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11月11日是中國著名的光棍節，也是阿裡巴巴的淘寶大做生意的日子，但同是阿裡巴巴旗下的螞蟻集團在 11 月的世紀 IPO，集資全球破紀錄的 A＋H 股，中港兩地同步上市，卻出現上市前一天夭折。筆者也總動員全家各成員入票抽簽，螞蟻如果如常上市，估計也會帶來短期可觀的收益！

市場盛傳因馬雲在金融峰會上，批評國家的監管機構追不上時代步伐的言論，觸怒了國家領導人，導致上市臨門一腳被煞停而胎死腹中。但筆者反而相信馬雲早知上市出現問題才會出言炮轟，惡言相向是果不是因！

究竟真相如何？坊間也流傳另一種說法，螞蟻集團除擁有鼎鼎大名的支付寶外，近年相繼推出“花唄”、“借唄”等等微型貸款，利用其科技平台借錢予消費者，類似信用卡。不用物業等資產做抵押，收取可觀的貸款利率，是螞蟻集團其中最搵錢的業務，占今年首 6 個月收入的 4 成。

今年首 6 個月的貸款餘額達到 2.15 萬億人民幣，如此巨額資金問來？據說其操盤手法是首先以自己的資金 30 億打底，再向銀行貸款 60 億。資金借出之後，再將此 90 億貸款證券化作抵制，取用 90 億再借出去，經過 40 次重覆操作，就可以做到貸出 3,000 多億的資金，比原先 30 億的本金放大 100 倍。所以 2.15 萬億的貸款，只有 2% 是本金，其他都是靠借回來。

中央政府顧及安全系數，當然怕萬一資金鏈一旦出現問題，會禍及金融穩定，要加強監管。

這也令筆者回想 1997 年中國香港樓市爆煲，也是當時杠杆很高。在沒有中央信貸資料庫的背景下，買家可利用此漏洞同時向不同銀行借款，樓市一遇冷風，便倒下來。相反，當今樓市，即使鋪市面對前所未有的困境，業主借貸比例低，利息又低，鋪位即使空置，業主也可以應付，這也未致波及物業市場的其他環節而產生骨牌效應。

筆者深深體會到凡事不可以去得太盡，意外之事，自然難以估計。要投資安心，還是留有餘地，才能長久安穩！

 

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上周美國總統大選，全球矚目。經過近一個星期的點票，拜登應該穩奪足夠的選舉人票，估計可以順利當選。其實，特朗普跟拜登特爭持相當激烈，選前民調幾乎一致認為拜登會勝出，但在點算親身投票的時候，特朗普竟然是領先的一方。直至點算郵遞投票，拜登才反敗為勝。所以，直至筆者執筆時，特朗普仍未肯認輸，認為民主黨是舞弊，揚言要行使司法程序推翻選舉結果。

在十月中之後，不少股評人，也曾估計可能出現此等不確定性。正式的官方結果，可能需要 2021 年 1 月人才有答案。對股票市場來說，傳統智慧告訴大家，最怕不確定性。所以在 11 月大選前，美國股市也出現調整，正是怕在選舉後出現亂局。奇怪的是，點票的這一周無論那一方占上風，股票無視不確定性的風險，天天上升，跟之前的估計完全相反。

退一步說，即使大家認為特朗普能夠翻盤的機會極微，拜登當選之事無從置疑，但民主黨一向強調要對企業加稅，這對股市大大不利，股市卻完全視若無睹，股市繼續攀升。筆者也曾私下跟一些股市評論員請教，不少回應都說莫名其妙，不知道股市大升的真正原因！

筆者大膽估計，在大選風險密布之際，大家都減磅避險。一旦發現並未有大型動亂發生，投資者就急不及待，一窩蜂搶入市，這證明市場的流動性非常大。在疫情當道，各國都狂印鈔票之下，低息長期低企下，唯有都在搶購股票或資產。

至於中國香港的情況也相似，加上螞蟻上市失敗，市場資金充裕，股票市場非常熱鬧，恆指也突破今年 26,000 的高位阻力。

再者，拜登上場必會大力改善防疫措施，只要歐美的疫情受控，全球的經濟風險才會真正解除。除股票市場反應最快外，相信物業市場也會受惠。雖然長遠來說，中美爭霸仍會為資產市場帶來風險，但就短期來看，拜登上場會帶來短暫的蜜月期，資產價格短期值得看好。

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中國香港疫情最近稍為緩和，筆者也趁機在各區走一走，大家不難發現各區的鋪位都出現大量吉鋪，尤其是過往自由行熱門旺區如銅鑼灣、灣仔及油尖旺等等。粗略估計，吉鋪占三分一以上；民生區情況似乎好一點，吉鋪少於 20%。

鋪位主要是投資產品，以出租為主，售價自然也取決租金的高低。市場流傳不少核心旺區的租金大幅下跌的個案，部份跌幅更達八成，例如旺角西洋菜南街一個 3,000 呎連閣樓的巨鋪，極之罕有，租金由 2013 年約 220 萬（由珠寶行租用），最近剛由茶餐廳用 45 萬承租，跌幅幾近八成。諷刺的是同一茶餐廳於 1996 年也曾租用此鋪，當年租金也要 48 萬，換句話，此鋪現今租金比 24 年前還要便宜。類似的情況，在尖沙咀柏麗購物大道也有出現，筆者了解租金有低至每月 4 萬元的交易。

鋪位市場在 2019 年下半年受到社會運動影響，已經明顯轉差，但當時大部份業主都不願意割價，寧願把鋪位留吉，怕下調租金會影響鋪位的售價。但今年經歷疫情，情況雪上加霜，部份業主已經頂不住要大幅調整租價，租金大幅下跌加上大量吉鋪湧現，售價自然也大幅下調。過往鋪位業主實力較強，蝕讓情況甚少出現，但踏入 10 月份蝕讓之個案不絕，而且似有越來越嚴重的趨勢。根據商鋪專家李根興博士的分享，現在“業主唔怕醜了，願意大幅劈價蝕讓，又有好多買家多年無入貨，現在等咗咁耐又願意撈底追價”

其實筆者也發現身邊不少投資者及客戶都有低價入市的興趣。當然，不少還在觀望中，保就業剛完結、裁員潮一觸即發、美國大選、不明朗因素、疫情在歐美繼續失控，未來幾個月鋪位等蝕讓潮仍會繼續。當然，對買家來說，最理想的價錢都是在氣氛最差時出現。

筆者相信鋪位的尋寶游戲已經開始，中國香港有閑資的有錢人正為零息煩惱，只要優質鋪位而有 4% 的實質租金回報，應該是不錯的選擇。筆者估計，這也是鋪位售價的觸底價，有實力的投資者不妨以此標准入市尋寶。

 

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大圍站上蓋新盤推售，吸引了超過 22,700 票認購。毫無疑問，樓盤將會一Q清袋。而且，也帶動全城熱話，在疫情當道的今天，何解會有這麼多人認購單位？

以往國內同胞很容易成為代罪羔羊，但今次中國香港仍在閉關，國內客參與可謂鳳毛麟角的情況下，相信絕大部份買家都是本土購買力！可能大家都會認為在裁員減薪的大背景下，購買力應該大幅萎縮才對。

事實上，對一般需要倚靠薪金去儲首期、去供樓的上車客來說，這或許是具體的准確描述。但對一般換樓客及投資者來說，買樓是靠以往財富的累積，銀行體系內的存款數字不斷破頂，證明有財富人士的資金，正缺乏出路。存款無息、債券無息，而令資金流入房屋市場的趨勢，只會有增無減。

即使經商的老板，也感到經濟前景欠明朗，也減少將資金投入商業投資，部份為了穩定回報，也會將資金投入物業市場。從今次柏傲莊大單位比細單位搶手，也反映疫情下的新現像。所以疫情告訴市場，即使受薪一族的需求減少，投資需求的購買力仍然非常充沛。

中國香港受疫情影響，加上限聚令，也限制了發展商在籌辦樓盤的推廣活動。一手成交量也大跌，過去 9 個月共成交了 9,959 個單位，比去年 2019 年全年售出 21,108 個單位，大幅回落。疫情期間，政府批出之預售樓花同意書之數量也受到影響。2020 年首三季共批出 8,407 個單位，相比 2019 年全年的 14,137 個單位及 2018 年批出的 21,722個單位，都有頗大的距離。換句話，市場上今年批出的新盤數量大減，加上經過大半年的購買力累積，遇到一個優質的世界盤，充沛的購買力自然爆發出來。

 

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大圍站上蓋物業——柏傲莊周末周日分兩天開售。周末主要是開售大手客及三房單位；周日則開售兩房單位，正如市場預期，391伙迅速沽清。這個樓盤打破了97年多項紀錄：已入票量多達2,270票及掛隊睇示範單位時間長達8小時。首度開售卻沽391伙，套現超足42.7億，也是今年新盤的首輪銷量冠軍。

今次發展商的銷售安排，明顯是有利於大手客。391伙當中，分配了204個單位，給A1組，占超過50%，此組中簽者連同家屬最少需要購買3個單位（其中一間是3房），最多買4間。所以204個單位只可供不多於68組家庭選購，而傳聞A1組有近600個登記，而每組家庭平均有3個人名登記的話，A1組約有200組家庭客買到單位機會大約是1/3。

相反，只餘下的187個單位供A2組及B組認購，以22,000個登記計算，買到單位的機會是少於1%。一般買家感覺比中六合彩更難。

買家為了增加買到的機會，逐全家出動，一齊認購，一齊進入A1組。

大家可能奇怪，市場上竟然有近200組這類買家，有錢同一時間買三個單位固然不容易，還要有首置名額就難上加難！

市場盛傳，其實不少買家已經擁有物業，一旦買入柏傲莊要先付15%釐印費，待入伙前再將現有物業售出，甚至轉讓予直屬親屬，務求退回多付的釐印費。也有些利用國內親戚的名額，因未能到場認購，使律師樓收到大量跨境授權書的需求。

一言以蔽之，買家為求買到心頭好，各出奇謀，可說是近年少見。另外，由於向隅者眾，部份明白中簽的機會實在太低，逐立即轉投二手市場。所以在周末二手市場也相當熱鬧，跟以往二手被凍結的情況完全不一樣。筆者估計原本不少客人抱著趁熱鬧的心情去入票，但眼見樓市在疫情下仍可以這樣火熱，令他們信心大增，便決心入市。前線同事也反映，買家在周末的出價也相當進取，買賣雙方的差距明顯收窄，甚至出現零議價的情況。

由於今次只是首輪認購，大部分買家會等第二輪，甚至第二期單位。大量的向偶客會陸續流入二手市場或其他一手新盤，相信今年第四季的樓市，會有不俗的表現。

 

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美國標准普爾500指數（SPX，下稱標普）由今年2月19日創下新高：3,337點，卻在同年3月23日又大跌2,237點，實現了歷史上最快的跌幅。但經過6個月的反覆上升，標普在9月2日又創出歷史新高點：3,580點。表面上是典型的“V”型反彈，在疫情仍未受控、經濟大幅萎縮、失業人士倚靠政府救濟的社會背景下，實情是“K”型走勢。

標普排名前五位股票（蘋果、微軟、亞馬遜、Facebook 及AlphaNet）占指數成份23%。這些科技巨人因疫情而變得估值更高，都是市場贏家。反觀其餘舊經濟業務：餐廳、戲院、酒店、旅游、零售，股價都是大幅回落。若扣除這五個科技巨頭，標普回報肯定是“負數”！

中國香港的恆生指數同樣地在年頭1月17日突破29,000點，是今年高位。3月23日下跌穿22,000點，至9月仍然在23,000點左右徘徊，皆因恆生指數成份內缺乏科技股，但其間科技股卻大幅跑贏恆生指數，程度跟美國差不多。

相對於股市，中國香港的樓市卻明顯出現“K 型”走勢。在疫情影響之下，工商鋪的租金及售價大幅下跌。相反，住宅物業的售價，尤其是1,000萬元以下的住宅，卻能保持平穩，這當然是受按揭政策放寬政策影響。

美國的量化寬松及低息政策令科技股大升，中國香港受聯系彙率影響，當然也是低息環境，貨幣供應M3仍不斷上升，配合按揭政策令上車盤成為最佳避險資產！

其實，2008年美國金融海嘯以來，不斷的量化，不斷的增發鈔票，擁有資產的人，可以輕輕松松獲得銀行貸款，享受低息資產升值，財富進一步增加。相反，沒有資產的階層，固然享受不了資產升值帶來的好處，更受疫情的打擊、失業率急升、工作朝不保夕、居住空間越來越細、社會的貧富懸殊越演越烈，形成“K型社會”，民心不穩！

無論K型股市、K型樓市或者K型社會，都不是一個健康穩定的發展形態，必須經歷較大的調整，無論經濟及社會都會面對較大的動蕩，投資者宜加倍小心，不宜太冒進！

 

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自從疫情第三波在七月份爆發，中國香港的住宅樓市開始轉弱，限聚令看房量下跌，部分業主也開始擔心疫情會繼續長時間困擾經濟，業主減價求售遂變成主流。部分業主也因生意周轉不靈，也被迫大幅減價求售。

另外一類就是外國人離港回老家，由於有時間限制，也是肯接受大幅還價的業主。雖然這類成交的個案實際數量不多，但卻往往能搶得讀者的眼球及注意力。加上買賣的成交量減少，估計住宅樓市在今年疫情籠罩之下，仍然會受壓。買家會有較強的談判籌碼！但會否持續下跌，很大程度要視乎業主的持貨能力。

筆者向一個 WhatsApp 群組朋友做一下簡單調查，當中組員大多數是中小企老板，一向有投資各類型中國香港物業。調查發現 ，15% 的組員表示會賣出香港的住宅；同時又有 15 % 表示會加碼買入；而餘下的 70 % 表示保持現有的數量，不會賣出也不會加碼買入。換句話，買跟賣的力量相抵銷。住宅的樓價應該保持平穩！

另外，也看看發展商的態度，七月份政府售出兩幅住宅用地：大埔馬窩路，萬科置業及青建國際以 37.05 億投得，樓面呎價 4,738 元。而西貢蠔湧則由華懋集團投得，成交價 5.3 億，樓面呎價為 9,246 元。兩幅地皮都在新界，也算不上豪宅罕有地皮，卻分別收到 13 份及 20 份標書，反應相當熱烈，而成交價都在市場估值的中位數成交價。由此可見，一眾發展商出價雖然沒有以往進取，但對後市仍然保持樂觀。

中國香港貧富懸殊一向厲害，物價高升，只有社會上最富有的三分之一有能力置業。疫情打擊社會的低下層，富有階層卻損失有限，而低息環境進一步惡化，香港住宅物業有穩定租金回報，也是亂世中較穩健之選。加上香港土地長期供應短缺，長線住宅的價格，不宜看淡。

 

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受到新冠肺炎疫情第三波影響，無論新盤開售及二手市場的成交量都大受影響。估計八月份各類物業（包括住宅、車位及工商鋪）的買賣合約宗數只有 5,500 宗，按月跌 27%，是近 4 個月來新低。限聚令使到看房活動大減，成交量自然下跌，成交價也自然好不了。十大二手屋苑龍頭太古城樓價更連續三個月下跌。最新平均呎價跌破 2 萬元正；而天水圍嘉湖山莊 3 房單位呎價也跌穿 9,000元，創今年新低。

八月份樓市除了受疫情影響，中美之間的博奕也令中國香港經濟蒙上陰影。而美國對香港的制裁措施也愈來愈多，投資市場最怕不確定性，而工商鋪主力是投資客，所以影響最大。住宅市場則回歸用家市場，影響較少。

政府實施各項樓市辣招的目的，就是希望壓住樓價，讓真正用家可以較易入市。但針無兩頭利，部分措施難免令用家也一樣被打壓。

當然最明顯的就是按揭成數的限制，這招無論對任何類別買家都適用，結果往往弄巧反拙。而富有階層有現金，影響有限！上車客有按揭保險協助，還算可以應付，受到最嚴重影響的反而是換樓客，令“中價”市場一直跑輸大市。

上年年尾，政府按揭成數放寬至 1,000 萬以下樓宇，結果不少用家成功“上車”。筆者建議應該將 1,000 至 2,000 萬的按揭成數提升至 7 成； 2,000 至 3,000 萬則提升至 6 成； 3,000萬以上才維持5成不變。

正如上文所述，現時用家當道，放寬按揭成數，便是切切實實協助用家置業。正所謂置業安居，對中國香港的繁榮穩定也有莫大裨益。

同時，中國香港經濟受挫，估計措施對樓價的刺激作用有限。參考上次放寬 1,000 萬以下樓宇按揭的經驗，只會刺激交投量，而樓價上升的幅度有限。交投量增加，筆者作為地產代理當然受益，但更重要是對全港真正用家，也是難得的置業時機。希望政府把握時機，適時調整政策，協助有真正置業需要的用家。

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中國香港樓市瘋狂搶購潮，大家可能已經見怪不怪。香港物業已經常被媒體報導，為全世界最貴的城市！但在南韓，樓價最近幾年也是節節上升，升勢愈升愈有。即使南韓政府在過去 3 年，累計已頒布了 23 項不同的辣招，南韓首都首爾的樓價，並沒有回落。

2020 年 7 月首爾公寓的平均售價已經突破 10 億韓元，折合港幣超過 650 萬，相比 3 年前，漲幅達到 52%。單單今年 7 月份成交量達到 141,000 宗。而 1 至 7月份累計則為 762,000 宗，同比增長 110%，環比增長也有 37%。一個有 110 個單位的首爾新盤開售，吸引了超過 37,400 人搶購，超額 340 倍，買家瘋狂程度跟中國香港不相伯仲！

其實，南韓政府對樓市的抑制措施，可謂一浪接一浪。去年 12 月 16日，針對 15 億韓元以上的豪宅，禁止銀行貸款，比中國香港的辣招更辣！但有錢人可以用現金買樓，其他人只能望門輕嘆，貧富懸殊情況更嚴重！

至今年 7 月 10 日更提議實施囤房稅，針對擁有 3 套或以上的業主，需要支付 1.2 % 至 6% 不等的房產稅。買入物業一年內出售要付 70 %銷售稅；兩年內稅率則為 60%。 11 月更於首爾地區引入了房價上限制，實行類似國內的限價出售。由於上述建議，必須獲得議會通過，要等待下年才能有機會實施。

由於這段時間屬於真空期，買家紛紛搶先入市。一方面趕在辣招生效前入市，同時，也怕政府招層出不窮，只會令他們錯失入市機會。“恐慌性”搶購情緒，一發不可收拾。

當地學者指出低利率及供應不足才是樓價飛升的根本原因！政府辣招愈幫愈忙，根本解決不到問題核心。這些故事大家在中國香港應該感到耳熟能詳，不會陌生了！

 

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中國香港正受到雙重打擊，一方面是疫情令社會停擺，人人在家工作，減少接觸。餐廳晚市停頓，經濟自然每況愈下！

另一方面，又受到國安法實施，英國及澳洲都在搶香港人才，提供各式各樣的特快移民途徑！日本也在討論如何吸引香港金融人才，令不少人懷疑中國香港能否保持過往的繁榮，東方之珠的光芒，能否繼續發光發熱？

筆者反而對此抱樂觀態度。

中國香港夾在建制派與反對派之間寸步難行，形成過去 20 多年的發展緩慢。 當國安法實施後，暴力攬炒事件不見了。代價將會是有部份港人會移民外地，但這跟 67 年、 89 年、及 97 年的情況相約，反而有機會令留下的人更多機會！

對中國香港來說，可能是一種解脫。若能減少無謂的政治爭拗，集中精力發展，香港的未來是樂觀的。中國香港始終是一個特別的中國城市，有自己的貨幣，可自由兌現，又行普通法，對外國及中國資金，仍然見有吸引力！

最近，中國香港疫情出現第三波，中央政府立即用 7 億元，免費為香港市民做病毒測試，就顯現出香港在中國發展的重要位置！

未來的日子，中國跟美國的鬥爭，相信會持續。過往國內企業可以選擇在美國或中國香港作為境外上市。中美相鬥，反而令中資減少到美國，甚至回歸香港上市，反令中國香港的金融市場更受益！

只要留在中國香港的每一個香港人，都熱愛香港，減少爭拗，方向一致！相信東方之珠可以繼續發光發熱，香港的物業市場也不愁買家！

 

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