Tag: 李峻铭

牛年剛至，在此恭祝各位牛年身體健康，心想事成，生活愉快！在新春期間，大家都不約而同會評估一下牛年的樓市走勢。

牛年的特點是小陽春提早來臨，所以在新春期間，無論一手或二手成交都比往年顯著增加！這跟疫情導致中國香港人無法外游、唯有留港消費不無關系，也令到市場上的評論一致向好！樂觀者甚至估計住宅樓價今年可升高達 15%。

筆者也不反對，在全球各國央行大力量化的背景下、疫苗又開始注射、經濟即將重啓的樂觀情緒，有助進一步推高資產價格的預期。

不過，筆者也要提醒大家，中國香港的情況並非一面倒樂觀。除了經濟因素，政治形勢也是影響樓價的重要因素，尤其是 BNO 簽證移民會令多少港人移民？又會令多少物業被拋售？以上因素都會令住宅樓價有重大影響。

根據英國內政部的估計，大約有 32 萬人會在未來 5 年計劃移民英國。因為有資格申請 BNO 的人口有 290 萬，若連同直系親屬，可以高達 540 萬人移民。以藍黃四六比例計算，便有 324 萬人有機會考慮移民，估計真正會落實的又不會高於 10%，即有 32.4 萬人左右會落實移民。

以 32.4 萬人計算，平均 3 個人一個家庭， 5 年內共有 10.8 萬個家庭移民，平均每年有 2.16 萬個家庭。第一個問題是：這類家庭擁有物業的比例？以筆者國際物業部同事的彙報，有關英國移民置業的查詢實在不少，但以年輕人占比較大，經濟實力一般，在英國當然考慮租住物業多於自置物業。

中國香港整體有一半家庭擁有自置物業，所以筆者估計這類移民英國的家庭會低於 50% 的平均數。大家不妨大膽估計是 30% 至 40%，每年便有 6,480 至 8,640 個住宅單位，因 BNO 移民而放在市場出售。以 2020 年二手住宅有 41,000 宗成交計，占比為 15.8% 至 21%，這個數字對樓價的影響就可大可小！

如果樓市興旺，就以新春前的市況來說，問題不大。額外 20% 的供應，只會令樓價上升的速度減慢而已；但一旦市況逆轉，例如新冠病毒變種、疫苗失效等負面因素出現，額外 20% 的供應就會有頗大壓力。

這 20% 的額外供應，若是 1,000 萬以下的物業，因需求強大，消化問題也相當容易；反之，若是屬 2,000 至 5,000 萬的中價物業，因首期要求高，需求已經長期積弱，發展商一手也有大量存貨。若要急售套現移民，唯有割價，筆者就不甚樂觀，對市場的衝擊，就會明顯加大！

 

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本文發布時，剛好是農歷年三十了。牛年轉眼又到，筆者提早向各位讀者拜個早年：祝願牛年疫情早退，各位都身體健康，生活重回正軌，投資得心應手。

回說上星期筆者提到股市出現“散戶大戰巨人”的Gamestop大挾倉事件。再過了一星期， Gamestop上周五收市價已經跌至63.77美元，比最高峰483美元只餘下13.2%。在高位即跌了86.8%，不少評論也懷疑今次實情是大戶對撼，只是不少大戶化身為散戶，令事件更浪漫，也吸引了不少散戶參與，結果一旦收手不及，相信不少散戶也已招致損失！

至於樓市，似乎並沒有受到股市的大上大落所影響。往年一旦踏入春節假期前後，一方面大批港人出外渡假，同時，留港人士也要准備過年的聚會、購買年貨、布置家居等等因素影響，所以看房活動難免受到影響。

但今年明顯不同，疫情令絕大部份港人留港消費，看房活動及成交宗數也沒有減緩下來。據報道，上周末十大成交屋苑二手成交也達20宗左右。

連一手發展商也極少在春節時開售新盤，今年卻又破例，差不多每個周末都有新盤開售。上周末更有四個盤同時發售。周日華懋集團在觀塘安達臣道全新項目 – 安峯，以呎價港幣2.03萬元開價，並預計在20號（年初九）進行首輪銷售。筆者估計其他發展商也會提早開售新盤或重售貨尾，爭取春節的旺期，樓市在一手及二手都熱鬧的情況下，小陽春已經提早來臨，可謂所言非虛。問題是此情況，會否長期延續，甚至會否達至價量齊升？施永青先生揚言料今年樓價升幅15%。

筆者傾向比較保守。在疫情下，不少行業生意受到嚴重打擊，失業率也會繼續上升。只要疫情一天不去，全球經濟仍在困難之中。而且，中國香港的物業銷情仍只集中在1,000 萬或以下的物業。樓價一旦超過1,500萬，銷售絕不容易。加上，移民人數肯定上升，當中又有不少會沽售物業套現，承接力很關鍵。所以，筆者不敢看樓市看到太好。15%升幅，似乎過份樂觀。

如果疫苗能順利接種及有效，經濟在下年會有望復蘇，樓價升5%，可能是較務實的估計！

 

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踏入2021年，住宅市場無論一手、二手也非常旺盛。周末十大屋苑成交保持20多宗；一手方面，頭炮啟德MONACO，首輪145伙不足六小時火速售罄。

買家眼見去年經濟在疫情及社會運動雙重打擊下，仍然保持平穩。今年疫苗開始接種，大家自然憧憬經濟下半年會開始好轉，再加上拜登上任，聲稱會再加大力度派錢。全球放水的情況，隨時變本加厲，利率持續低企，銀紙縮水，自然是合理的聯想。

今次升浪的特點是成交量大增的同時，成交價並沒有被大幅拉升。筆者也發現不少業主因准備移民而出售物業，這批業主求售心切不會抬價，也做成買賣雙方就價錢的分歧收窄，成交更容易成功。

去年二手住宅成交量超過41,000宗，較前年上升近15%。這是林鄭放寬按揭保險政策帶來的效果，買家可以利用更少的首期上車，令真正買家安居樂業。

在移民潮的背景下，二手供應會增加，樓價大幅上升機會微。政府應該要好好利用此真空期，去進一步改革房屋及土地政策。

將按揭保險門檻放寬至1,500萬以下物業，會進一步釋放購買力，激活換樓鏈。此外，銀行的“加3釐”壓力測試也應調整。

長遠來說，改革土地供應制度才是問題的核心。中國香港並不缺乏土地，大量閑置農地、棕地、郊野公園等等，原因只是政府的官僚文化，缺乏想像力、魄力及執行力。

今次疫情，再次反映國內政府的執行能力及問責制度均比中國香港強。一旦有社區爆發，必定有官員問責下台，用同一准則的話，中國香港應該有不少官員應該下台了！

在當今的政治氣候之下，中央的政府會就控制疫情及土地供應制度加強問責，也將會是中國香港樓價長遠發展的領先指標。

 

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剛踏入 2021 年，正是投資者回顧 2020 年的投資回報的好時機，也是為 2021 年投資作准備。

以物業售價來說，中國香港的最新整體住宅物業指數為 173 點，跟 2020 年 1 月公布相同，即是原地踏步。在疫情當道，經濟不景的背景下，大家可能覺得不升不跌已經是萬幸，但放眼世界，全球主要經濟體的住宅物業價格都是上升的！

最誇張的是新西蘭，其 10 月份樓價中位數升幅竟達 19.8%；澳洲最新第二季的 8 大城市樓價指數上升 6.2%；英國 10 月份的 Halifax 樓價指數升幅有 7.5%；歐盟 27 國樓價指數在 2020 年第一季上升 5.6%、第二季上升 5.2%；加拿大樓價指數在 10 月份也上升了 3.9%；而美國的 Case-Shiller 樓價指數在 2020 年也一直上升，最新 9 月份也上升了 6.6%。

當然大灣區也不遑多讓，以深圳升幅最厲害，在 10 月份升幅已達15.5%。

2020 年全球央行一齊放水救經濟，令資金湧入資產市場，除了住宅物業，新經濟股票也漲個不停！完全反映在低息的環境下，資金流量主宰了資產價格。而非實體經濟或供應多少的因素。

但除了住宅之外，其他種類的物業市場，卻又另一番光景。疫情更令公司運作模式大變革，在家工作（WFH）令寫字樓需求大幅下降，旅客消失及遙距營商大行其道，商鋪的租金及價格自然大幅下跌。中國香港在金鐘的甲級寫字樓也創下每呎 20,000 元的低價。相比 2019 年初每呎 60,000 元的高價成交竟下跌達三分之二，傳統旅游旺區，租金下跌 90%，也不是稀奇的事。

展望 2021 年，疫情的發展固然主導經濟，更重要的是影響投資者的信心。國內疫情受控，經濟活動已恢復，大灣區住宅是穩健之選。澳紐、加拿大控制也不錯，反而英國、美國、歐盟等較令人擔心。一旦疫苗接種出現阻塞，效用成疑或副作用嚴重的話，大家的樂觀情緒便會徹底改變，資產市場價格又會大幅波動。大家不要掉以輕心！

 

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2020年轉眼間又到尾聲，本文見報時已經是聖誕前夕，又是時候回顧一下本年中國香港樓市，及展望來年趨勢。

去年筆者曾預計2020年不同種類的物業，會出現不同的表現。工商鋪大幅下跌，1,000 萬以下住宅受惠政策平穩；而2,000萬以上貴價樓就下跌。2020年的物業走勢跟筆者的估計基本吻合。

當然，2020年絕對不是平凡的一年。由年初大家的焦點還在中美貿易戰及社會運動，到 3月開始新冠肺炎爆發，對經濟固然帶來沉重的打擊。各項不同類型資產都出現恐慌性拋售，連一向保守穩健的債券也急促下跌，利用低息做杠杆性投資，更被銀行斬倉，令跌勢加劇。最誇張的是原油期貨，竟然跌至負37.63美元，而物業ETF，股價下跌超過一半的也比比皆是。

有評論認為這是雷曼2.0，結果又是美國聯儲局無限放水救地球。各國中央銀行都將利率推至接近零，大量購買債券，令資產市場回復正常。美國股票甚至創出歷史新高。物業市場當然也是受惠於資金充裕及低息環境支持，而且物業在今次大跌市中，表現是最平穩的環節。

所以2020年疫情令經濟下滑，失業率上升，而疫情又帶來低息又充足資金，樓市受到好壞參半的因素影響。

當然，英國推出居英權新方案，也令移民的風潮再起。筆者估計在2021年，移民因素也是利淡住宅樓市的主要因素之一。

筆者估計，2021年資金足及移民潮影響下，物業市場不會大跌。住宅市場會平穩，豪宅影響較大，一方面受移民潮影響，另一方面國內買家又因疫情未能到港。工商鋪價格在 2020年大幅下跌後，2021年也會趨向平穩，在低位會吸引買家入市，相信成交量會上升。

筆者也需強調在市場平穩的背後，也隱藏著危險，著名投資趨勢專家——占．羅傑斯（Jim Rogers）曾准確預測2008年雷曼兄弟金融風暴的發生，他在其新書——《危機時代》中預言：當今年代不平衡的狀況，最終會引致戰爭。當今的狀況正如1939年第二次世界大戰爆發前夕類似。

所以筆者建議投資者，不要因利息超低而大做杠杆。戰爭一旦在台海發生，中國香港受到的影響之大，不言而喻。

 

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政府在施政報告各項措拖中，令筆者最關注的是港珠澳大橋將不設限額，讓中國香港單牌車直接駛進大灣區，每次限期 30 天。這肯定對珠海，甚至整個粵西物業帶來無限憧憬。

2020 年初疫情令大家難以返回內地，珠海物業也跟隨大市轉靜。這一年缺少了中國香港買家，珠海物業價格下跌，自然是合理聯想。但事實剛剛相反，過往香港買家約占成交 20% 左右，其餘八成除了本地需求外，也有來自深圳、廣州等地。自從年中國內疫情緩和，推動珠海價格也一直在攀升。

大字門一帶新發展區，在年初還是大約 30,000 人民幣一平米，現在特價單位也要賣 36,000 人民幣。金灣區也由 25,000 人民幣升至 30,000人民幣。鬥門近湖心路也由 1,500 人民幣升至 1,800 人民幣。如果要近 10,000 人民幣一平米，已經要去到近鬥門的高欄港了！

不少人會懷疑這個高樓價仲有沒有再升的動力？大家不妨參考全球大型對衝基金橋水（Bridgewater Associates）創辦人號稱“鱷王”的達利奧（Ray Dalio）的意見，他說：“There’s no good reason that stocks couldn’t trade at 50x earnings.”。以往 50 倍 P/E 的股票，大家都會認為估值過高不值購買。但考慮到接近零的債息，債券若是股票，市盈率大概也高達 75 倍。所以有錢人將資金由債市流向股市， 50 倍P/E 又何貴之理？

這又跟珠海樓市有點相近！國內資金多，中國人又喜歡買房保值，租金回報很低又如何？房屋已經成為貯存財富的工具。深圳人在深圳也很難置業，無錢的固然買不起；有錢的也沒有名額，又好似中國香港！

不久的將來，中國香港車可以很方便進入珠海市，也許只是前奏。一旦深圳到珠海的大橋落實，升幅可能更厲害！現在評估資產價格，在零息的背景下，回報已經是次要，重要的是資金流向。

珠海的發展商也很害怕，最近，有發展商直接在中國香港開立證銀行戶口，方便香港買家在香港直接付錢，方便至極！也有發展商跟中資銀行合作，可以經指定銀行直接直接一筆過全數樓價彙至國內發展商戶口，免除經地下錢莊的風險。

這些方便資金流動的措施，也會進一步推動成交數量及推高樓價。筆者對 2021 年的珠海樓價抱正面態度。

 

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上周提到施政報告雖然關於私人房產的著墨不多，但當中有關如何為中國香港注入經濟新動力的措施，實際上與香港樓市關系密切。

中國香港經濟要再起飛，融入大灣區已經是唯一出路。中國香港要保持在航空樞紐的優勢，以往在大灣區，有深圳、廣州、珠海及香港，四個機場空域有限，是機場發展的樽頸，入股珠海機場是重要的關鍵。筆者著眼除了多了跑道於國內航線配合之外，香港跟珠海在空域上的配合，就容易得多。香港機場的發展空間就寬敞了！

再加上港珠澳大橋啓用，機管局發展“航天域”，增建自動化停車場，簡化“陸轉空”手績，旅客無需入境香港便可到閘口登機等等措施，為大嶼山銳變成一個機場城市建立基礎。再者，屯門跟機場的隧道開通之後，珠海、大嶼山、屯門西、深圳前海將與陸路連成一線。政府再放寬港車不設配額北上，大大打通人流物流，這一帶的經濟活動又會更上一層樓。

除了機場城市，施政報告也提到鐵路交通的提升。東湧延線，屯門南延線及北環線都要加速推展。這些項目已經拖延已久，姑終未見落實日期。九龍灣的單軌輕鐵的計劃一直研究了十年，最近才宣布因技術問題而放棄。計劃一拖再拖，最後還要胎死腹中，全廣大市民每天出行都受苦。

所以，施政報告重要的不單是計劃內容，而是落實速度及決心。立法會的反對派撤走了， “明日大嶼”的研究計劃也順利獲得通過。

筆者希望施政報告內的種種大計，也能順利執行。中國香港背靠祖國，面向世界。無論在內循環及外循環都可發揮效力。香港的經濟將會踏上新的台階，樓價也自然水漲船高，大有潛力！

 

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林鄭特首為配合中央對港政策而延期公布的新一份施政報告，終於在上周發表！筆者當然最關心自然是房屋政策。市場曾經盛傳會放寬 1,000 至1,500 萬元住宅物業的按揭成數，由現時的五成，利用按揭保險計劃，額外增加兩成，令按揭總數達至樓價七成——
結果傳聞落空，施政報告對此只字不提！

筆者留意到也有記者就此向特首發問，特首回應因私人住宅價格仍然遠高於市民的負擔能力，所以不是減辣的時候。

其實這個道理說不通，去年林鄭放寬 1,000 萬元以下的住宅按揭時，樓價也是遠高於市民的負擔。筆者反而估計林鄭只願照顧首置客需求，1,000 萬元以上已非其想協助的類別。

當然筆者也明白，私樓市場在大圍上蓋柏傲莊大賣的情況下，政府於此時放寬按揭，可能帶來負面批評。其實，市場不少專家也曾提出一手發展商可以有各式各樣的付款方法，包括直接借錢給買家，而二手業主則完全處於被動！政府的按揭政策令市場一手熱；二手冷。

在新盤大賣的同時，二手業主則要劈價求售。適當調整按揭政策可以令市場回復正常，不致過份依賴一手供應。一手需求增，也是售價居高不下的原因。至於其他房屋政策，涉及施政報告第 83 段開始，直至 96 段，竟然只有 95 段有關研究“劏房”租務管制，勉強可以說是有關私樓市場，其他內容都是增加公屋的供應及政策。

在土地供應方面，也都是長遠計劃。筆者也贊成的明日大嶼會繼續，但遠水不能救近火。未來幾年的私樓供應，毫無疑問將會出現斷層。政府可能認為疫情令經濟不景、需求不振，短期可以撒手不理。但全球低息，加上大灣區的融合，只要中國香港金融中心的地位繼續發揮效力，房屋的需求仍然強勁，樓價上升的風險只會有增無減。過往一些辣招已經失效，甚至弄巧反拙。政府應趁市道短期回落，及時調整，以免錯失良機！

 

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