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東部的第18郵區，也就是白沙、淡濱尼和四美一帶，是全島擁有最多高租金回報率共管公寓的地區。

例如Tampines Trillant、淡濱尼閣（Tampines Court）、四美苑（Simei Green）、伊麗苑（The Eden）、美景園（Melville Park）、百馨園（Savannah）、東福苑（Eastpoint Green）、樟宜苑（Changi Rise）等項目的平均租金回報率，都超過4％。

根據房地產研究網站squarefoot研究的數據，西部的第5郵區，即巴西班讓、金文泰 一帶，也能找到不少租金回報率超過4％的項目。它們包括西灣公寓（West Bay Condominium）、花柏山莊（Faber Crest）、偉大園（Vista Park）、Park West、多福景（Dover Parkview）和文藝園（Heritage View）。

再來就是第3郵區，也就是女皇鎮／中巴魯一帶，以及第19郵區，也就是實龍崗花園、後港、榜鵝一帶，這兩個地區的共管公寓租金回報率一般也都偏高。

橙易產業諮詢公司（Orange Tee）研究與諮詢部經理黃顯洋解釋，這些郵區的共管公寓一般都屬於99年地契，再加上當中不少已有一定的屋齡，因此售價自然比新的永久地契公寓來得低。但由於租用需求仍相當殷切，租金回報率因而相對來得高。

他說：「以第5、第3和第19郵區來說，租金回報率超過4％的項目共有16個，當中14個的屋齡至少10年。」

其中包括已經私有化的前執行共管公寓（EC）項目——伊麗苑，就已有12年屋齡。數據顯示，過去6個月來，這個項目的平均成交價約每平方英呎750元，但是租金卻平均達每平方英呎2.60元，因此租金回報率高達4.2％。

智 信研究與諮詢總監王伽勝指出，東部的第18郵區離市區較遠，房價相對便宜，但因為靠近機場、樟宜商業園和幾家國際學校，包括東南亞聯合書院 （UWCSEA）、海外家庭學校（Overseas Family School）、日本人學校（樟宜）等，租金市場相對受歡迎，因此租金回報率高。

西部的第5郵區（靠近國大、科學園、國際商業園）、中部的第3郵區（靠近市區），以及東北部的第19郵區（靠近法國學校、澳洲學校、實裡達宇航園）也可以看到同樣的情況。這些地區都有一些吸引外籍高管落戶的設施，因此有不錯的租金市場扶持，但是房價卻相對較具吸引力。

傳統黃金地區

租金回報率反而不高

反 而是深受投資者青睞的傳統黃金地區，例如第9、第10、第15和第21郵區，租金回報率大多不高。幾個吸引了許多投資者搶購的「樓王」，例如濱海灣軒 （Marina Bay Suites）的租金回報率只有區區2.2％，雅茂園（Ardmore Park）和瑞吉居（St Regis Residences）的租金回報率也分別只有2.3％和2.6％。

分析師解釋，這主要是因為這些地區的共管公寓，大多屬於永久地契，而且屋齡一般比較新，因此房價相對來得高。

以濱海灣軒來說，該項目過去六個月的平均成交價約每平方英呎2476元，但租金只有平均每平方英呎4.63元。

分 析師指出，一些人喜歡投資郊區，例如第18、第5、第3和第19郵區屋齡較大的共管公寓，原因是這類房子的面積一般較寬裕、價格較便宜而且租金回報率較 高。不過，租金回報率只是投資者買房時考慮的其中一個因素。實際上，回報率分兩種——一種來自租金，一種來自資產增值。雖然地點較偏遠、屋齡較大的99年 地契公寓，租金回報率會較高，但是地點較靠近市區、屋齡較新的永久地契公寓，在房價飈升時的增值空間卻更大。

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（互聯網資訊綜合整理）

 

對首次買房的新婚夫婦來說，申請房貸是人生中重要的一步。本地基準利率最近上揚，固定利率配套會不會因此受追捧？申請貸款時還須注意什麼？

許多房屋貸款借貸者最在意的是，房貸配套利率的高低。花旗集團汽車與房屋貸款總監彭仲賢表示，借貸者不應只在乎利率，也應注意今後每月的攤還額和現金流、本身需求、財務狀況、負擔能力等。

固定利率還是浮動利率？在新加坡選房貸須三思

政府規定，首次買房者申請的房貸與房子價值比率（LTV）最高為80％。如果首次買房者的借貸期超過30年（最多35年），或者房貸要過65歲才能還清，LTV下降至60％。根據總償債率（TDSR）限制，借貸者所有貸款每月的還款額，不得超過收入的60％。

新加坡房屋貸款有限公司房貸首席顧問周揚認為，每月還款額最好不要超過收入的一半，以便能更好地應付其他財務負擔。

彭仲賢說，一些借貸者選擇房貸時，常常喜歡詢問身邊親友的意見，但「挑選房貸是一個重要的決定。它不像申請銀行信用卡，而是須從長遠和多重考量來做決定。儘管親友的意見值得參考，但借貸者須從最適合自己的角度挑選房貸」。

挑選房貸沒有捷徑

他指出，一般借貸者會貨比三家，詢問兩到三家銀行的配套。挑選房貸沒有捷徑，互聯網上的房貸計算器、資料庫、概覽表等只是工具，借貸者須對簽訂的房貸配套有深入瞭解。

談到房貸配套的種類，許多人馬上會想到固定利率配套和浮動利率配套這兩種。固定利率配套的風險最低，但比其他房貸配套的利率高。

隨著本地基準利率最近上揚，第一年固定利率目前介於1.80％至2.30％左右，這視「固定時間」的長短而定。固定期越長，利率就越高。這類配套一般把利率固定兩年至三年，隨後的利率會浮動。

浮動利率配套則是直接與基準利率或現行利率掛鉤，利率一般比固定利率配套低，但隨著三個月同業拆息率（SIBOR）和三個月新元掉期利率（SOR）最近波動較大，這些配套也會受影響，銀行每三個月會調整利率。

彭仲賢表示，市場上還有另一類具備特別功能的房貸。譬如，花旗銀行提供免付費可切換基準利率的浮動利率配套，讓屋主可按市場利率走勢，將基準利率切換為三個月SIBOR、六個月SIBOR，或一年SIBOR。

又譬如，大華銀行提供與存款配對的房貸配套「UOB Homestar」，屋主的貸款額若是50萬元，並在賬戶裡存入10萬元，房貸利息只按40萬元貸款額計算。

以自己主次需求選房貸

彭仲賢表示，貸款者要根據自己的主次需求選擇房貸，看自己是更在乎每月還款額的穩定性，還是更在乎支付最低的利率。此外，貸款者也應考慮利率短期和長期的走勢。

他說：「利率傳統上處於3.5％的水平。長期來看，全球利率會從低利率水平復甦，上揚至正常水平。但除了要看利率上升多少，貸款者也要考慮利率上升速度有多快，會否在兩年內顯著上升，這是因為房貸配套的鎖定期有兩三年。」

彭仲賢表示，對於不太關心利率走勢的人而言，讓他們預測利率走勢是相當困難的事，因此他建議貸款者尋求專業意見。

不過，彭仲賢與周揚一致認為，具備特別功能的房貸會比一般房貸更有價值。周揚說：「以存款配對房貸配套來說，這會對那些有定期儲蓄習慣的借貸者有利。但就像購買一個多功能智能手機一樣，貸款者需要使用這些特別功能，配套才會划算，否則就是浪費。」

挑選房貸也須留意申請過程、改變借貸期、提前解約、逾期付款的費用，也可比較房貸的增值優惠，如律師費津貼、火災保險，以及免費估價等。

認為房貸隨時可再融資是迷思

許多屋主會覺得，當下籤訂的房貸配套過了鎖定期後，若不再提供最理想的利率，他們只要換一家利率更低的銀行或配套再融資即可。

彭仲賢表示，本地利率環境過去七年極其低廉，因此許多屋主對正常利率沒有頭緒。

他說：「如果認為房貸隨時可再融資，那是迷思。會這麼想的人，或許從來沒嘗試過在高利率的環境下再融資，那不會是你想像中那麼容易。」

今年開年至今，本地超級豪宅的成交價似乎是一山還有一山高，屢屢打破紀錄登上「最貴」榮譽榜。不過，整體上豪宅市場卻呈現一番交錯紛亂的景象。上半年的新推出豪宅交易量預計年比萎縮三成，同期的豪宅轉售交易量則預計年比增加11％至15％。

新加坡房市：交易價雖屢創新高 轉售豪宅盈虧落差大

轉售豪宅當中，有些大賺、有些卻大虧，巨額的盈虧落差令人咋舌。市區重建局房地產資訊系統和其資料來源顯示，今年至少有兩間超級豪宅的轉售盈虧額是以千萬元計算。

500萬元以上豪宅類別中，轉售時大賺100萬元以上的豪宅有至少九間，轉售時大虧100萬元以上的豪宅則有至少11間。

有趣的是，盈虧差額最大的兩間豪宅其實位於同一區。今年最為人所知以賤價轉售的超級豪宅，要屬日本富豪多田勝美在2月以虧損1580萬元的價格出售在第10郵區東陵路超豪華公寓瑞吉居（St Regis Residences）雙層頂層單位。

同樣是第10郵區，在距離瑞吉居三公里外、驅車只須六分鐘的瑞登翰路（Swettenham Rd），卻有一幅優質洋房地段在1月以淨賺1052萬元轉手。據知，賣家是印尼煤礦綜合集團（PT Bayan Resources）創辦人劉德光和其子女。

今 年至今虧本超過100萬元脫手的11個單位中，有七個位於烏節路一帶，包括卓錦豪庭（The Orchard Residences）項目的一間三臥房單位，以550萬元出售，虧損230萬元；位於格蘭芝路「The Grange」永久地契項目有一間四臥房單位，以415萬元出售，虧損205萬元。

同一郵區交易價大不同

智信研究與諮詢總監王伽勝說：「烏節公寓會失去光澤，一部分原因是烏節路本身作為世界級購物區的魅力在遞減。甚至連新落成的商場，如烏節門（Orchard Gateway）也生意冷清。」

然而，距離「The Grange」僅600米的葛蘭軒（Grange Residences）永久地契項目，卻有一個七樓單位，上月以730萬元出售，淨賺100萬元。

同一區出現巨額盈虧反差的地區，還包括第4郵區聖淘沙的升濤灣。該區虧損較大的包括翠珀灣（Turquoise）一間四臥房單位，以455萬元出售，虧損約270萬元。

海韻灣（The Coast）一間四臥房單位，以約313萬元成交，虧損約122萬元。該區淨賺較大的是一棟面積達9264平方英呎的99年地契獨立式洋房，2月以2200萬元轉售，淨賺170萬元。

單從交易尺價來看，第9、10和11郵區核心中央區（CCR）高級公寓市場，今年也呈現大起大落的現象。

交易尺價在今年第二季環比上升5％至10％的CCR項目包括：烏節一帶的雅茂園（Ardmore Park，目前每平方英呎是2929元）、荷蘭路一帶的Sommerville Park（1429元）、裡峇峇利一帶的華麗園（Valley Park，1426元）。

交易尺價在第二季環比下跌5％至10％的CCR項目，則有紐頓的「Newton One」（1597元）以及烏節一帶的經禧大廈（Cairnhill Plaza，1332元）。

豪宅交易盈虧時機是關鍵

值得注意的是，今年轉售大賺的前五個豪宅之中，有三個是屋主在2008年至2009年，全球金融危機期間購入。反之，今年轉售大賠的前五個豪宅之中，多數是屋主在2006年至2007年房地產市場全盛時期購入。

王伽勝說：「房價在2009年全球金融危機期間大跌，當時買入的房子若在今年轉售，會有顯著增值。那些在危機發生前幾年買入的，今年轉售的增值有限，甚至會虧本。2011年後買入的房子則需持有四年，否則須支付賣方印花稅。」

這意味著豪宅盈虧的一大關鍵是時機。儘管今年樓市仍處淡靜，但一些豪宅的交易價格令人嘩然。這包括阿里巴巴創始人之一的孫彤宇以5100萬元，買下烏節路一帶阿摩園「Le Nouvel Ardmore」的雙層頂層單位，使它成為本地至今最貴的公寓。