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波士顿房产热区三单元公寓：俯瞰查尔斯河、坐拥最强大学

波士顿（Boston）是美国马萨诸塞（Massachusetts）州的首府和最大城市，也是美国大陆东北部新英格兰地区的最大城市；它是美国东海岸的主要海港之一，也是西半球最古老的仍然活跃的商埠和渔港之一，如今已成为全球高等教育、科研、金融、生物技术和医疗保健产业的中心。这套三单元公寓位于热门街区，街上有波士顿很多著名的景点。精美的住宅不仅可以俯瞰查尔斯河，并且十年来整体价格始终上扬，可见其增值潜力不小。

谷歌地图截图：波士顿查尔斯河畔的贝肯街（Beacon Street）474号公寓大楼 — 谷歌地图截图：**波士顿查尔斯河畔的贝肯街（Beacon Street）474号公寓大楼**

波士顿：全美教育水平最高地区，可享优惠房产税政策

波士顿地区是全美教育水平最高、历史最悠久也是当地居民综合素质最高的城市，全国排名总是在前十名以内。这里是全世界著名高等学府最集中的地方。美国现任总统就毕业于哈佛大学，前任的布什总统与以前的老布什总统、肯尼迪总统等均毕业于波士顿附近的Philips Academy；蒋介石夫人宋美玲及其姐妹和克林顿总统夫人希拉里都毕业于波士顿西南的韦斯利Wellesley女子学院。

美国长久以来重视人才引进，在科技与创新领域保持的领先地位部分正是由于美国吸引了大量的海外人才。波士顿拥有麻省理工、哈佛等世界级名校，为当地输出多领域人才，马萨诸塞州在彭博社2016年1月发布的美国各州创新研究调查报告中，也以93.33分成为美国最创新州。波士顿政府为留住人才，提供了有利的税收激励政策、高等教育政策和科技人力资源政策。波士顿形成了人才-政府-学校-产业的紧密合作，人才资源支持了波士顿的长期经济发展。同时，波士顿政府为买房自住的户主提供优惠的房地产税。由于人才的持续流入保证了一定的住房需求，波士顿的房价指数一直都处于高位，存在长期的增长。

这套住宅位于贝肯街（Beacon Street）474号，这是在波士顿房地产热区后湾（Back Bay）上的一条街，联通波士顿、布鲁克莱恩（Brookline）、布莱顿（Brighton）和牛顿（Newton）。这条街上有波士顿很多著名的景点：州议会大厦、有名的”Cheese”酒店、高档购物店、公园。同时这里是一个旅游胜地。这条街上有很多豪宅，成为一景，街上的小区贝肯山（Beacon Hill）是波士顿最热的最贵的小区之一。据美国著名地产网站Trulia统计，Beacon Hill中位房价的年度升幅是30%，相对于整个波士顿地区的平均中价房屋年度增长5%来说，热度可见一斑。这套住宅所在位置很好，未来升值空间很大。

俯瞰查尔斯河的绝佳位置，现代豪华风格舒适精美

这套带有3个卧室的公寓位于一栋豪华大楼，带有现代风格的设计，通透明亮又带有精美的细节。整个大楼内有电梯，占据一个私密的位置，住宅的复式客厅俯瞰查尔斯河（Charles River），享有漂亮的景色。查尔斯河从市中心延伸到剑桥市，河面宽阔，两岸排列着哈佛，MIT和波士顿大学等名校以及摩天大楼，俨然成为波士顿的平面地标。

公寓拥有3间卧室、2间全套浴室、1个洗漱间，总共面积为2,739平方英尺，适合多人口家庭入住。这里的空间设计合理，多扇窗户将户外景色纳入室内。气派的全玻璃楼梯连接两个楼层，风格新颖的厨房配套完善，还有私家大露台提供了十分惬意休闲的空间。在这里欣赏美丽的查尔斯河，您会为自己的选择感到满足。

住宅内的大客厅朝向正面，设有美丽的飘窗，坐北朝南，光线充足。室内设有壁炉，外加中央餐厅和化妆间，整个空间格局合理。因为住宅层高很高，所以提高了居住舒适度。主套房有大型定制步入式衣柜和豪华主浴室，还有直接通向大楼后方的车位。

这套住宅位置好、设计新颖，该地区房产始终受欢迎，过去十年价值翻了一番，未来升值空间依旧很大。欲进一步了解详情，请点击http://www.juwai.com/38697744.htm，或致电居外热线400 041 7515查询。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外签约经纪人Beth Dickerson提供

文字：吴洁
排版 & 责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

国外房产税如何征收的你知道吗？

每年两会关于“房产税”或“房地产税”的问题都是焦点。

今年全国人大记者会上财政部肖捷部长和史耀斌、胡静林两位副部长就热点问题答记者问给出了一份相对详细的最新版官方说法。在房地产税实施上总体思路早已确立为“立法先行、充分授权、分步推进”，目前的进度则处在“抓紧起草和完善房地产税法律草案”阶段。

我们来看看国外房产税是怎么征收的！

1、美国房产税

首先来说一说美国，美国的房产税地区不同房产税率是不一样的，也就是说根据财政支出决定房地产税的税率即使在一个城市但是是在不同的街区，由于公共投入不尽相同税率也不相同。

房地产的估定价值由两部分构成：一是房屋本身的价值（主要依据购买时的价值、装修增加值、市场增值），二是土地的价值。

美国房子要出租，照样收税，税率是租金的30%左右。如果房产转让还要收15%的资本得利税还有交易价格1%～5%的营业税。如果房子是按揭购买还要对贷款额征收0.35%的印花税另外加0.002%的无形税。对按揭购房者房地产税通常由银行代缴。

2、英国房产税

英国的房产税规定的比较完善而且随着社会的发展还在不断的调整和修改当中英国房产税的基本制度包含：纳税主体、征收范围和征税对象、税率、税基、免税规定。

在英国买了房子并不一定就买了土地，有的房屋土地仅有一定期限的使用权。独立房屋土地所有权与房产所有权可以统一，但公寓住宅则不同，因为是几十户、几百户人共用一块土地此时房屋所有者拥有的只是土地的“租期”：这表示土地所有权也许在某个人手里也许在政府手里。

3、法国房产税

法国房地产税包含在财产税里，财产税要求把家庭所有住房和汽车、艺术品等财产合并纳税，也就是说按照各类财产的总价值计征。对大多数家庭来说，财产税主要就是房地产税。

根据法国税法如果是法国公民和欧盟公民在法国境内连续居住超过183天，就要对他（她）在法国以及世界各地的财产征税，如果在法国境内居住不超过183天则只对在法国境内的财产征税。

小编告诉你噢法国财产税实行六级累进税率制。2010年财产税的起征点为790000欧元：这是包括所有房地产在内的各类财产的总价值：这一标准大约是法国法律规定的45年的最低工资。

4、葡萄牙房产税

在葡萄牙买房需要缴纳6.5%的房屋交易税以及0.8%的莹税，此外还需要缴纳城市建设管理费：两房以下单位缴纳1200欧元而三房以上缴纳1500欧元且所持有的物业产生租金收益就要每年按租金收入28%缴纳增值税。

在西班牙的房产持有期每年缴交0.4%~0.8%的房产税。

5、西班牙房产税

在西班牙买一手楼需缴纳10%的交易税，同样的道理买二手楼则需缴纳7%的交易税。

此外房屋登记费按总房价1%缴纳。出租房的收益需要申报并按当地的分税制度纳税，但需要指出若房屋是租给35岁以下的年轻人则无需申报及纳税。

华裔夫妇9万美元买旧金山豪宅街道闹风波交易终被撤销 | 美国

居外网于今年8月报道，一对华裔夫妇在2015年以9万美元的低价买下了旧金山的一条街。然而现在，旧金山市政府决定取消这笔交易，从这对夫妇手中收回街道，并将9万美元退还给他们。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

本周二（11月28日），旧金山监事会（San Francisco Board of Supervisors）作出决议，认为该市的税务机构在决定拍卖这条街道之前，没有进行合理努力将漏缴房地产税一事通知当地居民，并投票决定取消这笔交易，将这对华裔夫妇支付的9万美元如数退还给他们。

对于旧金山政府取消交易的决定，Michael Cheng和Tina Lam夫妇表示坚决反对，并声称将为此告上法庭。即使最终打官司的花费可能超过购买街道的9万美元，也在所不惜。

豪宅街区

这条名为“普雷西迪奥－特雷斯”（Presidio Terrace）的环形街道两侧共有38套价值不菲的豪宅，平均售价超过500万美元（约合人民币3400万元）。国会众议院少数党领袖佩洛西（Nancy Pelosi）、前旧金山市市长阿利奥托（Joseph Alioto）、加州民主党参议员范斯坦（Dianne Feinstein）等政治名流都曾是这里的住户。

购买这条街道的华裔夫妇名为Michael Cheng和Tina Lam，他们一人出生在台北，一人出生在中国香港，是美国的第一代移民，由于从事房地产投资，夫妇俩一直很关注网上的拍卖信息。而现实是，上述这种拍卖信息其实很容易被多数人忽略。在1948年美国最高法院立法禁止实行种族契约之前，这条街上的房子还只能被卖给白人。

买下街道背后的故事

为什么街道会被拍卖？原因是Presidio街的住户管理委员会在过去30年里每年漏缴了14美元的地产税，30年欠下的税款，加上利息和罚款，总计994美元（约合人民币6758元），就是因为这样一笔欠款，Presidio街最终被旧金山市政府拍卖。后来，管委会的律师经过调查后发现，管委会未按时缴税的原因，竟然是因为当地政府将纳税通知单寄到了他们从1980年起就不再续约的会计师那里。

知道Presidio街将被拍卖，富豪业主们立刻聘请了顶级律师，并向旧金山检查委员会提出申诉，寻求撤销拍卖。同时也起诉这对夫妇，禁止他们在诉讼过程中转卖街道产权。

其实，在被剥夺道路所有权前一天，华裔夫妇曾主动提出，可以把道路卖回给豪宅业主们，不过开价95万美元。但这也没用，旧金山市监事会最终还是在周二否定了道路的拍卖，理由是政府收税者当初没有及时通知业主缴税。监事会一名成员甚至批评这对华裔夫妇，称他们敲诈业主。一名业主表示：“当我得知这件事时很震惊，也对有人可能利用这种漏洞买下我们的街道和步行道感到担忧。”

据悉，华裔夫妇将会获得返还当初拍卖时支付的9万美元，不过Michael Cheng表示，豪宅业主们仗势欺人，没有尽到缴税的义务却找前邻居丶国会参议员撑腰。事前Michael　Cheng曾表示如果交易被撤销将要上诉重新夺回所有权，事後他更发表声明称“令人遗憾，交易最终通过投票被撤销，在旧金山如果你是有钱人或者跟政治人物有关系，那么政府会用不一样的标准来对待你。”

支持华裔夫妇的旧金山市民批评，如果这条路在市内其他平民区，市领导将不会对此事如此重视。据悉，Presidio街的豪宅均价高达480万美元，是旧金山住房均价的4倍多。

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信息来源：第一财经
责任编辑：Zoe Chan

加拿大房市黑天鹅来袭 | 加拿大

2008年全球经历了美国房地产风暴袭击，不只是美国房市重挫，更带来全球金融市场大灾难。相隔9年，华人很喜欢投资房地产的加拿大，开始出现房地产市场隐忧。一家提供房贷的公司，近期遭存款户大幅提领资金，出现资金周转风险，是否会演变成加拿大版次贷风暴，後续发展值得注意。

中国资金大量流入加拿大房市

加拿大虽然位在美国北方丶气候寒冷，但因为较开放的移民政策，吸引不少华人移居加拿大，也带动房地产市场成长。早期吸引不少中国台湾丶中国香港民众移民，近年则吸引中国大陆新富阶级移民，华人众多的温哥华，房地产市场非常火热。

根据统计自2010年到2015年，有900多亿美元中国资金流入加拿大房地产，至2016年温哥华房地产有33%是外资持有，全加拿大房地产外资占比也有19%。

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对外国人课重税，房市降温

资金流入持续推升房价大涨，去年更来到高峰。根据加拿大央行统计，2016年5月温哥华房价较前一年涨幅高达30%，多伦多涨幅也有15%。因为房市过热，让卑诗省政府不得不出手打房，2016年7月宣布外国人至温哥华置产要多课15%的房地产转让税，此外，若卖房获利50%也要课税，希望让不断涌入的外来客降温。这个政策似乎出现了效果，2016年12月温哥华房市交易量较前一年暴跌40%。

根据今年1月的统计，加拿大房价虽仍呈现持平状态，但成交量已明显萎缩。此外在政策限缩下，房屋贷款审核也更为严格，房市面临挑战。但和上次美国发生房市风暴不同的是，当时美国利率从低档快速调升，基本利率已调高到5.25%，民众缴不起房贷，因而引发房贷逾放比攀高。但目前加拿大利率还在0.5%低水位，并没有太高的逾放比。不过万一未来加拿大利率攀升，也将对房市带来冲击。

房贷公司面临流动风险

加拿大房市泡沫的担心，已经在市场上喊了好几年，但至目前为止，房市仍未出现大幅逆转。不过，4月底一家非银行房贷供应商Home Capital Group宣布需要举债20亿加币，作为紧急流动准备，此举让该公司股价单日暴跌65%，并引起其他同类房贷公司股价重挫。

这家类似次贷公司主要靠高利储蓄帐户吸引存款户，再将资金转作房贷贷放，但4月份出现存款大额流失现象，因而引发流动性问题。而此风险更引发储蓄户恐慌，产生类似挤兑现象，带来恶性循环。

Home Capital Group是目前加拿大非银行规模最大的房贷公司，他面临的资金周转风险，究竟只是单一事件，还是可能进一步引发其他房贷公司风险，仍值得观察。而民众为何急着提领资金，是否也预见到房市危机？

小心蝴蝶效应，提高警觉

回顾美国2008年的房市危机，第一个风险讯号就是2007年4月美国第二大次贷公司新世纪金融公司宣布破产，之後又有几家同类公司陆续倒闭。而冲击重大的雷曼兄弟事件则是相隔一年多，至2008年9月才引爆。

虽然加拿大房地产市场风险可能仅属於单一国家，若没有透过层层金融商品转包，不一定会转嫁风险给全世界。同时，也有金融业者表示，该公司占加拿大房贷市场规模仅1%，且加拿大金融体系稳定丶体质好，发生系统性风险机率不高。

不过，从Home Capital Group事件看来，房地产没有只涨不跌的神话。而国际金融市场仍有许多连锁关系，是否会引发蝴蝶效应，值得密切注意了。

（据好房網）

美国房子为何炒不起来 | 美国

网上有不少来美国炒房大赚的帖子，相信让不少有钱人为之心动。而实地调研一下在纽约买房养房卖房的种种税费等成本，发现这种吸睛的帖子如果不是有意误导，提及的大多也是难以复制的个案。美国房子之所以炒不起来，是因为相关税费在制度设计上，给一般投资者的炒房冲动戴上了“软抑制的脚镣”。

纽约瑞禧地产创始人杰西·汤在接受新华社记者采访时表示，炒房这个概念在美国不适用。美国房地产市场历史悠久，法律齐全。次贷危机过去10年了，美国房地产市场已基本回归理性，即便是在纽约这样的繁华大都市，房价每年的平均涨幅也是有限的。算算地产税丶物业费丶保险费丶修缮维护费和资本所得税等成本，靠炒房子短期内赚大钱几乎是不可能的事。

抑制炒房最直接的手段是资本所得税。如果在购房后一年以内卖掉，所得利润需交短期资本所得税，这个税率与卖房者个人所得税率相当，收入越高，税率越高，短期资本所得税也越高。2017年税率为10％到39.6％，共7个档次。如果在购房后一年以上两年以内卖掉，所得利润则按长期资本所得税缴纳。这个税率一般是15％，高收入阶层是20%，低收入阶层则不需要缴纳此税。若持有房屋两年以上，且此房是卖房者自住房，则有25万美元（1美元约合6.9元人民币）的利润免税额，夫妇共同申报，免税额为50万美元。而如果是二套丶三套投资房，则无此免税额待遇。另外，对於外籍房产持有人在售房时会有10%的预扣税，可在当年报税季申报，多退少补。

同时，在美持有房产的成本也相当高昂。首当其冲的是房地产税。房地产税率由当地政府决定，各州有差异，同一州内不同郡市之间也可能不同，具体计算起来比较复杂。在纽约，除曼哈顿岛之外，一般而言，房产密度较高或者商业较发达的郡县，房地产税相对会低些。比如长岛，价值在200万至300万美元左右的房产，房地产税一年就可能要3万至5万美元。另外，由於房地产税中有一部分是教育费用，好学校周边的房子，房地产税也会因此增加。

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其次是物业费。公寓楼物业管理公司收费不低。纽约皇后区森林小丘一套两居室的使用权公寓，一年物业费8000至1.4万美元左右；如果是产权公寓，一年房地产税加物业费也会在1万美元左右。独立房还要支付剪草坪丶扫雪等费用（如果自己不做的话），一个季节下来也需要1000美元左右。如有不慎还会吃市政罚单，比如丢垃圾不合规，罚款300美元等。

第三就是房屋保险。为防火灾丶飓风等天灾人祸，房子必须买保险。一般房险每年在750至2000美元左右，如果出租房里有2至3家人住，保险也会增加。房屋修缮和维护费也不低。房子里的地毯丶地板丶中央空调丶冰箱丶洗碗机丶洗衣机丶乾衣机丶灶台和微波炉等，出租了也需房主维护修理，到使用寿命年限则需全部翻新更换，水丶气丶电丶供暖和制冷系统更需维护，独立房还需维护或更换房顶丶外墙丶内墙，草坪需要剪草，游泳池需要专业维护等等，而美国人工相当昂贵，动辄几百数千美元是常事。记者的一位华人朋友在长岛买了套6个卧室的豪宅，住进去不久就发现光请人打扫卫生丶维护泳池就每月花费不菲，最後索性只住一个角落，泳池也拿塑料布给蒙上了。

即便是出租，还有空置和租客赖租的风险。租约一般一年一签，到期租客不续签，则需整修清理，寻找新租客。要碰上赖租的，需要隔30天书面催租一次，催租两次后，才可提告，而法庭排期则要在2至3个月以後，法官判其败诉后还要给他一个月搬家期限，如有孩子，这个期限会更长，至少6个月的租金泡汤。且不说还需要付每小时150至300美元的律师费。

此外，卖房时需交付房产中介佣金丶转让税及其他手续费，加在一起约为房价的8%－10%，而当初买房时还支付了房价4%左右的相关手续费用。

显然，在房价上涨幅度有限的情况下，减去上述种种成本，在美国投资房产要在短期内赢利几乎是不可能的。纽约瑞禧地产创始人杰西·汤说，也有不少美国人买房投资，但大多做长线出租，他们首先关心的不是房价能涨多少，而是房子是否保值，更注重房子的地理位置和交通便利等便於出租的因素，“前提是，租金至少足以支付月供丶保险和物业费等”。

（据新华社）

2016年中国台湾房地产市场回顾 | 海外

2014年中开始，中国台湾的房地产价格逐年下跌，2016年创下15年以来的最低交易量，只有24.5万栋，台北市楼价更从最高点下挫15%至20%。未来中国台湾的房地产市场发展，或可从过去一年10条房产热搜新闻回顾，预测中国台湾房市未来动向。（新台币对人民币汇率）

中国台湾2016年房产新闻回顾分为“政策面”、“市场面”、“税务面”三大方面。与“政策面”相关的大新闻有4则：

加强建筑物安全。土壤潜势区的公布以及老屋买卖要“健检”这两个消息，受不少老屋主反弹。屋主们并非反对政府公布资讯，而是反对政府公布后，却没有相关配套的补强措施，造成未来买主购买后，衍生后续的追加成本。

加速都市更新

登记制度和全球发达国家接轨。目前的法规与建筑开发的相关法规，形成“日出和日落”条款的配套措施。在目前楼价持续下跌的趋势下，这些条例定必令开发商和地主在进行中的都市更新和合建案中，形成建筑面积缩减和单价下调的双重打击。

“税务面”相关大新闻有3则：

房地合一税出台。2016年起房地合一税正式实施后，套牢了许多投资客，成交量低迷一年多，也许当旧的奢侈税在2017年底“退场”后，投资客才能放手出售。

六市持有税大幅增加。中国台湾6个城市的持有税大幅增加，让买房收租的长期投资者裹足不前。尤其是台北市的新成豪宅，传闻曾有买家因持有税过高，宁愿损失订金也不愿意交屋。台北新落成的豪宅净租金报酬约为1.5%，而持有税超过1%，且不同于西方国家，可以作为收入的扣抵，因此租金所得缴完所得税后，需再扣除持有税，变相剥削业主的收入。

遗产赠予税的增加。当局增加遗产赠予税，使高达十数兆台币的在外资金回流减慢，拖累房地产市场发展。

光看政策面和税务面，看似中国台湾政府的招数打击了房地产市场，但我们却在“市场面”看到了希望。与“市场面”相关的大新闻有四则：

2016年中，板桥建商开了“降价完售”的第一枪。对周边同业和二手房屋开始形成强烈的降价压力，也带领大台北的房价纷纷降价，大大提高当地交易量。

政府推出“以房养老”专案，降低年老业主参与都市更新以及合建分售的意愿，也减少市场供应量，尤其台北市中心的老屋房价，因周边完善的医疗资源与生活机能，呈现“蜗牛步”极缓慢的跌势。

去年中国台湾成为全球外派工作者心目中，最佳的外派工作地点，这可能是最鲜为中国台湾人知道的好消息，若更多外国人喜欢来台工作，自然对当地房地产业有正面影响。

去年中国香港移民中国台湾人数，首度超过1,000名。随着中国台湾少子化和人口老化影响，中国台湾将于5至10年逐步开放移民限制，为当地市场带来新的购买力。

综观以上10则2016年的房产热搜新闻，政策成为了中国台湾房地产市场快速流动的阻碍，加上政策和税务配套并不完善，民众在购买房屋时，需严谨计算未来财务负担。我认为，若中国台湾政府未来提出更多相关法案时，应先做足全套考量，包括参考房地产开发商、房地产中介平台等供应者，以及房屋买家等需求者的意见，并平衡各方的需要，才能推出更有利市场发展的政策。

至于想投资中国台湾房产的海外买家，建议可先以租屋方式在中国台湾居住一段时间，熟悉中国台湾市场氛围，并确定周遭生活机能与环境与想像中相符，再决定是否购买当地房产。以同属“亚洲四小龙”的新加坡及中国香港为例子，在新加坡出生的人有150万，同时在过去十几年内，增加了近300万移居者，是当地居民的两倍；而中国香港近年也开放予大陆新移民定居，却衍生出不少社会问题，亦影响了当地人的居住环境与质素。相反，中国台湾不论工作环境或人民友善度、医疗资源、生活品质皆不落后于周围东南亚国家，因此中国台湾房地产市场的增长与未来发展，仍然值得期待。

中国香港丶中国台湾及一带一路房地产专家许志光专栏全集

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