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近年来，随着我国经济的增长、人民币的升值，以及国内房地产市场的低迷，投资者日渐把视线转向海外市场。数据显示，2014年中国内地的投资者在境外的房产投资额增长了25%。

虽然一些海外房产收益可观，但由于缺乏对海外的法律和项目的了解，国人的海外“淘金梦”可能暗藏着种种风险。中新网房产频道调查发现，虽然当地的房价未跌，但受汇率因素的影响，有投资者购买的海外房产反而出现了贬值。

国内房产投资收益下降 国人转战海外市场

过去的楼市“黄金十年”期间，国内房地产市场投资回报率较高，但去年以来房价步入下行通道，收益率也持续走低。国家统计局的数据显示，2月70个大中城市中，房价同比出现下跌的有69个，说明这些城市房价比一年前还要低，这也意味着，在过去一年中入市的多数投资者不仅没赚到钱反而亏了。相比之下，收益较为稳定的海外房产日益成为投资者的新选择。

近期，世邦魏理仕发布的《2014年亚洲境外房地产投资数据》显示，2014年，来自中国内地的房地产投资者在境外的投资额实现同比增长25%，达到了101亿美元。

一些海外地区的房产收益也高于中国，世邦魏理仕中国区研究部主管、执行董事陈仲伟告诉中新网房产频道，以美国为例，购买商品住宅毛收益率一般在5-6%，扣除物业费、房产税等费用后，应该比国内一些大城市2-3%的净回报率要高。

海外房产的收益率也比较稳定，北京理工大学房地产研究所所长周毕文在接受中新网房产频道采访时表示，国外没有大规模的房产建设，不太可能像中国一样出现暴涨，以自住、改善需求以及人口的迁移引起的需求为主。

海外置业的人群中，不仅仅是个体投资者，各类机构和开发商的海外投资步伐也明显加快。陈仲伟分析，置业者主要是三种人群，第一种是高净值人群(个人金融资产和投资性房产等可投资资产较高的社会群体)，主要目的是移民、子女教育、投资等；第二种是机构投资者，主要出于优化资源配置的考虑，比如2013年安邦保险购买的伦敦地标性建筑——劳合社大厦，不仅收入了约6.1%的收益，还起到了宣传品牌的作用；第三种是开发商，基于分散风险的考量，近年来万科、绿地、碧桂园等加大了海外投资。

受汇率影响 部分海外投资者不赚反赔

尽管投资者的算盘打得精，但海外房产并不是稳赚不赔的买卖，汇率的起伏成为决定房屋价值的一项重要砝码。

2012年，做建材生意的王先生以近400万元人民币的价格在日本东京买了一套房子，现在估值大概430万元，每个月还可以收到18万日元(约合人民币9253元)的租金。但他表示，“考虑上日元的贬值因素，房子可能还亏了”，不过他近期不打算出手，“房子靠近东京2020奥运会的主赛场，位置还不错，我也看好东京房子的前景”。

王先生的海外置业经验并不是个案。2011年，刘女士在加拿大多伦多花费43万加币购入了一套Condo(“分户式产权公寓”，是一种比普通公寓高级的公寓物业)。刘女士表示，几年下来，房子价格比较稳定。虽然是自住，不太在意房屋是否升值，但考虑到加币兑换人民币的汇率，房子也贬值了。

对于汇率“吃掉”房产收益，抑或让房产变相贬值的现象，中原地产首席分析师张大伟分析，这是由于人民币升值所导致的，但从最近来看，美元走强，人民币升值的力度在减弱。周毕文也谈到，购买海外房产更多的是资产和汇率的转移，从操作层面来看，投资者在人民币升值的时候买入，贬值的时候卖出换回人民币，这样收益是增加的，反之会出现亏损。

张大伟还指出，投资海外并不是说收益会超过过去十年的国内楼市的收益，更多的是投资者分散投资的一个办法，寻求资金的避风港。他还谈到，海外资产的收益相对比较稳定，一般都是长期投资，主要看的是出租回报率。

外媒称，据日本房地产服务公司JLL称，2014年东京都内被买下的地产中，约有2成是被海外投资者买去的。

据日本媒体报道，3月18日发布的2015年公示地价，相对于日本3大都市圈（指首都圈、大阪周边、名古屋周边）和地方中心城市地价的上升，地方产业低迷地区的地价却在持续下跌。

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在低利率、股价上涨及日元贬值的背景下，国内外资金都集中于投资中心城市土地而导致地价上涨。但对于普通老百姓来说，拥有自己的住房却变得愈加可望而不可及。

在大阪道顿堀的商业大楼“中座食倒大楼”前，身着红白相间服装的“食倒太郎”在门前迎客。这座可称为难波（大阪地名）象征的建筑，在2月被投资基金尊尚集团国际控股有限公司收购。

出资收购是中国台湾的投资家。董事小野耕司表示，“很多因制造业等取得成功的中国台湾企业家都表示，希望购买地产”。据说，他们还计划以大阪、福冈、札幌为中心购置地产。

东京站前黄金地段的高层办公大楼“Pacific Century Place 丸之内”，于2014年10月被新加坡政府的投资基金以1700亿日元（约合人民币87.3亿元）收购。此外，2015年1月，中国政府的投资基金也以1400亿日元（约合人民币71.9亿元），收购了以婚宴场所闻名的东京“目黑雅叙园”。这比半年前，森信托投资公司买下该地的价格高出了100亿日元（约合人民币5.1亿元）。

据房地产服务公司JLL称，2014年东京都内被买下的地产中，约有2成是被海外投资者买去的。此外，国内某投资基金负责人称，“趁着日元贬值的时机，有些海外投资者给出的价格甚至是从前的1.5至2倍”。

其中，来势凶猛的是来自中国台湾的投资者。据说，因中国台湾当局加强土地交易征税，投资者提高了对日本房地产的关注。日本的银行于2014年4月，在台北市内举行了面向富裕阶层的投资咨询会，约有60名投资者参加。会上，大家纷纷提出“高级住宅区在那里？”、“哪些地区人口增加？”等问题。负责说明的银行负责人称，“包括日元贬值的影响，跟台北、新加坡比起来，东京的地价变得相对较低”。

试问海外置业到底有多火？来自世邦魏理仕数据统计显示，中国（大陆）境外投资在2014年实现同比增长25%，达到101亿美元，再度创下历史新高。

伴随人民币国际化步伐的加快及前不久人民银行曝露的QDRI机制，中国人今后将获得越来越多海外的投资机会。这是大市场趋势下的必然走向，该政策也表明政府不限制投资海外房产，且未来中国的货币政策、外汇管制政策、投资政策将鼓励热钱投向海外房地产。随着国内多元化海外投资混战不断升级，加之境外政府推动，接连刺激着中国买家，预计2015年将是中国投资客重点关注海外地产的“黄金年”。

新趋势年轻富豪投资置业热情高于父辈

在最新莱坊与中银国际共同发布的《财富报告》中显示，未来十年，中国的十亿富豪数目将迅猛增长，将从2014年的184位进一步增加至338名，中国也将成为全球十亿富豪人数增长最多的国家。

与此同时，在对目前超高资产净值人士投资倾向调查显示，超高资产净值人士越来越注重将物业视为他们主要的投资类别。就亚洲的超高资产净值人士而言，物业在他们的投资组合中平均占38%。住宅物业是最受欢迎的投资类别，84%的亚洲理财顾问表示其客户对该类别更感兴趣，其次是写字楼（68%）。其中，中国内地和中国香港的超高资产净值人士平均每人分别拥有4.7和4.6个住宅物业，居世界前两位。

调查发现，新一代超高资产净值人士来对房地产的吸引力尤甚，45%的受访者表示年轻一代富豪客户对房地产的兴趣要高于父辈。莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨表示：“特别是在中国，近几年的趋势表明，越来越多的中国富人走出国门，在发达国家购买心仪物业，海外地产成为他们新的投资方向。尽管部分国家已经出台或准备出台更多的限外政策来避免过多的中国人投资推高本国房价，但我们预计未来十年，房地产投资仍将在中国高资产净值人士的资产配置中占据重要比重。”

新面孔新投资者不断涌现带来新资金

在近半年的海外大宗交易市场上，国内保险公司和国内投资基金表现的尤为活跃。去年安邦保险拟以19.5亿美元收购纽约的华尔道夫酒店；中国人寿随后又以13.3亿美元收购位于伦敦上河岸街10号大楼；中国第二大保险商平安保险以4.16亿美元收购伦敦的劳埃德大厦；2014年11月，阳光保险集团以4.63亿澳元的创纪录价格收购悉尼的喜来登公园酒店。险资在海外市场上集体爆发，同比增长100%。

根据相关规定，保险资金境外投资总额不超过上年末总资产的15%，但从目前来看，其投资总额仅占到1-2%。因此，预计2015-2016年保险公司还将在海外市场上大展拳脚。但保险公司也有其局限性，莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅表示，保险行业由于资金的流动性要求和较小的抗风险性，决定其物业投资只能在门户城市的核心区域，但随着这些城市普遍存在土地稀缺的情况，险资可选择的余地也就较小。

未等保险公司褪去海外投资的热度，海外市场上又迎来了“东方新面孔”。超高净值人士、中小型国有企业和民营开发商再度加码市场热度。据了解，企业大多来自房地产，而超高净值人士则领域广泛，其中知名度最高的就是SOHO张欣2013年以7亿美元巨资购入美国纽约地标通用汽车大厦40%的股权。但随后有越来越多的个人投资者进入海外房产投资，曾有一位买家以4亿元价格用个人名义收购澳大利亚某一写字楼项目。业内人士表示，个人投资的灵活性更大，遇到单价比较便宜的一些投资性房产，可以拆分买卖。

今年年初，万达、复星又在澳大利亚完成两宗高额写字楼收购。在老投资者和新投资者都涌入的“红海”下，2015年的海外市场也更为激烈。

新目标投资者正着手寻找新市场和新资产

世邦魏理仕中国投资物业部执行董事及主管邵律指出，中国投资者不再局限于传统目标市场，因此投资策略也发生了变化。2013年，60%的境外投资集中于全球五大投资目的地，而2014年五大市场的比例下跌至39%，欧洲大陆的巴黎以及美国的洛杉矶、旧金山和华盛顿都成为新的投资活跃地，甚至一些资源型的中东、非洲区域也吸引了部分投资者。

不仅城市在扩张，投资者也在着手寻找多样的资产组合。除了写字楼仍然最受人青睐，尤其是对于新投资者来说，酒店和工业地产项目的投资也出现了大幅增长。投资者们认为新市场和新的资产类别可以带来更高的收益，且竞争压力更小。此外，滑雪场、酒庄和马场、牧场等也受到投资者的青睐。上海鹏欣集团就在2012年时，购买了新西兰16个牧场；另据了解，绿地将在马来西亚投资一个面积达3平方公里的科技产业创新园区，项目坐落在马来西亚和新加坡交界处。

邵律认为，亚洲投资者继续关注海外投资。这一趋势在亚洲机构和私人投资者，以及中国开发商中最为明显，他们无一例外地都在寻找全球主要市场中高收益、高质量的资产项目。