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商務部年初公布數據顯示，2014年我國對外投資規模約為1400億美元，超過我國利用外資總規模約200億美元，這也就意味著我國已經躋身全球資本凈輸出國行列。轉折來之不易，卻又在意料之中。中國的海外投資正越來越多地得到世界的認可。

壹件兩全其美的好事

泰國國家發展學院教授李仁良說，中國的海外投資不僅給中國經濟增長帶來新機遇，而且也給全球經濟註入了新的活力。中國的海外投資除了能對外提供更多的設備和技術支持，還提升帶動了當地的就業，東盟國家應把握機遇，順勢而為。目前東盟各國紛紛出臺鼓勵外來投資的政策，以促進產業升級，提升本國競爭力。這不僅會有效實現中國產能的向外投放，也能促進其他新興市場的快速發展，堪稱壹件兩全其美的好事。中國企業進行海外投資的同時，應多了解當地文化，促進同當地的融合，只有紮根當地，才能做穩做強。

“走出去”並非沒有風險

“走出去”並非沒有風險。有人擔心中國投資海外的企業在國內創造的就業會少於海外。德國也曾經產生過類似爭論。但統計顯示，2003年到2006年，德國出口導向型企業在國內創造的就業增加2%，而只面向國內市場的企業減少了3.5%的員工。這也證明，在國際上具有競爭力的企業同樣能給國內市場帶來積極效應。

德國聯邦外貿與投資署亞太市場專家克裏斯蒂娜·奧托表示，過去數十年中國經歷了快速工業化的過程，但國內高度集中的投資也帶來了某些工業部門產能過剩的問題，企業間競爭加劇。目前中國已經是世界上最大的汽車、機械、電子等產品市場，資本管制和投資機會減少極易引發房地產和信貸泡沫。中國企業“走出去”有助於它們獲得更多金融資源、新市場和技術，並讓產品多元化，提升產品質量。

增加非洲人民發展經濟信心

非洲亨利商學院院長喬·佩德雷表示，中國給非洲的投資不僅給當地帶來了緊缺的資金，還有資金背後所帶來的產業技術、就業機會、經驗等，最重要的是還為當地帶來了正能量的多元文化和智慧，比如中國人對工作的勤勞和刻苦，中國在減貧、經濟增長、提升教育水平等多個方面取得讓人欽佩成績背後所隱藏的智慧等。他認為，非洲人民由於殖民歷史等原因有時候會缺乏自信，而中國的投資無疑正在幫助增加非洲人民發展經濟的信心。

推動中國經濟與全球接軌

澳大利亞塔斯馬尼亞大學商務與經濟學院講師梁璠說：“中國經濟經過幾十年的發展，增長速度很快而且較穩定。在新常態下，中國開始調整以往偏重於 量 的粗放型經濟增長模式，更加關註 質 的提升。中國企業在海外進行的投資能促使它們進行更多的創新嘗試，包括產品、技術以及管理模式。中國企業 走出去 ，適應不同市場環境下的競爭，熟悉國際競爭規則，有助於增強其國際競爭力。越來越多的中國企業 走出去 ，也有助於完善中國市場的競爭規則，推動中國經濟進壹步與全球經濟接軌。”

梁璠表示，中國經濟與澳大利亞經濟具有很大互補性，“當地民眾普遍歡迎中國投資，認為中國企業的進入活躍了當地經濟，並提升了就業率。”

根據調查顯示，房地產仍是第壹投資選擇，且有反彈趨勢，比例達到64%，比2012年上升4%。約30%的受訪者表示會投資房地產市場，壹方面可以滿足自住需求，如為未來子女出國接受教育做準備;另壹方面，在經歷了次貸危機後，投資者認為北美的房地產市場存在壹些短期內價格被低估的投資標的，具有壹定的投資機會。

另外，隨著近年來國內樓市調控力度的加大，留給投資者的空間已經很小。“投資中國樓市不如去海外買房”成為許多人的選擇，越來越多的國內居民湧入歐美國家，“抄底”海外房地產。有數據顯示，近兩年到美國投資買房的中國投資者，已經超過加拿大投資者，位居投資美國地產的外國投資者的第壹位。

中國投資者到美國投資買房的高潮中，不僅包括中國個人投資購買住宅房產，也包含中國開發商到美國購買商業地產，養老地產和買地進行房地產開發。鑒於目前美國東西兩岸紐約和加州是中國投資者進行房地產投資最熱門的地方，本書第二章分別邀請了紐約和加州資深房產經紀人為讀者解讀了這兩地市場以及具體投資房產事宜。並邀請房地產投資相關專業人士討論了房屋抵押貸款，產權保險，房產管理以及房地產投資的法律和稅務事宜等。

跨境投資和財富管理

中國的新貴階層，愈來愈重視對投資和財富的管理。近幾年來，中國投資者對美國的投資，包括綠地投資和跨境並購，屢創新高。同時，《報告》顯示，在境外投資中，接近50%的受訪者希望在境外投資市場投資具有固定收益或者優先受益的投資項目，或者債券和保險等固定收益類產品。另外這幾年國內股市波動很大，而美股等境外資本市場相對成熟，且最近創出了新高，所以美國股票投資壹直也是中國人士跨境資產配置和投資的主要方式之壹。本書第三章首先闡述了中國投資者如何在美國進行投資設立公司和並購，然後邀請華爾街投資管理和資產配置專業人士，闡述如何進行股票投資和保險投資，以及跨境投資並購的相應會計和稅收問題。

美國財富管理和家族辦公室的歷史比中國要更為悠久。中國新貴階層富裕後，急需的是如何對財富進行管理，並傳給下壹代。本書第三章也簡述了美國財富管理和家族辦公室基本理念和相關信息。

海外留學已成為子女教育首選方式

子女教育是中國人最關心的話題之壹，而送孩子去海外留學已成為安排孩子教育的首選方式，8成富豪計劃讓孩子接受海外教育，其中64%計劃在大學前送孩子出國，高中被壹部分人認為認為是最適合出國留學的時間。出國留學的平均年齡為17歲，大約在高中壹或二年級。英語國家是主流海外教育目的地，美國、英國、加拿大在過去五年中穩居前三。

美國以其位居世界第壹的教育資源，環境和質量，穩居中國人海外留學選擇前列。亞洲包括中國父母壹般有濃重“名校情結”，希望孩子能加入到好初高中壹直到美國常春藤大學以及其他知名大學。本書最後壹章邀請美國入學申請咨詢專業機構和其他相關專業人士，為讀者解讀如何申請美國初高中，大學，研究生院(包括法學院和商學院)，畢業後如何求助就業，以及國際學生留學和工作過程中的簽證選擇。

子女美國留學就業與EB-5投資移民

值得註意的是，近35%的海外投資原因是子女教育和投資移民，而這兩種在某種程序上相互交融影響的。外籍學生在美國留學畢業後若希望留在美國工作，需要能獲得H-1B簽證。而獲取H-1B工作簽證在某程度上變成運氣，因為現在對於H-1B簽證的需求遠遠超過了年度的配額。每年的4月1日，USCIS(美國移民局)開始接收65,000個新的H-1B簽證，加上20,000高學位的配額。在過去的幾年裏，由於大量的申請，這個提交期都在壹個星期內關閉。例如，在今年的4月7日USCIS宣布已經收到了172,500份H-1B申請，並停止接受更多的申請。當申請人數超過了可用的配額後，USCIS采取抽簽系統來分配簽證。由電腦生成的方式隨機選擇達到配額數量的申請，如果沒被抽中的將被退回，則即使外籍畢業生找到了工作，也必須放棄工作離開美國。

另外，H-1B簽證需要壹個美國的雇主贊助並要求雇主提供詳細全面的配套證明文件，如本書第四章最後壹節詳細闡述的。大部分美國雇主不願意承擔這份簽證申請的麻煩而不願意招聘外籍學生，尤其是在非理工科的經濟，管理，金融和法律等文商科領域，合格美國本土學生趨之若鶩，雇主選擇眾多，壹般很少選擇外籍學生承擔簽證申請的麻煩。在美國學生不太熱衷的理工方面，如化學，物理和工程等，外籍學生找到願意支持簽證申請的美國雇主的機會多壹些。但即使如此，H-1B是壹種非移民類的簽證，只有三至六年的有效期。期滿後該學生如無綠卡或公民身份支持，仍需回國。其在H1-B簽證期間如失去工作或換雇主，需要另行遞交H1-B簽證申請。

所以對支持子女在美國留學後就業的且有財力的父母而言，為子女通過EB-5投資移民項目申請綠卡是非常重要的。這個申請最好在子女入學後即開始甚至更早，確保子女在大學三年級開始找工作之前至少拿到臨時綠卡。壹來如果子女在21歲之下，子女可跟隨父母的投資移民壹起申請綠卡，即全家人壹筆投資就可以申請綠卡。另外現在EB-5投資移民申請積壓頗多,臨時綠卡的審批時間甚至都超過了12個月，所以應及早申請。

中國人大大小小的美國夢，無論是投資移民，舉家搬遷，還是小試牛刀，買房置業，抑或借鑒美國財富管理經驗和利用投資機會跨境投資和資產配置,或是送子女赴美留學就業，都說明了中國國家的富強和人民的富裕，也顯示了中國和中國人正在走出國門，展現其國際化的能力和風範。但如本書結語所言，無論走多遠，中國根是不變的。

國內的房地產市場在去年可謂經歷了壹場寒冬，不但全國房地產銷售及新開工下降明顯，不少城市的庫存去化周期也在15個月的警戒線以上。為此，不少開發企業開始將更多目光轉向國際市場，以對沖國內市場給企業帶來的風險。同時，在監管政策不斷松綁以及國內房地產市場處於寒冬的背景下，眾多國內保險公司也開始紛紛大手筆購入海外不動產項目。

根據世邦魏理仕最新提供的數據顯示，去年亞洲境外房地產投資同比增長23%，達400億美元，再創歷史紀錄。其中中國大陸地區境外房地產投資總額達101億美元，位列亞洲第二，僅低於新加坡。

世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉表示，“中國跨境投資的持續增長主要受新的資金來源推動，其中保險資金表現尤為活躍。隨著相關政策監管的不斷放松，中國保險資金正積極尋求海外投資機會，並不斷增加房地產投資占其整體投資的比重。與此同時，中國房地產開發商在國際市場的表現亦愈發矚目。來自中國的保險資金將對未來幾年的全球房地產投資市場產生深遠影響”。

據悉，去年8月國務院下發的保險業“新國十條”提出，要鼓勵中資保險公司嘗試多形式、多渠道走出去。同時，政府還放松了中國公司投資海外的額度限制，中國企業目前可在國外投資最高10億美元，且不需經過政府批準，之前的限額為1億美元。

有分析指出，險資鐘情海外核心地段不動產，主要在於國外大多數發達經濟體經濟在復蘇，不動產仍然處於價值低估階段，雖然狠賺壹筆的可能性很小，但是貴在穩定的回報與較小的風險。因此，在國內房地產市場不景氣的背景下，海外核心地段的不動產對國內險資來說還是非常具有吸引力的。

相比於險資投資海外不動產主要看中其穩定的回報與較小的風險不同，房地產企業投資海外市場更多因為國人海外置業需求的不斷增長。

國內連續數年的房地產限購，在打壓了國內樓市的同時，也讓海外房地產成為了中國人眼中的“香餑餑”。隨著人民幣在國際市場上的購買力日漸增強，澳大利亞、英國等地的房地產市場，開始出現越來越多的中國投資者和開發商身影。數據顯示，2014年中國海外房地產投資已超過165億美元，首次超過在國內的投資。

不過，春節以來，壹些海外置業的利空消息接踵而至。業內人士提醒，國內外房地產市場存在顯著差異，投資時必須謹慎對待。

案例：壹周漲2萬澳元。大年初二這天，金小姐踏上了前往澳洲悉尼的班機，這比她原定的計劃提前了兩個星期。

金小姐是寧波人，大學在悉尼就讀，工作了壹段時間後才返回國內。在悉尼購置壹套房產，壹直是她的投資計劃之壹。“國內限購，而差不多的價格，在悉尼可以買到更不錯的房子。”金小姐非常喜歡悉尼的居住環境，但直到最近才下定決心在那邊置業。經過幾次來回考察，她選定了壹套距離悉尼市中心8公裏的新公寓樓，使用面積93平方米，精裝修還包含壹個地下車位，總價73萬澳元。金小姐告訴記者，海外人士投資澳洲房地產，只能購買全新房產而不能買二手房。她看中的這套房子步行3分鐘就能到地鐵站，開車的話10分鐘就能到海邊，而且還是學區房。雖然總價相對悉尼目前60萬澳元左右的均價來講有些偏高，但性價比非常不錯。

“以目前的匯率，大致是人民幣358萬。”金小姐說，近來澳元對人民幣的匯率在跌，存款利率也下調了，因而她的朋友圈中，大家都覺得現在是澳洲置業的好時機。按照原計劃，她應該在元宵節後才飛去悉尼，辦理房屋購買手續。但就在除夕夜，與其相熟的當地中介便告知她，最好能盡快去辦理手續，否則壹周後房價可能會上漲2萬澳元。金小姐索性帶著家人，在澳洲邊度假邊購房。

金小姐並非個例。剛剛過去的羊年春節，不少中國買家前往悉尼、墨爾本等城市，在旅遊觀光的同時，也順道考察了澳洲的房地產市場。與國內房地產市場興起時類似，壹些中國買家組團考察樓盤，且付款時毫不猶豫。“春節以來，我已經接待了3個來自中國的購房團，主要是來自浙江和山西的購房者。”悉尼當地中介Terry·林告訴記者，隨著復星、綠地、萬達等中國開發商陸續進入澳洲，3年以後的市場可能更加瘋狂。

澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）數據顯示，2013年中國已成為澳洲外國房地產投資的頭號來源國，投資總額高達59億澳元，比壹年前增長40%，而這壹趨勢在2014年更加明顯。預計在未來7年，這壹數字將增長至360億，悉尼、墨爾本、堪培拉等大城市成為中國買家置業的首選。有報告稱，過去壹年中，悉尼、墨爾本分別有18%和14%的新建房屋被中國投資者所購買。

受到中國資本的刺激，澳大利亞房價近年來上漲明顯。據澳洲統計局的數據顯示，2014年期間，澳洲主要城市房價上漲7.9%。其中悉尼房價增幅達10.6%，墨爾本以5.8%增幅緊隨悉尼之後。

“中國買家是推升澳洲房價的重要因素。”從事澳洲投資的西捷國際集團項目經理黃驪珠告訴記者，以墨爾本市場為例，均價在60萬澳元左右的兩房公寓最為熱銷，年漲幅在6%左右。而三房、別墅等高端項目，年漲幅更在10%以上。與此同時，目前墨爾本的空房率為3.1%，這使得房屋出租根本不成問題。

海外投資首超國內

在匯率推動下，近年來中國資本在國際市場上不斷出手。仲量聯行近日發布的報告顯示，2014年中國海外房地產投資激增，超過165億美元，首次超過在國內的投資，且海外投資呈現全球多元化趨勢。這其中，歐洲成為最受歡迎的投資目的地，共吸引了超過55億美元的投資，澳大利亞則成為中國投資者青睞的新目標市場，流入資本超過30億美元；另有25億美元資本則流入美洲。從城市來看，悉尼獲得了大部分的投資額，達到22億美元，成為最吸引中國投資者的目的地之壹。而倫敦在2014年共吸引了40億美元的投資，再次榮登榜首。紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥、墨爾本、東京及新加坡也各獲得了5億至15億美元的中國投資。

在美國，2013年外資購置美國住宅地產的交易激增了35%，而引領這波外資購房潮的正是中國買家。中國買家主要集中在洛杉磯和拉斯維加斯，少數有實力的買家則在曼哈頓進行，將那裏新樓盤的價格推高到了難以想像的高水平。

加拿大多倫多2013年房屋均價持續瘋漲至43萬加元，漲幅達12%，溫哥華的漲幅更高至18%。“新樓盤壹開盤，70%的買家都是中國人。”當地人抱怨。

中國人新購買的韓國土地也大幅超過同期歐洲人、美國人購買的土地面積。與此同時，由於韓國濟州島的投資移民政策，這幾年濟州島的房子每年都增值10%。

隨著生活質量的提高、生活習慣的改變，越來越多的人選擇在海外過春節，探親訪友賞美景購物，還能順道去看下海外房產。

對於部分市民而言，大部分海外房產的素質和價格，都優於國內壹線城市的房產。而且，隨著國內房企邁向海外，也加速了中國人資產的全球布局。有關機構統計顯示，部分地區和國家的房產這幾年壹直在上漲，購買合適的海外房產無論投資、自住，都有壹定的保值空間。

新馬泰

低成本宜居之地

在新馬泰購買豪宅、別墅並不是件困難的事。目前馬來西亞面積100平方米的普通酒店式公寓均價約每平方米1.1萬~1.5萬元，泰國普吉島144平方米、配有私人泳池和觀景露臺的精裝海景別墅也僅需120萬元。

近年來，馬來西亞、新加坡、泰國等東南亞國家開始出現中國房地產企業的“身影”，碧桂園等多家房企已進入馬來西亞開發。新馬泰各國政府為吸引購房者，也推出了多元化的優惠政策。

去新馬泰置業需了解當地法律，購置房產也壹般由律師主理，選擇資質好的海外房產機構代辦更有保證。此外，購房的基本常識應該知道，例如，馬來西亞的法律規定，商品房的1/3必須出售給當地馬來人。

熱門區域澳大利亞

學區房升值快

海外房產投資專業人士黃弼唯介紹，澳大利亞的房產投資在政策、法律上有很大的吸引力，房產是永久產權，並且持有成本很低，貸款額度達七八成，利率也相對較低，幾十萬元即可入手。澳大利亞經濟連續20多年保持增長，所以房產投資也有保障。

佛山人更喜歡澳大利亞的別墅，尤其是獨立別墅，價格大概在300萬元左右，不少房產平時可出租，業主到了澳大利亞可用，年投資回報率壹般在5%~6%左右。由於不少人的子女在澳大利亞留學，學校周邊的房產更好出租，學區房的升值也更快。

在選擇項目時，投資者可以重點考慮大型發展商開發的綜合性社區樓盤。

• 熱門區域

歐洲

宜居房產價優惠

西班牙、葡萄牙、希臘和塞浦路斯的買房移民政策受到廣泛關註。這些國家的3居室以上的宜居房產基本210萬元起可買到。

希臘的購房移民政策規定，非歐盟公民只要在希臘購買價值25萬歐元或以上的房產，即可申請5年希臘居留許可。房產不出售，居留可持續，直至取得希臘國籍。

根據塞浦路斯的購房移民政策，申請人只需證明本人名下擁有3萬歐元的穩定年收入、購買價值不少於30萬歐元的房產，並出示至少3 萬歐元的3年定期存款證明，即可申請塞浦路斯的永久居住權。

葡萄牙的購房移民政策近年來也是炙手可熱。在葡萄牙購買價值50萬歐元或以上的房產，並在葡萄牙存入2萬歐元的全家生活保障金，保持所購投資項目至少5年並符合相關居留條件，5年居留期滿後，可申請永久居留身份，滿6年可申請入籍。

西班牙規定，申請人年滿18周歲、無犯罪記錄、無被申根國驅逐記錄、持有醫療保險且年收入至少3萬歐元便可以通過在 西班牙購置50萬歐元房產即可獲得居留簽證。

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2014年，中國海外投資已經高於引進外資200億美元，歷史上第壹次成了資本凈出口國。在這種情況下，通過新的投資貿易協定跟進是應有之義。

中國海外投資再次提速。據英國《金融時報》報道，2014年中國對歐洲直接投資達到創紀錄的180億美元，是2013年的兩倍。投資領域包括從英國房地產到意大利能源行業。

這肯定不是中國海外投資的最高峰。

中國資本再掀海外投資高潮

基於今年以來歐元資產更加便宜、美元資產保值功能凸現、中國經濟下行壓力增大等因素，中國資本海外投資的興趣還會進壹步增加。大連萬達收購瑞士盈方體育傳媒集團68.2%股權、復星國際並購世界著名旅遊運營商地中海俱樂部，只是中國資本今年新壹輪海外投資的開始。

中國資本之所以再掀海外投資高潮，目的是提高資產的安全邊際，開拓新的市場領域。但是，這並非代表海外投資能獲得安全保障。事實上，自TCL第壹個“吃螃蟹”以來，中國海外投資的失敗經驗已積累了不少。這些風險不會隨著新壹輪海外擴張的開始就遠去。2014年以來中國在歐洲投資進程，就提供了不少風險警示。

2014年中國在歐投資的五類風險

其壹是政治環境變化。中國遠洋獲得希臘第壹大港比雷埃夫斯港二、三號碼頭特許經營權後，運轉良好，因此本應在競購比雷埃夫斯港務局股權中處於領先地位。但由於希臘新政府壹度考慮中止港口私有化進程，這壹領先地位差點動搖。雖然債務壓力、與歐洲“三駕馬車”關系緊張等因素，讓天平可能再度向中國遠洋傾斜，但也預示了政治環境對於中國海外投資環境的制約。鑒於歐洲政壇由中間向兩端擺動的趨勢增強，由此因政治環境變化產生的變數將有增無減。

其二是“中國溢價”。復星國際並購地中海俱樂部，創造了法國競購案的時長紀錄，其間經歷了多達8輪的競價，收購價從每股17.5歐元提高至每股24.6歐元才告成功。而長虹和美菱電器盡管以高於競爭對手的報價收購意大利電器商意黛喜，仍然落空。中國企業很難判斷並購過程是否遭到了不公正待遇或者陷阱，即使遭遇也難以應對。

其三是項目收購過多，戰略性收購過少。2014年中國企業在歐洲的投資，最引人註目的壹點是收購當地的地標性建築。其中不乏中國保險類企業的手筆。盡管與中國的房地產市場相比，處於價值窪地的歐洲地產收入預期明確，回報平穩，但如果金融類企業繼續拿巨資收購重資產，而非與自身主業成長相關的領域，將導致資產配置失衡和戰略方向迷失。做自己擅長的事，風險遠小於做不擅長的事。

其四是國際市場經驗積累緩慢。中國資本的許多投資，都是靠企業內部的投資部門完成，然後按照企業的傳統模式運行，依靠企業自身的資本等待回報。這是成本最大的並購方式。很少有企業能按照國際市場的經驗，在外資便宜之時，通過企業信用評估、發債等程序，獲取更廉價的資金保持企業活力。壹旦出現變數，損失就難以控制。

其五是在投資地的軟投入不夠。特別是歐洲，有自己業已成型的市場和文化環境，比如強大的工會組織，對外來企業是否履行社會責任苛刻等，如果忽視軟投入，就可能引發摩擦導致投資方和被投資方雙輸。

新的投資貿易協定應跟進

其實，中國海外投資面臨的這些風險，許多是老問題。但壹直不能得以明顯改善。將責任都歸於出資企業，未必合理。投資企業規避風險的意識，比我們想象得高得多。回避這些海外投資機會裏的風險，除了企業策略要調整，制度層面也需要調整。比如，雖然中國基本與歐盟國家都簽署了雙邊投資保護協定，但事實上沒能起到應有作用。究其原因，是因為這些協議設立的初衷，更多傾向於吸引外資進入中國。

2014年，中國海外投資已高於引進外資200億美元，歷史上第壹次成了資本凈出口國。在這種情況下，通過新的投資貿易協定跟進是應有之義。如此，才能在中國資本在海外全行業投資的新時代，建立壹個基本環境。

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相比於近兩年國內房地產的投資下滑，中國投資者在海外房地產投資上大手筆頻現：2013年5月，中國SOHO首席執行官張欣與巴西銀行業Safra家族共同買下紐約曼哈頓通用大樓40%的股權，這筆交易將使得該大樓總體估值達到34億美元；2013年12月，富力地產斥資13.96億美元收購了馬來西亞柔佛州新山地區六宗空置地塊；2014年8月，萬達集團花了9.7億美元買下黃金海岸的壹家酒店。

中國海外房地產投資飆升的背後是什麽？

誰在投資？

海外置業早已不是什麽新鮮事，但是以投資為目的的海外地產項目投資，卻是在最近幾年才顯露出明顯趨勢。

萊坊近期發布的《中國對外房地產投資報告》顯示，中國對外投資房地產總額在2009年是6億美元，截至2013年底這壹數據就已經達到120億美元。如果將2014年的數據統計在內，預計中國對外投資房地產的總額將達到150億美元。

“這壹數據是對成交價格在250萬美元以上的交易進行統計得出的，250萬美元以下的交易並沒有統計在內。所以從投資者來看，主要是機構或者公司投資。”萊坊董事及大中華區研究及咨詢部主管紀言迅對經濟觀察報表示。

萊坊還對中國排名靠前的保險公司和房地產公司做了壹份海外投資的調查，在國內總資產排名前20的房地產開發商中，萬科、萬達、綠地、中國海外、碧桂園、世茂、富力地產、雅樂居、新城控股9家已經投資了海外房地產，另有8家表示有投資興趣。而在國內保費收入排名前十位的保險公司中，中國人壽、中國平安、陽光保險和安邦保險4家已經投資了海外地產，包括中國人保在內的另外8家表示有興趣投資。

隨著機構和企業投資意願的增強，中國海外房地產投資群體也正在發生變化。

中國對外投資的首輪浪潮由主權財富基金所代表性優質資產和銀行購置自用物業所帶動，第二輪浪潮則是由大型開發商在海外投資的物業開發項目拉動，在當前的第三輪浪潮中，　投資基金和國內保險公司積極尋求核心及高投資回報的物業投資機會讓海外房地產投資節節攀升。萊坊預測，已見端倪的第四輪浪潮的投資主力是大型企業、超高凈值人士、中小型國有企業和民營開發商。

萊坊國際投資部主管楊杏妮表示，與2013年相比，2014年的個人投資海外房產的成交筆數增長了40%左右。“我們觀察到壹個明顯的變化，2014年以投資為目的的海外置業明顯增多。以前海外置業自用比較多，大部分是因為子女在國外讀書，或者自己和家人移民，壹般購買的都是比較好的房子。而2014年的數據顯示，30萬美元左右的房子最受歡迎，而且大部分是按揭購買，這就表明這部分購房者具有明顯的投資用意。”楊杏妮對經濟觀察報表示，“很多年收入40-50萬元的客戶也逐步開始在海外置業，海外房地產成為他們資產配置的壹種選擇。”

需求推動

中國投資者選擇海外房地產作為資產配置的幾種重要方式之壹，是由多種因素共同促動的。

首先就是投資回報率。

目前，北京和上海甲級寫字樓的回報率壹般在5%—6%。然而相對緊張的信貸環境意味著這些城市的資金成本也較高，通常在8%以上。相比之下，盡管紐約、倫敦和悉尼的回報率只有4%—6%，但資金的利率水平卻壹直較低，例如美國的資金成本平均在3%左右。

資訊機構仲量聯行最近發布的《2015年壹季度全球市場展望》稱，2015年全球將有10個大城市的寫字樓租金漲幅超過5%，包括東京、悉尼、迪拜、紐約、北京、洛杉磯、倫敦等，其中東京的租金漲幅會達10%-20%。而這些城市寫字樓資產價格增長也將超過5%，東京和馬德裏的資產將增值10%-20%。

戴德梁行這家資訊公司發布的《2015年全球市場展望》也顯示，2014年全球最熱的房地產投資地排名前十的城市主要集中在美國，而2017年最值得投資的市場中，增加了中國上海的寫字樓，倫敦和紐約則仍然是最熱的市場。

而萊坊預測未來五年，倫敦、紐約和悉尼的平均寫字樓租金增長率分別為16.3%、28.2%和22.3%。

與此相比，國內的房地產回報率對很多投資者來說吸引力有所下降。以上海為例，萊坊預計未來五年租金僅增長4.4%。萊坊對於租金增長緩慢的解釋是：中國經濟增速逐步放緩，預計未來五年該增長率會持續緩慢下降，房地產占比GDP約為16%，因而國內房地產投資的規模也將會縮減。

另外，由於中國住宅市場受政策影響較大，2010年以來出臺的調控措施(如購房限制和財政緊縮)導致國內住房需求趨於疲弱。事實上，中國的住宅市場需求已出現自2012年以來最大的負增長。

2014年前8個月住房供大於求並且滯銷，開發商紛紛放慢開發新項目的步伐，導致房屋開工率同比下降了14%。根據萊坊的預計，2010年以來國內空置的住宅建築面積增加了80%以上。住宅現有的存量至少需要兩年才能完全消化。

供大於求引發開發商之間的激烈競爭，這也令購房者對房價進壹步回落的預期增強。盡管近期住房按揭貸款有所放松，但鑒於房價不大可能在開發商清理庫存時反彈，萊坊預計2015年的住宅價格仍將承受壓力。

另壹個促使海外投資房產擴張的因素來自匯率。自2005年以來，人民幣兌美元和歐元的匯率已升值約30%，這極大地提高了中國投資者的購買力。同時，2014年美國經濟回暖，美元表現出較強的升值態勢，多家機構都預測2015年美元會繼續升值，不少中國投資者認為這是持有海外資產的好時機。

還有壹個主要的推動因素來自對外投資政策的顯著放寬。2013年對外投資審批門檻從1億美元提高至10億美元。2014年10月，商務部取消了先前主要針對對外投資的審批程序。此外，保險公司獲準最多可將其資產的30%投資房地產，總資產的15%可用於境外投資。不過，保險公司對房地產和跨境投資的態度仍然比較謹慎。

相關機構預測，到2020年中國的保險行業將會進壹步積累20萬億元的保費，相當於目前保費規模的兩倍以上。巨額的保險資金意味著即使只有壹小部分投放到境外，也會給海外投資帶來不小的拉動作用。

浪潮繼續

未來幾年，中國投資者對海外房地產的熱情還會繼續嗎？

多位業內人士認為，浪潮還將繼續，但投資者也會趨於理性。

對機構投資者而言，未來2-3年的投資還將增長，增幅可能達到20%-30%。“按目前的態勢來說，不會出現從6億變150億這種跳躍式的增加，現在相當壹部分海外投資的收益開始下降，好的物業項目也相對減少。但是至少這壹兩年之內，保險公司會大力投資。”紀言迅說，“當國內投資者熟悉海外市場之後，會進壹步向壹些地區性的中心城市伸展。比如曼徹斯特、伯明翰、芝加哥、法蘭克福等城市，因為這些城市交通方便，經濟較為發達，並且法律健全，收益率相比來說也就比較高。”

對於那些個人投資者而言，以投資為目的的海外置業才剛剛開始。特別是高凈值人士，他們在國內多數已擁有廣泛業務，境外投資有助於把風險分散至回報率更高的市場，這也是資產多元化配置的趨勢。“與美國、歐洲投資者相比，中國投資者起步算比較晚的，現在他們的投資處於剛起步階段，去年才開始大批量買入。”楊杏妮說，“現在就連沒有在國外生活過的人都想去國外買房子，而且這壹趨勢會持續，尤其是相比國內2%左右的租金回報率，在倫敦、紐約這些地方的租金回報率要高很多。”

不過，楊杏妮也表示，個人投資者需要明確投資海外地產的目的，是想要高的租金回報率還是高的資產增值，因為有時候這二者並不能統壹。“國外有些中等城市的房產價格不是很高、租金回報率高，但不容易脫手。大城市房產很容易出手，但投資額會很高，租金回報率就相對低壹些。”楊杏妮說。

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