Tag: 新加坡房市

受房價進一步下滑刺激，新加坡10月份的非有地私宅轉售交易量相比9月上升9.8％，預計達505個單位。

                          10月交易量也與去年同期的504個單位旗鼓相當

這是非有地私宅轉售交易量持續下跌五個月以來，首次出現環比增長。10月交易量也與去年同期的504個單位旗鼓相當，顯示私宅轉售交易仍有頑抗力。

根據房地產交易信息網站SRX最新數據，10月份的非有地私宅轉售價較9月下滑0.6％，較去年10月則下滑2.6％。

其中，核心中央區（CCR）私宅轉售價環比下滑1.1％、中央區（RCR）環比下滑0.5％、中央區以外（OCR）則下滑0.4％。

10月份的非有地私宅的轉售交易溢價（Transaction Over X-Value，簡稱TOX）中位數，也較9月下滑4000元，至負3000元。

轉售交易溢價如果是正數，意味著買家是以比預計市價更高的價格購買房子；轉售交易溢價如果是負數，則反之。

9月份的非有地私宅轉售交易溢價是1000元。

儘管轉售交易溢價中位數在10月又跌入負數的範圍，但距離今年初的負1萬元，以及去年兩度的負2萬元，還有一定距離。

新加坡28個郵區當中，10月份溢價最高的三甲地區依次是：第2郵區（安順和丹戎巴葛，8萬元）、第12郵區（馬里士他、大巴窯和實龍崗，6萬元）以及第21郵區（武吉知馬上段和烏魯班丹，3萬9000元）。

預計全年6000個單位轉手

溢價最低的三個區依次是：第11郵區（華登園、諾維娜和湯申，負5萬8000元）、第17郵區（洛陽和樟宜，負5萬5000元）、第23郵區（武吉班讓和蔡厝港，負4萬8000元）。

針對非有地私宅轉售交易量為何會上升，ERA產業主要執行員林東榮表示，他觀察到越來越多的買家傾向於在轉售市場購買自住型房子，因為轉售房的價格較低、面積也較新房來得大。

他說：「今年迄今的轉售交易有4987個，預計全年會有6000個單位轉手。」

智信研究與諮詢公司總監王伽勝說，房價下跌是吸引買家購買轉售房的主要原因。

根據SRX數據，2014年1月至今，非有地私宅轉售價已累計下滑7.6％。今年以來的累計跌幅則是1.7％。林東榮估計，全年的累計轉售價跌幅將是約2.5％。

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮則更悲觀。他認為，全年的非有地私宅累計轉售價跌幅會介於3.8％至4.5％，而若降溫措施沒有顯著調整，明年的跌幅會介於3％至5％。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之新加坡，瞭解新加坡房產投資獨家專業解讀。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據聯合早報網報導）

新加坡房價持續下跌，組屋屋主購買私宅比率卻有上揚趨勢，顯示有更多組屋屋主趁著私宅價格走低的機會，提升為私宅屋主。

組屋屋主在首九個月交易量佔新私宅交易量的71％

根據智信研究與諮詢通過市區重建局房地產資訊系統（URA Realis）整理的數據顯示，今年首九個月，以政府組屋為註冊地址的屋主，所購買的私宅單位估計多達5517個，這佔私宅總交易量的54％。

以新私宅項目而計，組屋屋主在首九個月估計購買多達4080個單位，佔新私宅交易量的71％。

過去三年佔私宅交易量近半

從整體趨勢來看，組屋屋主購買私宅比率從2007年佔私宅交易量的22％，上揚至2010年的34％水平，過去三年更上升至佔私宅交易量近一半。

智信研究與諮詢總監王伽勝表示，上述數據包括一部分買家住址“不詳”（Not applicable）的交易，雖然不代表這些買家都擁有政府組屋地址，但這個數據依然是一個很好的指標，反映房市疲弱的時候，更多的組屋屋主決定購買私宅。

王伽勝說：“組屋屋主向來對位於市區外的大眾私宅感興趣，現在不少私宅項目也調整至更合理的價格水平，促使這些組屋屋主進場購買。”

他以今年銷量較高的兩個私宅項目峰景苑（High Park Residences）和North Park Residences為例，指出這兩個私宅項目地點優越，價格又相當合理，符合組屋提升者的負擔能力，所以都取得不俗的銷售成績。

位於盛港的峰景苑，目前賣出1245個單位，佔該項目的九成單位，銷售中位數尺價是941元。位於義順環路的North Park Residences，目前賣出599個單位，佔該項目六成以上單位，銷售中位數尺價為1290元。

戴德梁行（DTZ）研究部東南亞區域主管李乃佳也同意說，組屋屋主購買私宅比率近年來確實有上揚趨勢，但他認為這並非令人意外的事情。“因為根據我們過往經驗，當房市不好時，反而會有更多組屋屋主購買私宅。”

他進一步解釋說，購買私宅的組屋屋主主要有兩類，一是買來自住的組屋提升者，另一則是投資型買家。從現在市場一臥房和二臥房單位較熱賣的情況來看，他認為投資型買家顯然佔比更大。

根據戴德梁行數據，組屋屋主購買的私宅價格一般不超過100萬新幣，面積則為82平方米，一些比較受歡迎的地區有義順、三巴旺、後港和榜鵝等地區。

李乃佳說：“房市看似很靜，但如果你到一些示範單位參觀的話，你會發現不少項目的示範單位還是很熱鬧，特別是一些靠近地鐵站、定價比較合理的大眾私宅項目，往往能吸引到一批精打細算的組屋屋主。”

ERA產業主要執行員林東榮則表示，組屋提升者需求一向穩定，即便是當前總償債率（TDSR）措施發揮作用，不少組屋屋主仍有充裕經濟能力，付清了組屋房貸，並準備提升成為私宅屋主。

他認為，一方面是組屋屋主的經濟能力提升，很多家庭月入超過1萬新幣。另一方面，發展商調整私宅價格，一些私宅單位價格從50萬新幣起跳，也讓組屋屋主更有能力投資私宅項目。

但林東榮也指出，組屋屋主的需求仍無法解決當前私宅供應大增的問題。

市建局數據顯示，過去兩年本地私宅市場進入了完工高峰期。今年第四季預計會有6296個新私宅單位（包括執行共管公寓，簡稱EC單位）完工，全年完工的新私宅單位預計為2萬2414個。明年估計還有大約2萬7149個新私宅單位會完工。

林東榮說：“從供需情況來看，組屋提升者勉強只能給私宅價格提供一些支撐，並不足以吸納龐大的私宅供應。事實上，除非市場出現不可預期狀況，促使需求大增，否則仍需更長時間，才能使現在供應過剩局面回覆到平衡狀態。”

瀏覽居外【名家專欄】欄目之新加坡，瞭解新加坡房產投資獨家專業解讀。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據聯合早報網報導）

新加坡租金市場持續疲弱，市區重建局的第三季數據顯示，所有房地產種類的租金都全線下滑。不過，大多數私宅租金似乎已放緩下跌的腳步，而辦公樓和零售店舖的租金卻繼續加速下跌。

             大多數私宅租金似乎已放緩下跌的腳步，而辦公樓和零售店舖則加速下跌

市區重建局的數據顯示，今年第三季，新加坡整體私宅租金跌幅由上一季的下跌1.1％縮減至0.6％。

當中，只有代表大眾化共管公寓的中央區以外（OCR）租金跌幅由1.0％加速至1.1％。其他地區的跌幅都放緩，核心中央區（CCR）由下跌1.3％改善至下跌0.4％；其他中央區（RCR）由下跌1.1％改善至下跌0.8％。有地住宅租金也由下跌1.0％改善至下跌0.1％。

仲量聯行（JLL）研究與諮詢部新加坡董事王德輝指出，今年第三季的共管公寓租金指數下跌0.7％，比第二季的1.1％跌幅有所改善。不過，首三季的租金市場卻比2014年同期來的疲軟。

第三季共管公寓空置率升高至9.1％

他說，第三季的共管公寓空置率也由去年第三季的8.2％，進一步升高至9.1％。

這顯示大量新完工的公寓單位並沒有及時被租用市場“吸收”，這相信與政府限制外籍勞工的政策有關。

市建局昨天公佈的數據顯示，今年第四季預計會有6296個新私宅單位（包括執行共管公寓，簡稱EC單位）完工，這將帶動2015年全年完工的新私宅單位提高至2萬2414個。這相當接近去年完工的2萬3298個單位的水平。

過去兩年來，新加坡私宅市場進入了完工高峰期。明年估計還有大約2萬7149個新私宅單位會完工。

不過，由於政府已經減少供地，因此，截至第三季的潛在私宅供應量已經由第二季的6萬1237個單位，減少至5萬8348個單位；其中2萬2456個單位未售。在EC方面，潛在供應量則有1萬4540個單位，其中6897個未售。

在商業房地產方面，第三季的辦公樓租金跌幅也從第二季的2.6％進一步跌至2.9％。這拖累今年首三個季度的跌幅達到5.4％。

王德輝說：“這反映了現有的辦公樓租用市場——經濟前景不明朗促使商家持謹慎態度，對空間的需求較為節制。”

不過，在辦公樓買賣方面，賣方卻似乎還是較有議價的空間，因此扶持價格相對平穩。市建局的數據顯示，新加坡辦公樓價格在今年第二季環比上漲0.3％後，但第三季整體價格再度回跌，跌幅為0.1％。

截至今年第三季，新加坡辦公樓的空置率從第二季的9.8％減少至9.6％,目前市場上共有90萬8000平方公尺的辦公樓面正在進行工程。

新加坡零售樓面的租用市場在第三季同樣沒有起色，租金跌幅從0.5％擴大至2.0％。

市建局的數據顯示，儘管零售樓面的租金跌幅擴大，不過整體零售空間的價格卻略有改善，相比第二季下跌0.5%，第三季零售空間的價格環比下跌0.3％。

截至今年第三季，新加坡零售空間的空置率為7％，比第二季的7.2稍好，目前市場上約有78萬6000平方公尺的零售空間正在施工。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之新加坡，瞭解新加坡房產投資獨家專業解讀。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據聯合早報報導）

新加坡市區重建局上週五發佈的第三季房地產數據顯示，新加坡私宅市場表現持續疲弱，整體私宅價格環比下跌1.3％。

      根據橙易產業的研究報告，高檔私宅在今年上半年銷量較去年同期增加了五成以上

不過在各類非有地私宅項目中，代表高檔私宅市場的核心中央區僅下跌1.2％，表現比代表中檔私宅的其他中央區（RCR，跌1.6％）及代表大眾私宅的中央區以外（OCR，跌1.6％）來得好。

事實上，從今年初至第三季，高檔私宅價格下滑2.2％，跌幅較中檔私宅（3.9％）和大眾私宅（3.8％）低，是當前疲弱市場中表現相對較好的私宅類別 。

根據橙易產業（OrangeTee）的研究報告，位於核心中央區、價格超過400萬新元的高檔私宅，價格和交易量有逐步上揚的趨勢，顯示高檔私宅市場漸有起色。

今年上半年交易量同比增五成以上

該研究報告顯示，這類豪華公寓去年上半年陷入低谷，交易量只達108個單位。但在去年下半年，它的交易量開始回彈，上揚16％至125個單位。今年上半年，豪宅交易量增加至165個單位，較去年同期增加了五成以上。

豪宅公寓價格也出現回彈，從去年下半年的2195新元中位數尺價，在今年上半年增加4％至2284新元。

橙易研究與諮詢部高級經理黃顯洋表示，在降溫措施持續生效和市場疲弱的情況下，豪宅交易量的穩定增長意味著不少買家認為，當前的豪宅價格已跌至吸引人的水平而選擇進場。

他說：“市場已發現近期有關高檔私宅的詢問有所增加。上述數據更說明了許多投資者一直都很關注價格逐漸走低的豪宅，特別是跟金融風暴前高峰期2773新元的中位數尺價相比，目前的豪宅價格明顯下跌了18％。”

與倫敦紐約中國香港高檔私宅價格差距擴大

仲量聯行（JLL）的一份研究報告也顯示，自降溫措施和總償債率政策出台後，本地高檔私宅與倫敦、紐約和中國香港等投資者所關注的高檔私宅的價格差距越來越大。特別是跟中國香港高檔私宅項目相比，2007年，中國香港高檔私宅價格比新加坡高41％，在2015年此差距拉開至165％。

如果跟倫敦市區的高檔私宅相比，它和新加坡高檔私宅價格的差距，從2007年的70％擴大至今年的92％。紐約高檔私宅價格也領先新加坡，目前價格比本地高出八成以上。只有東京高檔私宅價格因日元疲弱的關係，跟新加坡的差距從2008年的比我國高出30％，縮小到去年的14％。

仲量聯行研究與諮詢部新加坡董事王德輝表示，新加坡作為全球化都市，具有良好的經濟基本面、穩定的政治環境、可靠的法律框架和透明度高的市場，所以它的高檔私宅項目仍然吸引許多投資者。

他說：“如前所示，本地高檔私宅價格跟中國香港、倫敦和紐約的差距已逐漸擴大，這也使本地高檔私宅價格變得更具吸引力。 ”

法國巴黎銀行（BNP Paribas）分析師張剛禾則從供需角度，指出高檔私宅市場潛能更大。

他表示，根據市區重建局的數據，高檔私宅是各類別私宅項目中供應量最低的。今年預計有1萬1818個私宅單位推出市場，其中高檔私宅有1170個單位，佔總供應量的10％。反觀大眾私宅則有7319個單位，佔總供應量的63％。

張剛禾說：“從這些數據來看，高檔私宅的積累庫存似乎比較少，部分原因是高檔私宅需求疲弱，所推出的新項目因而減少 。展望未來，相比大眾市場和中檔私宅，高檔私宅供應增長預計是最平穩的。”

在今年上半年中，新加坡和中國買家是豪宅市場的主要買家，前者購買了57個單位，後者買了31個單位，分別佔了豪宅市場交易量的35％和19％。

黃顯洋表示，中國買家對豪宅需求的上揚，主要是這時期人民幣兌新元相對堅挺，而且投資新加坡房地產也可達到投資多元化。

但他也指出，由於同時期印尼盾匯率走低，削弱印尼買家的購買力，使得向來是豪宅市場中堅力量的印尼買家比率有所減少，只佔豪宅市場交易量的8%。

中國買家需求繼續支撐豪宅市場

他說：“在印尼盾匯率穩定或政府調整額外買家印花稅（ABSD）前，印尼買家需求預計不會在短期內回彈。至於中國買家需求，除非中國經濟出現硬著陸，否則中國買家需求在短期至中期將繼續支撐本地豪宅市場。”

王德輝也認為，ABSD是私宅市場回升的一大阻力，特別是外國買家為主的高檔私宅市場。但他表示，當前政府調控措施人為地抑制私宅市場發展，所以當政府放寬降溫措施、市場逐漸正常化後，私宅價格也應恢復到較合理水平。

他說：“從現在高檔私宅下調程度來看，如果政府在房地產政策上做出有利於市場的調整， 高檔私宅市場很可能會強力回彈，為投資者帶來可觀的投資回報。”

瀏覽居外【名家專欄】欄目之新加坡，瞭解新加坡房產投資獨家專業解讀。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（互聯網資訊綜合整理）

新加坡上月的整體組屋轉售價格微跌0.4％，轉售交易量則增加了3.9％。市場分析員普遍預計，隨著下月有大批新組屋推出市場銷售，第四季轉手的組屋預料將減少。

新加坡上月的整體組屋轉售價格微跌0.4％，轉售交易量則增加了3.9％

新加坡房地產交易網站SRX昨天公佈的預估數據顯示，組屋轉售價格在8月稍微回升0.3％後，9月再次回落0.4％。其中，三房、四房和五房式組屋轉售價全面下滑，月比分別跌了0.1％、0.6％和1.1％，只有公寓式組屋價格逆流而上，上升了1％。

與去年同期相比，9月的組屋轉售價下滑了2.8％，與2013年4月高峰期相比則滑落了11.6％。位於成熟組屋區的單位轉售價格月比下跌0.6％，較去年同期則跌2.7％；非成熟組屋區轉售單位的價格也微跌了0.2％，比去年同期下降2.8％。

博納（PropNex）集團總裁伊斯邁預計，接下來三個月，組屋轉售價每月將持續微跌，估計跌幅低於1％，全年的跌幅則預計不超過4％，低於去年的6.2％。

ERA產業主要執行員林東榮說，上月組屋轉售價再次下滑普遍在市場預料之內。

他指出，今年上半年，新加坡建屋發展局總共推出了1萬3400多個新組屋，下月它還會推出7000個預購組屋及5000個剩餘組屋，預料會吸引不少原本有意購買轉售組屋的買家改變初衷。

與此同時，買家也繼續受到每月償還貸款比率（Mortgage Servicing Ratio，簡稱MSR）的限制，影響他們的貸款能力。

林東榮說：「組屋轉售價格的跌幅是很平緩和穩定的，這讓許多屋主鬆了一口氣。根據SRX的數據，過去六個月裡，轉售價只是微跌了0.5％。預料今年最後一季，價格還會繼續適度放緩。」

今年首9個月裡，組屋轉售價格已下降了2.3％，他預計，今年全年價格將下跌約3％。

轉售交易量方面，上月共有1504個組屋轉手，比8月的1447個增加了3.9％，較去年同期相比則增加了2.4％。

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮說：「上月轉售交易量稍微增加，可能是因為一些買家在農曆七月結束後進場。」

他也認為，最近公佈了多項房屋政策，特別是為有意住靠近父母或已婚子女的轉售組屋買家提供近居購屋津貼（Proximity Housing Grant），以及轉售組屋買家可享有公積金購屋津貼的家庭月入頂限提高，這相信吸引了更多買家在上月轉向轉售市場。

林東榮指出，隨著轉售價持續平穩，有迫切住屋需求的買家預料會轉向轉售市場，但隨著建屋局下月將推出大批新組屋，預料這將影響轉售交易量，估計全年總共會有1萬9000至2萬1000個單位轉手，高於去年的1萬7000多個。

另一方面，反映新加坡組屋轉售價與周邊組屋近期轉售價差距的TOX（Transaction Over X-Value）中位數為負1000元，顯示多數買家所付的價格低於同類組屋近期的售價。

在交易量超過10宗的組屋市鎮中，加冷／黃埔的TOX中位數最高，達1萬5000元，其次是女皇鎮的5000元。

TOX中位數最低的市鎮是榜鵝和後港，分別為負1萬2000元和負8000元。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之新加坡，瞭解新加坡房產投資獨家專業解讀。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（互聯網資訊綜合整理）