Tag: 李峻铭

由於疫情影響，大家不能外出旅行，被迫留在家中，多了陪伴家人。餐廳高危，唯有在家進食。劇院關門，唯有訂閱 Netflix。工作上，減少面對面會議，改在運用 Zoom 網上進行。海外物業展銷也大部分取消，改為進行 Webinar。部分文職甚至可以完全在家工作，世界各地的生活模式進行了翻天覆地的改變。中國香港過往實在太方便，今次因形勢所迫，反而有助了網上或線上活動的認受性。網上購物、網上訂餐，將會大行其道。政府有見及此，也立即推出“遙距營商計劃”（D-Biz），資助中小企變身，適應新時代的來臨。

疫情也為地產代理帶來新的變革機遇。買家透過線上查詢量大增，也帶動線上睇樓的需求。最近大家會發現在臉書或代理網站都增加了大量影片，方便買家可以遙距睇樓。也有大型代理推出新服務讓客戶及代理一同分享相同的虛擬實境樓盤片段，共同線上睇樓，讓代理可即時提供資訊予客戶，也可以邊睇邊提問，代理就可以實時回答。這些科技，並不是什麼新事物，外國固然已有提供，在中國內地及台灣也有這類服務。只是香港以往太方便，只要去到地產街，便有大量真人代理為你服務，這也變相窒礙了行業的數碼科技發展。

行業過往只集中使用人海戰術，今天會隨著疫情而變化。只要愈來愈多客人來自線上，如何在數碼環境上競爭，便會是取勝關鍵。不要忘記，客戶在線上的一舉一動，只要運用適當的工具，都可以成為有用的數據，站在促成交易的效率來說有莫大幫助。

筆者估計，疫情即使消失，科技帶來的方便，是不可逆轉。代理行業將毫無疑問進入數碼年代，並將展開競爭的新一頁！

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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財爺陳茂波剛宣布中國香港首季 GDP 下跌 8.9%，為有紀錄以來最大跌幅。他更形容「出口、消費及投資開支的『三頭馬車』都『死火』」。大家走到街上，尖沙咀、銅鑼灣、旺角、中環等旅客旺區，都發覺大量吉鋪。香港經濟絕無疑問已進入深度衰退。

話雖如此，過去周末長假，無論一手或二手的住宅成交宗數，都大幅回升。單單周六、日，10 大屋苑就有超過 30 宗成交，創下七年以來最旺的周末。在沒有大型新盤，一手盤只賣貨尾的情況下，四天假期也錄得 240 宗一手成交。

成交暢旺之餘，更出現多組買家一齊出價、搶盤的情況，令成交價屢屢破頂。第一城細單位錄得 618 萬高價、粉嶺中心 3 房也錄 705 萬破頂價。根據前線同事反映，買家的入市信心強，他們眼見疫情不但未令樓價大幅下跌，反而擔心疫情過後，樓價會再進一步上升。所以還是未等得疫情完全受控，已經急不及待搶購入市。

筆者也多次強調，當今樓市受辣招影響，扭曲了供求關系。經過十年辣招的實施，住宅市場已經由用家及長線投資者主導。疫情之下，新盤未能如期推出市場，市場上只有貨尾及二手業主貨供應，可售樓盤供應有限！而市場上卻存在大量上車及換樓的剛性需求，住宅供不應求情況，更形嚴重！

疫情初期，曾引發少量業主減價，也吸引了買家出動找跌價筍盤。當他們深入實地了解市場之後，便發覺實情，跌價筍盤寥寥可數，甚至已經一去不復返。

再者，過往辣招正令買家首期大增，不少買家因而卻步。但政府去年底放寬了按保（按揭保險），800 萬以下可做九成按揭；1,000 萬以下可做八成按揭，令購買力一下子釋放出來。所以樓市熱鬧只集中在 1,000 萬以下的物業為主；而3,000萬以上的豪宅、工商鋪等等其他類別物業，仍然是一潭死水，價格下跌的壓力仍大！

筆者估計，當疫情穩定下來，政府取消「限聚令」，發展商再推一手新盤。一旦新盤供應重現市場，有助平抑一下樓市的抗奮，住宅樓價無論大跌或大幅 V 型反彈，機會相信都不大！

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在疫情下，歐美澳大部分地區都在停擺、封城。地產代理不能進行實地看房，大部分買賣、租賃交易都停止了。中國香港較為幸運，控制疫情有效。雖有“限聚令”，但只限4人以上而已。物業交易仍然可以進行，當然交易都是限於用家市場，投資者活躍的工商鋪市場出現不景氣，也是自然不過的事情！

當疫情平靜下來之後，物業投資會有甚麼影響？在中國香港，筆者接觸到不少買家，他們都在擔心，疫情帶來央行的無限QE及零利率。又是2008年的翻版，大量資金流入房地產市場，進一步推高樓價，這似乎是市場的共識！

但筆者認為今次疫情會對不同類型物業，帶來不同程度的影響。

以住宅為例，除了旅游、零售、餐飲重災區外，在政府各種授助措施下，一般打工仔受到的影響有限。雖然失業率上升，降低了需求，但供應嚴重不足，供求不平衡情況，仍會持續。反而筆者覺得疫情令買家更喜歡近郊低密度的住宅，尤其交通較方便的區份；市區人口密集，較易感染病毒，將不利於市區住宅的需求。在外地，地方更大，情況會更明顯。鄰近醫院將也是一個好賣點。

至於工商鋪物業，雖然是重災區，但物流、倉庫，尤其是數據中心，卻受益良多。當大客都留家工作，網上購物、網上會議都大大增加。上述的需求，這些新物業涉及金額都非常龐大，非一般投資者可直接參與。作為散戶，也可以透過 REIT（房托）進行投資。不過，商場、寫字樓的需求在疫情過後也似難以復元！大家要投資的話，宜更加謹慎。

相反，一些另類物業例如：學生宿舍、護老院舍，並不一定與經濟情報直接掛勾，也許更值得大家留意關注。

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由於疫情影響，全球經濟活動大幅減少，令原油的需求大幅減少，價格也當然不斷下降。過去一個月，美國5月原油期貨，大多數在20美元左右浮動。但萬萬想不到，在4月21號的凌晨，亦是5月期貨的結算日，可以跌至負37.63美元收市。即是買家買入原油，不獨不用付款，賣家還要支付每桶37.63美元予買家。其中原因之一，當然是全球的原油儲存設備已經用盡，即使賣家不收錢，買家也要付出高昂的貯存費用。

大家應該知道，很多航空公司都有在為其原油做對衝，原來概念是預先預訂原油，並固定了價格，防止一旦油價大幅上升，避免造成虧損。但過去幾個月，原油需求大減，航空公司的油庫都已經滿溢，無法再接收到期的原油。唯有被迫一定要沽出平倉！即是用21日的收市價做結算，計算賺蝕。

市場上，也有不少投機者，在20美元左右沽出原油期權。收回7元的期權金，本以為最多油價跌至零，也是損失13元而已。但負37.63美元收市價令他們每桶損失超過50美元。雖然這個負值只是曇花一現，但是已血流成河。

大家可以覺得，中國香港散戶一向很少買賣原油期貨，損失有限，但今次的影響可以很廣泛。油公司固然首當其衝，貸款給油公司的銀行也要大幅撥備，甚至由於跌幅太快太急，經紀行“Call Margin”也還不及。客戶固然破產，經紀行也難獨善其身，隨時要承擔額外損失，所以即使你賭賺了，但若經紀行倒閉了，贏家能否收到錢也難說！

所以，散戶投資金融產品，除了必須了解產品涉及的風險後，還無可避免要兼顧“交易對手”（Counterparty Risk）的風險。金融產品統統都是紙上富豪，一旦發行商倒閉，大家都損失慘重。

疫情過後，利息超低，當資金要尋找出路，直接購買磚頭或直接買實金，免除“交易對手”的風險，似乎更安全。

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全球各國央行都在利用量化寬松（QE）政策去救市，但今次跟 2009 年不同，今次的“黑天鵝”是瘟疫。各國封城，人與人保持隔離，令經濟活動陷於停頓，實體經濟嚴重受損。2009 年，受重創的是金融市場，銀行面臨倒閉，也刺破了美國的房地產業泡沫。只要政府 QE 推出，穩定了金融市場，實質經濟活動，並沒有受到嚴重影響。

今次危機單靠金融政策，並不足夠。所以各國政府也推出不同的財政支援政策。中國香港也推出近 3000 億的防疫基金，美國也推出 2 萬億的應急計劃。

中國香港有豐厚的財政儲備，問題不大。美國可以無限量印刷美元，除非美元崩潰，否則也是長印長有。但全球其他國家，尤其新興市場，就未必有這種資格。長貧難顧，如果疫情一路拖下去，復元的時間就拖得愈長。

另外，疫情也令各國發現全球化的風險。例如，口罩、呼吸機等物資，大部分都是“世界工廠”——中國生產。一旦中國出事，未能生產或者不能出口，全球都會出現缺貨。疫情過後，大家都會為重要物資分散風險，甚至建立自己本地的供應鏈。中國的出口會受到一定程度影響，中國香港轉口貿易也一定受到拖累。

當疫情打擊經濟活動，人民的收入減少，瘟疫同時令各國對全球化失去信心。當各國都“各家自掃門前雪”的話，制成品的成本，自然提高。糧食等重要物資也可能各自囤積，售價自然漲得更厲害。

經濟停滯不前、失業率高，但物價卻高居不下，也即是出現“滯脹”現像。人民生活水平大倒退，絕對是人間悲劇。當然這是筆者向最壞處的極端想法，“去全球化”不是那麼容易。

過去幾十年，當各國人民都習慣了價廉物美的產品，要走回頭路也不是易事。只是大家要留心“去全球化”的趨勢，對全世界、對中國、對香港，都有密切的影響，不可不防！

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新冠狀肺炎已經在全球大爆發，執筆時，確診人數已超過 30 萬。幸好中國情況已受控，歐洲及美國卻成為新爆發點。

歐美爆發，大部份國家地區都實行封城，減少人群聚集，店鋪關門、經濟活動幾乎陷於停頓。疫情令企業倒閉、失業率上升。經濟固然受損，各類資產價格大幅下跌，也可能產生金融大風暴，甚至可能進一步令經濟陷入 1929 年般的大蕭條。樓價在這種背景下，不會獨善其身，自然也會大幅下滑。不過，這只是最差的情景推測。

事實上，不少主要國家掌管財政、經濟事宜的官員應對情況，不斷推出各種舒緩措施：降息、放水、QE（量化寬松）等等層出不窮。政府也推出財政手段，派錢救企業，甚至可能會買入受影響的企業的股份，例如波音，情況就如 2008 年入股受影響的銀行一般，波音的股價最近也因傳言而逆市上升了！

中國香港的情況，其實比歐美情況為佳。首先，香港有 2003 年沙士的經驗，市民對疫情存高度的警覺性。對壓止疫情的擴散，有很重要的裨益。加上樓市實施辣招多年，對樓市的貸款有效控制，杠杆比率也不高。最令筆者擔心的是小商戶，希望他們可以捱過去，也不致令物業出現拋售潮。

筆者估計，在各國科學家的努力下，加上大型超級計算機的應用，疫苗或醫治上將會取得顯著成效。只要捱過未來六個月的經濟困境，疫情總會過去，經濟亦可好轉過來。未來三個月至六個月，將會是關鍵時間。相信香港底子厚可以捱過去；歐美則須靠政府。

反而，疫情過後，全球低息。買樓收租，可能是唯一有正回報的資產，尤其是非美元區。疫情期間，美元彙價大升、連澳元兌港元都跌至4.6、如英鎊兌港元跌至9，相信更能吸引有錢人的目光。正如 2008 年金融海嘯之後，樓價升個不停，都是拜美國聯儲局不停放水所賜。今次全球各國都一齊放水，規模更是無上限。物業可能是成為最佳的避險資產。

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