过去1个多月，澳大利亚人见证了中国房企的“有钱又任性”。在悉尼湾，万达、复星疯狂买楼，在当地的财经报纸版面，王健林、郭广昌，以及早先就已来盘踞的张玉良、许家印等中国房企大佬，正成为他们熟悉的面孔。
中国房企变身“中国大妈” 1年投资海外房地产165亿美元新高
据报道，在海外市场，中国房企扮演起了类似“中国大妈”的角色。悉尼一幕仅是缩影，在纽约、伦敦这样的世界大都会，中国房企身影频现。
一组鲜活的数据，足以证明房企大佬们向全球进发的勃勃雄心。2014年，中国房企在海外房地产165亿美元（约合1031亿元人民币）的投资额创下了历史新高，这只是刚则开了个头。在仲量联行、莱坊国际等机构的预判中，到2020年，中国企业年均海外房地产投资总额可达500亿美元，相当于人民币 3112.75亿元，与美国近两年的海外投资额相当。
“远征军”正在扩容，以险资为代表的一群新的投资者，正迅速掀起“不可预测”的新一轮浪潮。硬币两面，风险也无处不在。对于国际经验匮乏的中国房企而言，能否自如地解决海外投资涉及的复杂的政治、汇率、人才等难题，还待检验。
扫货节奏停不下来
中国房企海外“扫货”的节奏，根本停不下来。
在绿地上海总部3741公里外的马来西亚新山市，绿地董事长张玉良刚刚又插上了一面投资红旗。在海外市场，张玉良一直有着咄咄逼人的进取心。
“绿地正在接洽马来西亚一个300亿元产业园大单。”张玉良日前表示，这项新投资基本定下来了，和绿地马来西亚住宅项目离得并不远，周边就是中国邻居碧桂园、富力、雅居乐的项目。
海外并购狂人郭广昌、王健林，此刻也没有闲着。在南半球澳大利亚，郭广昌麾下的复星国际1月26日刚刚收购了北悉尼一栋甲级办公楼。这个可俯瞰悉尼港的大楼，北悉尼政府是主要租户，可租面积达1.46万平方米。
郭广昌买楼，王健林要地。就在前一天1月25日，万达以4.88亿澳元（约24.17亿人民币）收购了悉尼两栋楼，准备投资10亿美元（约62.5 亿人民币）推倒重建成集文华酒店、住宅、零售于一体的综合体，并命名为悉尼1号。万达是这么解释这个楼的好位置的：在我们这儿能看到悉尼歌剧院全景。
在悉尼当地的市场报告中，悉尼湾已经8年没有新项目推出，悉尼1号有望卖出4.5万美元／平方米的悉尼公寓最高价。这个项目，很有机会超越全世界最贵公寓英国伦敦海德公园1号5万美元／平方米的均价。
在世界十大旅游目的地之一的悉尼黄金海岸，万达去年就已到达。去年8月，万达以9亿美元投建黄金海岸市珠宝三塔项目。王健林曾说过，万达海外并购的思路，就是投五星级酒店综合体以及文娱产业。除了澳大利亚，万达酒店综合体的脚步，已迈过伦敦、马德里、芝加哥、洛杉矶等城市。
相比楼上这些阔主，险资在海外房地产的收购力度毫不逊色。
2月1日，安邦保险宣布，以19.5亿美元的价格获得了纽约曼哈顿核心地标—纽约华尔道夫酒店的永久产权。同一时间刻度，中国平安以3.27亿英镑(约合30.54亿人民币)的价格在英国伦敦收购了一个办公楼，这也是中国平安继伦敦双子塔之后收购的第二个海外项目。
中国土豪为何偏爱欧美澳
漂洋过海，中国房企集结在异国登陆，这已成为近几年地产行业转型的焦点之一。从万达、绿地、碧桂园等千亿军团大举收购，到闷声发大财的中小房企跟风试水，中国“土豪”的足迹已遍布亚、非、欧、美四大洲。
来自莱坊国际的研究数据显示，2009-2012年的4年内，中国对海外房地产投资逐年上涨，分别为6亿美元、15亿美元、32亿美元和48亿美元。到2013年，房企大佬们向全球进发的雄心迸发，这一年的海外投资总额一跃达到128亿美元。
这股投资热潮，在马年2014年到达一个新高度。在莱坊国际的预计中，去年中国房企海外投资总额达150亿美元。而仲量联行的统计数据则更高，去年，中国房地产投资在海外市场的投资额超165亿美元（约合1031亿元人民币），这一金额比2013年增长了46%。
“海外投资的激增，使中国一跃成为全球五大主要跨境资本来源地。”仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏告诉时代周报记者，去年在商业地产领域的投资金额超过112亿美元（约合700亿元人民币），办公楼和酒店资产成为中国企业在海外投资最热衷的选择。
以投资物业来分类，商业地产投资的增长位居前列，增长幅度近50%。此外，房企去年在海外住宅开发的投资金额超过53亿美元（约合331亿元人民币），比2013年增长了38%。
从投资区域来划分，澳洲和欧洲成为最受欢迎的投资目的地。“这两个地方共吸引了超过55亿美元的投资。去年澳洲成为中国投资者最受青睐的新目标市场，中国流入澳洲的资本超过30亿美元；另外还有约25亿美元流入了美洲。”莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明表示。
从城市投资的偏好来看，伦敦2014年共吸引了40亿美元（约合250亿元人民币）的中国投资。悉尼仅次于伦敦获得了中国大部分的投资额，去年共吸引了中国企业22亿（约合137.5亿元人民币）美元的投资。纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京及新加坡也各获得了5亿-15亿美元（约合31 亿-93亿元人民币）不等的中国投资。
为何伦敦、悉尼和纽约成为中国房企“下注”的热门城市？这与欧洲经济的复苏带动当地商业及办公市场需求的增长有关。
中国资本最喜爱的物业是写字楼，因为管理起来简单。在欧美经济复苏并开始向上的背景下，企业办公需求的数量开始增长。与国内办公楼3-5年的租约相比，国外办公楼的租约更长。以伦敦为例，当地甲级办公楼的租期一般在7-10年，有的办公楼租约期甚至长达十几年。在如此长的租约期间，租金还可以有一定的约定上浮空间。由于有长期租约，其租金投资回报率是相当稳定而可观的。
除了租金回报因素，中国企业在海外布局的城市地段的选择上，重点关注的是商业发达城市最核心地段的物业。“在城市地段上有绝对优势，这也有利于未来进行转手，因此增加了投资物业的流通性。”领盛投资亚太区董事区炜邦说。
向海外市场要高利润
在区炜邦看来，中国房企在海外促成一笔笔大宗交易，其中很重要的一个因素在于，海外市场潜在回报率比国内更加诱人。
据了解，中国房企海外拿地成本较低而售价较高，利润空间较大。如马来西亚新山碧桂园金海湾，拿地成本不到2000元/平方米，平均售价为17650元/平方米，土地单价为售价的10%左右，利润空间较大。碧桂园首席财务官吴建斌此前就坦承，其海外业务的毛利率预计能达到35%，高于国内。
“目前，我们在美国所投几个城市的项目，土地价格只占房价的二到三成；但国内土地价格至少占到房价的五六成甚至更多。”中国香港一家上市房企高层张伟（化名）说，从开发商做住宅开发的回报率情况来看，如果项目选址不出现太大的偏差，海外房地产开发的净利润率可达到17%左右，有的甚至会更高。
他们想得很明白，国内房地产遇冷，早已是不争事实。在兰德咨询总裁宋延庆看来，2015年，房地产行业将沦为中利行业，毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到10%的红线。
朗诗集团董事长田明表示，从增长趋势来看，像纽约、旧金山这样的城市，在目前经济已经开始向上的背景下，房价还有上升的空间。但国内楼市未来几年仍处于去库存状态，房价下行的压力很大。
“未来几年，房企的利润率可能还会进一步下滑。商人是逐利的，赚不到钱，肯定会寻找其中的原因并及时转向。”田明说道。
事实上，单在房企及险资投资最多的商办楼市场，海外房地产的租金回报也比国内市场更具有吸引力。
据莱坊国际的研究报告，目前北京和上海甲级写字楼的回报率一般介于5%—6%之间。而这些城市的信贷成本却相当高，通常在8%以上。这样的回报率，对保险资金这样的长期资本来说，租金成本不足以覆盖利率成本。相比之下，尽管纽约、伦敦和悉尼的回报率只介于4%—6%之间，但其利率却一直维持在较低水平，美国的资金成本可能低至3%。
据莱坊国际预计，伦敦、纽约和悉尼写字楼的平均租金增长率分别为16.3%、28.2%和22.3%。而国内的租金增长则小得多，以上海为例，预计同期租金的增幅只有4.4%。
险资接力掀新一轮浪潮
“中国房企在海外投资动作频繁，规模大且业态多样，这背后是增厚规模和利润空间的迫切需要。”宋延庆说，不少已经完成全国布局的房企受成长性所迫，要继续保持每年销售额15%以上的增长率，补仓压力非常大。
不仅如此，“出海”作为房企战略选择，已呈现对跨国经营和风险对冲的进一步需要。
万科董事长王石近日的演讲，从一个侧面给出了答案。
1月30日，王石在伦敦商学院演讲时透露，万科将加大在海外房地产的布局力度，未来万科15%—20%的业务会转向海外房地产投资上。
“中国经济整体现在面临真正的转型，而国内房地产市场很明显是有泡沫的。但是泡沫未必会破，最担心的是近期会不会再有货币政策刺激。”王石说，加大海外房地产投资，其中一部分原因也是为了平衡国内房地产风险。
王石并不是孤单前行。去年11月底，王健林已公开万达未来的投资布局，“七八年以后，万达收入超过1000亿美元，其中至少保持20%-30%的收入来自海外。”复星国际也还在欧美寻找合适的投资项目，为了找到优质项目，他们还专门组建了美国投资团队。
田明也说，朗诗将进一步加大在海外房地产布局的力度。“目前还处于摸索阶段，未来朗诗海外房地产的占比可能达到我们业务量的15%—20%。”
在机构的报告中，中国房企主导下的中国海外投资，未来十年内会接连掀起海外投资热潮，到2020年中国公司的年均海外房地产投资总额可达500亿美元，相当于人民币3112.75亿元，与美国近两年的海外投资额相当。
除了房企，一群新的投资者正迅速掀起“不可预测”的第四轮浪潮。据莱坊国际观察，该群体不仅包含大型企业，也包括超高净值人士、中小型国有企业和民营开发商。在大型企业中，迄今中国排行前20位的保险公司中仅有五分之一在海外有投资活动。但已有四成保险公司表示有兴趣在海外投资。
“当有你的同行已经做了这些事情的时候，内部报批相对变得简单多了。”莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明说，“这就好比，安邦买了某栋楼，其他保险公司也会跟风。不单单跟风，大家都想超越它的同行，在这样的情况之下，我很期待在做一些创纪录的交易。”
“险资手中的资金比开发商更加充裕，在海外‘扫楼’收购的力度更加显得有挥金如土的感觉。”领盛投资亚太区董事区炜邦向时代周报记者说。
对外投资政策的显著放宽，是险资大手笔的促进因素之一。例如，2013年对外投资审批门槛从1亿美元提高至10亿美元。2014年10月，商务部取消了先前大多数针对对外投资的审批程序。此外，保险公司获准最多可将其30%的资产投资房地产，其总资产的15%可用于境外投资。2014年8月，中国保险行业的总资产达人民币9.5万亿元（1.55万亿美元）。
保监会副主席周延礼在1月底透露，截至去年年底，中国保险业资金境外投资额为239.55亿美元（约合1497亿元人民币），只占当前保险业总资产大约1.44%。
险资正在蠢蠢欲动，有超过20家中国大陆和中国台湾地区的大型保险公司正在考虑进军欧洲房地产。“我们预计，这些保险公司将在未来几年陆续迈出海外投资的第一步。”夏飏飏表示。
试水与精耕的距离
硬币两面，风险也无处不在。
境外房地产开发多数为轻资产运营，很多环节是外包，因此往往有大量合同关系。在协纵国际集团创始合伙人黄立冲看来，对于国际经验匮乏的中国房地产企业而言，能否自如地解决海外投资涉及的复杂的政治、汇率、人才等难题，其实还未可知。
事实上，海外市场并不全是“蓝海”，也面临着较为复杂的开发风险。中坤集团在冰岛的项目就已搁浅，中航地产也因为当地政府出尔反尔终止了斯里兰卡项目。
“房企出海的最大风险主要还是政策匹配问题。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，国外跟国内的开发模式不一样，和当地政府的关系如何处理、土地的权属也和国内有所不同，这是“房企出海”的最大障碍，其次才是经常提到的市场环境，“一定要找到合适的合作伙伴，符合当地政策环境。”
无论是万科与美国头号地产商铁狮门的强强联合，还是碧桂园与马来西亚知名房产商大马置地的亲密无间，与当地企业合作的方式无疑是规避海外风险的聪明策略，可以有效地降低因中国企业对当地政策、人文环境不熟悉导致的投资风险。
然而，合作并不是万能的，出海的中国房企势必在所有权和经营权上做出让步，难以在此类产品中加入中国房企的企业文化，对项目进行完善时也会增加投资成本，这些尴尬都需要化解。
除此，中国部分房企出海的机会型、投机性较重，特别是一些中小型房企的海外投资。公衍奎表示，他们的抗风险能力不高，的确需要格外谨慎。事实上，上世纪80年代，也曾出现过“日本买下美国”的壮景，然而随着日本经济泡沫的破裂，一切又回归常态。往后，中国“航海家”们是否能够成功避险，还需时间检验。
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