Tag: 李峻铭

中國香港樓市瘋狂搶購潮，大家可能已經見怪不怪。香港物業已經常被媒體報導，為全世界最貴的城市！但在南韓，樓價最近幾年也是節節上升，升勢愈升愈有。即使南韓政府在過去 3 年，累計已頒布了 23 項不同的辣招，南韓首都首爾的樓價，並沒有回落。

2020 年 7 月首爾公寓的平均售價已經突破 10 億韓元，折合港幣超過 650 萬，相比 3 年前，漲幅達到 52%。單單今年 7 月份成交量達到 141,000 宗。而 1 至 7月份累計則為 762,000 宗，同比增長 110%，環比增長也有 37%。一個有 110 個單位的首爾新盤開售，吸引了超過 37,400 人搶購，超額 340 倍，買家瘋狂程度跟中國香港不相伯仲！

其實，南韓政府對樓市的抑制措施，可謂一浪接一浪。去年 12 月 16日，針對 15 億韓元以上的豪宅，禁止銀行貸款，比中國香港的辣招更辣！但有錢人可以用現金買樓，其他人只能望門輕嘆，貧富懸殊情況更嚴重！

至今年 7 月 10 日更提議實施囤房稅，針對擁有 3 套或以上的業主，需要支付 1.2 % 至 6% 不等的房產稅。買入物業一年內出售要付 70 %銷售稅；兩年內稅率則為 60%。 11 月更於首爾地區引入了房價上限制，實行類似國內的限價出售。由於上述建議，必須獲得議會通過，要等待下年才能有機會實施。

由於這段時間屬於真空期，買家紛紛搶先入市。一方面趕在辣招生效前入市，同時，也怕政府招層出不窮，只會令他們錯失入市機會。“恐慌性”搶購情緒，一發不可收拾。

當地學者指出低利率及供應不足才是樓價飛升的根本原因！政府辣招愈幫愈忙，根本解決不到問題核心。這些故事大家在中國香港應該感到耳熟能詳，不會陌生了！

 

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中國香港正受到雙重打擊，一方面是疫情令社會停擺，人人在家工作，減少接觸。餐廳晚市停頓，經濟自然每況愈下！

另一方面，又受到國安法實施，英國及澳洲都在搶香港人才，提供各式各樣的特快移民途徑！日本也在討論如何吸引香港金融人才，令不少人懷疑中國香港能否保持過往的繁榮，東方之珠的光芒，能否繼續發光發熱？

筆者反而對此抱樂觀態度。

中國香港夾在建制派與反對派之間寸步難行，形成過去 20 多年的發展緩慢。 當國安法實施後，暴力攬炒事件不見了。代價將會是有部份港人會移民外地，但這跟 67 年、 89 年、及 97 年的情況相約，反而有機會令留下的人更多機會！

對中國香港來說，可能是一種解脫。若能減少無謂的政治爭拗，集中精力發展，香港的未來是樂觀的。中國香港始終是一個特別的中國城市，有自己的貨幣，可自由兌現，又行普通法，對外國及中國資金，仍然見有吸引力！

最近，中國香港疫情出現第三波，中央政府立即用 7 億元，免費為香港市民做病毒測試，就顯現出香港在中國發展的重要位置！

未來的日子，中國跟美國的鬥爭，相信會持續。過往國內企業可以選擇在美國或中國香港作為境外上市。中美相鬥，反而令中資減少到美國，甚至回歸香港上市，反令中國香港的金融市場更受益！

只要留在中國香港的每一個香港人，都熱愛香港，減少爭拗，方向一致！相信東方之珠可以繼續發光發熱，香港的物業市場也不愁買家！

 

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中國香港疫情第三波持續，確診人數並未有下降。政府一再收緊防疫措施，餐廳食肆雖然回復了日間堂食，但生意仍然淡靜，可能大家都習慣自家帶飯或者外賣了。

其實，疫情相信仍會維持一段時間，大家都在學習及適應當中。筆者估計有一些行業是無法恢復疫情前的形勢。

首當其衝當然是旅游相關的，尤其是公務旅游。當大家發現用 Zoom 等視像軟件開會也可以解決問題，不但不會飛行十多小時長途跋涉飛去外地開會，連由香港去新界也可免則免。筆者的銀行客戶經理最近也是通過視像軟件向筆者解釋投資的建議，相比之前面對面會談，效果分別不大。但這卻節省了大量交通時間。而且只要有電腦或電話在手，甚麼地點也可以進行，方便得多！

筆者當然更關心地產代理業務得影響，以往看房是不少家庭在假日的節目之一，業主前往代理公司的地鋪，跟營業員閑談、了解一下市道，也時公司空見慣。

在疫情下，看房變得困難了！不少代理為了爭取生意機會，紛紛拍攝介紹樓盤的短片。先發送給潛在買家，讓他們足不出戶，便可以了解放售物業的特點。業主也可減少招待無誠意的看房客，可謂雙贏。在這個轉變的過程中，代理當然必須學習如何運用拍攝技巧，及後期制作如剪影片、配音等等。

更重要的是，當客人花更多時間在網上瀏覽，代理公司必須懂得如何在網上宣傳、如何追蹤客戶、甚至如何運用人工智能、大數據等等。而且客戶在網上的體驗越佳，促成生意的機會自然會更高。疫情無可避免加促了地產代理的數碼轉型，適者生存，汰弱留強自然免不了！

 

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疫情在全世界不斷升溫，感染及死亡人數屢創新高。中國香港的情況也不樂觀，每天過百宗本土感染，不少更是源頭不明，證明病毒已在社區爆發！

筆者執筆時，政府剛宣布餐廳食肆的堂食禁令，伸延至全日，食肆的生意將受進一步打擊。未來一年，食肆倒閉潮將無可避免，熟食外賣或半制品外賣將會成為食肆的救命草。

財爺陳茂波也公開在網志中呼吁各大小業主減租，與零售商戶、食肆等共渡時艱。作為小業主，物業按揭又要還款，真是進退維谷！

疫情一波接一波，沒完沒了，對實體經濟的影響，已愈來愈浮現。

疫情也令不少白領“在家工作”（Work from home）！會議在線上舉行，經過長時間適應磨合之後，未來寫字樓空間的需求，又給大幅下調。由於上班出外的需求減少，連車位的價格也會發生變化！

地產代理，也追上時代的需要，加強了網上睇樓。社交媒體上也出現大量 KOL，爭取曝光、爭取點擊，所以代理也減少在鋪位上的擴張。筆者公司最近投標新鋪位，租金只需過往的三分之一價錢就可以，證明商場經營的苦況。

除了在投資磚頭時，要留意疫情對物業的影響外，投資哪類公司或股票，相信也需全面反思！過往傳統的航空、銀行、物業出租公司都面臨重大挑戰！相反，視像軟件、自動化機器、網上教學、甚至外賣都會大行其道。

另外，疫情不但沒有令世界各國團結一致抗疫。相反，中美互相推卸責任，令各國都各自為政、互築高牆。未來在農業上，甚至工業制成品上，都難以互通有無，自由貿易都面臨巨大障礙。面對商業模式大轉移，經濟不穩定的前提下，投資者務必對投資組合作重新評估，適應世界的轉變！

 

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剛剛上星期才寫完疫情一波接一波，不幸言中，中國香港出現第三波疫情，確診人數每天都超過 100 人，而且不少源頭未明，這說明病毒已經在社區存在一段時間，並且擴散至社區的不同角落。

中國香港本來已經有一段長時間無確診個案，所以大家估計病毒多數由免檢疫人士帶入社區之機會最大。政府漏招，責無旁貸。除了要立即堵塞源頭之外，大家又要實施更嚴格的社交距離限制及各項防疫措施！在過去一個月，大家的警戒心理，可能放松了！有時會跟一大班朋友飲紅酒、嘆咖啡、慶祝生日、吃晚飯等等聚會，又或者大家會想像即使中招，死亡率很低、自己身體強壯，不是甚麼大不了的事情。

這只是事實的一部份，另一部份是你可能沒有甚麼病徵，但卻可以感染其他接觸過的親友。親友當中可能有年齡老邁、甚至患病的家人，他們就沒有你那麼好運了！對他們來說，此病毒會帶來的是並發症、是惡夢、隨時死亡於隔離病房、離世時也無法與親人道別！

為了保障自己、家人，及社會的安全，大家都要繼續忍受口罩帶來的不便！

疫情因此毫無疑問會打亂社會的步伐，樓市在過去周末的睇樓量或成交量也大幅下跌。一手樓盤也會押後推出，部份急售的業主，自然需要割價求售，筆者相信這只屬短暫的個別例子！

政府為救經濟，只能加碼放水。美國議會又再討論增派現金予美國民眾，中國香港政府又可能需要第三輪派錢，錢從何來？只能加強量寬，加印鈔票。優質資產在疫情中，更見保值。大家不要因疫情而對樓市過份悲觀！立即點擊查看香港在售優質房源

 

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中國香港疫情反覆，又要收緊“限聚令”，大型活動取消，連食肆晚市也要取消堂食。對經濟回復，無疑是一項重大打擊。美國的情況更差，單天確診人數數字已超越七萬，屢創新高。全球確診累積人數也達1,300萬人，每天新增人數也超過 20萬人。連特朗普也要屈服，在公共場合帶口罩，巴西總統博索納羅也確診了。經濟活動只要稍為放松，疫情又隨時反彈。

在此疫情不斷擴散的背景下，重啓經濟的時機，只能一拖再拖。企業倒閉、員工失業、經濟不景，絕對是合理的推測。

令人感到意外的是，風險資產價格只在 3 月份曾經大幅下跌，美股在 7 月已經完全收復失地，科技股更加屢創新高。Google母公司 Alphabet 在 2020 年 1 月股價最高至 1,517 美元； 3 月份下跌至 1,008 美元；到筆者執筆時又再新高至 1,576 美元。電動車 Telsa 更誇張，1 月份高位是 900 美元；3 月份下跌至 428 美元； 7 月份再創新高至 1,795 美元。股價比之前高位攀升一倍，不但美股，連國內 A 股，也出現爆升。單在 7 月份只需 10 天，上證指數已由 3,000 點上至 3,450 點，上升 15%。港股的升幅已經算是溫和。

除股票外，中國香港的樓價也不跌反升。城市大型屋苑領先指數在 2020 年 1 月的 178.61 升至 7 月的 181.63。而且，800 萬以下的上車盤，更是一盤難求，無論一手或二手都出現搶購潮！

令人費解的是風險資產不斷升值的同時，黃金作為避險資產，也漲價至接近歷史新高。7 月又突破了每安士 1,800 美元，風險資產跟避險資產同時上升，實屬罕見！

疑團的答案只有一個，面對疫情各國央行大量印發鈔票、壓低利率、購買國債、甚至企業債，令政府有能力補貼個人、解決生活所需，盡能力阻止企業倒閉，所以疫情愈嚴重，量化寬松的政策只會愈厲害。貨幣貶值，預期只會愈演愈烈。資金不停在尋找回報，令所有類別資產都被搶購。在疫情下，資產價格上升似乎是無可避免！

 

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新世界在西貢沙下項目，上月中再次遭城規會否決其發展計劃。先後在 2007 年、2014 年及 2018 年都同樣遭到否決的命運。當中西貢的交通流量不足，經常在周末及繁忙時間出現交通嚴重擠塞的情況，相信是致命原因之一。

其實在發展商只是以 1.467倍的地積比率發展，已經相當保守。以這項目的地點，5 分鐘步行時間就可以到達西貢市中心，相當方便，相信會受到西貢居民歡迎。但西貢的交通死結，一拖就十多年，道路未能擴建，區內個別居民一直在抗議加寬出市區的道路，令區內的發展項目停滯不前。如果交通改善的話，西貢尚有不少可供發展的土地，中國香港人的居住環境也有望改善。

另一邊廂，日出康城在周末有新盤開售，差不多“一Q清袋”。即日售出超過 500 個單位，其中一個賣點，就是在樓盤入伙時，有新建大橋可以直接到藍田，令日出康城的交通有重大的改善，也見證了交通對物業的重要性。

其實，西貢的情況，並不是個別的例子。未來住宅土地供應重鎮，洪水橋及古洞地區，都是缺乏交通配套，這兩區的發展密度偏低。元朗至上水段的火車路線，遲遲未見動工計劃。洪水橋只靠輕鐵提供服務，遠遠追不上人口的增加！

當今政治形勢，明日大嶼計劃很難推行，政府宜更早應變，加強交通配套，加建鐵路。一方面可推動經濟，也大大增加周邊土地的發展密度。鐵路上蓋一向受歡迎，安居才能樂業，人心穩定，也是特區當務之急，重中之重！

 

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最近中國香港因國安法的制訂，建制派及反對派均唇槍舌劍、不斷交鋒、爭取民意。究竟國安法實施之後，香港會變成怎樣？悲觀的會選擇賣樓移民；樂觀的，就會認為有人辭官歸故裡、有人漏夜趕科場。香港即使經過一輪震蕩，東方之珠仍會屹立不倒。這跟 1967 年的暴動、 1997 年回歸的情況差不多。筆者認為香港的國安法只是中美兩個大國在博奕下的產物，對物業價值影響短暫。

關鍵問題是中美角力，誰是贏家？最近筆者在看一本書《Has China Won? The Chinese Challenge to American Primacy》，是前新加坡駐聯合國大使馬凱碩著述。當中提出不少精辟見解，書中提到美國是一個財閥當道的社會，造成嚴重的財富不均。中國則實行精英主義，不斷努力消滅貧窮。今次的疫情，正好反映在精英主義下的高效率，令人民感到更安全。其實中國自 587 年隋朝實施科舉制度，令社會不同階層的人，不論背景、貧富皆可以透過科舉制度選拔成為“士大夫”，亦即是現代的公務員制度。精英施政，在中國已經有超過 1,400 年歷史。

相反，疫情之下的美國，處處向錢看，經濟比人命重要，固然未能有效控制疫情散播，也進一步暴露白人與黑人之間的種族及經濟矛盾。

書中作者更指出，以往歐美國家都有自信，其自由民主的思想及文化制度，具有舉世優越性。其他國家，包括中國的人民，在世界越來越開放及一體化的環境下，會受到自由氣息的影響及感染。但當今美國圍堵中國的出發點，是害怕中國的強大，害怕中國的文化，反過來影響世界。就像過去幾千年以來，中國同化了周邊不同的民族一樣。香港是中國的一部份。中國好，香港才會好！筆者也相信中國會打贏這一場世紀之戰，香港的地位及經濟自然可以更上一層樓，物業的價值當然水漲船高。

 

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當中國香港遭受疫情影響、失業率上升，各行各業生意大受打擊之際，樓價應該大幅下跌，才符合預期。但事實上，物業市場交投自農歷年過後，一個月比一個月暢旺。無論成交量及成交價也在節節上升，當中以 1,000 萬元以下的上車盤或首次換樓市場，尤其暢旺。

物業需求在疫情下，一定有所影響，只是遞減了的需求仍然遠遠超過供應量，令形勢惡化！翻開報章，今天地產版的要聞是“一手空置稅立法，恐本屆難完成”。根據報導，至今年 3 月底數字，共有 1 萬個一手空置單位。如果空置稅通過，發展商要每年付 5% 樓價，非常可觀，肯定對發展商產生壓力，短期有助供應不足的問題。疫情加上社會運動，立法會停擺，法例雖然已經在 2018 年 6 月公布，接近兩年仍未完成立法。要趕在今年 7 月完成三讀通過，否則法案就會自動失效。以後又要重新提交，重頭再做，不知又要拖至何年何月何日了。

另一項政府重點計劃——土地共享計劃，也在 5 月 5 日開始接受申請，希望提供誘因給發展商，令農地加快興建公屋及私樓。可惜，至今仍未有任何申請遞交，計劃極可能得不到發展商響應。

至於重頭戲“明日大嶼”，需要近萬億費用。在疫情下港府已動用近 4 仠億儲備救市，是否有財力去推動明日大嶼？相信又變成不可能的任務。留待下任特首處理，不了了之的機會極高。

再看看疫情下的私樓動工量，今年首季只有 900 伙，大幅下跌 8 成，可預見在未來 2023 年後，私樓落成量會大打折扣。

除了私樓外，居屋供應也遠遠追不上需求。剛剛公布今年會開售 4 個屋苑，共近 7,000 單位。比計劃中的 9,100 伙，欠了 2,100 伙。更重要這 7,000 伙也是遠期樓花，預計在 2023 年中入伙。為了確保交數，利用“透支”未來的供應，可見形勢險峻。

雖然疫情、國安法令物業市場蒙上一層陰影，但筆者還是鼓勵有能力、有自住需要的朋友，還是及早上車為妙。香港仍會是一顆東方明珠，在供不應求的形勢、全球放水、低息環境下，樓價仍是易升難跌！

 

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