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关于日本房地产有这样一个故事，陪朋友看过一栋房子，有12套这样的Apartment，都是单间，但卫生间、厨房齐全，甚至还有浴缸。这样3层12套房的一栋楼一共卖多少钱呢？再重复我那日本同事的后半句话：要一个亿日元！卖掉北京一套房，买下东京一栋楼，根本不是口号，是实情。

前几天在东京跟国内某上市公司董事长开会，寒暄时问他想去东京哪里逛一逛，董事长淡淡回答：“我到世界任何地方，都只干一件事——买房。”平淡的语气里侧漏出中国富豪深不可测的霸气，在座的日本人皆大惊，我倒见怪不怪。今年以来，几乎每一个知道我常去日本的中国人都要问我日本房产的事。连专栏编辑都问我为什么不写写在日本买房的情况。原本我觉得房地产投资和我所从事的VC股权投资实在风马牛不相及，但后来发现Bloomberg都用半个版面讲中国人在日本买房，标题还非常之耸动——《中国人“爆买”日本住宅》。好吧，我也顺应主流财经媒体的趋势，来写写日本买房的几件事儿。

关于日本买房的二三事儿

 

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为什么中国人突然都来日本买房了？其实这事儿并不突然。虽然历史不可忘记， 毕竟中国和日本自古就是一衣带水，实际上每年中国移民人数最多的目的国就是日本，只是媒体没宣传罢了。加上最近一年日元汇率跳水式大跌，而日本自由行迅速普及，中国的游客们享受着日本的蓝天白云、清新空气、日式美食和服务，顺便发现街边随处可见的房产广告里的价格居然比想象中便宜多了，自然而然地就会想到：干吗不在这儿买套房呢？

是啊，干吗不在日本买套房呢？就连曾经以昂贵著称的东京，买房都真的比北京上海杭州深圳等等城市要便宜。出了东京，即使大阪、名古屋这样的城市，房价可以直接再砍三分之一甚至二分之一。来来来，听我根据不同房型报报价。

首先是日本人最欢迎的“一户建”，也就是我们在动画片和电视剧里最常看到的两层小楼，带小花园，有的还有停车位。在中国人的概念里，这算是别墅了吧。买东京市区这样一栋均价大概四五千万日元，按照现在的汇率，人民币(6.2092, -0.0002, -0.00%)两三百万。有一次和日本同事路过一户人家，小松树和盛开的山茶花掩映着古色古香的房檐，完全就是日式园林的典范。我感慨说这套房子真漂亮啊。日本同事跟我强调说：这是豪宅！要一亿日元呢！我心里迅速换算了一下520万人民币可以买到的房子，立刻丢给他一个不屑的眼神。我大天朝的子民，什么天价房没看过没听说过呢？何况，这样的房子，是连着土地的所有权一起卖给你的，可以传给子子孙孙，也随时可以拆掉重建。

其次是中国富豪最喜欢、日本新贵们青睐的房型：Mansion，日语照搬这个英文单词，译成中文姑且称为“高级公寓”吧。Mansion的特点就是楼比较新，漂亮，而且有很好的管理员服务。比如一般的居民楼住户只能在每周规定的日子扔某一类垃圾，周三扔可燃垃圾，周四扔可回收垃圾什么的，而Mansion的住户能天天扔，因为有管理员嘛。别以为这不算什么，体会过瓜皮菜叶剩菜要存一周才能丢掉就会无比向往Mansion随时扔垃圾的幸福了。

Mansion里头高级的一种叫Tower Mansion，顾名思义就是“高层公寓”。日本出于防震的考虑，楼都修得不高，以3-5层居多。二三十层的Tower Mansion自然就是超级稀缺资源。Tower Mansion有酒店级别的大堂，管理员服务超越五星级酒店。比如你开车回家可以直接下车潇洒上楼，管理员会帮你把车停好。出门前通知一声，出电梯的时候管理员已经把车开到门口等着你了。Tower Mansion楼层越高越贵，买一套高层、近100平方米左右的房子要多少钱？还记得我那日本同事的话吗：要一亿日元呢！顺便说一句，日本没有公摊面积，不谈建筑面积，卖的是纯粹的房屋内使用面积，阳台都不计算在销售面积之内。

一亿日元在日本人眼里真的是超级豪宅了。日本人一般在个人或家庭年收入达到500万日元时开始买房，这也是银行给予房贷的收入基准要求。在年收入达到500万之前，日本人租的房子叫：Apartment，译成“套房”吧。这就是日本最常见的房型，面积从十几平米到七八十平米，月租从三五万日元到十几二十万日元。陪朋友看过一栋房子，有12套这样的Apartment，都是单间，但卫生间、厨房齐全，甚至还有浴缸。这样3层12套房的一栋楼一共卖多少钱呢？再重复我那日本同事的后半句话：要一个亿日元呢！真的，准确地说，一亿零八百万日元。所以嘛，卖掉北京一套房，买下东京一栋楼，根本不是口号，是实情。

当然，作为投资行业的一员，我总得说说投资回报率这事儿。倒房赚差价这件事并不适合日本。因为卖房收税很高，而且日本房价不可能像中国这样几何倍数地上涨。但在东京买房出租回报率很稳定，5%-8%之间，而且非常省心，只要支付房租收入的5％，就有专业的公司打理所有事务。那么问题来了，Apartment和Mansion，哪种的投资回报率更高呢？

如果只计算房租收入和买房支出的比例，Apartment回报率更高，Mansion的回报率基本达不到5％。但长期来看，尤其考虑到汇率因素，长期持有Mansion更保值。至于“一户建”，一般不用于出租，又不像Mansion那么具有稀缺性，不推荐中国人来投资了。

另外，如果是考虑投资回报或资产有效配置，尽量选择东京地区房产，东京市区又优于东京郊区。除“一户建”之外，日本住宅楼的外观、内部构造、装修水平基本一致，对房屋价格和租金影响不大。相比于“学区房”、某某商圈这类概念，对日本房产价格影响最大的因素是离地铁站的距离。离地铁站越近的房子越容易出租，当然相应地也更贵，但也更值得购买。

至于酒店、办公楼和商铺等商业地产投资，甚至农业用地、太阳能电站用地、森林买卖……就没法一一展开说明了。只能说，在日本经济复苏、奥运机遇、日元大跌的背景下，目前确是投资日本的好机会，但，一定是以稳健回报、长期保值为目的。日本没有机会复制中国这样暴利的投资回报。

也正因为如此，在日本选择买房中介的时候，任何号称投资回报在10%甚至还敢更高的中介都不可信。另外，日本人工作效率其实普遍低下，一般头一天到中介办公室说明要求，然后再陆续预约看房，平均一天看三四套房就不错了。因此，最好拿出比较充足的时间来看房。当然，下飞机就买的土豪请随意。但是看中了房子之后要完全买下来的手续还是很多。总之，急不来的。还有，日本规定中介收费比例是3%，超出这个比例的一定是骗子。至于什么买房可以办投资移民、买房就可以拿签证住日本，都是彻头彻尾的谎言。最后提醒一句，日本银行不为外国人提供贷款，购房请备充足现金。而且日本银行不接受外国人开户，买房款怎么汇到日本？租房收入怎么汇给房东？都务必要找到可靠的服务机构，背现金的土豪行为是违法的哦。

中国人真的把日本“买爆”了怎么办？这实在是杞人忧天。日本不限购、无法律法规限制外国人购房购地。远有欧美，近有韩国、中国台湾，甚至最近不少东南亚的资金都一直在流入日本。而中国富豪海外买房首选还是加美澳。说白了，日本买房这事儿吧，说得远比实际热闹。看的人多，买的人少。若是有余钱，倒不妨买一套。

日本《产经新闻》报道称，中国游客在春节到日本疯狂购物的势头并未减弱，一些中国富豪花大手笔购买日本公寓、住房，此举有可能引发日本房地产市场的混乱，却也有可能推翻原有收益模式。

据了解，中国游客在2月的春节大举进军日本，买高价品、大额消费等“扫货”行为成为了话题。在赏花的季节里也有很多中国游客来到日本疯狂消费，气势丝毫不减。在这其中，伴随着日元贬值，中国富人对日本房地产的“扫货”现象明显增加。正因为这是摆脱与地价上涨相联系的通货紧缩的推动力，若是平常房地产业可能会对这种倾向表示欢迎，然而现如今却传出了“至今为止培养起来的商业习惯可能会被打乱”这样不安的声音。

日媒：中国富豪进军日房地产业让日本市场喜忧掺半

到处搜罗购买东京都内的住房

几个月前，一位中国商人与某地产中介公司取得了联系，据说要购买位于东京、六本木的“市中心区”的高级宾馆“THE RITZ-CARLTON东京”的一间房间。地产中介公司称可以以平均每月120万日元(约合人民币62280元)左右的价格租出去，但是不能卖。然而对方却继续追问：“那么可以买港区内的塔式高级公寓吗？”

在外国投资者中具有人气的地方是2020年东京奥林匹克会场附近的海湾地区以及六本木、赤坂、麻布这些港区的名牌地区。也有很多贩卖价格超过1亿元的“亿元公寓”。中介公司的社长对位于那些部分的公寓的房间做了描述，但对方的要求是“在购买土地的基础上建塔式高级公寓”。经费为97亿日元现金(约合人民币5024.6万元)，还有细致的要求诸如要确保有100间房间左右的规模可以在出差的时候住宿。

这话未免说的太过宏伟，并且根据高涨的地价和建筑费用，就那个价格来讲这是不可能实现的工程。因此中介公司慎重地表示拒绝，这可谓是表现中国投资者惊人气势的一个事例。

这个显示中国人气势的插曲在都内各处都可耳闻。例如东京都中心正在建设中的大型塔式高级公寓。大企业开发商就卖公寓一事，考虑到完成后可以顺利管理，自主设定了“卖给外国人的住房占全公寓住户的三成”这样的基准，然而最终对中国人就卖了超过一半的房间。

对郊区的单户独立住宅也伸出了手

“进军地”不仅仅限于东京都中心地区。购买东武天空树铁路沿线的东京城东部地区房屋的势头逐渐开始显现。而且不仅限于公寓大厦，移居分让公寓或者说以别墅为目的的买卖也正值热潮。

以等到安定下来确保了收益率为理由，中古一室公寓作为投资对象持续吸引人眼球。该种公寓的中介中规模最大的公司是日本财托(东京新宿区)，其管理着1.4万户公寓，住户5500人。在几个月前还是0投资的外国投资者们也投资了20人左右。

也有这样的插曲：某个中国顾客为了购买1500万日元的房屋，携带着装有几千万日元钞票的纸袋拜访了该公司。由于是太过危险的行为，在新宿西站口接到联络的社员慌慌张张地赶去迎接。买家可能很豪爽，但是购买过程极其慎重。据说与日本人不同，中国顾客要自己亲眼看到布局环境以及确认是否向阳等。

然而，中国人对于房地产的“爆买”被指出有可能带来各种各样的弊端。其中最让人放心不下的是市场状况的恶化。

在交易现场持续进行着推销游说称：“明年可以以现在价格的1.15倍卖出，后年可以以明年价格的1.15倍抛出。”投资家正考虑在价格达到顶峰的东京奥运会前的2018、2019年卖出，但不能保证一定会出现需要那些房屋的人。交易相关人员吐露真情称：“有很多人想着‘真的能卖出去吗’这样半信半疑地进行着交易。”结果有可能是买家导致了价格崩盘，造成房地产市场大混乱。其他负责人称：“大部分人都觉得‘最后肯定有谁一直把房子攥在手里卖不出去’。”

推翻了房地产业的受益模式？

恐怕因为生活习惯和文化差异，与日本居民产生的矛盾冲突也愈发明显。实际上，再中国购买者比率占了一半的公寓中“日本购买者是不是取消了购买”这样的传言不绝于耳。实际上，从中国人在城东地区的分让住宅地建立起来社区这件事上，日本居民认为他们“不遵守居民规则”、“很吵”等， 中日居民的关系一触即发。

公寓的管理方法也是导火线之一。因为在日本必须一直支付管理费用，而在中国有地产公司允许“不居住就不用支付费用”。

在春节中国人蜂拥至日本的时候，在百货商场、饭店、宾馆等地指责中国人举止不文明的声音接连不断。只不过春节时短期的。也许只要等这股潮流过去就好。但牵扯到房地产，长时间的往来是不可欠缺的，要做好相应的心理准备才行。

在日本伴随着少子高龄化社会的发展，激活新建市场可以依存的商务模式的前景并不乐观。为此对于形成良性团体、提供高品质的管理服务，以及整备与股票相关的事业投入了精力。但是，中国投资者的加入有可能彻底颠覆新的收益模式。

根据澳大利亚房产观察家网站近日文章称，中国收购酒店行动规模超过上世纪80年代的日本。 中国阳光保险出资4.63亿美元收购悉尼喜来登公园酒店，这令中国投资者的涌入登上报纸头条。高力国际亚太区酒店业务总经理、资深产业人士史蒂芬·伯特说，中国崛起成为酒店地产资本来源，将给澳大利亚带来重要影响。

收购酒店 中国比当年日本更猛

伯特说：“这种现象并非新鲜事儿。上世纪80年代日本资本统治了澳酒店地产业，90年代则是新加坡投资者的天下。但如今这次的资本流量更大，酒店地产的覆盖范围更广。2015年中国资本可能将占到澳全境酒店地产交易总量的60%，覆盖范围将从400万美元的汽车旅馆到4亿美元的大酒店。”

目前购买酒店地产的许多中国公司都是酒店投资业的新手，此前很少或根本没有相关经历，而是通过非酒店行业积累了财富。因此，酒店运营方需要确保业主方了解酒店运营协议中的关键条款，如高级行政人员任命批准流程等。

很多中国投资公司的老板不会说英语。这并非苛求，事实上，这就像在华做生意的大多数澳大利亚高管不会讲中文。但酒店投资成功的一个重要因素是，业主方与运营方良好的沟通。双语媒介毕竟不如直接沟通有效，因此要确保关键信息能正确传达。

未来几年内，外资拥有澳酒店将十分普遍。这可能导致对外资所有权的一些严格限制。这对酒店行业会是负面的。就像矿场投资，若过于依赖国内资本，澳采矿行业不会有如今的规模。酒店地产行业亦是如此。

中国投资将进一步刺激中国人到访澳大利亚。挑战在于，我们不能过于迎合他们，让他们的异国体验变淡，而成了国内式体验。上世纪80年代日本游客热潮中，我们曾犯过这种错误。

据报道，近年来，各地频频出现“楼歪歪”“楼脆脆”等房屋质量问题，甚至出现了刚交房就变成危房的极端案例，不仅给购房者造成经济损失，也埋下安全隐患。然而在日本，大部分民众对住房质量一般都“没话说”，就连中国人在日本购买的房产，很多原本用于投资出租的房子，最后竟成了“自住”。那么，日本究竟用了什么“秘诀”来保证住宅的高质量呢？

从设计施工到管理服务 日本环环相扣监管房屋建设

其实我们首先知道，日本是一个多地震的国家，或者是一个自然灾害频繁的国家，有些日本人经常说，我们的地震灾害不会出现在房屋上面，也就是说他们的房屋是比较注重安全，这应该是日本房屋的最重要的特点。现在可以毫不夸张的讲，日本住宅的这种抗灾性在世界上可以说是数一数二的。究其原因，他首先是凭借着法律的基准兴建起来的。在日本的法律上有新耐震基准法，规定所有的房屋都要按照耐震七级以上的标准去进行设计。我们中国有的时候一些房屋遇到天灾就没有办法抵挡。而在日本，所谓的天灾也好，地震也好，至少它是在什么级别以上才会没有办法抵挡，在什么级别以下就要确保它的安全。也就是说，耐震到7级的房屋是日本的一种建筑标准。在另外的安全方面，住宅里边配备了完善的防火设备、灭火器、自动洒水等灭火装置。消防栓这些东西都有，进到房屋去以后，人家就会告诉你屋顶有一个自动洒水灭火器，如果有火灾发生，房屋内的自动洒水灭火器就会向大雨一样倾盆而下，屋子里的所有的东西都会被水给浇了，但是它会保证屋内的安全。所以，在日本房屋的基本的一个安全的标准就是防火、防水、防震，这是到今天为止我们应该学习的一件事情。

建筑标准也好，积极施工也好，都是属于硬件的事情，真正的软件实际上是住宅的管理。我们看到日本住宅的管理，特别是楼房的住宅的管理是非常细致周到的，有着各种各样的规定。住宅区的住户们要组织一个管理的组织，由管理的组织再委托管理公司进行物业管理，然后实施事物的管理、管理员的业务、清扫及设备管理等等。管理公司要保证住宅的清洁还有各种维修，与此同时，各个住户每个月要缴纳一定的管理金，由管理组织来监督管理公司来履行职责。举一个例子，一般的楼房底下都会有一个洗衣服的商家，如果大家都对这个洗衣服的商家不满意的话，很快这个商家就会被管理的公司给更换掉。另外，住户本身也要遵守很多规则，比如垃圾处理的方法、停车场的使用、公物的维护，如果你违反了，就会被这个管理组织提出警告。这种管理真的是很细致，细致到每一个户，甚至细致到了每一个人，这些东西都是值得我们借鉴的。

日本国土交通省于3月18日发布的截至2015年1月1日的公示地价显示，日本全国商业用地与上年持平，时隔7年摆脱下滑，止住跌势。而包括住宅用地在内的全部用途地价下降0.3％，但降幅连续5年缩小。由于大规模的货币宽松，日本房地产交易日趋活跃，推高了城市地区的地价。不过，地方地价仍持续下跌，两极分化现象日趋鲜明。

日本地价呈两极走势

日本全国住宅用地下降0.4％，降幅相比2014年缩小0.2个百分点。商业用地缩小0.5个百分点。上涨明显的是城市的商业用地，东京、名古屋和大阪三大城市圈涨幅达到1.8％。此外，札幌、仙台、广岛和福冈等地方核心城市也上涨了2.7％。

在日本全国范围内涨幅最高的是因北陆新干线开通,而得到重新开发的金泽（17.1％）。地价最高的地点连续9年为东京银座的“山野乐器银座总店”，每平方米3380万日元（约合人民币175.17万元），涨幅为14.2％。

由于日本银行(央行)推出大规模货币宽松，资金筹措日趋容易，从城市地区的商业用地来看，企业和房地产投资信托（REIT）的交易非常活跃。此外，海外企业和基金也大量投资。

不过，地方地价复苏缓慢。三大城市圈全部用途用地平均上涨0.7％，连续2年实现上涨，但地方圈下降1.2％。住宅用地和商业用地均为城市圈上涨、地方圈下跌，走势大相径庭。

城市圈的住宅同地连续2年上涨，但涨幅仅为0.4％，相比上年（0.5％）略微缩小。东京等中心地段的住宅用地保持较高涨幅速，但城市近郊暂停上涨，在城市圈之中也出现两极分化。受消费税增税的影响，2014年住宅开工建设较上年减少9％，这产生了消极影响。

如果今年头两个月总投资额高达420亿美元的买入力度得以保持，那么2015年日本大型公共养老基金及其他投资大额买入置外国股票及债权的金额将创10年新高。

按照这个速度，大型投资者的日元流出量将超30万亿，创下政府自10年前开始该项数据统计来的新高，几乎与过去五年的总和持平。

日元颓势 日本养老基金掀海外投资热潮

这一趋势将使日元进一步承压，本月早前，美元/日元创下2007年7月以来新低。

上述资金流出的态势让油价低廉以及日本出口转强燃起的盈余希冀烟消云散，人们原本期望去年1060亿美元的赤字转为顺差。

日本沉重的养老金负担使得基金开始投资海外投资，使得投资组合多样化，以求获得比日本政府债券微薄收益更高的回报。

即便养老基金已经触及其资产配置的限制，但在市场普遍预计美国将在今年晚些时候升息之际，日本央行仍坚定实施量化宽松政策的举措将进一步推动海外投资需求。

野村证券（Nomura Securities）东京首席外汇策略师Yunosuke Ikeda表示，即使公共养老基金没有购置海外资产，日元也不会立刻走强。只要美国升息，海外投资必受追捧。Ikeda还表示，私营企事业单位和部门有望在2016年填补公共基金的缺口。

投资者纷纷转向海外投资的起因是3年多前日本首相安倍晋三开启的通货再膨胀政策。

日本央行印钞购债的宽松政策旨在提振经济，走出十多年来的通缩，此举使得日本国债收益创纪录新低，一些债券收益率已然为负。与此同时，美元/日元也已从2011年10月75美元的历史高点贬值了37%。

面对如此巨变，日本政府退休金投资基金（GPIF）改变投资策略，远离国内投资。GPIF手持130万亿日元（约合1.08万亿美元）投资组合的世界最大养老基金。

GPIF2014年10月宣布，它将外国债券持有量从11%增加到15%，并将外国股票投资额从12%增量至25%，与此同时大幅减持日本政府债券，持有量将从60%降至35%。

日本其余三家半公共养老基金（投资组合总和约30万亿日元），也已纷纷跟随GPIF的步伐。

Mitsubishi UFJ Securities东京首席货币策略师Daisaku Ueno表示，GPIF购买海外资产对日元造成的压力刚开始消散，这三家养老基金的外购之举又向日元施压，日元将持续疲软。Ueno还表示，如果私人投资者也加入外购热潮，那资产将进一步外流。

日本邮政会长2月表示，其银行部门将尽快重审其205万亿日元（约合1.7万亿美元）以债券为中心的投资组合，暗示其投资策略将发生重大变革。

Ikeda估计，日本四大养老基金在过去的8个月内，每月均各自购置了近1万亿日元的海外股票和证券，并预计，在未来的12个月内，四大基金会再投入12万亿日元。

花旗证券（Citigroup Securities）东京外汇策略主管Osamu Takashima表示，既然GPIF有意更多的投资风险资产，那其可能会再购入8万亿日元的海外股票和2万亿日元的海外债券。

如果GPIF作出上述决定，那么美国华尔街股市将大大获益。

Takashima还表示，美国市场在GPIF的股权投资基准中占比甚高，相比之下，在欧元区的投资只是一小部分。

日本一年一度的毕业求学/求职季又到了，想必很多孩子将离开父母来到一个陌生的城市过独居生活，这其中最关键的一个问题就是找房子住，日本网友们在物色房子的过程中都会重视哪些问题呢，通过以下调查来了解一下吧。

日本调独居生活租房子最重视的条件

1.采光

2.室内洗衣机放置处

3.空调

4.离车站近，步行5分钟以内

5.离便利店近

6.免押金酬谢金

7.带衣柜

8.安静（幽静的住宅区）

9.2楼以上

10.有停车场

11.自动上锁

12.浴室厕所隔开

13.网费是否包含在管理费中

14.可以24小时倒垃圾

15.炉灶至少两个

16.转角处房间

17.有存放自行车的地方

18.2个房间以上

19.是否有房东、管理员

20.坡道少

21.阳台

22.电梯

23.可以养宠物

24.是否是新建筑

25.是否可以使用担保人代行系统

26.是否可以在房间内玩乐器

27.阁楼

28.最高层

29.是否有存放摩托车的地方。