新加坡最新房价走势
据SRX新加坡房价指数估计，新加坡12月私人公寓房价环比再次下跌0.8%，同比下跌2.1%。中央核心区，其他核心区与非核心区房价均出现下跌；成交量环比上升10%，较去年同期已高出44.2%。
2015年12月私人公寓租赁市场与上月基本持平，租金同比下跌5.4%。
12月新加坡重点区域房价地图
2015年12月，新加坡除第11邮区（汤申，挪威纳，纽顿）与19邮区 (后港，盛港，榜鹅) 均价出现上涨外，各大重点区域公寓均价与去年同期相比依然出现下跌。第14邮区（巴耶利峇，芽笼）与15邮区 (马林百列，东海岸) 年比均价下跌幅度均超过10% 。
同11月相比，所关注的8个重点邮区中有一半区域出现回升。
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去年私宅市场虽仍疲弱，整体表现却比2014年有所进步，发展商共卖出7529个新私宅单位，比2014年全年的新私宅销量略高2.9％。但是，与2013年卖出的1万4948个单位相比较，则减少了大约50％。
研究员：今年销量可能不如2015年
据市区重建局昨天发表的最新数据显示，发展商在去年12月售出的新私宅单位回落至384个，比11月份的759个减少近50％。
高纬（Cushman & Wakefield）环球研究主管李敏雯说：“这似乎显示，需求已经平稳下来，并且从过去的每年1万至1万2000个单位的水平，下调至现在的每年大约7000个单位。”
由于政府已经减少供地，因此，她认为今年可能推出市场销售的99年地契新私宅单位约5886个，绝大多数是在郊外或市区边缘。
橙易研究与咨询部高级经理黄显洋说，由于推出的新单位较少，今年私宅销量可能不如2015年，买家可能转向二手市场或者已经推出但未售出的单位。“我们预计2016年的新私宅销量将介于6000至7000个单位。”
不过，仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉的看法是，虽然降温措施和利率上调将继续影响买气，但经济放缓的力道还是最重要的决定因素。
他说：“如果经济只是稍微放缓，不会对需求带来显著影响，今年还是有可能售出7500至8500个新单位。较低的价格也会吸引更多买家进场；但经济要是严重下挫，便会导致买家持谨慎态度、降低需求。”
博纳产业集团总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）则认为，只要房屋政策不改变，今年将是另一个艰难的年份。他说，今年首两个月的新私宅市场还是会维持淡静，市场可能要到3月当大巴窑一个重头的新项目推出时，才会再次“动”起来。
他说，去年12月的销量回落，估计与季节性的佳节原因，还包括降温措施的影响。“许多买家都会在这个时候出国旅游，并且等到新的一年才落实购屋决定。”
上 个月卖得最好的项目，包括博雅居（The Poiz Residences，64个单位，中位尺价1430元）、Sky Vue（20个单位，中位尺价1571元）、绿盛邨（Botanique＠Bartley，17个单位，中位尺价1302元）、丽湖景 （Lakeville，16个单位，中位尺价1265元）和鑫丰银河湾（Kingsford Waterbay，14个单位，中位尺价1149元）。
执 行共管公寓（Executive Condominium,简称EC）市场则维持淡静，去年12月只卖出124个单位，比11月减少33％。雅尚苑（The Brownstone）卖出20个单位，中位尺价814元；The Terrace卖出15个单位，中位尺价788元；Sol Acres卖出14个单位，中位尺价796元。
纵观2015年，发展商总共卖出2562个新EC单位，少于推出的3750个新单位。
去年12月，发展商推出的新私宅单位，若不包括EC，只有173个。整个2015年推出的新私宅单位达7032个，比2014年减少7％。
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（据新加坡早房网）
政府在3月底发表新财年的财政预算案时，将不会为房地产降温措施松绑。市场预测，房价跌幅须扩大一倍至17％，政府才会检讨降温措施。
财政部长王瑞杰昨天在“瑞银财富洞察”（UBS Wealth Insights）大会上的问答环节中，被询及哪些市场信号会促使政府检讨现有房地产审慎监管措施。
他回答说：“就2016年财政预算案而言，我还没看到桌上有任何与房地产相关的措施。”
王瑞杰表示，一方面有企业反映，政府应通过降低土地价格，控制房价和商业租金，协助它们降低经商成本；另一方面，又有投资者反映，政府应放宽房地产措施，让他们享有资本收益，“政府始终须仔细考虑所有不同的群体。”
他说：“追根究底，新加坡之所以能在过去取得进步，是因为我们向来把焦点放在中期，我们反应的方式若像市场一般，就会成为不稳定因素的根源。”
这相信是王瑞杰去年10月上任财政部长以来，第二次暗示短期内不会调整降温措施。
去年11月，他曾表示政府在必要时会采用具针对性的审慎监管和财政措施，可平衡房地产市场周期发展，促进市场中期的可持续发展。
法国巴黎银行新加坡、马来西亚与印度尼西亚研究部主管张刚禾昨天指出，唯有房价下跌至一定程度、威胁市场稳定的因素得到充分解决，政府才会撤辣。
他指出，从过去几个房地产下行周期，如2008年至2009年的全球金融风暴来看，政府一般会在房价下跌约17％后，才开始出手救市。
根据市区重建局数据，私宅价格自2013年第三季达高峰以来，至今下跌8.4％，去年私宅价格的同比跌幅为3.7％。
王瑞杰昨天发表主题演讲时也提及，此前长期的超低利率环境和资产购买潮，促成的资源配置不当，可能会在利率正常化周期中无所遁形。
他说：“投资者短期内须对市场波动保持警惕，因为资产价格在一定程度上由长时期的低利率支撑。”
多次呼吁政府“撤辣”的新加坡产业发展商公会（REDAS）会长陈佩强受询时表示，王瑞杰的一番话对发展商而言不算负面消息，政府此前也曾多次放话，指现在还不是撤辣的时候。
不过，他也表示，对政府引用的“中期”感到茫然，不知这代表下来半年、一年、或更久的时间范围。
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（据新加坡早房网）
最新房价走势
据SRX新加坡房价指数估计，新加坡11月私人公寓房价环比反弹微升0.6%，同比仍然下跌1.3%；成交量环比下滑2.8%，较去年同期却已高出31.2%。中央核心区与其他核心区房价环比上升，非核心区房价则继续下跌。
2015年11月私人公寓租赁市场则继续面临下滑，租金同比下跌5.6%。
11月新加坡重点区域房价地图
11月新加坡第11邮区（汤申，挪威纳，纽顿）与14邮区 (巴耶利峇, 芽笼) 均价继续上涨，呈现良好势头。但除此之外的各大重点区域公寓均价与去年同期相比依然出现下跌。第1邮区（滨海湾，莱佛士坊）与4邮区 (港湾，圣淘沙) 年比均价下跌幅度均超过20% 。
不过在11月份，所关注的8个重点邮区中有7个区域的均价出现回升或与10月持平，以实例证明新加坡房市在本月出现反弹，持续下跌似乎有放缓的迹象。
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自2016年4月起，英国将提高二套房和以出租为目的的购房印花税
本报根据金管局网站的房贷数据计算，2015年11月本地房贷同比增长4.6％至1843亿元，是2007年4月以来的最缓慢增长。相比之下，2014年初的房贷增长超过8％，而2010年8月时的房贷增长更是高达23.4％。
前几年政府出重拳为房地产市场降温，本地房地产价格稳步下滑，使得房屋贷款的增长也减速，去年放慢到2007年以来的最低水平。
分析师预计，本地接下来的房贷增长将进一步放慢，贷款质量也会退步。
本报根据新加坡金融管理局网站的房贷数据计算，2015年11月本地房贷同比增长4.6％至1843亿元，是2007年4月以来的最缓慢增长。
相比之下，2014年初的房贷增长超过8％，而2010年8月时的房贷增长更是高达23.4％。由于2007年起美国联邦储备局频频减息，本地利率顺势往下跌，这带动房贷增长加速。
上半年房贷增长
预计进一步放慢
本地房贷增长曾于2006年6月陷入谷底，同比增长2.1％。2004年至2006年期间，联储局曾连续17次上调利率，从1％上调到5.25％。
时隔近十年，联储局终于在12月宣布加息25个基点，市场预计当局接下来会逐步加息，从而带动本地利率走高。
华侨银行经济师林秀心指出，随着利率上升，降温措施限制买家需求，2016年房地产市场会继续面对挑战。由于市场情绪谨慎，私宅市场的供应过度，2016年上半年房贷增长预计会进一步放慢。
惠誉新加坡（Fitch Ratings Singapore）金融机构高级董事黄洧腾说：“我们预计今年房屋贷款会放慢，因为房地产一手和二手市场持续疲软。”
他预计，未来的房贷增长推动力，主要来自于自住型买房贷款，以及房屋建成后的放款（drawdown），但疲软的经济加上移民政策收紧导致家庭增长的放慢，这会限制房贷的增长速度。
金管局的房贷数据指的是银行实际发放的贷款，当贷款人购买尚未建成的项目时申请的贷款其实还不包括在内，只有当项目完工后银行发放贷款时才算在内。一般新项目会花几年时间完工，这意味着几年前房地产市场火热时候申请的贷款，陆续在这几年发放。
本地私宅价格于2013年第三季开始下滑，这个买家需求的放缓不会立刻导致房贷放缓，而是有两三年的间隔。
除了增长放缓，房贷的质量也是市场关注的焦点。
黄洧腾预计，未来本地房贷的质量会略微下降，今年房贷拖欠付款将比去年高，但房贷质量不太会急速恶化，除非失业率和利率激增。不过，他不认为2016年短期利率会显著上扬。
此外，2009年以来推出的一系列房地产降温措施，包括额外买家印花税（ABSD）、总偿债比率（TDSR）和房贷与价值比率（Loan-to-Value，简称LTV），应该会限制房贷质量的下滑幅度。
有分析师认为，降温措施最早明年下半年放宽，最有可能的是减少额外买家印花税，但总偿债比率应该不会解除。
金管局去年11月发布的《金融稳定评估》报告指出，假设利率调高3个百分点，新加坡各个收入阶层中位数家庭的房贷债务依然是可控的；如果家庭收入减少10％，新加坡家庭仍然能够偿还房贷。
根据三家本地银行最新的业绩报告，截至去年9月底，银行房贷的不良贷款比率仍然维持在较低的水平。
星展银行公布的数据显示，截至9月底私宅和组屋贷款的不良贷款比率分别为0.13％和0.42％，不超过三年的平均水平。
华侨银行同期的房贷不良贷款率为0.5％，与之前三个季度保持在同样水平。
去年房贷再融资需求大增
大华银行的房贷不良贷款比率是1.0％，比一年前增加0.1个百分点。
另一方面，本地利率攀高使得去年房贷再融资需求大增。
星展集团总裁高博德（Piyush Gupta）在第三季业绩报告会上指出，房贷再融资需求强劲，银行去年首三季的房贷总额增长50亿元，前年则增长40亿元。
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（据新加坡早房网）
房地产分析师表示，今年楼市的关键词是“稳定”，尽管整体房价仍下行，但跌速已放缓。
展望2016年，分析师预计，房价不会出现太大变化，在政府不调整降温措施的情况下，明年私宅价格仍会延续今年的跌势。
但随着私宅价格下行，更多买家料将入场买房，新私宅销量有望上扬10％至20％。
分析师预计，明年房价不会出现太大变化，在政府不调整降温措施的情况下，明年私宅价格仍会延续今年的跌势，每季跌幅约1％，全年跌幅介于5％至10％。但随着私宅价格下行，更多买家料将入场买房，新私宅销量有望上扬10％至20％。
智信研究与咨询（R’ ST Research）总监王伽胜认为，降温措施仍对市场发挥作用，私宅价格会连续两年下跌，今年跌幅预计约5％，两年累积跌幅预计约8％。
他认为，私宅价格明年甚至可能在第二季或第三季大幅下跌，直到第四季才小幅回弹。
欣乐国际执行董事麦俊荣则表示，今年楼市的关键词是“稳定”，尽管整体房价仍下行，但跌速已放缓。
他说：“在降温措施持续影响下，今年本地私宅表现其实不比想象中糟，全年房价指数预计下跌4％至5％，没出现双位数跌幅。一些买家显然已适应和接受降温措施和房贷条例。如无重大措施调整，预料明年情况会与今年大致相同。”
总偿债率（TDSR）房贷限制和额外买家印花税（ABSD）等一系列降温措施何时松绑以及松绑多少，是过去两年市场一直在猜测的问题。
不少人揣测新加坡经济放缓，加上今年大选，可能促使政府调整措施，放宽降温措施如减少额外买家印花税的税率，从而带动疲弱的房地产市场。
但新上任的新加坡国家发展部长黄循财在10月首次针对降温措施表明立场时，指目前不是松绑的时候，因为这可能带来房价过早回弹的风险。分析师因而预测，至少在明年下半年以前，政府不会重新检讨降温措施。
未售出单位比去年减18％
另一方面，供多于求也是房价下行的导因之一。截至今年第三季，本地楼市估计有2万4000个未售出的私宅单位。相比之下，今年新私宅总销量预计在7500个至8000个单位，显示市场供应大于买家可“消化”的程度。
不过，莱坊咨询与研究部主管陈姳潓表示，今年未售出单位比去年减少18％，跟前年相比，更减少25％，显示买家的“消化程度”已改善。
她说：“发展商下调新私宅售价2％至3％，加上本地买家在一些地区所积累的需求，促使过去两个季度的新私宅认购率稍微上扬。”
譬如，10月和11月的新私宅认购率皆超过100％。对于明年私宅价格走势，她预测明年价格将下跌3％至5％，一些拥有大量未售出单位的地区，跌幅可能较大。
在销量方面，今年新私宅销量保持平稳，处于去年7316个单位的水平。
王伽胜预测，今年的新私宅销量还可能小幅增加。“房价走软吸引一些买家趁低进场。尤其是一些地点优越，定价相当吸引人的项目，还能在淡静楼市中卖个满堂红。”
譬如，每英尺中位价格不超过1000元的盛港霸型私宅项目峰景苑（High Park Residences）今年就卖出1308个单位，协助其发展商集永隆发展进账超过10亿元。
展望明年，王伽胜认为，明年有不少新私宅项目推出，当中如大巴窑4巷／6巷私宅、罗弄榴梿（Lorong Lew Lian）和亚历山大景（Alexandra View）等地段发展的私宅项目，都颇具吸引力，预料能推动明年私宅销量上扬一两成，达到近1万个单位的水平。
麦俊荣则持较谨慎态度，预测今年新私宅销量达8200个单位，但明年销量可能减少，因为随着政府售地大幅减少，明年发展商推出的新项目料减少。
他说：“我国明年经济增长可能会很小，这是否会导致失业率上升，进而影响买家的买房情绪？这都是我们下来会关注的问题。”
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（据早房网）
前言：2014年初至今，受一系列房地产降温措施影响，新加坡私人住宅市场已经连续八个季度下滑。对外国人而言，18%的印花税将大批外国买家挡在门外；对当地人，总债务偿还率框架（每个人每月的总债务偿还比例不得超过月收入的60%）与一路下滑的房价也让更多人对购房持观望态度。买房的人少了，新推出的项目却还未减少。几年前新加坡地产热时期，开发商们花高价买下地皮，必须在规定时间内开工建设；而一旦新项目建成，开发商也必须在规定时间内出售，否则将会被政府罚款。这表示许多新项目的推出已是板上钉钉，供大于求的局面还将持续一阵子。
新加坡海峡时报近期通过对开发商与房地产中介的采访，指出供大于求的局面将导致新加坡私人住宅房价继续面临下行压力。不过，随着开发商加大促销力度与买家对降温措施常态化的认可，新加坡私人住宅市场的需求应会稳中有升。
原文编译：
新加坡私人房市将继续面临寒冬
分析师称，新加坡明年的房地产市场不会出现大幅回调，但供过于求和信贷收紧等一系列因素将使得私人住宅和执行共管公寓(EC)价格持续低迷。他们还警告说，房地产降温措施短期内似乎不太可能中止，因为房价下跌并未影响到大多数业主。
北园公寓 (North Park Residences)
几天前，世邦魏理仕(CBRE)东南亚研究部负责人Desmond Sim先生对《海峡时报》表示：“大多数开发商仍然强势，房价坚挺，过去几年持续的高房价给他们提供了底气。“除非开发商愿意牺牲一大部分利润，否则新的销售价格应该很难改变。”
根据莱坊(Knight Frank)新加坡研究主管Alice Tan女士，明年，新房价格可能会下跌3％至5％，那些有许多未出售房屋的项目跌幅可能更大。
智信研究与咨询(R’ST Research)研究总监Ong Kah Seng指出，执行共管公寓的前景也好不到哪去，均价从今年上半年的800新加坡元每平方尺下跌到下半年的780新加坡元每平方尺。执行共管公寓的均价明年或更低，预计在750至780新加坡元每平方尺，他补充说。
库存是困扰新加坡私人房地产市场的一个关键问题，市场约有24,000新房单位有待出售。除库存量大外，合格证书(Qualifying Certificate)的处罚和额外的买家印花税(ABSD)也令开发商面临越来越大的压力，Ong Kah Seng还说。
OrangeTee研究经理Wong Xian Yang指出，因市场实际情况越来越棘手，开发商今年已在调整价格。以大型私宅项目优景园(The Panorama)项目为例，房价中位数从去年一月刚推出时的1,343新加坡元每平方尺下滑到今年10月的1,226新加坡元每平方尺。另一个大型私宅项目Sims Urban Oasis的房价从2月推出时的1,397新加坡元每平方英尺下跌到10月的1,285新加坡元每平方尺。
显然，购房者——受总债务偿还比例(Total Debt Servicing ratio)和额外买方印花税政策的管制——变得更加挑剔。
星狮恒美(Frasers Centrepoint Homes)的市场营销总经理Elson Poo先生表示，他们的关注重点是有价格吸引力及其他价值的项目，如有生活方式概念或位处黄金地段。
截至目前，Frasers Centrepoint出售了约760个单元，很大程度上要归功于北园公寓(North Park Residences)的热卖。
开发商中冶置业(MCC Land)在新加坡销售已经创下新纪录，同比去年的354个单元上涨55％。如果中冶置业将其替商皓源投资(Hao Yuan Investment)管理的项目算进去，总销售量则已达到487个单元，与去年的470个单元接近。
今年新私宅销售略微减少。前10个月，私人市场的新房总销售量为6,619套，同比去年下降4％。私人住宅的库存一直在下降。莱坊Alice Tan指出，第三季度的库存量为24,149套，同比下降了18%，相比两年前下降25％。“尽管有约2％至3％的中等水平跌幅，价格调整加上被压抑的需求——尤其是来自当地的购房者的需求，已经帮助改善了过去两个季度中的购房量，”她补充说。
根据OrangeTee，二手房市场方面，今年价格排在前五名的项目相比2013年已经下跌6％至11％，尽管有一个项目的价格有所上升。
Wong Xian Yang表示，二手房售量可能已经有所增加，但考虑到明年的完工量和有限的外国劳工人数，预期租金会保持疲软。
21世纪房产(Century 21)的首席执行官Ku Swee Yong表示，执行共管公寓的开发商可能更急于出售那些有逾300个单元库存的项目，如Sol Acres、The Criterion和The Terrace。“看起来，今年年初收入上限被调到14,000新加坡元也并没有带来很多购房者，”他说。
总体而言，相比2013年第三季度最后一个高峰期，新加坡私人住宅价格下调约8％。
结语：2015年新加坡大选之后，新政府表示房地产降温措施正在起到预期的效果，并不会在短时间内移除。因此在接下来的一段时间内，新加坡私人住宅市场供大于求的基本状况并不会发生大的变化。这样的市场行情不仅存在于销售市场，租赁市场也彻底沦为“租客市场”。作为一个城市国家，新加坡的出租需求并没有庞大的基数，加之近期外籍人士工作政策的不断缩紧，使得出租需求增长缓慢。另一方面，大量新公寓在今年竣工，很多本来打算出售的屋主也因为选择对房市进一步观望而选择暂时出租，这些都使得租赁供给大涨。这样一来，租金的连月下滑也就不足为奇了。
综上所述，目前新加坡私人住宅市场中短期投资回报并不被看好。加之新加坡投资门槛很高，最便宜的新建公寓每平方米售价超过4万人民币，市中心房价则更常常超过10万人民币，眼下花大代价投资新加坡私人住宅可能并不是最好的选择。
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2014年初至今，受一系列房地产降温措施影响，新加坡私人住宅市场已经连续八个季度下滑。对外国人而言，18%的印花税将大批外 国买家挡在门外；对当地人，总债务偿还率框架（每个人每月的总债务偿还比例不得超过月收入的60%）与一路下滑的房价也让更多人对购房持观望态度。
新加坡11月份非有地私宅转售价格稍微好转，与10月份相比上扬0.6％。10月份的有关转售价格是下滑0.6％。不过，分析师不认为转售价格已经开始回弹。
根据SRX的预估数据，高档私宅价格指数环比上涨3％，中档私宅上升1.3％，而大众化私宅则下挫0.8％。
与一年前相比，11月份非有地私宅转售价格下挫1.3％。跟2014年的高峰相比，转售价格已下挫7％。
与此同时，11月的私宅转售量环比下滑2.8％至488个单位，同比则增加31.2％。不过，跟2010年4月的转售量高峰相比则下跌76.2％。
分析师认为，尽管上个月转售价上扬，但这并不意味着转售价已经复苏或回弹。
ERA产业主要执行员林东荣指出，私宅市场仍然面对未售出私宅单位增加，以及严格贷款条规和额外买方印花税（ABSD）所带来的不利因素。
智信研究与咨询总监王伽胜表示，整体转售价上扬主要是由高档私宅所带动。然而，高档私宅的交易一般上会较少，价格动向也较难掌握。他认为，高档私宅价格不但无法持续上涨，还趋向于稍微下滑。
至于中档私宅转售价攀高，则可能是因为投资者要在最迟11月买到房子，以赶在明年上半年外派人员流量较大时，把房子租出去。
他 认为，最近发展商推出的新私宅销量都不错，也可能牵动了中档私宅买家的正面情绪。这些新项目分别是新民道的Thomson Impressions、亚历山大路附近的Principal Gardens和波东巴西地铁站旁的博雅居（The Poiz Residences）。
他也认为，由于自2014年以来有大量私宅竣工，大众化私宅转售价下滑因此在意料之中。
另一方面，尽管转售量环比下滑，但分析师认为情况并不悲观。
林东荣看好转售市场的长期前景。据他观察，有越来越多买家转向转售市场买屋自住。理由包括转售价较低、买方更能讨价还价，以及单位面积比发展商目前售卖的来得更大。
他预料，尽管今年全年的转售价将下滑2.5％，但转售量却会比去年高出20％，达到6000个单位。
展望明年，有分析师预料转售价将持续下挫，而转售量则会上扬。不过，也有分析师认为转售价在明年会先跌后起，继而带动转售价和交易量。
林东荣说，随着将有大量私宅竣工和政府继续保留降温措施，转售价缓慢下滑的情况将持续到2016年。至于转售量，他则预期明年会有更好的表现。
王伽胜表示，明年第二或第三季将可能出现价格大跌至少5％的局面，但是这却会吸引买家进场，进而造成价格随后快速回弹。
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（据联合早报）
新加坡最新房价走势
据SRX新加坡房价指数估计，新加坡10月私人公寓房价继续下行趋势，环比下跌0.6%，同比下跌2.6%；成交量则上升将近10%。中央核心区，其他核心区与非核心区均出现房价下跌。
私人公寓租赁市场则继续面临下滑，租金与出租量双双下跌。2015年10月私人公寓租金较上月下滑0.4%， 同去年同期相比已经下跌了5.7%。
10月新加坡重点区域房价地图
10月除第14邮区 (巴耶利峇, 芽笼) 均价继续上涨外，新加坡各大重点区域公寓均价与去年同期相比皆出现下跌。年比均价下跌幅度最大的区域为第4邮区 (港湾，圣淘沙)与第15邮区 (马林百列，东海岸) 。除了第14邮区一如既往的强势，所关注的8个重点邮区中有一半区域的均价连续几个月出现环比回升，显示新加坡房价下跌现在在没有新的降温措施出台之前似乎有放缓的迹象。
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