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房地產分析員指出，4月份的新加坡私宅銷售量猛彈，主要是因為發展商推出了更多單位。今年4月，發展商推出的新加坡私宅單位高達1344個，比3月份的400個增加超過兩倍。仲量聯行研究部主管王德輝說：“雖然新私宅的交易活動可以說是改善了，不過如果就此認定市場信心已經恢復，那未免言之過早。”

發展商在今年4月賣出的新私宅單位激增至1124個。這不但比3月賣出的613個單位猛增83％，也是過去12個月以來需求最殷切的壹個月份。

不過，房地產分析員認為，4月份的銷售激增或許只是曇花壹現。如果5月份沒有重頭項目推出，銷售數字很可能再次回落至300、400個單位。

橙易產業（OrangeTee）研究與咨詢部經理黃顯洋說：“發展商在5月份賣出的新私宅單位預計將減少，因為這個月份上市的新單位至今不多。”

位於裕廊西林道的西林苑（Westwood Residences）執行共管公寓雖然剛剛在昨天開始開放示範單位讓公眾參觀，不過要到5月30日才正式讓公眾選購單位，因此大多數單位相信會在6月成交。

房地產分析員指出，4月份的新私宅銷售量猛彈，主要是因為發展商推出了更多單位。今年4月，發展商推出的新私宅單位高達1344個，比3月份的400個增加超過兩倍。

當中，位於兀蘭的NorthPark Residences和巴特禮（Bartley）的Botanique這兩個重頭項目，就占了將近四分之三的推出單位。前者有920個單位，在上個月推出600個，並成功以1374元的尺價售出486個。後者有797個單位，共推出400個，並以1290元的尺價為254個單位找到了買家。這兩個項目都位於核心中央區（CCR）。

在其他中央區（RCR），4月份推出的新項目還包括馬裏士他路壹帶的Neem Tree（24個單位），不過這個項目並未在4月份售出任何單位。此外，The Orient和The Venue Residences也分別在4月份推出了48個和10個新單位。

仲量聯行研究部主管王德輝說：“雖然新私宅的交易活動可以說是改善了，不過如果就此認定市場信心已經恢復，那未免言之過早。”

高力國際研究部主管謝岫君指出，除了Sims Urban Oasis賣出41個單位、CityGate賣出17個單位外，位於RCR的其他項目，購屋情緒其實都還維持淡靜。

世邦魏理仕研究部主管沈振倫指出，壹些較早之前登場的項目，例如2月推出的Sims Urban Oasis和去年推出的優景園（The Panorama），也在4月份繼續售出壹些單位。前者在4月份賣出41個單位，中位尺價是1411元；後者則賣出39個單位，中位尺價是1299元。另外壹個位於義順的項目Symphony Suites則在4月份賣出29個單位，中位尺價是1042元。

在執行共管公寓方面，發展商在今年4月也有不錯的銷售表現，總共賣出了94個單位。多個推出已有壹段時間的項目，包括百麗軒（Bellewaters）、百麗居（Bellewoods）、Forestville、Terrace、The Amore、Waterwoods等都能繼續賣出更多單位。如果包括執行共管公寓，發展商壹共在4月份賣出1218個單位。

新加坡4月組屋轉售交易量創下過去兩年來新高，整體轉售價格也止跌回升。

新加坡房地產交易信息網站SRX昨天公布的預估數據顯示，今年4月總共有1610個組屋轉手，比3月的1349個增加近兩成，這也是組屋轉售成交量自今年3月以來第二次增加。

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ERA產業主要執行員林東榮指出，隨著組屋轉售價逐步趨穩，以及政府縮減預購組屋供應，更多買家轉而購買轉售組屋。因此，4月組屋轉售交易量得以延續3月的上升勢頭。

他也重申，3月到7月是為全年轉售市場定調的關鍵時期，如果這壹勢頭能延續到下個淡靜期，即農歷七月到來前，今年全年將有1萬8000至2萬宗轉售交易，走出去年僅有1萬7300個單位成交的低谷。

智信研究與咨詢總監王伽勝則認為，盡管買家對轉售組屋的需求有所增加，但賣家無法再像過去那樣可以漫天要價，因為買家的購買力已受到每月償還貸款比率（MSR）的限制。

“如今大部分買家只會購買那些價格實際、自己負擔得起的組屋，不會接受賣家開出的高價。”

林東榮也認為，轉售組屋的高溢價時代已經結束，今後大部分交易都將以接近估價的價格成交。

4月整體轉售價出現回升

整體組屋轉售價在今年首三個月連續下滑後，上月以預估數據來看，終出現回升。4月整體組屋轉售價較3月微升0.2％，主要是因為三房和四房式組屋轉售價分別上升0.3％和0.9％。五房式和公寓式組屋轉售價則分別下滑0.8％和2％。

與去年同期相比，上月組屋整體轉售價下跌了6％，同2013年4月的頂峰相比則下挫11％。

林東榮預測，組屋轉售價接下來幾個月還將持續下跌，但跌幅將會放緩，整體轉售價有望在今年底穩定下來，全年跌幅小於5％。

SRX報告也指出，成熟組屋區的組屋轉售價在4月上漲0.6％，但非成熟區的轉售價則下跌0.2％。

王伽勝說，成熟市鎮的單位更保值，除了因為地理位置更優越，也因為這些市鎮空地有限，新組屋和公寓項目較少。相比之下，許多在非成熟市鎮興建的私宅近兩年來陸續竣工，這些單位的買家大部分是附近的組屋住戶。他們在搬進新家時轉售組屋，加大非成熟組屋區的轉售組屋供應量，從而對轉售價造成下行壓力。

反映組屋轉售價與周邊組屋近期轉售價差距的TOX（Transaction Over X-Value）中位數，上月從負3000元微升至負2000元，但仍維持在負數，顯示多數買家所付的價格低於同類組屋近期的售價。

在4月交易量超過10宗的建屋局市鎮中，裕廊東的TOX最高，為正7000元。實龍崗則以負1萬4000元的TOX，成為TOX最低的市鎮。

在辦公樓與混合用途房地產交易的推動下，新加坡大宗房地產交易額今年第壹季環比上揚18％，達36億元。

根據戴德梁行（DTZ）的最新報告，安盛保險大廈（AXA Tower）的銷售額占了大宗交易的32％。

投資管理公司貝萊德（BlackRock）以11億7000萬元將這棟位於珊頓道的辦公樓賣給以鵬瑞利置地集團為首的財團。

市場對混合用途房地產的興趣也頗為濃厚，投資額環比上揚34.4％至3億2400萬元。

反觀大宗住宅房地產，在降溫措施仍未解除的氛圍下，投資者保持謹慎態度，投資額環比下滑14.5％至8億5600萬元。

戴德梁行指出，今年第壹季的大宗住宅交易主要為111 Emerald Hill的16個單位，以7500萬元售出。

政府在第壹季共售出四幅地段，投資額環比上揚15％，達7億8100萬元。盡管如此，與去年第壹季相比，政府地段投資額其實減少了壹半以上。

另外，投資者對店屋仍有興趣。根據市區重建局的買賣禁令數據，去年第四季與今年第壹季六個月內，店屋投資額約為3億5800萬元。

日本船運公司川崎航運（K Line）今年初以4280萬元售出位於柏成街的六間店屋，是第壹季最大宗的店屋交易。

戴德梁行研究部副主管李乃佳指出，根據研究行去年第四季的“公允價值指數”，新加坡房地產的價錢比英國、澳大利亞與東京來得稍微昂貴。

“盡管如此，對分散投資組合與長期增長機會有興趣的投資者，仍覺得新加坡有吸引力。”

房地產投資信托 首季交易活動仍活躍

投資者方面，戴德梁行指出，為了趕在印花稅豁免優惠於3月31日截止之前完成交易，房地產投資信托今年第壹季的交易活動仍然活躍。

房地產投資信托的投資額環比上揚2％，達6億零700萬元，主要交易包括樟宜機場皇冠假日酒店與The Kendall。

華聯酒店信托（OUE H-REIT）以4億9500萬元買下樟宜機場皇冠假日酒店及酒店擴建項目，預計今年底竣工，每年預計可帶來4.6％的收益；騰飛房地產投資信托（A-REIT）也以1億1200萬元（每平方英尺618元）買下The Kendall。

戴德梁行表示，私募基金偏向於投資非傳統房地產類別，如工人宿舍。盡管Homestay Lodge這家工人宿舍的地契只剩14年，基金管理公司Pamfleet仍以1億2700萬元買下它。該宿舍共有6000個床位，占兩幅地段，總面積為20萬平方英尺。

房地產公司的交易活動也相當活躍，凈收購額環比上揚33.8％，達7億2100萬元，在壹些大宗交易中也是財團的主導者，如安盛保險大廈的交易。

然而，海外房地產的投資活動也增加了。戴德梁行指出，旅店置業合資收購倫敦現有的兩棟辦公樓與壹棟住宅建築，價格為6億2740萬元；吉寶置業也在倫敦買下壹棟價值1億8750萬元的九層樓高永久地契辦公樓。

騰飛酒店信托以89億日元（約9869萬新元）買下日本大阪中央區的壹家酒店；凱詩物流信托則以7400萬元在澳大利亞買下三個工業房地產。

新加坡房地產市場今年第壹季繼續走軟，轉售組屋與私宅價格雙雙下滑。房地產分析師認為，在政府不松綁降溫措施的情況下，今年房價將繼續走低。

市區重建局和建屋發展局昨天公布今年首季房地產市場的完整數據。私宅方面，整體價格連續六個季度下滑，在今年第壹季下跌1.0％。這比本月初預估的1.1％跌幅小，也比去年第四季的1.1％跌幅略為縮小。

根據市建局數據，各類型非有地私宅價格持續下跌，其中以中檔私宅（其他中央區，RCR）價格下跌幅度最大，達到1.7％。大眾化私宅（中央區以外，OCR）則下跌1.1％，是自2009年第二季以來的最大季度跌幅。高檔私宅（核心中央區，CCR）和有地私宅價格也分別下滑0.4％和0.9％。

建屋局數據則顯示，組屋轉售價格指數從去年第四季的137.0點下滑1.0％至135.6點，與本月初公布的預估數據不相上下。

這雖然是組屋轉售價自2013年第三季以來，連續第七個季度下滑，不過季比下滑幅度是過去壹年半來最小的，顯示組屋轉售市場趨向平穩。

交易量方面，今年首季有4135個組屋單位轉售，較去年第四季的4635個下滑10.8％。不過同壹年前相比，交易量有所改善，去年首季只有3781個單位易主。

房地產咨詢公司欣樂國際執行董事麥俊榮認為，組屋轉售市場正出現穩定跡象，“可能實現軟著陸”。

他說，首季的價格下滑幅度縮小，雖然碰到農歷新年，交易量比去年第四季少，比去年首季卻有所改善，而且過去壹年每季的轉售交易量都介於4100個至4650個單位，並未出現很大波動。

建屋局去年3月調整轉售組屋估價索取程序，買賣雙方不再通過商議現金溢價決定轉售價，而是得參考附近組屋轉售價，直接商議價格，這項規定實施至今已有壹年。

ERA產業主要執行員林東榮指出，這項規定讓轉售組屋議價過程更理性，買家會保守出價，屋主也不會漫天開價。他說：“價格下滑速度放緩是好現象，不過政府的貸款限制如果沒有改變，轉售價還會下行，今年下滑幅度預計不超過5％。”

智信研究與咨詢總監王伽勝也認為，估價索取程序的調整間接取消了溢價，改善買家的負擔能力，相信將繼續吸引買家進場，不過受每月償還貸款比率限制，買家將非常謹慎。

林東榮觀察，同比去年，今年首季的交易量增加9.4％，尤其是四房式和五房式單位的交易量增加，反映出買家對轉售市場更有信心。

橙易產業研究與咨詢部經理黃顯洋指出，今年首季有1136個執行共管公寓竣工，下來還有2301個單位建成，這些買家多數是組屋提升者，根據建屋局規定，屋主得在新單位竣工後半年內出售組屋。

他說：“隨著更多新組屋和執行共管公寓竣工，即將搬入新家的屋主在出售現有組屋時，將面對更大壓力。”

另壹方面，今年首季有1萬零385個組屋單位獲準出租，比去年第四季略多0.2％。截至上月底，共有4萬8338個組屋單位出租。

建屋局將在下月的預購組屋銷售活動中，在金文泰、榜鵝、三巴旺和淡濱尼推出4040個新單位，另有5000個單位在剩余組屋銷售活動中供買家選購。

新加坡組屋租賃市場持續疲軟，同壹年前相比，推出市場求租的組屋單位得花更長時間，才能找到合適的租戶。

新加坡房地產聯合交易網SRX和房地產網站ST Property的數據顯示，今年第壹季完成交易的組屋，推出市場求租期中位數達到41天。

這同去年第壹季完成租賃交易的組屋相比，長了壹個星期，當時組屋的求租期中位數是34天。求租期指的是單位從推出市場到成功找到租戶所花的時間。

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受訪的房地產市場人士指出，過去壹年好些私宅項目竣工，許多屋主搬去私宅後想出租組屋，令租賃市場供應增加。

智信研究與咨詢總監王伽勝說：“新私宅竣工後，除了那些購買鞋盒單位的投資者，多數屋主更願意搬入新的私宅居住，他們也希望出租組屋賺取租金，抵消私宅房貸的壓力。”

業界人士建議賣組屋套現

從2010年8月起，政府規定私宅屋主必須在購買組屋半年內賣掉私宅，不能同時擁有私宅和組屋；不過從組屋提升搬去私宅的人，則能繼續保留組屋。

王伽勝指出，這項條例讓很多搬去私宅的屋主選擇出租組屋，而不是出售組屋，導致公開市場中求租的單位數量增加。

他說，目前租賃市場疲弱，尋找租戶不如以往那樣容易，長期找不到租戶的屋主，也許得考慮賣掉組屋套現。

“壹些屋主原本打算用出租組屋賺取的租金支付私宅貸款，但地點不好的單位可能好幾個月都租不出去。另外，多數私宅買家選擇按項目進度付款（progress payment），項目竣工後每月要支付的貸款數額也會變高，有的屋主可能感到貸款壓力，考慮出售組屋。”

私宅租金更具競爭力

更多私宅項目竣工，也使私宅租金更有競爭力，間接造成組屋單位不像以往那般受歡迎。SRX數據顯示，上月非有地私宅租金月比下滑0.4％，比壹年前則低了6.3％。

ERA產業經紀羅幸臨透露，最近他遇到兩名屋主，壹個以每月2800元出租靠近波東巴西地鐵站新私宅的兩臥房單位，另壹人則以2500元出租靠近布萊德地鐵站的三房式組屋單位。

他說：“這兩個單位地點相當接近，而且都有兩個臥房，租金也相差不遠。現在私宅租金下滑，好些租客會覺得租私宅更劃算。”

羅幸臨指出，求租時間較長的組屋，多數是因屋主不願下調租金。“屋主應有心理準備把租金下調10％，去年2800元月租，今年可能只有2500元。”

他觀察，如果屋主願意調整租金，市場需求還是很高。他舉例，壹名屋主出租馬林臺的壹個三房式單位，原本開價2200元，去年底推出市場壹個多月後依然無人問津，屋主決定下調300元，不到壹個星期就找到租戶。

羅幸臨說：“如果屋主不願降價，對租戶又很挑剔，很可能三個月都找不到租戶，與其損失租金，不如調整價位。”

SRX和ST Property的數據也顯示，各組屋區中，宏茂橋、芽籠和馬林百列今年首季的求租期中位數最長，宏茂橋甚至達到77天，換言之，約壹半單位花了超過兩個半月才租出去。反倒是盛港和淡濱尼等區，求租期中位數不到壹個月。

王伽勝分析，宏茂橋是成熟市鎮，地點較吸引人，可能導致屋主不願調整價位，在市場疲弱的環境下，求租變得更困難。

組屋租金自去年8月之後連續下滑，上月才止跌回彈。ERA產業主要執行員林東榮認為，上月組屋租金小幅回升0.1％可能只是短暫現象，“由於私宅租金正在下調，這將會阻礙組屋租金上揚”。

他預計，今年全年組屋租金還將繼續走低，下調幅度預計是5％至6％。

新加坡組屋轉售價格上月再度下滑，轉售成交量則在農歷新年淡靜期後止跌回升。

新加坡房地產交易信息網站SRX昨天公布的預估數據顯示，今年3月的整體組屋轉售價較2月滑落0.8％，比去年同期下跌6.6％。

根據SRX報告，3月組屋轉售價下跌主要是由三房式、四房式和五房式單位的轉售價滑落導致，這三類住屋的轉售價上個月分別下滑0.9％、1.1％和0.5％，僅有公寓式單位的價格上漲1％。

智信研究與咨詢總監王伽勝指出，隨著大批私宅和執行共管公寓在今年竣工，更多組屋住戶在搬進新家的同時也會出售現有單位，而這壹群體大多是住在四房式或五房式單位，經濟較為寬裕的家庭。換句話說，四房式和五房式單位的轉售價將繼續面對下行壓力。

另壹方面，王伽勝認為，公寓式單位住戶搬至私宅的比率則相對較低。他說，做為壹種較小眾的公共住屋產品，公寓式單位本身已具備其它房型組屋沒有的優勢。和這類單位相比，私宅不僅價格昂貴，居住面積也大幅縮小，不會吸引太多公寓式單位住戶賣掉現有住房，這類單位的價格也因此較為穩定。

全年組屋轉售價格 跌幅或為4％

如果政府沒有放寬房地產降溫措施，王伽勝預計全年組屋轉售價格跌幅為4％。報告也顯示，成熟組屋區和非成熟組屋區的轉售價在3月雙雙下滑。其中成熟組屋區的轉售價比2月下跌0.9％，非成熟組屋區則下挫0.8％。

在成交量方面，上月有1349個單位成功轉售，比2月的1148個單位大幅增加17.5％，是過去四個月來首次回升，但仍比去年同期的1420個單位減少5％。

ERA產業主要執行員林東榮指出，年初交易量下降主要是受農歷新年影響所致，3月交易量回升在預料之中。如果這壹勢頭可以延續到下個淡靜期，即農歷七月到來前，今年組屋轉售成交量將有望超越去年。

去年全年只有1萬7318間組屋成功轉售，交易量比前年減少4.3％。

“隨著今年政府縮減預購組屋供應量，以及組屋轉售價進壹步趨穩，相信會有更多買家選擇購買轉售組屋。如果是這樣，全年將有1萬8000宗至2萬宗轉售交易。”

反映組屋轉售價與周邊組屋近期轉售價差距的TOX（Transaction Over X-Value）中位數，上月從負4000元微升至負3000元，但仍維持在負數，顯示多數買家所付的價格低於同類組屋近期的售價。

在3月交易量超過10宗的建屋局市鎮中，紅山的TOX蟬聯榜首，為正7000元。後港則以負1萬3000元的TOX，成為TOX最低的市鎮。

隨著今年政府縮減預購組屋供應量，以及組屋轉售價進壹步趨穩，相信會有更多買家選擇購買轉售組屋。如果是這樣，全年將有1萬8000宗至2萬宗轉售交易。