對不起，此内容只適用於简体中文。
Tag: 李峻铭
(简体中文) 移居英国涉事广 居住问题困难多｜居外专栏
對不起，此内容只適用於简体中文。
(简体中文) 为免下错车 移民也置业｜居外专栏
對不起，此内容只適用於简体中文。
移民賣房早安排 稅務繁複要小心｜居外專欄
最近英國、澳洲、加拿大都不約而同為中國香港居民提供特殊移民途徑，令香港又刮起一陣移民風潮！作為地產代理，也發覺不少業主為了移民，而決定出售其在港的物業數目明顯比過往為多。彭博估計在2021年香港將有約13,100至16,300戶家庭，利用BNO Visa移民英國。如果全部業主都賣出其物業，數目可達1,500億港元！
由於英國有資產增值稅，一旦移民至英國，便極有可能被定義為英國的稅務公民，全球的資產升值都需要納稅，而且更要命的是資產升值幅度是根據當年最初購入價作基礎，例如物業早年購入只是100萬元，當今可能升值至800萬元，物業升值了700萬。稅金就是700萬乘以稅率，稅率就是18%至28%，數目非常可觀。所以不少英國的稅務專家都會建議業主移民前將物業沽出，避免繳納高昂的資產增值稅。
除了物業外，其他資產包括股票、債券、黃金、生意等等，都是同一道理。一句術語叫“All Clear”，移民前要將全部資產沽出才絕對安全！不過，不是每一個人都願意沽出中國香港的全部資產。而一些做生意的老板，結束或沽出其生意業務，也不是一件容易的事。
另一種方法去避免繳付資產增值稅，就是申請以彙款制（Remittance Basis） 來“付稅”。簡單來說，資產出售後，只要不滙入英國境內，就不用付稅。看似吸引，但有不少附帶條件，例如失去英國的免稅額，而且要每年繳交一定的費用等等。而且該筆金錢永遠不能滙入英國，否則都要付稅。
當然，坊間有不同說法，如何避免成為稅務居民去避稅。由於稅例繁復，相信沒有專家有百分百信心可以肯定做到。大家不要隨便相信網上一些流傳或KOL的片面報導，便信以為真。以上只是英國的一些簡單例子，澳洲、加拿大的規例又有不同，甚至不同省份的規定也略有不同。大家移民前必須請教專業的稅務專家，為您自己設計一個仔細的安排才是上策。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
沒有常綠葉 只有常綠樹：房地產從業心得分享｜居外專欄
一位剛畢業的年輕人最近加入筆者公司一間位於豪宅區的分行，由於地區關系，該分行的大部分物業交易額都是2000萬港元或以上，對於沒有社會工作經驗的年輕人來說，困難自然不言而喻。
新人關系，他主力從事租務的生意，兩個月過去了，結果促成三宗租務成交，並成功將一名租客變買家，更促成了一宗買賣！在豪宅區的分行，即使有經驗的同事，一年半載才促成一宗買賣，也是司空見慣。
以新人來說實是難能可貴，更重要的是成功並非僥幸！他鬥心極強，絕不放過任何機會，遇到不明白的也死纏爛打、不恥下問、向有經驗的同事取經、彌補自己經驗不足的缺點。當然，年輕人從小就在網絡世界生存，對網絡營銷更加得心應手，善用自己的優點，自然不愁生意！
其實，這種現像並非說分行獨有。公司內每年每月都有不少新人入職，新人缺乏經驗及知識，但有心態及衝勁，舊人往往也因缺乏心態，結果越做越差，甚至離開公司、離開行業。新人並非每個都能成功適應，但每年的“最佳營業員”頭 20 位，有三分之一都是入職未夠兩年的新人。能夠持續換血，才是生存之道！
站在公司的層面上，也是必須與時並進。地產代理界正在數碼轉型，得網絡、得天下！在國內的勝負結果，已經充份證明其重要性。各位中小型行的老板，大家准備好未？
筆者住在郊外，門前有一棵大樹，全年都很茂盛，任何季節都是常綠。有一天筆者發現在樹的旁邊，有大量從樹上掉下來的黃葉，令筆者明白，樹之所以能夠保持常綠，並不是樹葉不會變黃；反而是不斷放棄黃葉，重新長出新的綠葉。
無論個人或公司，甚至整個社會，要保持心態、鬥志，與世界變化接軌。新陳代謝、汰弱留強，是自然的定律，要保持競爭力，才得以成為常綠的樹。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
中國香港置業：租公屋 VS 買私樓︱居外專欄
最近筆者在網上討論群組，見年輕人在討論應該等租住公屋好，還是努力儲首期、買私樓，哪個選擇是最好？
筆者第一個反應是，當然是買私樓！可能因為筆者從事地產代理業多年，有利益偏見；更有可能是筆者創業的第一桶金，便是靠賣樓套現。如果當年不是及早置業，也沒有今天的事業！所以買私樓，最大的好處自然是擁有自己的資產，而且長遠跟通脹掛鈎，可以保值。在當今資產主義下的中國香港，似乎是必然的道理！
但贊同租住公屋的人士，就認為一間自住的物業，即使如何升值，也沒有太大意義——物業的價值只是紙上富貴。但為了置業，付出的代價卻很大。一間600萬元的物業付一成首期，在當今低息的年代，每月便要供款22,264港元。家庭收入即使5萬，扣除供款、管理費，差餉及地租等等雜費，還未計要交稅，可用支出只餘下2萬左右。
但若放棄置業的念頭而輪候公屋，一個300呎、三至四人、位置新界的公屋租金大約由 1,870至2,470港元不等。公屋三人家庭的收入限額是24,410港元；四人家庭的限額是
30,950港元。扣除租金後，可用支出比買私樓更多。背負著供樓壓力的一族必須有5 至 6 萬元以上的工資才足夠，工作壓力自然大，天天怕公司裁員減薪。相反，2萬多元的工作，兩公婆做最擔心反而是工資太高，超出申請資格。工作自然更加輕松，正所謂“做亦可，不做亦可！”。這種生活，何等逍遙快活！筆者想深一層，發覺也不無道理。如果甘心一世淡泊、不求發圍、輕輕松松，對一般打工族，也是一項選擇。
所以，路始終是自己選擇點行，不過，這次討論也帶出，租住私樓最蝕底。公屋到手一世無憂，有一生居住的保障。相反，私樓每兩年就加租，甚至迫遷，替業主供樓最不智。更進取的路是利用自住樓宇的升值，套現做另一層樓宇的首期。當你擁有多層收租物業，資產升值就有助更快達到財務自由，甚至實現夢想！
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
香港樓價首季拉鋸：成交大升 有望向好｜居外專欄
2021年首季剛過去，反映住宅樓價的城市領先指數報180.33點，比去年底的176.22點，上升2.3%，上升幅度並不明顯，但成交的宗數卻大幅上升！2021年首季一手住宅成交 3,669宗，比去年同期的2,262宗上升62%。而二手住宅成交宗數為14,923宗，比去年同期的8,537宗，上升了74.8%。由於成交量大升，也帶動佣金的上升，中原地產及筆者公司所獲的首季佣金，也同時破了歷史新高！
過去兩年，中國香港的樓價都是窄幅上落，在170至180點之間運行。今季上升至180.33 點，已經算是一個突破。這種形勢與全球放水，及各國大城市樓價都大幅上升的背景下，香港住宅樓價無疑是太弱勢！也令不少人懷疑：香港住宅樓價是否已經見頂？
最近筆者也留意到網上有一篇《七大冧市（意即崩盤）因素》的貼文，七大因素包括：一，人口減少；二，信心危機；三，港人大量外移；四，內地買樓客源大減；五，貨幣供應；六，住宅供應大增；七，承受力已達極限。
文中提及的一些因素，無疑是真實的寫照，也反映中國香港樓市的困境，但大部份因素都只有短暫的影響，並不具長遠的影響力。例如：死亡人口4.98萬，比出生人口的4.31萬，死亡人口比出生人口多出6,700人。但香港從來都是移民城市，自然人口減少已經存在很久。另一個因素，結婚人數大跌36%，相信只是疫情關系，令結婚人數短暫受影響而已。一旦通關，數字就會回復正常。
筆者留意到移民外地人數增加，才是令樓價表現欠佳的重要影響因素！根據筆者觀察，今次移民以BNO去英國為主流，尤其是30至40歲的年輕人。他們一腔熱誠，未有充足預備便去闖一下世界。但現實是殘酷，中國香港華人在英國的發展機會有限，隨著現實生活細節越來越多報導，筆者大膽預計，移民去英國的人數只會越來越少。五年後，更加不少會回流香港，對香港樓市的衝擊只是短暫的。
相反，根據一國際測量師行的報告指出，截至2021年3月24日，中國香港一手住宅1,000萬以下的有2,141宗，比去年上升17.3%；1,000至2,000萬有1,917宗，比去年同期上升2.7 倍；而2,000萬以上的有347宗，比去年同期上升1.1倍。
由於“林鄭Plan”只惠及1,000萬以下的物業，1,000萬以上的一向成交困難。而今季成交卻異軍突起，反映富有階層在國安法及選舉制度下仍然對中國香港樓市投下信心一票！他們的動態及取向，令筆者相信今年的住宅樓市會越來越好，上升10%應該是一個合理的估計。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
為求“心頭好”，我以高價搶下香港特色單位｜居外專欄
上周筆者以投標形式購入馬鞍山新盤Silversands一個頂層連天台的特色單位，有報章以破新高價來形容此次交易。事實上，馬鞍山另一個樓盤峻源去年有特色單位以8,480萬成交，面積達2,677平方呎，呎價為31,677港元，這才是歷史新高！
當然筆者購入的單位以呎價31,028港元成交，也絕不便宜。為什麼高價入市？這成為本周筆者經常被問及的問題！
筆者現在居住於清水灣，一棟三層高的洋房，每天經常要在屋內上落樓梯。隨著年紀越來越大，漸漸感到吃力。所以一直想找一個一層過的大平層，供退休後之用。由於內子有種植的嗜好，所以有花園或天台，才是理想之選。要具備環境優美、景觀開揚、交通及購物便利等等條件，實際並不容易！
雖然Silversands的質素確實符合本人的要求，但價格一直是阻力。銷售部同事不斷游說物業因屬樓花，未能提供現場實景參觀。一旦落成，肯定不少買家會搶購、有錢都未必買到，尤其是下半年通關在即，這類特色單位肯定時國內豪客的至愛，同事勸筆者盡快決定！這也許是事實，峻源的歷史新高成交，也是在現樓開放時，一批買家參觀之後，才成功出售。據說，在短短幾天的入標時間，也有4份標書競爭，以8千多萬在馬鞍山買一個分層單位，都可算出乎意料之外！
剛巧筆者在網絡上，見到一條視頻是名設計師梁志天先生在2014年經本公司買入的西貢村屋。當年作價1.3億，呎價達到6.19萬，破盡村屋的紀錄。視頻中見重建後的村屋，當然美侖美奐、別樹一格，毫無保留地顯出設計師的功力！根據同事了解，梁先生也花了幾年時間在西貢找尋他的海邊Dream house（夢想之家），並花上天文數字的價錢，才能奪得“心頭好”。
筆者也曾經就價格向專業測量師朋友了解。基本上，他們都同意這是一個合理市價。理由是始終是特色單位，價格高一點是無可避免；如果合用的話，就物有所值！所以簡單一句，便令筆者作出購買的決定。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
疫情改變世界 投資商鋪要留神｜居外專欄
去年春節，新冠病毒開始大規模爆發，到現在疫苗開始接種，剛好整整一個年頭。筆者上次外游離港是2020年的2月份。換句話，中國香港的旅客也消失了整整一年。旅游旺區店鋪十室九空，可能太誇張，但吉鋪（意為空鋪）多過營業中的店鋪，也是所言非虛。
問題是當疫苗廣泛被接種，大部份人都可以重新從事各式各樣的商業活動，工商物業的租金及售價，又能否回復疫情前的水平？疫情加速了互聯網的威力，會議固然可以透過網上進行，講座、授課的觀眾群，更可藉網上推展至外地，不需要受到地域或場地的容量限制，反而有所得益。
所以寫字樓的需求，肯定大大減少。據報渣打銀行也計劃大幅減少租用面積，更多部門實行在家工作。不過筆者覺得中環一線寫字樓的影響是短暫，租金回落是無可避免。但疫情後國內公司必會繼續落戶中國香港，尤其是中美的角力，中國香港在金融業的角色，仍然無法替代。金融業利潤高，要“靚地址”見客，優質位置自然吃香。相反，二、三線寫字樓的租客，考慮成本效益更敏感，影響或會更大！餐飲業以往是商鋪的主力租客，在限聚令的影響下，外賣成為餐廳的救命草。民生鋪位除了有水、有電外，門口能夠停到電單車，方便外賣平台接送網上訂單，也會成為新竉兒！
在旅游旺區的商鋪，疫情過後也不愁生意。在中國銳意推動內循環的影響下，到中國香港購物旅游將會出現報復性反彈。長期來說，需求也是有增無減！況且，中國香港的零售樓面，每年都只有低單位數的增長，供應遠遠追不上需求的增長，旺區靚位有限，持有物業的業主也非常有實力，肯割價的物業少之又少，仍然不失其投資價值。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
海外置業風氣盛 選擇代理重誠信︱居外專欄
剛剛跟一位親友談起外地置業，他跟筆者吐了不少苦水。原來他三年前在中山投資一個住宅樓花盤，現在已經入伙，並取得房產證。他一心以為可以出售獲利，向代理查詢時，才發現他當年是高價入貨。三年過後，市價跟三年前差不多。更要命的是，他早年在中山已經擁有一座別墅。這個物業就不是他在中山的唯一住宅，喪失了稅務的寬免資格。即使售出，稅率可能達到樓價的20%。
筆者親友更禍不單行，他在中山也購入了一個商鋪，卻變成了爛尾樓。產權出現問題，收不到房產證，又收不到合約上訂明的租金，結果要到公安報警。據網上新聞報導，公安已經拉人，等待法院處理，但資金能否取回，機會似乎就很渺茫。
上述發生的置業悲劇，非國內市場獨有，在英國也發生多次類似案件。作為一個普通市民，很難去分辨那個項目會出現問題。這個應該是代理的責任，在銷售一個項目之前，盡責審查是重要工作，可惜在中國香港從事海外物業，無須領牌，當中代理公司質素也是良莠不齊。
除此之外，代理在整個買賣流程中，也擔當很重要的角色。由處理合約、貸款申請、收樓驗樓、家俬裝修、出租管理等等。工作繁重，當中還涉及很多法律及稅務知識，一個誠信可靠、負責任的代理，可以令整個流程暢順。
相反，筆者也收到不少客戶反映，幫國內經紀買樓，買樓後，經紀就消失了，完全找不到其他人協助後續工作，令買家頭痛不已。過往海外物業銷售重點都在物業本身而已，對代理公司的服務，卻著墨甚少，展銷會上也只談物業的優點，其實售後服務同樣重要！
筆者最近在電視的黃金時間中發現不少海外物業代理廣告出現，雖然近年電視廣告費已經大幅調低，但仍是所費不少，也證明海外置業的市場仍然興旺，競爭也越來越激烈！值得高興的是，從最近的電視廣告中，筆者發現代理公司也開始做品牌宣傳，強調代理公司本身的優點。但是筆者仍然覺得未到位，因為“誠實”、“可靠”本是作為優秀代理的基本要求。
總而言之，代理公司必須做到令客戶放心安心，才是成功的第一步。而作為消費者，在甄選物業的同時，選擇代理也不能掉以輕心，必須委托誠實可靠的代理，才能令置業得心應手。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。