Tag: 温哥华房产

加拿大抵押贷款及房地产公司（CMHC）最近称多伦多过热的房地产市场具有高风险。在考察了全国15个房地产市场后发现，多伦多、温尼伯格(Winnepeg)以及里贾纳（Regina）三地属于高风险房地产市场。令人诧异的是，温哥华的房地产市场则被归到了低风险类别。

温哥华楼市低风险稳增，多伦多房市风险急剧上扬

在报告中，加拿大抵押贷款及房地产公司称：“在多伦多房地产市场，高风险主要来自于价格过快增长以及估值过高。温尼伯格房地产市场的风险来自于估值过高以及供应过剩，而里贾纳的风险主要由于价格过高、增长过快以及供应过剩，尤其是新建公寓房过量。”

在多伦多，目前独立屋平均价格在100万左右。价格的上涨主要是因为市场上涌入了越来越多的高价房屋。这种房价的增长与个人收入增长不相匹配，使得溢价风险增加。

加拿大抵押贷款及房地产公司还指出，上季度已完工但未出售的房屋数量出现了显著增长，已经达到了历史最高值。在建的公寓数量增速在减缓，使得二手公寓市场以及租赁市场收紧。只要开发商不再继续过度建设，目前的公寓房储量会很快地被市场消化掉。

在加拿大另一个火热的房地产市场温哥华，加拿大抵押贷款及房地产公司认为其房地产市场出现价格调整的风险很低。由于二手房屋市场状况趋于平衡，会使房价继续稳定的增长。

尽管温哥华房价是全国最高的，但是对各类房屋的需求在人口和个人收入持续增长，以及有限的土地供应的大背景下仍会保持强劲。首次置业者会继续关注低端房屋，而高端房屋的需求则主要来自高收入人群以及房产投资者们。 

从全国范围内来看，加拿大房地产市场的溢价风险趋于温和，房价的增速略微快于人均收入。

加拿大抵押贷款及房地产公司首席经济学家Bob Dugan表示说：“总的来看，我们对房地产市场所出现问题进行的风险评估会因为区域差异而有所不同。各地房地产市场出现的不平衡状况可能会因为未来房价的缓和以及经济状况的改善而得到解决。”

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B.C.省房地产公司Macdonald Realty的最新调查显示，中国人主导了温哥华的豪宅市场。在2014年，在温哥华购买300万以上豪宅的所有买家中，来自中国内陆的买家占了70%。而随着房屋价格的下降，中国人的影响越小。在购买100万至300万房屋的买家中，中国人仅占21%;而购买100万以下房屋的买家中，中国人则减少到11%。

大陆买家抢占温哥华高端豪宅市场 占据70%

目前温哥华的独立屋平均价格高达223万，同时该市的房屋负担能力也引起了广泛的关注。随着房价的飞速攀升，最近有关温哥华高房价是否是由中国人所致的争议正在愈演愈烈。许多人声称温哥华豪宅不断增长的需求主要来自通过联邦和B.C.省投资移民项目移民到温哥华的中国百万富翁们。

Macdonald的副总裁Dan Scarrow表示，他认为中国买家对房地产的影响力仅仅发生在豪宅市场上，而非整个房地产市场。这个结果否定了那些将温哥华房地产市场的可负担性危机全部归责到外国买家的观点，同时也证明认为中国买家在温哥华房地产市场上影响力不大也是不对的。

Dan表示说：“很明显，我们可以看到来自中国的买家在温哥华的豪宅市场上具有主导性的地位。但是在剩余的房地产市场上，中国买家则只占很小的部分，约11%。所以中国买家所导致的最大的问题可能是使得豪宅市场的可负担性下降，不过豪宅市场的参与者并不是那些急需政府帮助购房的人。低端房地产市场出现的可负担能力下降主要还是由于供应不足以及低利息率导致的。”

这次调查的数据来自Macdonald’s在温哥华的三间办公室在2014年所经手的1,500房地产交易信息。公寓和镇屋占了所有交易量的62%，为962;剩下的38%则为独立屋。在所有的高于200万的独立屋交易中，几乎所有的买家都是中国人。Dan称他们是通过买家的名字来区分中国大陆人、中国香港人和中国台湾人的。

调查还显示，这些豪宅买家大多是加拿大公民或者移民身份。并且有大约5万来自中国大陆的富人将会在未来继续从中国香港和中国带入更多的资金投资到当地的房地产市场中。母亲是中国台湾移民的Dan表示他对于公司调查数据和分析的准确性很有把握。

去年，Macdonald公司运用不同的方式计算出，在2013年其在温哥华售出所有531间独立屋中有约33.5%是由来自中国大陆的人购买，同时指出这些中国大陆买家的平均购买价格与其他买家相比较高。这在当时引起了不小的争论。因为在加拿大很少有调查直接针对温哥华房屋买家的来源国的。

早在2013年Sotheby发布的一项报告中称约40%的温哥华豪宅市场买主都来自中国大陆。另外，城市规划师Andrew Yan也曾对温哥华的用电状况进行了调查，发现温哥华市中心有将近25%的公寓单元无人居住。这进一步引起了当地人对外国买家推高房价的争议。

对此，Dan表示中国买家仅仅在推高温哥华当地的中高端房屋房价上产生了影响，比如温西豪宅的价格。而温哥华整体房价增长其中一个重要原因是独立家庭住房的供应量在过去20年都没有任何变化。

Dan指出温哥华的居民需要改变以前的传统观念，成为业主并不一定意味着一定要购买独立屋，其他的房屋类型可能会是更为现实的选择。

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这个六月是大温地产局过去所有六月销量最大的一个月，跃升至大温地产局所有月销售记录的第二位。

温哥华6月房产销售创历史新高

大温地产局的相关报道显示，2015年6月，大温地区的住宅销售量在MLS®上达到了4375套，2014年6月销量为3406套，同比增长28.4%。 2015年5月销量为4056套，同比增长7.9%。

上个月的住宅销量为近十年来月平均销量的29.1倍，也是月销量连续第四个月超过4000套，这在大温地区的销售历史上属于首次。上一次的最高月销售记录为2005年5月的4434套。REBGV主席在接受采访时说道：“大温地区的家庭独立式住宅市场需求依然强劲而活跃，上个月我们见证了该地区近十年来房产销售的最高纪录”。

大温地区所有住宅地产当前在MLS®房价指数的符合基准价格为694,000加元，同比增长10.3%。

McLeod说：“房产市场活动具有周期性特征，当前我们正处在活动周期的上升阶段，这与2000年中期的情况十分相似。要想指出造成该循环周期的某一种因素很简单，但事实是这一循环规律是好几种不同的因素共同作用的结果。”

McLeod还说：“当前的良好势头是低利率政策，独立住宅市场供不应求，人口增长，大温地区经济领衔加拿大增长，前几年‘积压需求’得到释放以及该地区非常适宜生活等多种因素共同导致的”。

六月，大温地区的独立式，并附式和公寓式住宅房产月总新挂牌量为5803套，同比增长8.7%（2014年6月新上市量为5339套）。

McLeod说：“虽然当前有稳定数量的新挂牌量不断涌入市场，但总体而言，市场上的房产供应仍然处于供不应求的状态”。

当前大温地区在MLS®挂牌可供销售的房产数量为12181套，同比2014年6月下降23.9%，同比2015年5月下降1.3%，为2006年6月以来的最低挂牌量。

六月份房产成交与挂牌比率为35.9%，为大温地区2006年6月以来最高。当成交与挂牌比超过20%并维持一段时期后，就会出现有利于卖方的市场境况。

McLeod表示：“在当前的市场竞争形势下，买方做决定的时间非常有限，他们需要和房产经纪人保持沟通以获得当地市场MLS®的最新房产挂牌信息，制定符合自身需求和风险偏好的购买战略，并获取其他专业咨询和保障服务”。

2015年6月，独立式房产销售量达到了1920套，同比增长31.3%（2014年6月为1462套），相比于2013年6月的1102套增长了74.2%。同月，大温地区独立式房产的基准价格上涨到了1,123,900加元，同比2014年6月增长14.8%。

公寓式房产2015年6月的销量为1774套，同比增长35.6%（2014年6月销量为1308套），相比于2013年6月1068套的销量增长了66.1%。同月，大温地区公寓式房产的基准价格上涨到了400,200加元，同比2014年6月增长5.3%。

附合式房产2015年6月总销售量为681，同比增长7.1%（2014年6月销量为636套），相比于2013年6月472套的销量增长了44.3%。同月，大温地区并附式房产的市场基准价格达到506,900加元，同比增长7.1%。

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据卑诗地产协会(B.C. Real Estate Association，简称BCREA)周三发表最新报告指出，温哥华地区房屋价格飙升的基本原因，并非海外资金涌入「扫货」，而是受地理位置限制，导致可供发展的土地供应不足。

温哥华独立屋或成奢侈品？

据BCREA首席经济学家穆尔(Cameron Muir)表示，没有确实的证据显示，温哥华地区房屋可负担能力下降，跟海外买家入市有关，因为本地房屋销售统计数字表明，超过95%的买家是加拿大本国居民。换言之，海外买家比率低于5%。

增建筑密度 以满足需求

穆尔又指出，温哥华地区三面环山和海，这使可供发展土地供应短缺，继而令独立屋价格节节上升。他说，温哥华地区的独立屋，不论是温市还是素里市，都因为可发展土地供不应求，而日渐成为「奢侈品」。

穆尔认为，只有增加建筑密度才可满足人口增长所带来的房屋需求，因为温哥华地区极缺乏可供发展的土地。

据BCREA资料显示，由2010年5月至2015年5月，温哥华地区的柏文与其他多户式住宅物业的价格，平均只上升了7%，但在同期独立屋价格则飙升32%，令独立屋的基准(benchmark)价格升破110万元水平。

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外国人到温哥华炒楼的情况究竟有多严重？卑诗房地產协会(BCREA)的报告指出，外国业主的比例其实不到5%，而房屋买卖活动涉及外国买家也未超过5%。本地房產投资者的活跃程度，较外资高出3至4倍，而几个地区最近5年的柏文价格，其实不升反跌。

BCREA昨日公布「外国买家介入楼市」报告，主要是回应不少省民对房市的忧疑——外国人已大举介入本地楼市，并炒楼成风。

温哥华房价高烧 到底谁才是真正的背后推手？

报告指出，虽然无法提供具体外国买家数字，不过，根据现有的资料分析，目前大温房屋的业主只有5%是外国人，而房屋买卖活动涉及外国人的比例亦不超过5%。

针对有人认為外国买家在本地置业后，提高房屋空置率，BCREA的报告亦指出，在大温地区，不管是房屋空置率，又或房屋所住的是外国人或只具临时居民身分业主(如留学生或外国劳工)，其比例均未与加国其他大都会有明显偏离。

报告引用2011人口普查资料指出，大温地区房屋住外国人及临时居民的比例只有0.78%，比加拿大140个大城市的平均率低。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)对出租柏文业主的调查则指出，在2014年底，出租柏文的外国业主比例只佔2.3%，与多伦多的2.4%，维多利亚的1.1%，以及满地可的1.5%，相差不大。

报告分析大温独立屋楼价上涨原因，其实是受到独立屋掛牌数量减少所带动，由于独立屋愈来愈「稀有」，以致买家彼此间竞争喊价，造成楼价明显上涨。

温哥华房价高烧 到底谁才是真正的背后推手？

报告说，相较于独立屋，多户住宅如柏文在过去5年间价格稳定，各地区涨跌互现，涨跌幅亦不大，这与各个城市增加建筑密度，建筑商大量投入兴建柏文，使柏文单位数量不断增加有关。报告说，多户房屋目前佔大温房屋总数的1/3，而兴建的新屋当中，多户房屋却佔8成。

报告还说，以平均楼价来评定房屋的负担程度并不准确，大温中央放盘系统(MLS)的买卖，有接近70%低于平均楼价73.8万元，有32%低于40万元，有82%低于100万元。

该报告并列举了过去5年间楼价变化的数据，大温地区独立屋5年上涨的平均数字為32%，其中西温上涨49%為最多，其次是温西43%，温东48%。

柏文5年来的价格则是涨跌互现，上涨最多的是温西，5年上涨13%，下跌最多的是兰里，5年内跌价10%。

报告亦探讨主要移民国家外国势力介入当地房產的问题，根据2014年的调查，美国住宅楼市的外国买家佔7%，其中中国买家佔24%；在澳洲方面，过去10年购买房產的外国人，约佔总房屋销售金额的5%至10%。

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温哥华房地产市场旺，除独立屋外，公寓也相当抢手，价格已飙升至让不少家庭难负担。但若从土地价格、建筑成本和各类市府收费等数据计算，在温哥华盖一个公寓单位的成本就最少要50万元，因此价格想低都难。若以一间800平方呎的公寓计算，就算在温哥华市中心以外地区，地价平均每平方呎280元，而兴建一栋高层公寓的成本约为每平方呎282元，因此一栋公寓的基成本为每平方呎562元，800呎单位即为44万9600万元。

温哥华公寓造价成本急速攀升1户成本逾50万

此外每间公寓单位还需加上市府的各类费用，例如一个名为“社区容貌贡献”（CACs）的费用，是以土地重画为高密度后，新价格的75%，一栋单位的CACs约为4万8000元。其他市府开发费等又让每单位成本上升1万1700元，各项杂费还需要约1700元。 

将以上费用合计，一栋在温哥华的混拟土公寓单位成本约为52万5700元，每平方呎约650元。而这都是基础成本，若加上宣传费、市场费等，则每间公寓单位的成本已不只此数。

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