由于大量买家暑期离场，湾区各地的房市都出现了显著降温，开放日的人流量和竞价数量明显下降。即使是好学区好地段，有明显缺陷，硬伤或标价稍高于市场价的 房子往往在市场上滞留数周，不得不降价吸引买家。也有越来越多的交易重新开始带有短期的房屋检查或是贷款。
Tag: 旧金山房产
一张图看懂在旧金山买房时怎样选择合适区域
我在上一篇文章中提及到，旧金山海湾地区涵盖了多个城市，包括旧金山城丶斯坦福大学所在的帕洛阿尔托（Palo Alto）丶奥克兰（Oakland）丶伯克利（Berkeley）丶蒂伯伦（Tiburon）等等。这些城市每个都各具特色：旧金山城布满了博物馆丶公园和科技初创企业，帕洛阿尔托则以其学校和大型企业驻扎而闻名。
如果你对旧金山湾地区不熟悉，要决定在海湾的哪一个地区投资是非常困难的，因此我制作了这个流程图帮助你缩小搜索范围。你需要诚实地问自己几个问题，包括房型丶学校丶预算等，你的答案将引导你至最适合你需求的城市名单。
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EB-5审案进入快车道 移民房产再次进入火热阶段
美国投资移民EB-5方案是美国移民法中针对海外投资移民者所设立的移民签证类别。近些年来，选择到美国移民就业、移民购房的人越来越多，但是由于移民申请流程等原因，造成等待时间过长，也使很多意向移民者望而却步。
近日美国移民局公布，截至2015年5月31日的EB-5审案速度时间表。5月份的审案速度与之前相比没有太 大变化，但是I-829的审批速度第一次慢过了I-526审批。此次公布的提速也将给美国移民房地产市场带来不小的影响。当然，在这里的时间是指的审案的 平均时间，每个申请者的案子各有不同所以也各有快慢。
审案的整体时间表：
审案的整体时间表上图显示：
I-526，没有变化：仍然保持在13.4个月
I-829，速度减慢：从4月份的13.1个月，减慢到5月份的13.6个月
I-924，略微加速：从4月份的12.2个月，缩短到5月份的11.5个月
近一年来，EB-5签证的审批时间趋势表：
EB-5签证的审批时间趋势表1、I-829的审批速度，根据最近一年的表现基本是呈上升趋势，越来越慢，这个月开始已经彻底赶上I-526，前几年项目的大量申请，现在已经到了I-829的审批阶段了，而且预计会继续变缓，从此I-829审批慢过I-526还真可能会变为新常态。
2、 I-526审批稍有提速，如果按照当前的排期是1年零11个月的话，那么按照这个计算公式：增加的等待时间 = 排期 – I-526审批时间 = 23个月 – 13.4个月 = 9.6个月
所以，按照当前I-526的审批速度和排期等待，也就是多等10个月左右，对于需求者而言，还是在可接受范围之列。
这一时间表的公布，不仅对美国移民就业现状有很大影响，对于美国房产市场来讲，也将迎来很多的购买者，美国移民房产也将逐渐进入火热阶段。
特别是在旧金山，洛杉矶等这些城市，将迎来更多的购买者以及移民者，所处地区的移民房产价格也会逐渐上升，例如在旧金山湾区核心CBD的公寓，将是不少移民者的选择！
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旧金山地产的调整期到了吗？
旧金山的楼市正在呈现出前所未有的繁荣景象。物极必反，不少人们似乎又开始担忧2007年房市泡沫的爆跌潮。
旧金山房市从2012年开始攀升，涨势猛烈，因此有专家不断提醒泡沫可能性
萧条61万 繁荣122万
1月份通常因为季节因素的影响，是楼市的低潮，但在旧金山，看不出低潮的迹象。Paragon上的数据显示，旧金山房屋销售价去年比前年上升了15%，而今年至今，房屋中位价已经上升了32%。
上一波经济萧条，旧金山中位数房价下跌了31%，只有61.5万美元。到了2015年5月份，旧金山的房屋中位价已经翻了一番，变为122.5万美元。而在2007年旧金山房价被认为最疯狂的时候，不过才89.5万美元。
房价上升直接影响了租金。旧金山第一季度平均租金上升到3,458美元/月，即每年41,500美元。
37年还清贷款
房价上升，对一般的买房者构成了巨大的压力，并将很多购房者排除在外。有研究分析称：在旧金山，一套在一般社区的两居室、无景观的公寓，要价高达100万美元。而当地一个中等收入的首次购房者，需要花37年才能还清贷款……
不过，旧金山的房价并不均衡。好区和差区相差近10倍。治安不好的湾景区，房屋中位价为61万美元，而在靠近太平洋的高端社区，房价推到600万美元。
旧金山东部的繁忙开工
现在旧金山的新屋建设大多集中在旧金山东部，靠近市场街走廊和Van Ness街走廊一带。
在旧金山市场街东南的大部分地区，井然有序的公寓高楼，正在代替以前的商业和工业区。在旧金山其它区域，因为楼高的限制，很难进行高层楼宇的建设。
2014年，旧金山新屋总数为3,654个单元，比2013年增长50%，通过拆迁与合并，减少了140个单元。一些大的住宅工程包括：市场街1411号NEMA二期住宅，含437个市价住宅和52个可负担住宅。
185 Channel街315套住宅、Rincon Hill二期住宅。另外，第4街1190号和金门大街121号分别建设了150套、90套可负担住宅。
在旧金山，新屋建设从开始申请到最后完工，一般要经历4～6年时间，有时甚至会经历一个繁荣和萧条的周期。这段时间内，那些买房的居民和开发商，就需要对旧金山的经济和地产市场做一个长期的赌注。
市场的转折点来了吗？
加州伯克利大学地产和城市经济费舍尔中心主席，肯尼斯・罗森（Kenneth Rosen）在其中心的年会上表示，虽然目前经济运行良好。但2017年新任总统上任，可能对未来的经济进行修正。
过去几年，联邦储备委员会一直将利率保持在最低位，以继续拉动经济走出2008年以来的大萧条。
罗森认为，这一政策需要改变。当前的政策是创造轻松赚钱的环境，人们会希望储备更多的美元，获取更多回报。他们可能将资金投入到过于高估的股票、地产或飞速发展的高科技公司。
旧金山湾区的高科技公司正在大量雇人，但他们得雇人底线薄弱。罗森认为，这越来越像2007年的时候，当时也有大量资金追逐很少投资机会的情形。
此外，短期利率现在仍是0，但联邦储备银行称，将在今后10年升到3或3.5%。关键是调整何时开始？罗森认为，可能是今年9月，最快可能是7月份。他认为，在一个几乎是充分就业的环境下，利率0，是一个错误的数字。
市场的支柱与反弹
但前联邦住房管理局主管、现加州大学伯克利分校教授格兰特（Carol Galante）认为，加州和湾区现在的地产市场繁荣，不同于2000年代中期。那时候，是不负责任的信贷创造了通货膨胀，当前是现金当道。
现在的高房价和以前不同，但是，房屋价格上升的如此之高，人们感到被房市拒之门外。这时候他们会开始争取房租控制和停止新屋建设，这些变化对地产市场如鸭子划水默默潜行。
旧金山房租又涨15.5% 研究表明这只是暂时
房地产资讯追踪网站Zillow说，每月旧金山租金中位数已达4225元，令人咋舌。而且价格继续上涨，成了房东的金矿，却使房客肉痛不已。
这一片荣景也有化为泡沫的风险。如果说旧金山是高昂租金的震央，震波向外传也十分迅速。
Zillow网站还说，原本租金就高的圣荷西，今年又涨了近13%。旧金山涨了15.5%，邻近的德利市（Daly City）涨了逾20%推荐房源：美国旧金山房产
Zillow.com说，在湾区核心大都会区，租金比去年高了15%左右。柏克莱加大哈斯商学院教授帕默（Christopher Palmer）说：“我们的确在租金上看到这种趋势 ，许多研究都说，这是暂时而非永久的改变。”
Zillow网站还说，原本租金就高的圣荷西，今年又涨了近13%。旧金山涨了15.5%，邻近的德利市（Daly City）涨了逾20%。
海湾对面的屋仑上涨21.6%，附近的艾姆瑞维尔（Emeryville）飙升26%，柏克莱更吓人，涨了31%。
苏洛金（Sam Sorokin）的Premium Properties房产中介公司管理柏克莱和屋仑的600户公寓，他说：“去年因为没有空房，租金上涨不少。”他在Craigslist网站上所收到出价单可看出，排山倒海的租客捧着银子上门 ，租客中有越来越多是薪酬优渥的科技新贵，他们希望能住在工作地点附近。
柏克莱加大哈斯商学院总体经济学者魏考克斯（Jim Wilcox）说：“湾区，尤其是硅谷和旧金山地区就业率大增，”造成房租飙升。美国乃至全球的科技人才都移往此地。
加州就业发展局（California Employment Development Department）前局长柏尼克（Michael Bernick）说：“我们位于社交媒体和互联网商业世界的中心。”上个月加州创造了3万个新工作，“我们只占全州人口的13%，却创造逾半的工作机会。”
华人最爱的旧金山湾区学区7大城市
在美国，学区房是华人的最爱，尤以旧金山湾区有得天独厚的教育资源，让这里的房地产炙手可热。居外网为您盘点一下湾区最好的学区之7座城市，提供买房投资的一个重要参考。
皮蒙特（Piedmont）
被加州奥克兰（Oakland）包围的皮蒙特（Piedmont），方圆1.678平方英里，人口 才1万多人。从去年11月中～今年2月份，其房屋上市价格均价252.22万美元。销售均价197.5万美元。去年11月份中旬～今年2月份，房价725 美元/平方英尺，比去年同期增32.8%。虽然处在奥克兰包围之中，但其犯罪率却远低于奥克兰和加州平均。家庭户平均单元价值达76万美元。
皮蒙特德有3所小学，高中和初中各一所。2013年，高中API高达908分。其中，亚裔学生更高达948分。每年其上大学的比例非常多。在加州属于最好的一类学区。
圣拉蒙和丹威尔（San Ramon、Danville）
Dougherty Valley高中丹威尔（Danville）上市均价133.8万美元，销售中间价99.5万美元，比去年同期增加6.4%，但房屋销售数量减少12.7%。431美元/ 平方英尺，比去年同期增长2.6%。和Danville相邻的城市圣拉蒙（San Ramon），房屋上市均价103万美元，销售中间价75万美元。410美元/平方英尺，比去年同期上涨9.3%。
家庭年收入和人均年收入中间值，Danville分别为12.58万和5万美元；San Ramon分别为9.58万和4.23万美元。
San Ramon Valley联合学区可说是湾区最好的学区。San Ramon的Monte Vista高中2013年高中API为913分，亚裔为950分。Dougherty Valley高中2013年API为928分，亚裔高达965分。San Ranmon Valley高中为884分。小学和中学除1所外，其他API几乎都在900分以上。
如果想要到最高分的学区，但是房价又相对便宜的地方，圣拉蒙是7座城市性价比最高的一个。她是一座较新的城市，位属偏远，到硅谷或旧金山相比其他城市有劣势。
帕拉阿图（Palo Alto）
Palo Alto高中湾区房价最贵的学区房。今年2月份，上市均价344.5万美元，销售中间价213万美元，每平方英尺平均高达1,444美元，比去年同期增长18.2%。帕拉阿图的热门社区包括市中心和老帕拉阿图，上市均价分别为493.8万和575.9万美元。
家庭年均收入达11.75万美元，人均收入5.6万美元。每户平均住宅价值81.18万美元。帕拉阿图的学区除了分数高之外，生源皆来自本身城市，没有招收其他城市的学生，有别于中半岛的其他城市。
其两所高中，Henry M. Gunn High 2013年API高达917分，亚裔学生高达954分。另一所Palo Alto高中2013年API为905分，亚裔学生高达968分。
库伯蒂诺（Cupertino）
库伯蒂诺（Cupertino）房产上市中间价为170万美元，销售中间价为143.7万美元，平均每平方英尺827美元，比去年同期增长9.1%。家庭户均收入10.9万美元，人均收入4.47万美元。房屋每单元中间价64.9万美元。
Cupertino 有3所高中深受华人追捧：Cupertino高中、Homestead高中和Monta Vista高中。Monta Vista高中2013年API高达956分，亚裔学生为969分，亚裔学生人数较多，占总学生数的77%以上。Cupertino高中2013年API 为906分，Homestead的API2013年为873分，其中亚裔平均为930分。
普莱森顿（Pleasanton）
上市均价144.39万美元，销售中间价83.7万美元。平均每平方英尺470美元，比去年同期增加16.3%。家庭年收入中位数为10.3万美元。
其公立学校有Amador Valley高中和Foothill高中，学生以白人学生为主。私立高中有The Quarry Lane高中。其中Amador Valley高中，2013年API为897分，亚裔为954分。Foothill高中在2013年API为871分，亚裔虽占不到1/3，但API高达 934分。
菲利蒙（Fremont）
Mission San Jose高中菲利蒙（Fremont）房屋上市中间价105.5万美元，销售中间价约70.8万美元。平均平方英尺485美元，比去年同期增长15.5%。家庭年均收入中间数为8.2万美元，人均收入3.1万美元。
菲利蒙高中有Irvington高中、John F. Kennedy高中和著名的Mission San Jose高中，API成绩分别为884、743、951。Mission San Jose高中的亚裔分数更达到968分。另外，私立高中有Fremont Christian School。热门社区Warm Spring上市均价99.3万美元，Irvington为84.6万美元。
洛斯盖托斯和萨拉托加（Los Gatos、Saratoga）
Saratoga地区今年2月份销售价格755美元/平方英尺，比去年同期增长6%。房屋上市中间价441.4万美元，销售中间价191.5万美元。家庭年收入中间值为15.5万美元，人均年收入6.5万美元。房屋单元均价100万美元。
2月份前，Los Gatos上市中间价为255.2万美元，销售中间价为130万美元。685美元/平方英尺。家庭户均收入中间值为11.9万美元，人均年收入为5.6万美元。
2013 年Saratoga高中API为938分，亚裔为967分。小学和中学非常出色。还拥有一些在加州排名前列的私立中学，如Sacred Heart学校。Los Gatos High以白人学生为主，2013年全校API为883分，亚裔学生仅占大约1/10，但API较高，2013年达940分。
（以上房价数据来自于Trulia网站，API数据来自于加州教育厅网站）
6月份的旧金山湾区房市仍然处于夏季的降温期，旧金山和圣马特奥二手独立屋中位价小幅下降，Alamdea和SantaClara则基本保持不变。
6月份湾区9县二手独立屋中位成交价及销售数量旧金山和圣马特奥二手联排和公寓中位价也均有下降，阿拉米达保持不变，唯有高科技公司云集的南湾圣克拉拉仍保持了接近5%的涨幅。
6月份湾区9县二手公寓及联排别墅中位成交价及销售数量湾区的房荒依然在持续，库存同比下降11%，而成交数量则上涨11%。不过值得注意的是6月份过户的房屋大多在1~2个月前已经达成了交易，并不能准确反映6月份的市场活跃程度。
6月旧金山湾区房荒持续：库存降11% 成交量升11%与2014年同期的市场情况近似，6月份圣克拉拉，圣马特奥和旧金山房产成交价与上市价的比例较之5月都有小幅下降。其中南湾此比例最高为库比蒂诺和森尼韦尔的113.6%，略低于上月的114.7%。
6月份78%圣马特奥县成交的房屋卖价高于上市价，此比例为当月历史最高，但较之上月的82%则略有下降。
成交与市场比例6月份贷款利率略有上升，30年固定利率较1月和4月出现的最低点已经上升约0.3点，但仍然低于2014的年平均值4.17%。
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