借道信托投資海外靠譜嗎?

“借船”投資海外市場,投資者多了信托這個選項。為適應理財市場需求結構變化以及主動謀求轉型,信托公司開始發展受托境外理財等資產管理業務。不過,用中信信托相關人士的話說,就是目前信托公司的海外業務還處於初創起步階段。

百瑞信托博士後科研工作站陳進博士接受采訪時表示,信托境外理財未來會是壹個大趨勢。因為隨著金融的全球化以及資本市場的開放,金融機構紛紛開始布局海外市場;而且,信托客戶多為高凈值客戶,在全球範圍內進行資產配置的需求較為強烈。

借道信托投資海外靠譜嗎?

那麽,借道信托投資海外市場,到底靠不靠譜呢?

陳進說,信托境外理財的最大優勢在於信托制度的優勢,即信托財產獨立性和風險隔離。信托公司的受托境外理財業務也會更註重差異化,能根據客戶的自身情況和投資需求,提供個性化的境外理財解決方案。但同時代客境外理財對信托公司的資本實力、人才實力等都有較高要求。

“信托公司投資海外市場壹是借助QDII的渠道,二是借助股東背景。比如,有些信托公司的股東有境外的分支金融機構,這有利於信托公司了解當地市場,並開拓相關業務。”用益信托首席分析師李旸表示。

隨著合格境內投資者境外投資試點資格(QDIE)的落地,也有信托公司的子公司獲得了投資範圍更廣的QDIE資格。陳進表示,QDIE的投資範圍除證券類投資標的外,可擴展至境外非上市公司股權、對沖基金以及實物資產等。李旸認為,信托公司的海外投資範圍取決於信托公司是否具備相應的投資管理能力,是否有相應的團隊。

在實際業務中,據上述信托公司人士介紹,目前,信托公司海外投資產品主要涉及的領域包括歐美的股市、債市等以及歐美、東南亞等地的產業投資。“投資海外的信托產品可以用外幣購買,壹般為美元,而且門檻比國內市場的產品要高壹些。”

據了解,目前國內金融機構開展境外理財業務需經過監管部門的嚴格審批,監管部門除了對信托公司資質提出諸多要求外,還會從業務團隊投資經驗、投資理念、業務方案、盈利模式、風險管控、其他合作方等多方面進行考量。而且,壹般來說,信托公司也會對投資者進行認真篩選,其客戶定位為機構投資者和成熟的個人高凈值客戶。業內人士表示,海外投資涉及市場風險、匯率風險、政治風險、稅務風險、法律風險等。其中,最常見的就是市場風險和匯率風險,對投資者的專業知識和風險承受能力等都有較高要求。

所以,投資者要根據自身的風險承受能力和風險偏好選擇產品。陳進說,由於境外理財的風險因素更加復雜,因此對於追求固定收益以及風險偏好較弱的投資者不建議開展境外理財,即便是具備投資實力及相應風險承受能力的投資者,也建議境外理財的資金規模不宜過大,以跨地域多元化配置為目的,而非進行短期投機。

“如果信托公司受托境外理財業務以人民幣募集和計價,其中的外匯折算差額即是主要的匯率風險。”陳進表示,匯率風險的控制失當可能使投資收益被侵蝕。

投資者也要對擬投資的產品進行全面評估。上述信托公司人士表示,不僅要看信托公司的品牌和實力,還要考察投研團隊的能力和水平。“信托公司海外合作方的研究能力和影響力,以及產品以何種方式投資、投資標的具體情況等也需要關註。”陳進說。

海外買房:高大上vs背黑鍋

中國人海外置業的波瀾壯闊,不僅是中國人移民潮、留學潮及投資潮等幾種力量綜合作用,同時也是中國逐步擴大開放程度和快速融入全球的真實寫照。

自塞浦路斯2012年對中國開放“30萬歐元房產獲綠卡”的政策以來,壹些歐洲小國逐漸成為中國人海外購房潮中壹個新的熱門選擇。

海外買房:高大上vs背黑鍋

在2013年試水成功後,西班牙、葡萄牙等歐洲多國的購房移民項目於2014年開始迅速增長。進入2015年有消息顯示,西、葡購房移民或進壹步放寬申請條件。

在加拿大、美國等主要移民目的地,新移民帶來的剛性需求強勁、增長迅速,由此催生了當地房地產市場的火爆局面。對於意在紮根住在國的中國人而言,買房仍是他們“移民夢”的重要組成部分。

除了移民夢,留學潮也被認為是推動中國人海外置業的重要因素。中國教育部3月5日發布的2014年度中國出國留學人員情況顯示,2014年度中國出國留學人員總數達45.98萬人。

為了提高孩子國外學習的可能性,越來越多的中國買家紛紛出手全球大學城的高端房產。壹些經濟能力較強的留學生家庭,考慮到子女在國外租房不如買房,也紛紛加入海外買房行列,有的家庭甚至購買大面積房產,壹部分用於出租。而且隨著“低齡化”出國留學趨勢形成,“以房養學”漸成留學移民新熱點。日漸增多的留學生群體也激發了中國買家海外投資“學區房”的熱情。

除了傳統的移民、養老、子女留學等需求外,“優化家庭資產配置”也成為海外置產的新趨勢。專家指,中國人在海外進行房地產投資體現了投資多樣化。如今,國內房地產市場觀望情緒漸濃,荷包充實的中國人從普通投資者到地產商,均不約而同都將目光投向廣闊的海外市場。

據了解,在不少擁有永久產權的國家,首付低至壹至兩成,貸款快捷便利,澳、英等發達國家中心旺區的年出租收益基本能蓋過按揭費用。

“中國買家購買力強勁 被指擡高美國舊金山房價”、“倫敦再現樓市泡沫 英媒稱中國買家推高房價”、“中國買家豪購澳洲1/8新房 被指推高房價”……隨著越來越多的中國人赴海外置業,甚至成為部分國家和地區房市最大的海外顧客群,諸如“推高各地房價”的報道亦頻見報端。

有分析指,全球化年代,中國人海外購房很正常。但蜂擁而至的中國買家讓外國政府又喜又憂、“欲迎還拒”。

澳大利亞政府最近準備出招,對外國購房者征稅。針對是否中國買家推高房價的大討論,澳業內人士認為,政府政策正從支柱產業礦業偏向房地產業,這才是房價上漲的根本原因。澳財政部聯邦議會秘書史蒂文·喬博稱,房價上漲的罪魁禍首是政府政策導向和房屋短缺現狀,並非外國投資者。

新西蘭工黨黨魁Andrew Little認為,最新房價數據反映出奧克蘭房地產市場存在大問題,其論調是海外投資者將首次購房者擠出市場。新經濟研究所首席經濟師Shamubeel Eaqub估算,海外買家最多只占當地房地產市場8%,不算主力,就算對海外投資者限制也不會根本上解決房價通脹問題。新西蘭總理約翰·基稱,中國買家投資房地產問題並不大。

針對中國買家推高房價的說法,法國巴黎房地產中介瑪麗則表示:“我壹半以上的客戶都是外國人,他們來自俄羅斯、中東、英國、美國以及中國。目前,中國客人還不是我最大的客戶源。”

雖然海外投資形勢趨好、多種貨幣匯率走低使得中國人海外置業風潮漸起,購房熱情進壹步升溫,但是不可否認購房過程中仍然面對著許多風險與不確定因素。專家表示,購房過程中存在諸多風險、仍需謹慎對待。

據分析,海外購房不能將國內買房思路套在國外,投資前需要了解投資國家的政治、經濟以及生活方式等情況。購房過程中,最好聘請專業中介機構和律師,否則很難徹底明白當地貸款等政策。總之,海外置業要避免產生不必要的損失,那樣就只能變成“看上去很美”。

全球宜居城市排名出爐 海外買房可以考慮這些地方

諮詢公司Mercer最新生活質素排名榜顯示,溫哥華為北美最宜居城市,在全球排名榜上,連續第二年排名第五。

溫哥華獲選北美最宜居城市

今年排在榜首的是維也納(Vienna),緊隨其後的分別為蘇黎世(Zurich)、奧克蘭(Auckland)和慕尼黑(Munich)。溫哥華不但是北美榜首,亦是今年入選前十的唯壹北美城市,排名前十的城市,有七個屬於歐洲城市。多倫多排名15,渥太華排名16。而美國城市最靠前的為舊金山排名27,波士頓排名34,夏威夷排名36。

Mercer生活質素排名報告每年提供超過440個城市篩選,最終230個列入排名,以氣候、居住條件、政治等因素綜合評分。該報告主要目的是幫助需要分配員工去其他國家工作的跨國企業,在分配工作時針對不同城市情況給予員工合適的補償。

其他入選前十名的城市還有杜塞爾多夫(Dusseldorf)第六,法蘭克福(Frankfurt)第七,日內瓦(Geneva)第八,哥本哈根(Copenhagen)第九,悉尼(Sydney)第十。

亞洲城市則以新加坡排名最高,為第26名。迪拜(Dubai)排名第74,為中東和非洲排名最高城市。烏拉圭首度蒙得維的亞(Montevideo)排名78,是南美排名最高的城市。伊拉克首度巴格達(Baghdad)則墊底,成為排名230的城市。

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海外買房改主意不退定金怎麽辦?

在澳大利亞,房屋買賣的雙方都要通過專業律師來進行交易。由於有專業人士相助,所以購房者很少會遇到買房陷阱之類的事情,澳大利亞買房交付定金通常分為兩次,壹次叫“小定”,壹次叫“大定”。通常買家如果有意想買房的話可以繳納壹個“小定”,費用通常只是房屋價格的0.25%,也就是壹兩千塊錢澳幣,而有的時候“小定”甚至可以獲免。當交納完“小定”後,妳會獲得壹段時間的冷靜期,同時從賣方的代理處獲得購房合同。這個“小定”很多賣方在冷靜期的時候是允許退款的,但是也並不排除有壹些比較強勢的賣方不允許退款。但是總體而言,這個“小定”也就是幾千塊錢,並不是很多。

海外買房改主意不退定金怎麽辦?

與“小定”不同,要付“大定”之前就需要小心多了。交過“小定”,妳就需要信得過的購房律師來幫妳仔細看合同了。

妳的購房律師會幫妳仔細閱讀合同上的條款,將妳可能會涉及到的購房風險壹壹和妳分析。同時,就可能需要進行的合同修改和賣方律師進行交涉。在買房合同壹切審閱完畢、並且雙方暫沒有異議的情況下買家需要支付“大定”,“大定”是購房款的10%,為了保險起見,這個“大定”並不是直接打到賣方的帳戶。而是存入了壹個信托的帳戶,這種區別於普通銀行帳戶的信托帳戶是受到第三方監督,買賣雙方誰都動不了這筆錢,等到房產真正需要交接或者是新樓盤真正落成之後,這個10%的“大定”才會轉入賣方的手中。而有的時候對於壹些樓花,在商定的最終交房日期之前,房屋仍然沒有落成的話,那麽買方有權把這10%的“大定”拿回來。此外,由於有壹些期房壹等就要等幾年,那麽這筆大定存在信托帳戶當中自然會產生壹定的利息,通常情況下買方和賣方會把這個利息對半分,也有壹些賣方會選擇把所有的這壹部分利息都作為壹種優惠全部返還給買房者。

再來看壹下韓國,目前,韓國的房屋買賣比較活躍,因為現在是韓國歷史上利率最低的時期。在韓國我問了壹下房地產,他就是說當妳想買這個房子的時候,妳要交點定金,定金在韓國叫做合同金,這個合同金的金額要相當於房子買賣價格的1/10左右,在這種時候下壹般情況下是會寫買賣契約書的。但是如果不寫的話,只要有這個錢來匯過去了,等於實際上妳已經就是說,定了這個合同了。所以說在韓國如果買房子的人妳壹旦反悔了,這個合同金是不返還妳的,它是作為妳違約的這樣壹個給對方的補償。那麽相反,如果說要賣房子的這個人,在收了定金之後他反悔了,又不想賣這個房子,那麽,他需要給這個想買房子的人定金兩倍的違約金給對方,在韓國,壹旦妳如果交了定金的話,這個定金是不會被返還的。所以韓國的房地產公司在中介買賣的時候,壹定告訴買賣雙方要慎重,否則這壹部分是不加以返還的。

在北美購房與韓國壹樣,付了定金後又不想買的話,定金是要不回來的。不過,在加拿大,有壹項特殊的規定,給買房者留出幾天的回旋余地。在加拿大生活的魏先生對此進行介紹。在加拿大買房有壹條特殊的條款叫“合同冷靜期”,就是指壹旦賣家簽訂購房合同,合同生效後就會自動產生合同冷靜期,無需額外註明。在冷靜期內,賣家是不可以接受其他買家的買房要求,而買家則可以利用這段時間及時獲取家人或者法律的意見,安排對選中的房屋進行各類的檢查,然後聯系銀行貸款等。買方壹旦發覺房屋有嚴重問題,或者是無法辦理貸款,在合同冷靜期內可以取消合同,而不至於損失太多。壹般的合同冷靜期是在合同簽訂後的十天之內。

限制放寬 海外房地產需求會持續上升

罕見的低息環境以及全球投資者對收益的追求,起到了推波助瀾的作用,因為跟債券及股票相比,房地產的回報相對較高。高力國際近日發布研究報告,預測今年機構投資者將把房地產投資的目標配置比例由2014年的9.4%提高到9.6%。

按資本池的規模計算,今年整個市場將溫和增長525億美元,這對今年投資於全球房地產的基金而言,無疑是壹大利好。回顧2013年的目標配置比例平均為既有投資組合的8.9%,2014年較此增加了1050億美元。

限制放寬 海外房地產需求會持續上升

從跨境直接投資的規模及源頭亦可看出以房地產為目標的資金的影響力。2014年的跨境投資雖然不及2007年巔峰時期的3820億美元,但依然高達2620億美元,而在中國引領下,亞洲投資呈現大幅擴張亞洲資本在2007年的跨境投資中約占13%,去年已增逾壹倍,達到30%,總增長額達360億美元,並且有續增之勢。

面對空前的資本影響力,高力國際指出,投資者應該把握千載難逢的機遇,將投資引入能夠在整個經濟中產生長期價值的生產性資產的開發。雖然機場、大學、醫院及保健設施等基建項目前導時間漫長,並且資本需求龐大,但能提供吸引機構投資者的長期定期回報。

高力國際亞洲研究及咨詢行政董事盧永輝也表示:“展望2015年,鑒於對海外投資的限制放寬,將有更多亞洲投資者(主要來自中國)到境外投資。為獲得更佳回報及令投資多元化,對海外房地產的需求會持續上升。”

美媒:美奢侈游單人25萬美元 只為讓中國人買房

現年44歲的居外網聯席CEO安祖耀說:「中國消費者過去會找到我們說:『我用50萬美元能買哪兒的房呢?』現在,他們會同時考慮三四個國家。」有四年歷史的居外網總部位於上海,它面向的是希望在海外購房的中國客戶。

居外網(「居外」的意思是在海外居住)說,它在58個國家有超過480萬處房源。該網站說,目前並不缺客戶,中國最有錢人中的60%都在醞釀到海外買房

中國富豪新選擇:超豪華美國7天看樓團

泰勒(Andrew Taylor)在一個名為“居外”的網站工作,他主要負責為中國富豪物色外國物業。他表示,很多有錢人去找他,第一句就是問:“50萬美元可以買什麼?”

居外網說,該平台在全球58個國家共有480萬個物業在列,而中國最有錢的60%人都在考慮購買。

泰勒說,他的客戶現在都會一次過物色三、四個國家的物業。

海外置業投資為何如此火熱?

如今,國內房地產市場觀望情緒漸濃,荷包充實的投資者將目光投向了廣闊的海外市場。據報道,在英國,許多南威爾士的住宅,濱海威斯頓的別墅,曼徹斯特、利物浦和謝菲爾德的公寓都被中國投資者買走。

在加拿大,壹些樓盤有六到九成是中國人購買,高力國際6月初發布的報告指出,內地投資者在加拿大溫哥華的購房比例持續增加,截至今年第壹季度,已達到29%,較去年25%的比例上升4個百分點。

海外置業投資為何如此火熱?

在葡萄牙裏斯本的壹場房產拍賣會上,眾多中國人等待抄底。監督資產出售的官員豪爾赫·奧利維拉說,投標葡萄牙國有公寓和商店的人,大約90%都來自中國。

在美國、韓國、馬來西亞以及澳大利亞等國,中國客戶不僅熱衷在當地購房,還特別喜歡購買在這些國家投資的萬科、富力、雅居樂以及綠地等中國房企的項目。

國際房地產專業機構仲量聯行發布的報告顯示,2014年壹季度中國機構投資者對海外房地產投資額同比增長25%,達到21億美元。另據統計,2014年以來,來自中國等亞太地區的投資者購買活動增長,其中僅1-8月份投資美國住宅市場交易金額達5.22億美元,大幅超越2012年全年3.56億美元的總額。

國人熱衷海外購房原因有多方面。中原地產首席分析師張大偉分析,國內房產價值透支且經濟放緩,而國外整體經濟在復蘇,房產投資價值較高,因此有很多人賣了國內房產轉而去國外投資。

據了解,相對於國內樓市購買受限、市場前景不明朗的現狀,國外房地產市場則顯得更為便利和有升值保障。在不少擁有永久產權的國家,首付低至壹至兩成,貸款快捷便利,澳英等發達國家中心旺區的年出租收益基本能蓋過按揭費用。

除投資外,壹部分人也為了自住。據介紹,境外樓盤價格適宜、環境優美,壹些購買海外地產的業主,除了短期旅遊居住,其余時間都會找專業公司幫其放租。

購房移民是吸引國人海外置業的另壹大原因。比如葡萄牙、西班牙、希臘、塞浦路斯等歐洲國家為擺脫歐債危機的影響,相繼推出了“購房移民”的政策。

《2014匯加顧問·胡潤中國投資移民白皮書》顯示,中國富豪移民投資的項目主要是海外置業,在富豪海外投資項目中占最大比重,超過四成。洛杉磯、舊金山和溫哥華是富豪最青睞的海外置業城市,近四成富豪選擇獨棟別墅,近壹半選擇學區房。

國人在海外買房也存在諸多風險。專家提醒,不能把在國內買房的思路套在國外,投資前需要了解投資目標國的政治、經濟以及生活方式等情況。在購房過程中,最好聘請專業的中介機構和律師,否則很難徹底明白當地的貸款政策等。

風險還存在於市場和政局波動中,比如歐美經濟雖然在復蘇中,但發展並非壹帆風順,投資者不能只看漲而忽視跌。對於自住型投資者,則需在買房前做足功課,了解清楚所在國房產稅支出,以及轉讓、繼承等費用情況。此外,有些國家雖然景色優美,房產舒適,但國家政局不夠穩定。

澳大利亞JLF集團創始人兼總裁約翰·菲茨傑拉德提醒說,由於澳大利亞的房地產市場與中國明顯不同,投資者應避免陷入三大誤區。

第壹個誤區是喜歡購買公寓。在澳大利亞,公寓並不是壹項理想的投資標的。第二個誤區是不少中國投資者認為澳大利亞城市中心的房產能獲得超額回報。恰恰相反,最值得投資的澳大利亞房產幾乎都不位於市中心。第三個誤區則是“房產的增值潛力大於土地”。數據顯示,澳大利亞土地增值速度遠遠高於股票、債券等其他資產,而建築物的長期趨勢則是貶值。

匯率風險也是壹大問題,專家建議最好是選擇貨幣匯率相對穩定的國家進行投資。此外,投資者要分辨清楚買房移民政策,有的國家買房之後獲得的只是“居留權”。

海外購房還在發燒期

近幾年,國內房地產市場頻遭政策打壓持續低迷,海外房地產市場儼然成為了中國投資者眼中的“香餑餑”。

日前,仲量聯行發布報告顯示,2014年中國海外房地產投資激增,超過165億美元,首次超過在國內的投資額。僅2014年上半年,中國私人對海外房產的投資已接近50億美元,遠超2011年以及2012年全年規模。

不可否認,隨著人民幣在國際市場上的購買力日漸增強,在澳大利亞、英國等地的房地產市場上,中國房地產投資者的身影隨處可見。

海外購房還在發燒期

中投顧問房地產行業研究員韓長吉在接受訪時指出,如今,國內投資者熱衷海外投資,主要原因在於中國國內房地產市場不景氣。

“庫存高企、價格下跌,行業壓力較大;投資者投資海外有利於分散風險,提升收益。另壹方面,出國旅遊、求學、移民人數越來越多,對海外房產的投資也隨之增加。”韓長吉認為,近幾年流入全球房地產市場的中國資本的穩定增長,更是進壹步證明了中國投資者對海外房地產市場的投資熱情依然保持強勁。

“據估計,熱衷海外投資的趨勢還將保持很長壹段時間。”韓長吉指出。

經濟學者馬光遠在接受媒體采訪時也指出,各個國家在住房投資,包括房價上漲的規律、房地產的稅率方面也完全不壹樣,有些國家鼓勵投資、有些國家不鼓勵。“所以我覺得中國人在海外進行投資的時候,首先不要想當然,其次要了解清楚各個國家的情況,像中國這樣的新興市場,房價上漲畢竟是壹個特例,在大多數的情況下,特別是法規比較健全、房地產市場比較穩定的發達國家房價會比較穩定”。

澳大利亞政府向海外置業者收取買房申請費爲哪般?

近日的一則新聞引起了許多當地及海外置業者的注意,報道稱聯邦政府欲向在澳購房的海外置業者收取申請費。對于在澳購買100萬澳元以下房産的海外置業者將會被收取$5000澳元的申請費,而購買100萬澳元以上房産的海外置業者,購房價格每超過$100萬澳元就必須再繳納$1萬澳元的申請費。

目前大部分的民衆觀點均認爲該申請費不算過分,也無法阻擋海外置業者在澳購房的熱情和脚步。但是我們不妨借此機會來探討一下聯邦政府的態度。

聯邦財政部近日發表的建議報告指出,目前的海外人士在澳買房許可申請的機制遠未達到有效的合規審查。違反《1975 年外國收購與兼幷法》(下簡稱“法案”)的海外置業者可能會被處以撤資令或刑事處罰(例如:罰款或監禁)。然而,由于刑事處罰的舉證責任門檻非常高,使得刑事處罰難以實行。同時,有一些海外置業者明知故犯,故意違反該法案以賺取巨大利潤(房屋增值部分高于罰金)。

因此,財政部報告建議聯邦政府引入民事處罰機制,根據違反法案購買的物業價值的一定比例收取罰金,以期達到威懾作用。例如:當海外置業者出售違反法案購得的物業時,該物業的所有資本利得(即增值部分)應當上繳政府。同時,處罰對象不僅是置業者本身,對于任何故意協助海外置業者違反法案的第三方機構也要嚴厲處罰(例如:售房中介、律師、貸款經理等)。讓我們先來詳細看一下報告的建議處罰:

注:以上表格中所涉及的處罰措施都尚未實施

顯然,聯邦政府幷非要阻攔海外置業者到澳大利亞投資購房,而是希望海外置業者能够在遵循澳大利亞法律法規的基礎上赴澳投資,幷通過民事處罰機制可以更加有效地督促法律合規,協助法律執行機制。同時,通過加大罰款額度對海外置業者起到威懾作用。且不論增加的申請費每年能爲聯邦政府帶來多少的額外收入,如果能够設立一個新的機構審查海外置業者在澳投資的違規行爲,相信對于所有海外投資者來說都是一件好事。只有在公平公正的基礎上進行投資,才能保障海外置業者的利益。

目前,該報告仍處于徵詢階段,離具體實施還有一段日期。所有民衆及企業都可以在2015年3月20日前聯繫財政部發表自己的觀點。如果您覺得有其他方式能够更加有效地達到上述目的,不妨提出來供政府參考以便其在3月20日之後做出進一步的决定。

揚泱專欄全集:

律師揚泱解析澳洲房産

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