寻觅人口红利市场，中国房企瞄准印度，据澎湃新闻引述印度时报报导，碧桂园将与印度钦奈市房地产开发商 TVH 达成协议， 将投资 22 亿卢布（约 2.3 亿元人民币）， 购买该市一高档住宅区 14400 平方英尺（1.3 万平方米）的土地，而透过这个协议案， TVH 将会是碧桂园在钦奈项目的合作夥伴，将获得 20% 的项目股权。
碧桂园之所以锁定印度市场，这等同兑现了今年 1 月，碧桂园集团总裁莫斌在中国香港受访表示，希望能在 2017 年年底前，在印度投资。莫斌指出，印度人口几乎超越中国，又是世界上经济增长最快的国家，但印度城市发展却落後中国 10 年。
莫斌强调，海外市场是碧桂园目前最重要的拓展方向，希望未来 3~5 年形成年投资 500 亿元人民币的规模。据 澎湃新闻报导指出，截至目前为止，碧桂园已经进军马来西亚丶澳大利亚丶印尼，目前也积极把印度丶越南丶美国等国家纳入碧桂园的战略当中。
（据钜亨网）
近阶段“一带一路”沿线的投资事件此起彼伏，全球物业投资顾问第一太平戴维斯上海估价部董事甘启善认为，中国房地产企业在“一带一路”沿线的投资需紧随国家战略，东南亚将是近期值得中国房企重点考虑的区域。
周一稍晚他在接受媒体采访时指出，“一带一路”战略的落地，基本上是交通、水、电等基础设施项目先行，而且不会全面开花，初期会铺开一些重点基建项目。中国房企可以选择国家战略投资的重点地区或城市跟进房地产投资。
“一带一路是个国策，不单纯是商业行为，没有国家推动，没有两国合作基础，是做不了的，所以对国策支持的地区和领域去投资，才会更安全一点。”他说。
他建议，房企在一带一路的投资期限往往较长，不应单纯发展住宅及商业地产，还应考虑能带动当地经济的项目，例如旅游地产、工业地产、物流园区等，这样才能更好地与“一带一路”国策相结合。
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万达集团董事长王健林近日在“一带一路”国际合作高峰论坛上发表演讲，将加强对“一带一路”的旅游投资，包括法国巴黎和印度哈里亚纳邦两个项目。其中印度项目规划制造业园区、文化旅游园区和居住园区，其中制造业和文化旅游园区占地超过70%，未来可创造超过10万个就业岗位，是印度目前最大的投资项目。
过去几年，随着中国富裕人群不断海外置业，万达、绿地、万科等国内房企亦在美国、澳大利亚、英国等发达国家投资和收购房地产项目。不过英国脱欧、美国大选等黑天鹅事件频发后，海外房地产投资出现了一些不确定性。
“出于分散投资的目的，可以选择一些有潜力、增长较快的地区做投资，增加自己投资组合的多样性。”他表示，一带一路沿线国家中，有基础设施和经济前景的地区，一定可以吸引更多的投资。
对于近阶段中国房企可投资的区域，他倾向于发展相对成熟的东南亚地区。他说，中国企业对中亚国家相对比较陌生，对于当地的文化、宗教及政治环境都没有那么熟悉，在当地投资房地产的前景不太确定。
“大家对东南亚一直有投资需求… 只是一带一路战略将投资意愿更加强化和清晰，更为看好当地的经济发展前景。”他说。
（据路透）
今年年初以来，国内某开发商在马来西亚开发的一个项目每天接待大量购房者，他们多数来自国内，而项目日销售额最高破亿元人民币。这是国内投资者进行跨国房地产投资的一个剪影。
有观点认为，海外房产正在成为中国中产阶层的“标配”。
世邦魏理仕一组数据显示，2016年上半年中国跨境房地产投资额暴增。根据数据，亚洲投资者跨国房地产投资总额达270亿美元，其中中国资本为投资主力，约占总额60%，共录得海外房地产投资161亿美元，比去年同期增长超过一倍，几乎赶上去年全年投资总量。
对比世邦魏理仕此前发布的数据，2015年全年中国跨国房地产投资为176亿美元，位列全球第二，同比增长41%。在去年的数据中，中国投资者海外投资足迹扩展到更多的全球门户城市，来自伦敦、纽约、悉尼、巴黎等城市的不动产吸引投资增幅显著。
鉴于美国经济近年来的稳定走势，上半年中国资本进一步加大了对美国市场尤其是其门户城市的投资力度。第一财经记者梳理最新数据发现，美国仍是最受青睐投资目的地，270亿美元总投资额中有约140亿美元投向美国，占比52%。其中，约55亿美元资金流入纽约，纽约已经取代伦敦成为最受亚洲投资者欢迎的目标城市。
世邦魏理仕环球研究部资深董事谢晨预测，未来数年内，因经济增长确定性较高，美国仍会是最受中国投资者青睐的海外房地产投资目的地之一。此外，澳大利亚的悉尼、日本的东京因为风险较小，预计也会是未来海外房地产投资的热门区域。
第一财经记者发现，中国投资者跨国房地产投资中，50%的资金来源于保险公司，其中81%投向酒店类资产；其次，有23%的资金来自于大型企业。
今年上半年中国投资者跨国房地产投资活跃，投资额暴增，已接近去年全年总数。中国投资者在各投资类别表现活跃，海外资产组合呈现多样化的趋势。中国资本偏好写字楼物业，来自中国企业的资金有80%都投向该领域。整体而言，写字楼仍是亚洲投资者的首选目标物业，47%的资金流入该资产类别；与此同时，中国投资者对酒店类资产的青睐持续升温。在中国资本的带动下，酒店类别吸引了33%的亚洲跨国资本，排名前三的酒店投资目的地分别是纽约、旧金山和芝加哥。
资产组合和大额投资（金额5亿美元及以上）表现强劲，收购资产组合的比例由去年同期的29%上升至36%。上半年，世邦魏理仕监测的数据中，共录得7宗交易大于5亿美元的大额投资，占比45%。
今年上半年中国投资者跨国房地产投资活跃，投资额暴增，已接近去年全年总数。世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌认为，国内可交易核心资产标有限，通过资本全球配置分散本地市场风险、寻求更好的投资机会和收益，是中国资本跨国投资活跃的主要原因。
与国人进行跨国房地产投资同步，不少大型房企在完成全国化布局后、面临规模增长瓶颈时，亦选择“出海”寻求新的业务增长点。
标杆房企如万科，在今年3月宣布，授权董事会主席及其转授权人士利用多种投资工具进行海外房地产项目投资，包括但不限于夹层贷款。第一财经记者不完全统计发现，目前万科的海外项目已超过20个，分布在美国、英国、新加坡等地。
碧桂园的出海历史也已有数年。2011年12月，碧桂园开始进军海外市场。2013年，碧桂园第一个海外开盘项目碧桂园金海湾，全年销售金额近70亿元人民币，成为当年集团最大的销售贡献者。今年9月5日，碧桂园与英国伯明翰市签署谅解备忘录，拟将合作开发伯明翰及周边地区的房地产项目。继马来西亚和澳大利亚之后，英国是碧桂园在海外涉足的第三个国家。
综合目前多个房企海外项目的销售情况，最大客流仍来自国内，房企出海与中国投资者跨国投资想伴随，且互相成就。新城控股高级副总裁欧阳捷表示，房企出海的主要瓶颈是市场需求，其住宅开发的客户主要来自于国内，当地客户相对较少。他认为，国内客户导流考验房企的营销能力和人脉资源。
至于海外投资者在中国的投资活跃度，李凌表示，上半年国内投资者主导中国境内房地产投资市场，国外投资者继续在中国寻求投资机遇，但投资步伐有所放缓。李凌预测，2016年下半年，投资者将会越加关注一线城市非核心商务区内交通便利的高品质甲级写字楼，基本面良好的二线城市优质资产也越来越多地进入买家的视线。
（据一财网）
中国房地产巨头大连万达集团（Dalian Wanda Group）正大肆在澳洲房地产市场扩张，该集团近日与广东日东集团（Ridong Group）签署协议，共同投资开发位于黄金海岸英联邦运动会村（Commonwealth Games village）附近的一个价值数十亿元的大型房地产项目。
《澳洲人报》获悉，这是上述两家公司在黄金海岸联合开发的第二个项目。首个项目是在Surfers Paradise打造一个价值9.7亿元的“珠宝”酒店及公寓综合项目。市场预计第二个项目将比第一个项目还要大。
据悉，2013年，日东集团以2300万元的价格购买了位于Nerang火车站附近的一块45公顷的地皮。万达集团与日东集团计划在这块地皮上开发新项目。据信，两家公司旨在打造一个价值超过20亿元的酒店、公寓及商业区的综合项目，不过开发方案还需当地议会的审批。
Nerang 火车站附近的这块地皮毗邻2018年举行的英联邦运动会运动员村。澳洲建筑业巨头Grocon将在那里建设一个可供6500名运动员及官员居住及休息的住所。
去年，中国亿万富豪王健林名下的万达集团成立了澳洲分公司，由未上市的万达中国香港（Wanda HK）及已在中国香港上市的万达酒店开发公司（Wanda Hotel Development Company）共同经营。
联邦贸易与投资部长罗布（Andrew Robb）近日向旅游业官员透露，万达集团在澳洲的投资将从去年初步承诺的17亿澳元增加至30亿澳元。
2015年伊始，万达集团就斥资4.25亿元购买了位于悉尼环形码头的一处抢手物业——Gold Fields House office。
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随着中国一、二线城市房市趋近饱和，去年来中国房企瞄准中国富人海外置业契机，加速海外布局，投资额数以百亿计。美、加、澳洲自然是房企的投资热地，亚洲的新加坡和马来西亚也成为新利润增长点。居外带你走遍中资不断扩张的国际版图，物色你的下一个置业新据点。
过去1个多月，澳大利亚人见证了中国房企的“有钱又任性”。在悉尼湾，万达、复星疯狂买楼，在当地的财经报纸版面，王健林、郭广昌，以及早先就已来盘踞的张玉良、许家印等中国房企大佬，正成为他们熟悉的面孔。
据报道，在海外市场，中国房企扮演起了类似“中国大妈”的角色。悉尼一幕仅是缩影，在纽约、伦敦这样的世界大都会，中国房企身影频现。
一组鲜活的数据，足以证明房企大佬们向全球进发的勃勃雄心。2014年，中国房企在海外房地产165亿美元（约合1031亿元人民币）的投资额创下了历史新高，这只是刚则开了个头。在仲量联行、莱坊国际等机构的预判中，到2020年，中国企业年均海外房地产投资总额可达500亿美元，相当于人民币 3112.75亿元，与美国近两年的海外投资额相当。
“远征军”正在扩容，以险资为代表的一群新的投资者，正迅速掀起“不可预测”的新一轮浪潮。硬币两面，风险也无处不在。对于国际经验匮乏的中国房企而言，能否自如地解决海外投资涉及的复杂的政治、汇率、人才等难题，还待检验。
扫货节奏停不下来
中国房企海外“扫货”的节奏，根本停不下来。
在绿地上海总部3741公里外的马来西亚新山市，绿地董事长张玉良刚刚又插上了一面投资红旗。在海外市场，张玉良一直有着咄咄逼人的进取心。
“绿地正在接洽马来西亚一个300亿元产业园大单。”张玉良日前表示，这项新投资基本定下来了，和绿地马来西亚住宅项目离得并不远，周边就是中国邻居碧桂园、富力、雅居乐的项目。
海外并购狂人郭广昌、王健林，此刻也没有闲着。在南半球澳大利亚，郭广昌麾下的复星国际1月26日刚刚收购了北悉尼一栋甲级办公楼。这个可俯瞰悉尼港的大楼，北悉尼政府是主要租户，可租面积达1.46万平方米。
郭广昌买楼，王健林要地。就在前一天1月25日，万达以4.88亿澳元（约24.17亿人民币）收购了悉尼两栋楼，准备投资10亿美元（约62.5 亿人民币）推倒重建成集文华酒店、住宅、零售于一体的综合体，并命名为悉尼1号。万达是这么解释这个楼的好位置的：在我们这儿能看到悉尼歌剧院全景。
在悉尼当地的市场报告中，悉尼湾已经8年没有新项目推出，悉尼1号有望卖出4.5万美元／平方米的悉尼公寓最高价。这个项目，很有机会超越全世界最贵公寓英国伦敦海德公园1号5万美元／平方米的均价。
在世界十大旅游目的地之一的悉尼黄金海岸，万达去年就已到达。去年8月，万达以9亿美元投建黄金海岸市珠宝三塔项目。王健林曾说过，万达海外并购的思路，就是投五星级酒店综合体以及文娱产业。除了澳大利亚，万达酒店综合体的脚步，已迈过伦敦、马德里、芝加哥、洛杉矶等城市。
相比楼上这些阔主，险资在海外房地产的收购力度毫不逊色。
2月1日，安邦保险宣布，以19.5亿美元的价格获得了纽约曼哈顿核心地标—纽约华尔道夫酒店的永久产权。同一时间刻度，中国平安以3.27亿英镑(约合30.54亿人民币)的价格在英国伦敦收购了一个办公楼，这也是中国平安继伦敦双子塔之后收购的第二个海外项目。
中国土豪为何偏爱欧美澳
漂洋过海，中国房企集结在异国登陆，这已成为近几年地产行业转型的焦点之一。从万达、绿地、碧桂园等千亿军团大举收购，到闷声发大财的中小房企跟风试水，中国“土豪”的足迹已遍布亚、非、欧、美四大洲。
来自莱坊国际的研究数据显示，2009-2012年的4年内，中国对海外房地产投资逐年上涨，分别为6亿美元、15亿美元、32亿美元和48亿美元。到2013年，房企大佬们向全球进发的雄心迸发，这一年的海外投资总额一跃达到128亿美元。
这股投资热潮，在马年2014年到达一个新高度。在莱坊国际的预计中，去年中国房企海外投资总额达150亿美元。而仲量联行的统计数据则更高，去年，中国房地产投资在海外市场的投资额超165亿美元（约合1031亿元人民币），这一金额比2013年增长了46%。
“海外投资的激增，使中国一跃成为全球五大主要跨境资本来源地。”仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏告诉时代周报记者，去年在商业地产领域的投资金额超过112亿美元（约合700亿元人民币），办公楼和酒店资产成为中国企业在海外投资最热衷的选择。
以投资物业来分类，商业地产投资的增长位居前列，增长幅度近50%。此外，房企去年在海外住宅开发的投资金额超过53亿美元（约合331亿元人民币），比2013年增长了38%。
从投资区域来划分，澳洲和欧洲成为最受欢迎的投资目的地。“这两个地方共吸引了超过55亿美元的投资。去年澳洲成为中国投资者最受青睐的新目标市场，中国流入澳洲的资本超过30亿美元；另外还有约25亿美元流入了美洲。”莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明表示。
从城市投资的偏好来看，伦敦2014年共吸引了40亿美元（约合250亿元人民币）的中国投资。悉尼仅次于伦敦获得了中国大部分的投资额，去年共吸引了中国企业22亿（约合137.5亿元人民币）美元的投资。纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京及新加坡也各获得了5亿-15亿美元（约合31 亿-93亿元人民币）不等的中国投资。
为何伦敦、悉尼和纽约成为中国房企“下注”的热门城市？这与欧洲经济的复苏带动当地商业及办公市场需求的增长有关。
中国资本最喜爱的物业是写字楼，因为管理起来简单。在欧美经济复苏并开始向上的背景下，企业办公需求的数量开始增长。与国内办公楼3-5年的租约相比，国外办公楼的租约更长。以伦敦为例，当地甲级办公楼的租期一般在7-10年，有的办公楼租约期甚至长达十几年。在如此长的租约期间，租金还可以有一定的约定上浮空间。由于有长期租约，其租金投资回报率是相当稳定而可观的。
除了租金回报因素，中国企业在海外布局的城市地段的选择上，重点关注的是商业发达城市最核心地段的物业。“在城市地段上有绝对优势，这也有利于未来进行转手，因此增加了投资物业的流通性。”领盛投资亚太区董事区炜邦说。
向海外市场要高利润
在区炜邦看来，中国房企在海外促成一笔笔大宗交易，其中很重要的一个因素在于，海外市场潜在回报率比国内更加诱人。
据了解，中国房企海外拿地成本较低而售价较高，利润空间较大。如马来西亚新山碧桂园金海湾，拿地成本不到2000元/平方米，平均售价为17650元/平方米，土地单价为售价的10%左右，利润空间较大。碧桂园首席财务官吴建斌此前就坦承，其海外业务的毛利率预计能达到35%，高于国内。
“目前，我们在美国所投几个城市的项目，土地价格只占房价的二到三成；但国内土地价格至少占到房价的五六成甚至更多。”中国香港一家上市房企高层张伟（化名）说，从开发商做住宅开发的回报率情况来看，如果项目选址不出现太大的偏差，海外房地产开发的净利润率可达到17%左右，有的甚至会更高。
他们想得很明白，国内房地产遇冷，早已是不争事实。在兰德咨询总裁宋延庆看来，2015年，房地产行业将沦为中利行业，毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到10%的红线。
朗诗集团董事长田明表示，从增长趋势来看，像纽约、旧金山这样的城市，在目前经济已经开始向上的背景下，房价还有上升的空间。但国内楼市未来几年仍处于去库存状态，房价下行的压力很大。
“未来几年，房企的利润率可能还会进一步下滑。商人是逐利的，赚不到钱，肯定会寻找其中的原因并及时转向。”田明说道。
事实上，单在房企及险资投资最多的商办楼市场，海外房地产的租金回报也比国内市场更具有吸引力。
据莱坊国际的研究报告，目前北京和上海甲级写字楼的回报率一般介于5%—6%之间。而这些城市的信贷成本却相当高，通常在8%以上。这样的回报率，对保险资金这样的长期资本来说，租金成本不足以覆盖利率成本。相比之下，尽管纽约、伦敦和悉尼的回报率只介于4%—6%之间，但其利率却一直维持在较低水平，美国的资金成本可能低至3%。
据莱坊国际预计，伦敦、纽约和悉尼写字楼的平均租金增长率分别为16.3%、28.2%和22.3%。而国内的租金增长则小得多，以上海为例，预计同期租金的增幅只有4.4%。
险资接力掀新一轮浪潮
“中国房企在海外投资动作频繁，规模大且业态多样，这背后是增厚规模和利润空间的迫切需要。”宋延庆说，不少已经完成全国布局的房企受成长性所迫，要继续保持每年销售额15%以上的增长率，补仓压力非常大。
不仅如此，“出海”作为房企战略选择，已呈现对跨国经营和风险对冲的进一步需要。
万科董事长王石近日的演讲，从一个侧面给出了答案。
1月30日，王石在伦敦商学院演讲时透露，万科将加大在海外房地产的布局力度，未来万科15%—20%的业务会转向海外房地产投资上。
“中国经济整体现在面临真正的转型，而国内房地产市场很明显是有泡沫的。但是泡沫未必会破，最担心的是近期会不会再有货币政策刺激。”王石说，加大海外房地产投资，其中一部分原因也是为了平衡国内房地产风险。
王石并不是孤单前行。去年11月底，王健林已公开万达未来的投资布局，“七八年以后，万达收入超过1000亿美元，其中至少保持20%-30%的收入来自海外。”复星国际也还在欧美寻找合适的投资项目，为了找到优质项目，他们还专门组建了美国投资团队。
田明也说，朗诗将进一步加大在海外房地产布局的力度。“目前还处于摸索阶段，未来朗诗海外房地产的占比可能达到我们业务量的15%—20%。”
在机构的报告中，中国房企主导下的中国海外投资，未来十年内会接连掀起海外投资热潮，到2020年中国公司的年均海外房地产投资总额可达500亿美元，相当于人民币3112.75亿元，与美国近两年的海外投资额相当。
除了房企，一群新的投资者正迅速掀起“不可预测”的第四轮浪潮。据莱坊国际观察，该群体不仅包含大型企业，也包括超高净值人士、中小型国有企业和民营开发商。在大型企业中，迄今中国排行前20位的保险公司中仅有五分之一在海外有投资活动。但已有四成保险公司表示有兴趣在海外投资。
“当有你的同行已经做了这些事情的时候，内部报批相对变得简单多了。”莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明说，“这就好比，安邦买了某栋楼，其他保险公司也会跟风。不单单跟风，大家都想超越它的同行，在这样的情况之下，我很期待在做一些创纪录的交易。”
“险资手中的资金比开发商更加充裕，在海外‘扫楼’收购的力度更加显得有挥金如土的感觉。”领盛投资亚太区董事区炜邦向时代周报记者说。
对外投资政策的显著放宽，是险资大手笔的促进因素之一。例如，2013年对外投资审批门槛从1亿美元提高至10亿美元。2014年10月，商务部取消了先前大多数针对对外投资的审批程序。此外，保险公司获准最多可将其30%的资产投资房地产，其总资产的15%可用于境外投资。2014年8月，中国保险行业的总资产达人民币9.5万亿元（1.55万亿美元）。
保监会副主席周延礼在1月底透露，截至去年年底，中国保险业资金境外投资额为239.55亿美元（约合1497亿元人民币），只占当前保险业总资产大约1.44%。
险资正在蠢蠢欲动，有超过20家中国大陆和中国台湾地区的大型保险公司正在考虑进军欧洲房地产。“我们预计，这些保险公司将在未来几年陆续迈出海外投资的第一步。”夏飏飏表示。
试水与精耕的距离
硬币两面，风险也无处不在。
境外房地产开发多数为轻资产运营，很多环节是外包，因此往往有大量合同关系。在协纵国际集团创始合伙人黄立冲看来，对于国际经验匮乏的中国房地产企业而言，能否自如地解决海外投资涉及的复杂的政治、汇率、人才等难题，其实还未可知。
事实上，海外市场并不全是“蓝海”，也面临着较为复杂的开发风险。中坤集团在冰岛的项目就已搁浅，中航地产也因为当地政府出尔反尔终止了斯里兰卡项目。
“房企出海的最大风险主要还是政策匹配问题。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，国外跟国内的开发模式不一样，和当地政府的关系如何处理、土地的权属也和国内有所不同，这是“房企出海”的最大障碍，其次才是经常提到的市场环境，“一定要找到合适的合作伙伴，符合当地政策环境。”
无论是万科与美国头号地产商铁狮门的强强联合，还是碧桂园与马来西亚知名房产商大马置地的亲密无间，与当地企业合作的方式无疑是规避海外风险的聪明策略，可以有效地降低因中国企业对当地政策、人文环境不熟悉导致的投资风险。
然而，合作并不是万能的，出海的中国房企势必在所有权和经营权上做出让步，难以在此类产品中加入中国房企的企业文化，对项目进行完善时也会增加投资成本，这些尴尬都需要化解。
除此，中国部分房企出海的机会型、投机性较重，特别是一些中小型房企的海外投资。公衍奎表示，他们的抗风险能力不高，的确需要格外谨慎。事实上，上世纪80年代，也曾出现过“日本买下美国”的壮景，然而随着日本经济泡沫的破裂，一切又回归常态。往后，中国“航海家”们是否能够成功避险，还需时间检验。
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据了解，除了开发商大举“出海”外，险资也成了中国对外房地产投资的“主力军”，而且投资标的规模相对较高。
“险资”晋升为去年中国对外房地产投资的活跃企业。2014年，除了开发商加码海外投资力度之外，”险资”在忙于举牌国内上市房企之际，对海外物业的投资动作也颇“猛”。
媒体记者从莱坊机构获得的最新数据显示，近年来中国对外房地产投资金额大幅增加，从2009年到2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅升至约150亿美元。这意味着中国对外房地产投资在6年间涨了24倍。
对此，莱坊机构相关负责人向记者透露，澳大利亚、英国和美国是中国开企业和高净值人群最为关注的投资领域。此外，2014年，“险资”企业大举进军海外房地产业务，而且投资规模相对较高。
房企加码海外业务投资
“澳大利亚、美国和英国是中国投资者最关注的三个市场。2013年中国流入这三个市场的资本较2012年增长了5倍。我们预计，2014年中国投资者在这三个市场的交易额将达到或超过2013年的水平。”莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明向记者表示，其中，中国在澳大利亚的投资总额增长最为强劲，2014年按年增长超过60%。
莱坊认为，中国对外投资的首轮浪潮受主权财富基金投资各种优质资产以及银行购置自用物业所带动。而在第二轮浪潮中，大型开发商开始在海外市场开发物业项目，寻求多元化发展。直至当前推进的第三轮浪潮中，国内投资基金和保险公司正积极寻求核心及高回报的物业投资机会。
值得注意的是，如今第四轮投资浪潮正在兴起，其中投资者的组成及其对投资产品的要求较以往更多元化和难以预测。这些投资者包括超高净值人士(UHNWIs)、中小型国有企业和民营开发商。
莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅透露，除了万达、绿地等大型开发商积极拓展海外业务外，一家中国内地的私人企业在澳大利亚对房地产的投资总额已经超过了碧桂园和绿地。
而对于中国对外房地产投资6年间暴增24倍迅猛增长的主要原因，王家明表示，“中国的政策环境推动投资者进行多元化的海外扩张；国内市场需求放缓；海外市场拥有更可观的回报率。”
换言之，中国市场放缓(回报低、缺乏值得投资的项目和住宅市场淡静)持续影响中国投资者和开发商。在中央政府鼓励企业海外投资的政策刺激下，中国的机构投资者、银行和开发商持续活跃在投资市场上。
事实上，国内楼市进入“白银时代”后，利润率不断被压缩，融资成本却仍旧居高不下，而从海外资本市场来看，获得贷款的利率相对较低，增厚了投资回报率。
以澳大利亚为例，王家明向记者透露，鉴于澳大利亚商业贷款额度能够达到整体项目的70%，而且贷款成本在4%-5%之间，而在澳大利亚投资房产的回报率维持在6%-7%之间，因此不管中国企业手里有多少现金，一般也会选择贷款方式投资。
“险资”出海投资迅猛
值得注意的是，在“出海”狙击海外房地产业务的企业中，“险资”2014年的表现似乎更有看头。
莱坊数据显示，保费收入在11亿美元以上的15家保险公司中，有4家已经在海外进行房地产投资，还有8家保险公司表示对海外投资“有兴趣”。安邦保险、中国人寿、平安保险、阳光保险集团均已在海外进行房地产投资。其中，安邦保险拟以19.5亿美元收购纽约的华尔道夫酒店，中国人寿及平安保险均收购位于伦敦的物业，阳光保险集团则宣布以4.63亿澳元收购悉尼的喜来登公园酒店。
纪言迅指出，由于保险公司最高可以将总资产的15%用作境外投资，因此投资规模相对较大。此外，根据莱坊对中国海外投资的了解，前20家中国保险公司中有40%的公司正考虑拓展海外市场。由此可见，未来保险公司投资海外地产将保持较高活跃度。
关于中国的“险资”企业们看上了海外哪些业态的地产物业，王家明表示，“险资”出击海外地产业务一般投资写字楼物业，近期酒店也成为“险资”重点考虑范围。纪言迅补充道，“险资”投资海外地产主要集中在标准型建筑，更注重风险和回报的平衡，同时也会考虑到同行竞争。
以阳光保险投资的悉尼喜来登酒店为例，其每年的租客率高达95%-99%，远高于悉尼酒店市场平均85%的租客率水平，因此该类高端酒店是中国“险资”投资的主要目标。当然，当大举投资门户城市的物业市场之后，中国投资者也开始分散投资项目以实现多元化发展，包括由过去投资核心写字楼和住宅开发到现在转向开发休闲和工业等物业。
更为令市场关注的是，中国企业和投资者对外投资房地产业务的脚步颇有迈得更快之意。2015年1月份，万达收购澳大利亚悉尼1 Alfred大厦和紧邻的Fairfax House大楼，计划投资约10亿美元，建设一个综合性地标项目。另据消息人士向《证券日报》透露，复星集团与澳大利亚地产与基础设施投资公管理公司Propertylink联合宣布签约收购澳大利亚一宗办公楼物业，且该项目是配置在复星旗下保险资产中的。
对此，王家明直言，“如今投资者正将目光投向有长线回报的投资产品上。”此外，中国开发商的“出海”意愿近年来确实表现得较为激进，据莱坊监测显示，前20家开发商中，已有一半投资海外。如果把中小型投资者也考虑在内，中国对外房地产投资的潜力很大。鉴于此，中国企业和投资者更要把控“出海”的风险。
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