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動蕩過後的絢爛 曼谷房產市場將大放異彩 | 泰國

曼谷，海外投資者一個全新的投資理想勝地。特別對於正在尋求快速資本增值和可靠與穩固租金回報的投資者，更是如此。

與諸如中國香港、新加坡、東京、上海、北京和吉隆坡等亞洲都市相比，現今曼谷房價奇低，平均價只有$5000平米。與北京的$9500、新加坡的$24500和中國香港的$3.1萬平方單價相比，是非常有潛力的。但曼谷市場的潛力巨大，這個低價位不保證能持續太久。2013年3月末，曼谷公寓價格奇跡般地上漲了9.39%，使曼谷成為東南亞房價最快上漲的城市之一。

泰國政治動蕩導致從2013年開始曼谷房價停滯了數月之久，泰銖貶值，SET股票指數和GDP受挫。然而，在2014年3月底軍人政府執掌泰國以來，國家經濟再次回到正軌。泰銖、SET股指和GDP增長也回到了政變前的水平。

持續增長的經濟導致了泰國中產階級的迅猛擴大。中產階級正把新增財富投入到改善住房上面。這就使公寓價格快速上漲，特別是那些位於城市中心的好地段住房，由於位置的稀缺性而快速上漲。

曼谷，海外投資者一個全新的投資理想勝地

曼谷房產價格的上升才剛拉開序幕，東南亞國家聯盟（ASEAN）2015年底將開始提供成員國之間免稅貿易和旅游免簽服務，屆時這種上升趨勢將更為明顯。由於泰國位於聯盟地區的中心樞紐位置，預計會從新貿易區中獲得更多益處。

房地產市場的交易大多都在樓盤中心位置，這些樓盤坐落於曼谷大眾公交系統的各個車站，使現今的人們可以便捷地通行於首都曼谷各個熙攘的街道。包括地鐵、高架軌道、公交車和鐵路在內的交通網絡預計經過未來幾年發展壯大，從現在的8條線路擴展成15條。由於新車站即將建設，城市新區將變成富有吸引力的居住區。

2013年4月全球房產指引發布的研究報告稱，曼谷的平均年租金收入為6.3%。據此，曼谷成為東南亞繼馬尼拉和雅加達之後的第三資本回報之城，也成為了公寓市場資本快速增值的通道。

海外投資者占全曼谷公寓市場買家的比例較小，但由於懂行的投資者意識到亞洲主流城市的機會變得越來越少，這種情況迅速改變，他們開始放眼擁有良好投資回報的地區，特別是泰國現在已經回歸穩定，資產價格業已重新復蘇。

 

泰國房產銷售經理Emily專欄全集：

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泰國 | 曼谷首屈一指最值得投資的新商業中心區

若提到泰國轉售公寓價格增長（資本收益），在這方面最為突出的區域要屬是隆區（Silom）和阿索克 – 拉差達區（Asok-Ratchada）。其轉售價格增長平均每年大約為7%。特別是近期推出的新項目和位置絕佳的公寓，轉售價格增長高達每年10%。這2個地區除了有良好的居住環境之外，其周邊環繞著眾多購物商場和購物中心，還有便捷的交通，無論是市區還是郊區各目的地，都能快速抵達。因此，這2個區域成為所有買家購房首選。

如果將每個區域的公寓出租情況作比較，屬阿索克-拉差達區和拉差達- 彙狂區（Ratchada-Huai Khwang）的租金回報率最高，為每年5.1 – 5.5%。除了租金接近是隆 – 沙吞區（Silom-Sathon）的每平方米每月約600泰銖之外，拉差達披色區（Ratchadapisek）公寓的另一大優勢為夠買金額較為便宜，且多數為新建公寓。可以說整個拉差達披色區在公寓出租方面是最值得投資的區域。

在過去的2年裡，拉差達披色區開始逐漸轉型成為商業區

在過去的2年裡，拉差達披色區開始逐漸轉型成為商業區，辦公大樓和高檔的購物中心已經成為該區域的新地標。還有泰國證券交易所，也將被遷移至此。

其中，拉瑪9地鐵站（MRT Rama9）區為最具投資前景。該地段以中央拉瑪 9購物中心和Mega項目的超級塔（Super Tower）而著稱，使得這個地區附近的公寓和土地價格呈直線上升趨勢。尤其因市中心向拉瑪9區域的擴展，使其成為新的投資區域，被稱為曼谷的“新興商業中心區”。該區域的公寓整體價格增長每年高達11%，租金回報率平均為5.0 – 6.3%。

（據鉅亨網） 

泰國|曼谷世界第七高樓周邊新物業發售 14.2萬美元入場

樓高615米的全球第七高樓曼谷The Super Tower附近推出新樓盤，300呎單位14萬2000美元起售。

THE LINE Asoke-Ratchada項目位於泰國曼谷新核心商業區內，毗鄰樓高615米、125層的全球第七高樓、東南亞第一高樓The Super Tower，距離機場快線最近鐵路站約3分鐘步程。

該項目從2016年6月11日至12日面向全球公開發售，共推473伙，單位面積從296到540平方呎不等。中國香港發售地點為中國香港萬豪酒店，海外賣家可獲全屋家俬裝修。

THE LINE Asoke-Ratchada由泰國最大的公共交通運營商BTS與泰國房地產著名發展商Sansiri聯手打造。

BTS集團的首席營運官Rangsin kritalug預測，該物業租金回報率可達6%，中國香港買家投資總額將有1400萬美元，占到項目總值的兩成左右。

THE LINE Asoke-Ratchada項目效果圖

Rangsin kritalug還表示：市場對臨近機場鐵路和其他鐵路沿線的曼谷分層物業有很大需求，曼谷人喜歡居住在鐵路附近，方便出行。集團已經獲得政府批准經營更多的鐵路和會購入更多列車，滿足需求。

《曼谷郵報》5月31日引述泰國財政部次長Wisudhi Srisuphan的話，“在餘下的半年時間內，大約200萬億泰銖的公共花費會用來促進經濟增長。樓市將會以5%的速度增長。在經濟不景氣的大環境下，地產發展商需要有生存的策略。”

泰國分層住宅協會（Thai Condominium Association）主席Prasert Taedullayasatit表示，在2016第一個季度，大曼谷地區的房地產市場增幅達8%，在6個重要的府增長了11%， “隨著新樓盤的發售和新鐵路線的陸續運行，在大曼谷地區的房地產市場會繼續呈現上升勢頭。”

路透社6月1日報道，泰國央行總裁威拉泰表示，當前泰國的貨幣政策適宜，泰國經濟今年預計增長3.1%。

（據南華早報中文網）

泰國曼谷適合外人居 投資公寓升值潛力大

政經局勢不穩的曼谷看似並非外派員工的理想工作地點，但相較於新加坡、中國香港、上海，泰國曼谷生活費相對便宜、房價也合理、加上不乏國際文憑組織學制的國際學校，吸引不少海外員工攜家帶眷到曼谷任職。

乍看之下，泰國首都曼谷並非外派員工的理想地點。首先，泰國政局非常不穩定，政爭頻率之高居東南亞之冠。其次，經濟表現也比鄰國遜色：2016年經濟成長前景因出口持續下滑而遭調降。再者，去年8月在曼谷最熱鬧的四面佛附近發生大爆炸，造成22人死、120多人傷，震驚全球。

許多剛到泰國的外派員工不習慣隨處可見的賄賂歪風、惡名昭彰的性工業、動不動就上演的政爭。但2年前從美國波士頓外派到曼谷的29歲女子羅倫．凱莉（Lauren Carey）說：“其實每個國家都有自己的問題，也包括我的國家美國在內。我覺得在這裡不會比美國不安全，當年我和波士頓馬拉松爆炸案僅一個街的距離。總而言之，來曼谷，利多於弊。”她說，曼谷的物價低，生活品質也遠在波士頓之上。

的確，相較於新加坡、中國香港、上海等鄰近的金融之都，泰國的居住環境對外派員工而言輕松許多。根據英國彙豐集團2015年的外派人員調查，對於有心置產的外派人員而言，泰國是非常不錯的選項。

泰國法律允許外國人購買單間公寓，只不過不得購買整棟樓（至多能擁有總銷售面積的49％）。去年曼谷的公寓售價攀升了14％，市中心一房公寓平均月租是21,000泰銖，1平方公尺售價是13,754泰銖。

但房產仲介業者陶格瓦爾德說，泰國公寓的房價已節節攀升，不像之前那麼容易入手，主要是因為土地價格上漲，豪宅建案林立。

泰國法律允許外國人購買單間公寓，至多能擁有總銷售面積的49％

泰國人友善 房價物價低

除了房價與物價較低，叫車服務Uber、搜尋巨擘Google等跨國企業則是看上曼谷完善的基礎設施、地利、以及較少的經商阻礙，而在此設立海外分部。資誠聯合會計師事務所、百事可樂、智威湯遜廣告公司也都在曼谷成立總部或擴大營業，成功吸引不少西方的外派人員移居泰國。

除了跨國公司，泰國的本土企業，諸如彙商銀行（Siam Commercial Bank）、電信公司True Corporation、曼谷醫院等也積極向海外人士招手，希望藉助他們的長才，學習專業的知識與技能。

外派員到了泰國，即使不會講泰語，在曼谷依舊可以過得很好，不僅是因為泰國人友善，也因為泰國人多半具備基本的英語能力，和外國人溝通不成問題。

國際學校教學品質一流

外派人員多半會選擇攜家帶眷移居曼谷，因為曼谷的國際學校教學品質一流。

目前在曼谷史坦福國際大學任教的佛爾德（Daved Forde），23年前從美國移居曼谷，妻子在泰國生了2個孩子，目前2個小孩均就讀曼谷的國際學校。

他說：“教育是許多外派人員家屬願意移居到曼谷的主要原因。這裡的國際文憑學制課程（IB）讓移居曼谷成了理想的選擇。”

英國多家知名高中，如聖安德魯、哈羅公學等均在曼谷設有國際分校，提供IB課程。泰國出資成立的國際學校，如國際曼谷學校等，也都有不錯的口碑。

至於像凱莉這樣的單身女子，對於外來職涯的關注則遠甚於小孩教育的優劣。她說：”5年前我壓根兒沒想過自己會來到東南亞，而今我在這裡，因為我看到了潛力。我在這個崛起的地方深耕我的職涯，和來自全球各地的人建立關系，享受平衡、少些壓力的生活。毫無疑問，我比以前過得更好。”

（據工商時報）

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泰國置業看過來！曼谷近千房屋與公寓將重新包裝上市

泰國世界日報報導，曼谷商業資產管理有限公司（BAM）副董事總經理頌蓬表示，公司將300-400個單元、價格不超過300萬銖的獨立房屋和500個公寓單元資產進行重新包裝以上市發售，因政府出台刺激國內房地產市場的措施，吸引更多民眾入市購買住宅物業。

泰國置業看過來！曼谷近千房屋與公寓將重新包裝上市
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頌蓬表示，在今年首9個月（1-9月）期間，推出市場發售的不良資產（NPA）價格累計達51.74億銖，不過，仍比預定目標62億銖低約20%，其中有部分客戶向金融機構申請房貸時未能通過授信審查，因金融機構收緊房貸資金發放政策，加強篩選優質客戶以保證貸款品質。與此同時，有意購買土地和廠房以擴大經營業務的經營商也因經濟放緩形勢而決策暫緩投資。

此外，公司還與大華銀行（UOB）合作，為購買本公司上市資產的客戶提供最高可達100%的全額房貸，但須審查申請貸款客戶的負債情況和調查徵信局的黑名單情況，估計全年公司可出售不良資產的總值約達83.10億銖，估比預定目標低10-20%。

展望2016年首季市場形勢時，公司擬再次推出「容易購買公寓單元」促銷活動，上次促銷活動成功銷售超過400個公寓單元。推出二手公寓單元售價不超過50萬銖，按定價水準月供1500-3000銖，最長分期付款不超過10年。如分期付款限屆滿仍有未償餘額，允許客戶在最後供款期一次性償還。將推出的促銷活動面向收入低群體，也包括從事自由職業者群體，如受僱駕車、計程車、摩托車的士以及公司員工，月收入約為1-2萬銖水準的人群。有意購買公司上市二手公寓單元者，只需交付1000銖訂金和再交1000銖就可簽約，並允許入住購買的單元。

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（據鉅亨網）

曼谷住宅房産投資重心向市外移 公寓價格漲勢佳

根據泰國房地産公司在第四季度《曼谷房地産時報》調查報告中指出，曼谷住宅地産的購買和投資焦點已從商業中心區轉移。

曼谷CBD公寓推出單位數量
曼谷CBD公寓價格指數

報告中指出從2014年開始，曼谷住宅市場形勢欠佳，當地政治動蕩導致大部分開發商均推遲他們的發展項目。直至下半年，在市場推出的住房項目數量才顯得積極，第三季度共有大約1830個新住宅單位推出。

曼谷政局不穩已致使投資者和個人買家對購買公寓的地理位置考慮得更加周全。相反，這也意味著開發商更樂意在中心城區之外的地方發展房地産項目。

在2014年，泰國政府批准開通更大規模的公共交通路線，帶動CBD之外地區的住房需求。而且公寓的面積也縮減成單臥室公寓，讓中産階級買家購買得起而大受歡迎。

2014年曼谷外環地區的公寓均價穩步上漲，戴德梁行房地産顧問公司（DTZ）預測2015年近郊公寓均價還會保持上漲勢頭。

根據戴德梁行的統計，2014年第四季度有8個新公寓開發項目，合共1733個公寓單位在曼谷推出。預料2015年內當地的住房需求會逐步向非中心城區轉移。盡管如此，投資者對地理位置優越和配備優良的高品質住宅項目仍有相當濃厚的興趣，開發商繼續能夠在預售階段賣出所有住宅單位。

曼谷的豪華公寓銷售額有望在2015年內因強大的海外需求而上漲到200億泰铢。曼谷的公寓價格在東南亞地區仍然相對較低，所以依然吸引到投資者的興趣，預計海外投資者將占曼谷公寓項目銷售的20%。

戴德梁行指出，大多數海外買家來自中國香港和新加坡，中國和日本買家同時也占據曼谷公寓銷售的大比例。歐洲買家逐漸減少，來自英國、德國的買家合共少于10%。

CBD轉售公寓有望在2015年穩健增長，第四季公寓環比價格上漲3%，全年上漲大約5%。戴德梁行指出，部分原因是由于2014年初缺少交易活動，而且轉售公寓是對許多買家一個相對實惠的購房選擇。

2015年曼谷的地價有望持續上漲，但上漲速度減弱，漲幅大約介乎5%-10%。這將反過來持續推高公寓的均價。

房地産公司總結，曼谷住房市場基本上會繼續爲國內和海外買家創造有利條件，期望在中長期內保持穩健的發展前景。

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