州房产市场的地基打得非常牢固，房价增长放缓及信贷宽松的迹象表明，政府正在致力于引导当地经济发展与就业增长。

她也认为，目前全球经济放缓、国际金融市场波动不断，以及对未来利率上涨的预期，都可能成为2016年房产市场发展的阻力。

值得注意的是，在加州当地，我们正在感受到房产销售主力正在从沿海转移到内陆地区。沿海-内陆型的混合销售形式也在一定程度上刺激了价格的增长。而内陆显然更加明显一下。

美国联准会七月底曾表示，因就业市场及房市好转，指标利率近乎零的非常时期快要结束，若经济如预期般一直改善，最快九月就会升息，美国失业率八月降至五．一％，似乎说明升息确凿。G20会议聚焦美国联准会升息可能对全球经济带来的压力，美国其他经济数据是否也如此支持升息？

一般认为，升息将使美国企业的资金成本攀高，不利其经济复苏。但其实美国升息后，新兴的经济体为了避险，资金将大举冲向美国，提供美国民间和政府资金需求。在此趋势下，美国资金充沛，长期利率可望持稳，美元对新兴国家货币将持续走强。而台币在央行总裁彭淮南操作下，对美元仅下跌二％，在亚洲仍是强势货币，但以中国台湾目前的经济景气恐怕无法长期维持，鸿海、台积电等大企业都在囤积美元。

美国房市需求增加，使新建住宅销售较去年增加一八．一％，政府发放的建筑许可增加三○％，新住宅开工数上升二六．六％，住宅完工数上升二二．二％，建商的信心水准回复到六十分(五十为基准)，显示房地产市场信心充足。七月成屋销售升至八年半来高点，新屋开工也攀升至二○○七年十月来高点，都为房市成长动能正蓄势待发提供佐证。

S&P/Case Shiller房价指数显示，美国二十座大城市六月房价比一年前上涨五％，全美房价则成长四．五％，展露房市回温步调加快的迹象。租金市场平均上涨六．二％，房屋空置率亦由去年第二季七．四％下降至六．八％。

虽然美国经济好转，太快升息却不见得是好事。此决策应为长期性，而非在尝试后又降息。对于升息的不确定感已经开始反映在美股，九月初美国股市三大指数全数下挫。股市若大跌，经济增长情势将褪色。

以目前美股震荡走势，房地产表现相对稳健，新兴市场涌入美国避险资金多在美国购置房地产。据美国房地产经纪人协会NAR统计，外国买家共投资一○四○亿美元购买美国房地产。美元存款利率高，金融市场成熟透明，且资产的安全性高，难怪会是目前全球经济震荡下有钱人的避风港。