Tag: 李峻铭

最近筆者在網上討論群組，見年輕人在討論應該等租住公屋好，還是努力儲首期、買私樓，哪個選擇是最好？

筆者第一個反應是，當然是買私樓！可能因為筆者從事地產代理業多年，有利益偏見；更有可能是筆者創業的第一桶金，便是靠賣樓套現。如果當年不是及早置業，也沒有今天的事業！所以買私樓，最大的好處自然是擁有自己的資產，而且長遠跟通脹掛鈎，可以保值。在當今資產主義下的中國香港，似乎是必然的道理！

但贊同租住公屋的人士，就認為一間自住的物業，即使如何升值，也沒有太大意義——物業的價值只是紙上富貴。但為了置業，付出的代價卻很大。一間600萬元的物業付一成首期，在當今低息的年代，每月便要供款22,264港元。家庭收入即使5萬，扣除供款、管理費，差餉及地租等等雜費，還未計要交稅，可用支出只餘下2萬左右。

但若放棄置業的念頭而輪候公屋，一個300呎、三至四人、位置新界的公屋租金大約由 1,870至2,470港元不等。公屋三人家庭的收入限額是24,410港元；四人家庭的限額是
30,950港元。扣除租金後，可用支出比買私樓更多。背負著供樓壓力的一族必須有5 至 6 萬元以上的工資才足夠，工作壓力自然大，天天怕公司裁員減薪。相反，2萬多元的工作，兩公婆做最擔心反而是工資太高，超出申請資格。工作自然更加輕松，正所謂“做亦可，不做亦可！”。這種生活，何等逍遙快活！筆者想深一層，發覺也不無道理。如果甘心一世淡泊、不求發圍、輕輕松松，對一般打工族，也是一項選擇。

所以，路始終是自己選擇點行，不過，這次討論也帶出，租住私樓最蝕底。公屋到手一世無憂，有一生居住的保障。相反，私樓每兩年就加租，甚至迫遷，替業主供樓最不智。更進取的路是利用自住樓宇的升值，套現做另一層樓宇的首期。當你擁有多層收租物業，資產升值就有助更快達到財務自由，甚至實現夢想！

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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2021年首季剛過去，反映住宅樓價的城市領先指數報180.33點，比去年底的176.22點，上升2.3%，上升幅度並不明顯，但成交的宗數卻大幅上升！2021年首季一手住宅成交 3,669宗，比去年同期的2,262宗上升62%。而二手住宅成交宗數為14,923宗，比去年同期的8,537宗，上升了74.8%。由於成交量大升，也帶動佣金的上升，中原地產及筆者公司所獲的首季佣金，也同時破了歷史新高！

過去兩年，中國香港的樓價都是窄幅上落，在170至180點之間運行。今季上升至180.33 點，已經算是一個突破。這種形勢與全球放水，及各國大城市樓價都大幅上升的背景下，香港住宅樓價無疑是太弱勢！也令不少人懷疑：香港住宅樓價是否已經見頂？

最近筆者也留意到網上有一篇《七大冧市（意即崩盤）因素》的貼文，七大因素包括：一，人口減少；二，信心危機；三，港人大量外移；四，內地買樓客源大減；五，貨幣供應；六，住宅供應大增；七，承受力已達極限。

文中提及的一些因素，無疑是真實的寫照，也反映中國香港樓市的困境，但大部份因素都只有短暫的影響，並不具長遠的影響力。例如：死亡人口4.98萬，比出生人口的4.31萬，死亡人口比出生人口多出6,700人。但香港從來都是移民城市，自然人口減少已經存在很久。另一個因素，結婚人數大跌36%，相信只是疫情關系，令結婚人數短暫受影響而已。一旦通關，數字就會回復正常。

筆者留意到移民外地人數增加，才是令樓價表現欠佳的重要影響因素！根據筆者觀察，今次移民以BNO去英國為主流，尤其是30至40歲的年輕人。他們一腔熱誠，未有充足預備便去闖一下世界。但現實是殘酷，中國香港華人在英國的發展機會有限，隨著現實生活細節越來越多報導，筆者大膽預計，移民去英國的人數只會越來越少。五年後，更加不少會回流香港，對香港樓市的衝擊只是短暫的。

相反，根據一國際測量師行的報告指出，截至2021年3月24日，中國香港一手住宅1,000萬以下的有2,141宗，比去年上升17.3%；1,000至2,000萬有1,917宗，比去年同期上升2.7 倍；而2,000萬以上的有347宗，比去年同期上升1.1倍。

由於“林鄭Plan”只惠及1,000萬以下的物業，1,000萬以上的一向成交困難。而今季成交卻異軍突起，反映富有階層在國安法及選舉制度下仍然對中國香港樓市投下信心一票！他們的動態及取向，令筆者相信今年的住宅樓市會越來越好，上升10%應該是一個合理的估計。

 

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上周筆者以投標形式購入馬鞍山新盤Silversands一個頂層連天台的特色單位，有報章以破新高價來形容此次交易。事實上，馬鞍山另一個樓盤峻源去年有特色單位以8,480萬成交，面積達2,677平方呎，呎價為31,677港元，這才是歷史新高！

當然筆者購入的單位以呎價31,028港元成交，也絕不便宜。為什麼高價入市？這成為本周筆者經常被問及的問題！

筆者現在居住於清水灣，一棟三層高的洋房，每天經常要在屋內上落樓梯。隨著年紀越來越大，漸漸感到吃力。所以一直想找一個一層過的大平層，供退休後之用。由於內子有種植的嗜好，所以有花園或天台，才是理想之選。要具備環境優美、景觀開揚、交通及購物便利等等條件，實際並不容易！

雖然Silversands的質素確實符合本人的要求，但價格一直是阻力。銷售部同事不斷游說物業因屬樓花，未能提供現場實景參觀。一旦落成，肯定不少買家會搶購、有錢都未必買到，尤其是下半年通關在即，這類特色單位肯定時國內豪客的至愛，同事勸筆者盡快決定！這也許是事實，峻源的歷史新高成交，也是在現樓開放時，一批買家參觀之後，才成功出售。據說，在短短幾天的入標時間，也有4份標書競爭，以8千多萬在馬鞍山買一個分層單位，都可算出乎意料之外！

剛巧筆者在網絡上，見到一條視頻是名設計師梁志天先生在2014年經本公司買入的西貢村屋。當年作價1.3億，呎價達到6.19萬，破盡村屋的紀錄。視頻中見重建後的村屋，當然美侖美奐、別樹一格，毫無保留地顯出設計師的功力！根據同事了解，梁先生也花了幾年時間在西貢找尋他的海邊Dream house（夢想之家），並花上天文數字的價錢，才能奪得“心頭好”。

筆者也曾經就價格向專業測量師朋友了解。基本上，他們都同意這是一個合理市價。理由是始終是特色單位，價格高一點是無可避免；如果合用的話，就物有所值！所以簡單一句，便令筆者作出購買的決定。

 

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去年春節，新冠病毒開始大規模爆發，到現在疫苗開始接種，剛好整整一個年頭。筆者上次外游離港是2020年的2月份。換句話，中國香港的旅客也消失了整整一年。旅游旺區店鋪十室九空，可能太誇張，但吉鋪（意為空鋪）多過營業中的店鋪，也是所言非虛。

問題是當疫苗廣泛被接種，大部份人都可以重新從事各式各樣的商業活動，工商物業的租金及售價，又能否回復疫情前的水平？疫情加速了互聯網的威力，會議固然可以透過網上進行，講座、授課的觀眾群，更可藉網上推展至外地，不需要受到地域或場地的容量限制，反而有所得益。

所以寫字樓的需求，肯定大大減少。據報渣打銀行也計劃大幅減少租用面積，更多部門實行在家工作。不過筆者覺得中環一線寫字樓的影響是短暫，租金回落是無可避免。但疫情後國內公司必會繼續落戶中國香港，尤其是中美的角力，中國香港在金融業的角色，仍然無法替代。金融業利潤高，要“靚地址”見客，優質位置自然吃香。相反，二、三線寫字樓的租客，考慮成本效益更敏感，影響或會更大！餐飲業以往是商鋪的主力租客，在限聚令的影響下，外賣成為餐廳的救命草。民生鋪位除了有水、有電外，門口能夠停到電單車，方便外賣平台接送網上訂單，也會成為新竉兒！

在旅游旺區的商鋪，疫情過後也不愁生意。在中國銳意推動內循環的影響下，到中國香港購物旅游將會出現報復性反彈。長期來說，需求也是有增無減！況且，中國香港的零售樓面，每年都只有低單位數的增長，供應遠遠追不上需求的增長，旺區靚位有限，持有物業的業主也非常有實力，肯割價的物業少之又少，仍然不失其投資價值。

 

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剛剛跟一位親友談起外地置業，他跟筆者吐了不少苦水。原來他三年前在中山投資一個住宅樓花盤，現在已經入伙，並取得房產證。他一心以為可以出售獲利，向代理查詢時，才發現他當年是高價入貨。三年過後，市價跟三年前差不多。更要命的是，他早年在中山已經擁有一座別墅。這個物業就不是他在中山的唯一住宅，喪失了稅務的寬免資格。即使售出，稅率可能達到樓價的20%。

筆者親友更禍不單行，他在中山也購入了一個商鋪，卻變成了爛尾樓。產權出現問題，收不到房產證，又收不到合約上訂明的租金，結果要到公安報警。據網上新聞報導，公安已經拉人，等待法院處理，但資金能否取回，機會似乎就很渺茫。

上述發生的置業悲劇，非國內市場獨有，在英國也發生多次類似案件。作為一個普通市民，很難去分辨那個項目會出現問題。這個應該是代理的責任，在銷售一個項目之前，盡責審查是重要工作，可惜在中國香港從事海外物業，無須領牌，當中代理公司質素也是良莠不齊。

除此之外，代理在整個買賣流程中，也擔當很重要的角色。由處理合約、貸款申請、收樓驗樓、家俬裝修、出租管理等等。工作繁重，當中還涉及很多法律及稅務知識，一個誠信可靠、負責任的代理，可以令整個流程暢順。

相反，筆者也收到不少客戶反映，幫國內經紀買樓，買樓後，經紀就消失了，完全找不到其他人協助後續工作，令買家頭痛不已。過往海外物業銷售重點都在物業本身而已，對代理公司的服務，卻著墨甚少，展銷會上也只談物業的優點，其實售後服務同樣重要！

筆者最近在電視的黃金時間中發現不少海外物業代理廣告出現，雖然近年電視廣告費已經大幅調低，但仍是所費不少，也證明海外置業的市場仍然興旺，競爭也越來越激烈！值得高興的是，從最近的電視廣告中，筆者發現代理公司也開始做品牌宣傳，強調代理公司本身的優點。但是筆者仍然覺得未到位，因為“誠實”、“可靠”本是作為優秀代理的基本要求。

總而言之，代理公司必須做到令客戶放心安心，才是成功的第一步。而作為消費者，在甄選物業的同時，選擇代理也不能掉以輕心，必須委托誠實可靠的代理，才能令置業得心應手。

 

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牛年剛至，在此恭祝各位牛年身體健康，心想事成，生活愉快！在新春期間，大家都不約而同會評估一下牛年的樓市走勢。

牛年的特點是小陽春提早來臨，所以在新春期間，無論一手或二手成交都比往年顯著增加！這跟疫情導致中國香港人無法外游、唯有留港消費不無關系，也令到市場上的評論一致向好！樂觀者甚至估計住宅樓價今年可升高達 15%。

筆者也不反對，在全球各國央行大力量化的背景下、疫苗又開始注射、經濟即將重啓的樂觀情緒，有助進一步推高資產價格的預期。

不過，筆者也要提醒大家，中國香港的情況並非一面倒樂觀。除了經濟因素，政治形勢也是影響樓價的重要因素，尤其是 BNO 簽證移民會令多少港人移民？又會令多少物業被拋售？以上因素都會令住宅樓價有重大影響。

根據英國內政部的估計，大約有 32 萬人會在未來 5 年計劃移民英國。因為有資格申請 BNO 的人口有 290 萬，若連同直系親屬，可以高達 540 萬人移民。以藍黃四六比例計算，便有 324 萬人有機會考慮移民，估計真正會落實的又不會高於 10%，即有 32.4 萬人左右會落實移民。

以 32.4 萬人計算，平均 3 個人一個家庭， 5 年內共有 10.8 萬個家庭移民，平均每年有 2.16 萬個家庭。第一個問題是：這類家庭擁有物業的比例？以筆者國際物業部同事的彙報，有關英國移民置業的查詢實在不少，但以年輕人占比較大，經濟實力一般，在英國當然考慮租住物業多於自置物業。

中國香港整體有一半家庭擁有自置物業，所以筆者估計這類移民英國的家庭會低於 50% 的平均數。大家不妨大膽估計是 30% 至 40%，每年便有 6,480 至 8,640 個住宅單位，因 BNO 移民而放在市場出售。以 2020 年二手住宅有 41,000 宗成交計，占比為 15.8% 至 21%，這個數字對樓價的影響就可大可小！

如果樓市興旺，就以新春前的市況來說，問題不大。額外 20% 的供應，只會令樓價上升的速度減慢而已；但一旦市況逆轉，例如新冠病毒變種、疫苗失效等負面因素出現，額外 20% 的供應就會有頗大壓力。

這 20% 的額外供應，若是 1,000 萬以下的物業，因需求強大，消化問題也相當容易；反之，若是屬 2,000 至 5,000 萬的中價物業，因首期要求高，需求已經長期積弱，發展商一手也有大量存貨。若要急售套現移民，唯有割價，筆者就不甚樂觀，對市場的衝擊，就會明顯加大！

 

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本文發布時，剛好是農歷年三十了。牛年轉眼又到，筆者提早向各位讀者拜個早年：祝願牛年疫情早退，各位都身體健康，生活重回正軌，投資得心應手。

回說上星期筆者提到股市出現“散戶大戰巨人”的Gamestop大挾倉事件。再過了一星期， Gamestop上周五收市價已經跌至63.77美元，比最高峰483美元只餘下13.2%。在高位即跌了86.8%，不少評論也懷疑今次實情是大戶對撼，只是不少大戶化身為散戶，令事件更浪漫，也吸引了不少散戶參與，結果一旦收手不及，相信不少散戶也已招致損失！

至於樓市，似乎並沒有受到股市的大上大落所影響。往年一旦踏入春節假期前後，一方面大批港人出外渡假，同時，留港人士也要准備過年的聚會、購買年貨、布置家居等等因素影響，所以看房活動難免受到影響。

但今年明顯不同，疫情令絕大部份港人留港消費，看房活動及成交宗數也沒有減緩下來。據報道，上周末十大成交屋苑二手成交也達20宗左右。

連一手發展商也極少在春節時開售新盤，今年卻又破例，差不多每個周末都有新盤開售。上周末更有四個盤同時發售。周日華懋集團在觀塘安達臣道全新項目 – 安峯，以呎價港幣2.03萬元開價，並預計在20號（年初九）進行首輪銷售。筆者估計其他發展商也會提早開售新盤或重售貨尾，爭取春節的旺期，樓市在一手及二手都熱鬧的情況下，小陽春已經提早來臨，可謂所言非虛。問題是此情況，會否長期延續，甚至會否達至價量齊升？施永青先生揚言料今年樓價升幅15%。

筆者傾向比較保守。在疫情下，不少行業生意受到嚴重打擊，失業率也會繼續上升。只要疫情一天不去，全球經濟仍在困難之中。而且，中國香港的物業銷情仍只集中在1,000 萬或以下的物業。樓價一旦超過1,500萬，銷售絕不容易。加上，移民人數肯定上升，當中又有不少會沽售物業套現，承接力很關鍵。所以，筆者不敢看樓市看到太好。15%升幅，似乎過份樂觀。

如果疫苗能順利接種及有效，經濟在下年會有望復蘇，樓價升5%，可能是較務實的估計！

 

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踏入2021年，住宅市場無論一手、二手也非常旺盛。周末十大屋苑成交保持20多宗；一手方面，頭炮啟德MONACO，首輪145伙不足六小時火速售罄。

買家眼見去年經濟在疫情及社會運動雙重打擊下，仍然保持平穩。今年疫苗開始接種，大家自然憧憬經濟下半年會開始好轉，再加上拜登上任，聲稱會再加大力度派錢。全球放水的情況，隨時變本加厲，利率持續低企，銀紙縮水，自然是合理的聯想。

今次升浪的特點是成交量大增的同時，成交價並沒有被大幅拉升。筆者也發現不少業主因准備移民而出售物業，這批業主求售心切不會抬價，也做成買賣雙方就價錢的分歧收窄，成交更容易成功。

去年二手住宅成交量超過41,000宗，較前年上升近15%。這是林鄭放寬按揭保險政策帶來的效果，買家可以利用更少的首期上車，令真正買家安居樂業。

在移民潮的背景下，二手供應會增加，樓價大幅上升機會微。政府應該要好好利用此真空期，去進一步改革房屋及土地政策。

將按揭保險門檻放寬至1,500萬以下物業，會進一步釋放購買力，激活換樓鏈。此外，銀行的“加3釐”壓力測試也應調整。

長遠來說，改革土地供應制度才是問題的核心。中國香港並不缺乏土地，大量閑置農地、棕地、郊野公園等等，原因只是政府的官僚文化，缺乏想像力、魄力及執行力。

今次疫情，再次反映國內政府的執行能力及問責制度均比中國香港強。一旦有社區爆發，必定有官員問責下台，用同一准則的話，中國香港應該有不少官員應該下台了！

在當今的政治氣候之下，中央的政府會就控制疫情及土地供應制度加強問責，也將會是中國香港樓價長遠發展的領先指標。

 

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