Tag: 欧洲房产

2014年意大利是中國在歐洲第二大投資對像。截至目前，中國對意大利的跨境並購額已達34.3億美元。2015年米蘭世博會的召開讓意大利投資環境日益活躍和穩健，其素有的堅實的經濟基礎，發達的旅游業和深厚的文化底蘊，也讓意大利房地產市場彰顯出巨大的增值空間。這都為海外的投資者進入意大利房地產市場創造了的最有利時機。

熱衷抄底的中國投資者為什麼瞄准意大利？

1． 天時

今年5月1日至10月1日米蘭世博會的舉辦，為意大利從長達七年的經濟低迷中走出創造了條件，也一定會帶動當地房產價格的回升。來自140多個國家超過2000萬嘉賓和觀眾讓意大利迎來更多國際資本合作的機會。新開通的地鐵線路的沿線房產項目增值在即，為意大利成為歐洲最活躍的房地產市場准備了充分條件。

從2008年起意大利開始經歷經濟危機，現在意大利的資產價格普遍達到歷史低點，投資成本較低。意大利房屋協會Fiaip發布的數據顯示，自2008年歐債危機爆發以來，意大利房屋價格已經累計貶值25%，當前平均房價僅為2009年高峰時期的70%。 2006年至2013年期間，房價下跌幅度較大，但2014年開始已經有一年多沒有再繼續下探。基本到達谷底狀態。

2． 地利

在意大利投資置業的買家一般有以下幾大需求： 移民，投資，度假和退休養老，作為世界第九大經濟體和在文化、藝術、科學等各方面都擁有悠久傳統的文藝復興發源地，意大利很好地滿足了以上各類需求。目前為止，英國人占到在意大利投資者中的絕大多數，特別是在退休養老和投資方面。意大利基礎設施優良，旅游業發達，氣候宜人，半島自然美景令人驚嘆，因為國土狹長，游客總是可以同時體驗到山的壯觀和海的迷人，意大利還是滑雪勝地，白雲石山/Dolomiti等地讓游客體驗到夏季滑雪的魅力。此外，意大利的精美食物、優雅的生活方式，優越的地理位置都在吸引著世界各地的移民。

據Abbey National統計 2014年下半年，在意大利購房置地移民人數有近 50%的增長。事實上由於近年來大量移民的湧入，意大利正成為多民族的國家。

根據世界衛生組織最近的數據報道，意大利是生活品質最高的國家，擁有47個由聯合國教科文組織確認的文化和自然遺產；意大利的衛生醫療體系在全世界排在第二位，甚至超過了大眾印像中的發達模範國度如美國。

西班牙和意大利海外購房者頻譜的兩端。去西班牙買房的往往是那些過去在西班牙度過假的人，他們對學習西班牙語，融入西班牙社會並不感興趣。而選擇意大利購房的人，是出於對意大利文化及其國家本身的熱愛；他們可能與某一特定地區有商業聯系，但通常會說意大利語，或對語言學習和意大利的藝術、 音樂和文化很感興趣。他們是一群 “智力資本”/Intellectual Capital水平較高的人。

當然意大利極具性價比的房屋也是其中重要因素之一。和歐洲其他國家相比，意大利房產價格處於低位。除了價格因素外，意大利房產是建築設計與品質的完美結合，其房產大多裝潢講究極具風格。

3． 人和

2014年意總理馬泰奧倫齊和李克強簽署的中意合作協議，在加強雙方經濟和文化聯系的同時從結構上看更多是雙向投資和技術、金融等領域的合作。雙方簽署的26項協議總價值超過100億歐元，體現了雙方合作的高質量和高水平。 其實，在李克強10月訪問意大利之前，中國企業已完成了本年度在意的數筆較大規模的收購。

“意大利官員們承認，中國與意大利簽署的基礎設施協議在金融危機爆發之前是不可想像的，因為他們並不願將戰略資產的股份出售給外國投資者。”英國的《金融時報》表示。

目前在意大利進行的基礎設施建設與私有化項目是對外資開放的，在意投資、修建、運營基本設施和大型公眾和旅游項目具有較好的盈利性，值得關注。中國機構和個人投資者應適時抓住機遇。

此外，意大利對舊房翻新提供政府補貼，特別是鄉村地帶的經典別墅，這些地區通常也是來意游客的必經之地。據意大利的經紀人介紹，這些地區的房子以低價買入裝修後再包租出去在當地是很賺錢的一項投資，特別是在旅游高峰期。

2014年意大利是中國在歐洲第二大投資對像

2014年，意大利吸引中國投資新增34億美元，成為歐洲的第二大中國投資目的國，僅次於英國。中國買家布局全球的趨勢正愈加明顯。仲量聯行的一項調查顯示，今年上半年，中國海外房地產投資總額較2013年同期增長17%，累計金額高達54億美元。其中，商業房地產投資額占了絕大部分，接近40億美元，2014年上半年，中國海外住宅項目投資總額較去年同期飆升84%，達到15億美元。

據意大利《共和報》的數據顯示，中國人現在控股大約200家意大利企業。彭博社的數據表明，今年歐洲只有英國吸引的中國並購資金超過意大利。

彭博社的數據顯示，中國2014年的全球跨國並購將超過543億美元，增長35%。根據歐洲中央銀行的統計，從2006—2012年，來自中國的直接投資增長了3倍，資本投資增加了60%。

基於未來潛在的升值預期讓投資者看好意大利

那麼，意大利市場吸引中國買家的最大魅力又是什麼呢？中投顧問房地產行業研究員殷先生指出，“這主要是基於未來升值的潛在預期。債務危機使意大利房產價值有所縮水，如今歐洲經濟逐漸復蘇，房地產市場必然會出現復蘇的情況，早日進入意大利將更有利於占有資源。”近年來，中國對外房地產投資規模呈現井噴式增長。房地產服務公司高力國際的一份數據顯示，2013年，中國對外房地產投資總額接近160億美元，而今年前8個月，這一數字就已經高達85億美元。而在6年前，中國對外房地產投資規模還只有約7000萬美元。

在國內房地產市場整體上“供大於求”格局未變的背景下，房地產市場的飽和及政策的收緊讓諸多投資者將眼光放在了相對穩定且性價比極高的海外地產投資市場，這也是如此大規模海外投資背後的根本原因。意大利房產以其穩定的資產保值，良好的增值潛力和投資回報率，正受到高淨值人群的關注，是中長期投資置業的上佳考量。

下一篇我們將探討意大利熱門的投資項目。

Quinn Lu專欄全集

中國香港利豐投資有限公司市場總監解析意大利房地產市場

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或郵件quinnlv@outlook.com或關注微信與Quinn Lu零距離交流。

Quinn Lu微信

德國房地産市場被英國《金融時報》稱作“童話”，尤其是住宅市場幾乎沒有受到經濟危機的任何影響，這與歐洲其它地區遭受情况形成了强烈的反差。在最近的全球經濟復蘇浪潮中，德國在整個歐洲內扮演了主力軍的角色。流動性資金涌入德國，而獲益最大的便是房地産市場。

在過去的三年裏，越來越多的指標顯示房地産的大牛市正在展開，就像是沉睡了許久的雄獅，馬上要爆發出積蓄已久的潜力。但是，相比國際水平和歷史價格的發展趨勢，德國市場還是非常的便宜。所有這些因素都歸結于一點，那便是，當下正是進入德國房産市場的最佳時機。

投資德國房産的四大優勢

一、德國住宅價格相對穩定

當大多數歐盟國家的住宅市場經受大幅震蕩時，德國市場既沒有在危機時期出現過熱，也沒有在危機後期受到經濟衰退的影響，總體保持平穩。

二、價格從平穩開始回升幷出現連續的上漲態勢

2013年，德國住宅的平均價格是3306歐元/平方米。同期新建的獨立式住宅的平均價格是26.8208萬歐元，現有物業的價格是20.8317萬歐元。連續兩年價格上漲，預示著未來將有進一步上漲趨勢。

“特徵價格法”（Hedonic Price Method）將房價表達爲一系列特徵的函數（例如：臥室和衛生間的數量、面積和地段），在將不同的品質特徵納入考慮範圍的基礎上，衡量房地産的價格。由此可見，德國房價在過去三年裏有一定程度的上漲。

注：特徵價格法，又稱Hedonic模型法和效用估價法。認爲房地産由衆多不同的特徵組成，而房地産價格是由所有特徵帶給人們的效用决定的。如能將房地産的價格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價格，在控制地産的特徵(或品質)數量固定不變時，就能將房地産價格變動的品質因素拆離，以反映純粹價格的變化。

三、國際價格比較顯示，德國房地産市場被嚴重低估

和國際房價相比，德國目前的價格仍然十分便宜。該國的經濟實力似乎完全沒有在房價中得到應有的體現。儘管德國被視作歐盟的救星和經濟引擎，但其房價水平處于歐洲的最低位，和國際水平相比更是極其低廉。《全球房地産指南》（Global Property Guide ）顯示各國黃金地段的房價，相比中國香港、中國、加拿大和澳大利亞，德國的價格極其低廉，對投資者而言，這意味著巨大的上升空間。

四、租金毛收益率比較印證德國投資價值

用物業購置價格的百分比來表達年度租金毛收益率。這是一個房東預期的，在繳稅、支付維護及其它成本之前，所能得到的投資回報率。爲了能够較爲準確地比較德國和世界其它地區的租金收益率，我們用市中心120平方米的公寓作爲標準物業來計算。

在過去20年裏，德國房地産的租金水平保持穩定，幷逐漸顯示出上漲的趨勢。值得一提的是，我們應該要瞭解和平均租金價格有關的兩個方面。首先，在幾個最大的城市，租金在最近三年裏已經出現了明顯的上漲。這和較小的城市有所區別。總體而言，租金價格在很大程度上取决于物業所在的地理位置。

舉例：

在德國，對于那些欲購買或租賃一個裝修精美的老房子，相比慕尼黑和法蘭克福，柏林有最多價格實惠的選擇。但另一方面，房地産投資者即本著投資目的的購房者，可以從投資法蘭克福的公寓而取得最高的租金回報，該城市的租金毛收益率高達4.24% 至4.68%。柏林的租金收入位居第二，小型公寓的租金收益率可達4.29%。慕尼黑的租金收益率在2.88% 至4.66%的區間。

在過去10年裏，平均租金收益率超過了德國10年期政府債券的收益率。這也反映了德國房地産的整體融資環境。融資利率接近歷史底部，幷對投資者的放大杠杆起到了支撑作用。

五、以房養學

與投資其他國家房産的家長一樣，購買德國房産的大部分國內投資者都是出于對子女留學的考慮，另外，也是想通過留學達到最終移民的目的。對于家長而言，爲在德國就讀的子女購置一套公寓甚至整個物業，可以節省比其他國家都高的租金。由于德國的價格水平通常比盎格魯-薩克遜或亞洲一些國家低，所以子女節省的租金比例更高，且德國房地産價格比其它地區更爲低廉。

注：投資德國房地産幷不會對學費起到什麽幫助

就目前的全球房地産市場而言，投資機會極難尋覓，而德國住宅市場爲中國乃至全球的投資者提供了巨大的投資機遇。對于高淨值投資人而言，德國市場，尤其是大型物業項目提供了非常誘人的投資機會，這將幫助他們分散和保護投資組合，避開國際房地産市場的價格泡沫。

據德國絲路投資顧問集團預測，2015年年底期間，德國房價將有35%的上漲空間。同時，柏林的價格將上漲30%，慕尼黑的價格也會每年以兩位數的百分比速度上漲。

Robert Fruechtl專欄全集：

Robert Fruechtl解讀德國房産的奧秘

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或郵件robert.fruechtl@silkroad-invest.com與他零距離交流。