Tag: 澳大利亚

在澳洲首次置業對於投資者來說也是一場不小的挑戰。除了准備多少錢，買在哪裡才更適合自己等等個人情況外，法律中對於購房者的要求也是不得不考慮得一大難題。

常見問題1：首次置業者若為海外人士，可以在澳大利亞買新房嗎？

澳大利亞外國投資審查委員會（Foreign InvestmentReview Board/FIRB）規定，如果不具有澳大利亞國籍或者永久居留權的人欲要在澳大利亞置業，需要向外資委員會遞交申請（最低申請費為5600澳幣/每次置業行為），申請獲批後方可進行置業行為。

新房中，以住宅用房為例，外國人只能購買全新的房產，即預購房或已經建成卻從未出售的房產；可選擇自住，亦可選擇投資；與簽證狀態無關。

在某些情況下可以豁免無須申請。常見的如買方為新西蘭公民，買方配偶為澳洲公民，買方及其配偶以共同共有方式購買住宅用房，開發商所開發項目已獲得外資委員會預批等等。

常見問題2：首次置業者若為海外人士，可以在澳大利亞買二手房嗎？

除了同樣需要申請FIRB外，如果買方具有澳大利亞臨時居留身份，即居住在澳大利亞並且持有的簽證允許買方在澳大利亞連續居住超過12個月，則可以購買二手房做為自住用途，但仍需要向外資委員會提出申請並得到批准；

同時，臨時居留簽證置業者還必須滿足以下條件：

• 房產必須且只做自住用途；
• 不可出租房產的任何一部分；
• 當不在此房產中居住，或離開澳洲時必須出售此房產；
• 在簽證到期或有任何更改，或不在此房中居住，又或者出售此房時，必須告知外資委員會；
• 如果外資委員會需要任何證明文件以審查購房申請時，必須配合呈交。

常見問題3：首次置業者的購房印花稅稅率？（以2018-19財政年為基准）

常見問題4：首次置業者的購房土地稅稅率？（以2018-19財政年為基准）

常見問題5：首次置業者的首次置業補貼規定？

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

澳大利亞聯邦政府不征收印花稅。但澳大利亞各州對相關交易征收印花稅，而且各州采用不同的基礎印花稅率與海外人士附加印花稅率。本文將著重介紹昆士蘭州的印花稅率以及海外人士印花稅豁免方式。

1. 基礎印花稅

由於計算較為復雜，在律師進行精確計算前，我們往往會將基礎印花稅概括為3-4%之間，為讀者們提供以下計算器鏈接

• 基礎印花稅預估計算器：快速獲得印花稅預估金額；
• 基礎印花稅精准計算器：應用於較為復雜的交易。

關於繳納時間，現房與期房也有所不同，如未能在規定時間內繳納印花稅，州政府會加罰利息；如晚交印花稅有特殊原因，可提出申請豁免或減免利息。

• 如標的產權是樓花，買方需要在該房產產權注冊之後的30天內交印花稅；
• 如標的產權是現房，買方需要在無條件進入合同後的30天內交印花稅, 即使30天內該房產還沒有成交。

2. 海外人士附加印花稅

昆士蘭政府對海外人士的定義為非以下人士者均為海外人士：

• 澳大利亞公民
• 持有永久居留簽證人士
• 其中新西蘭公民也必須持有永久居留簽證

2018年7月1日之後，簽署交換的合同的海外買家需繳納7%的海外人士附加印花稅，加上基礎印花稅3-4%，則總共印花稅為10-11%。

假設海外買家於2018年8月購買了昆士蘭州首府城市布裡斯班一套60萬澳元的樓花為例，取原印花稅3.5%~4%取中間值3.75%，則：基礎印花稅約為：$600,000×3.75% = $22,500 + 附加印花稅約為：$600,000×7% = $42,000，因此總印花稅約為：$64,500

3. 海外附加印花稅的幾種豁免與優惠方式

1) 通過買家主體減免

• 成為稅法上的非海外公司：由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益少於50%的公司。以昆士蘭州為例，在其《額外印花稅征收規則》中對海外公司的判定特別強調了“控制權益”（Controlling Interest）一詞。一般來說，若一公司中，非澳洲常住居民對於該公司的實際控制（投票權、潛在投票權、已發行股份）超過50%，則通常來說其需要繳納附加印花稅；
• 成為稅法上的非海外信托：由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益少於50%的信托；

2) 通過開發案減免

考慮到特殊情況，包括一系列因素，如經濟利益，特定類型實體之間的競爭劣勢，可能會有一些土地收購開發案可適用於昆士蘭州附加印花稅的免除。這還會取決於附件印花稅的應用和社區福利的提供，包括工作崗位，基礎設施和住房供應。但是，這些問題需要由政府進行逐案考慮和審批，需進一步參考關於政府公布的關於開發案豁免的相關因素、准則以及申請流程。

3) 通過（首次）自住置業減免

海外人士附加印花稅的應用雖然會影響首次置業補貼（1.5萬澳元），但不會影響首次自住置業的基礎印花稅減免。以海外買家於2018年8月購買了布裡斯班一套50萬澳元的公寓為例：

• 為首次自住置業，且通過申請home transfer duty concession，則總印花稅為$35,000（=$0+$35,000）；
• 為自住但非首次置業，且通過申請home transfer duty concession，則總印花稅為$43,750（=$8,750+$35,000）；

以上相較直接投資置業的總印花稅$50,925，可減免$7,175。

4) 通過配偶（或產權比例）減免

一對夫妻（夫為澳籍人士，妻為海外人士）以共同共有的方式於2018年8月購買了布裡斯班一套50萬澳元的公寓為例，若得到合適法律意見與財政規劃，那麼最優的印花稅減免方案可能為：

• 夫：基礎印花稅全免；
• 妻：基礎印花稅全免，且僅需支付海外人士額外印花稅$17,500。

5) 通過土地建築雙合同減免

因永久產權與受國人偏愛的大地別墅，買地建房模式（Home and LandPackage）在昆士蘭州非常受歡迎。部分開發商或建築商往往會將土地購買合同與建築合同打包為一本合同供買家簽署，在這種情況下買家需要支付的是土地與建築總金額的計算出的附加印花稅率。以最近非常受矚目的黃金海岸與布裡斯班交界處Coomera為例：

• 若海外買家收到的是一本打包的土地與建築合同，那麼價格可能往往不會低於60萬澳元，這意味著印花稅總額可能在6萬澳元以上；
• 但是，如果買家收到的是土地購買與建築分開的兩本合同，那麼買家僅需要支付土地合同的印花稅，往往不需要支付建築合同的印花稅。若土地價格僅為30萬澳元，則印花稅總額將會降低至約3萬澳元。

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

出於外彙管制與彙率波動的原因，一些面臨澳洲房產交割的買賣雙方客戶都會咨詢是否可以在中國以人民幣的交易形式進行購房款交割。雖然澳大利亞法律沒有明確允許不同貨幣資金交易，但澳幣幣種交割仍然是主流且最為律師所建議的安全交易模式。本文期望拋磚引玉，對關於澳洲房產交割，資金在中國進行交易模式進行探析，希望能幫助更多讀者更好地了解澳洲投資，保障資金安全。

A. 通過第三方監管賬戶進行澳房交割的探析

在國內的房屋交易中，為了確保交易順利與安全，中國部分銀行為房屋買賣雙方提供房產交易資金監管賬戶來協助買賣雙方完成房屋交割。
在澳房的交割中，倘若買賣雙方被允許在異國以外幣進行交易，我們建議在交易前請務必確認以下法律問題：

1. 確認甲（賣方）、乙（買方）、丙（第三方銀行）三方在自願、平等和協商一致的基礎上，就乙方購買甲方房產的交易中，由丙方為甲乙雙方提供交易資金監管服務有關事宜，訂立相關監管協議。

2. 確認甲乙雙方交易的房產坐落於澳大利亞_________________州_________________區，產權編號為_________________，產權轉讓人為_________________，產權受讓人為_________________。
3. 確認甲方在丙方開立賬戶（戶名：_________________ ，賬號：_________________），以此帳戶為房產交易收款帳戶。

4. 確認乙方在丙方開立交易資金監管賬戶（戶名：_________________ ，賬號：_________________）。乙方將人民幣_________________（計澳幣$_______，下稱“交易資金”）存入監管賬戶。

5. 確認監管期限自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止。乙方在此授權丙方在監管期間凍結該賬戶，凍結期間不支取賬戶內資金。如監管賬戶為儲蓄賬戶，則乙方將該賬戶銀行卡交由丙方執管，並承諾在監管協議履行完畢或合法解除或在甲方及丙方同意前，監管賬戶持續設定為凍結狀態且為不通存通兌狀態，同時承諾不向丙方系統內外各營業網點申請掛失，直至丙方在監管協議項下的責任解除。乙方承諾嚴格、全面履行監管協議，按照約定向丙方發出授權指令。

6. 確認丙方對乙方監管賬戶存款按人民銀行規定的同期活期存款利率計息，利息歸乙方所有。

7. 確認非依監管協議約定，甲、乙、丙三方均不得擅自動用監管賬戶內的交易資金。該資金只用於向甲方支付監管協議交易中涉及的款項，不用於其他用途。

8. 確認丙方監管期間內，甲乙雙方在辦理房地產轉移登記過程中，經房地產登記機關審核，不符合產權登記條件而導致不能登記，或在登記過程中該房地產被有權機關依法查封或以其他形式限制房地產權利或因其他任何原因致使房地產無法辦理轉讓的，丙方憑有權機關出具的證明文件或甲乙雙方出具的《終止協議通知書》將監管賬戶內資金予以解凍，如監管賬戶為儲蓄賬戶，則將乙方原存放於丙方保管的銀行卡退還給乙方。

9. 確認違約的處理情況：非因丙方原因，房屋無法在監管期間內完成交易的，監管期滿後，丙方將監管賬戶內資金予以解凍；如監管賬戶為儲蓄賬戶，則丙方將乙方原存放於丙方保管的銀行卡退還給乙方。

10. 確認監管協議適用的是中華人民共和國法律，而非澳洲法律。因協議引起的爭議糾紛，當事各方可友好協商解決。協商不成的，可向丙方所在地人民法院起訴。

11. 確認協議中丙方由零售客戶部經理或分管行長簽字蓋章。

B. 關於印花稅、產權登記費與解押資金

盡管外幣交易完成澳房交割在澳大利亞法律中存在實踐操作空間，但印花稅的支付、產權登記費的繳納以及賣家解押貸款的還款仍然建議在澳洲以澳幣完成：

1. 印花稅繳納時間：
• 如標的是樓花，買方需要在該房產產權注冊之後的30 天內交印花稅。
• 如標的是現房，買方需要在無條件進入合同後的30 天內交印花稅，即使30天內該房產還沒有成交。
• 如未能在規定時間內繳納印花稅，州政府會加罰利息；如晚交印花稅有特殊原因，可提出申請豁免或減免利息。

2. 產權登記費：
• 例：昆士蘭州產權登記費計算器

3. 解押還款：
• 如果賣方在當初購房時是貸款買房，他需要在交割前完成解押申請，且在交割時完成解押還款，以確認交付的物業產權並沒有任何賣方名義額的抵押權。

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

經常有讀者與客戶來信咨詢關於“留學生購買澳洲房產”的問題，特別是關於留學生是否可以購買二手房等等。本文將就咨詢頻率較高的問題作統一的答復與解釋，與各位讀者解惑分享。

1. 留學生可以買澳洲新房嗎？

無論留學生是否擁有持有允許他們在澳洲持續逗留12 個月以上的臨時簽證，他們都可以通過申請FIRB（澳大利亞外國投資審查委員會Foreign Investment Review Board 的簡稱），獲得批准從而購買空地用於建房，購買新房和樓花等等，無論是用於自住或是投資目的。

2. 留學生可以買澳洲二手房嗎？

根據FIRB的規定，留學生持有500留學簽證（允許其在澳洲合法持續逗留十二月以上）是被認定位澳洲臨時居民， 因此可以購買一套二手房作為自住用途（即該居民必須使用該物業作為其在澳的主要居所）。需要額外注意的如下：

1. 簽證到期或離境3個月內需要賣出（即在該居民停止使用該物業為其主要居所的3個月內出售此物業）；
2. 均需要申請FIRB，根據房價申請費各不相同，100萬以內的房子申請費為5,600澳元。
3. 不可以出租、分租，否則視為違反FIRB規定（即該居民不得出租此物業或其中任一部分，同時需要保證在物業成交時期內是空房並無任何人居住）。

請務必注意，在留學生簽證過期後，如非法繼續持有該二手物業，根據法律的規定被查處將面臨最高12.75萬澳元的罰金或三年監禁，他們還將可能被處罰購房價格的25%。

3. 留學生購買澳洲新房與二手房的法律差別？

二手房的競爭比起新房和樓花可能更為激烈。一般來說，樓花和新房是定價銷售，而二手房一般為出價或拍賣等形式出售，簡單來說即價高者得。同時，如果購房者遞交了海外人士買房許可FIRB申請最後卻未能拍得該二手房，那FIRB的申請費是不退的。目前，FIRB批准函內會注明購買該物業的最高價限制，如果最後拍得的價格超過FIRB批准函，可能會面臨額外的費用。因此，在購買二手房時可能需要更多的技巧及准備工作。

點擊查看居外網上在售的5.5萬套澳洲房源

4. 留學生購房合同中必加的條款？

除非開發商已經獲得了FIRB“新建住宅豁免申請證明”（New Dwelling Exemption Certificate），不然一般來說無論是購買新房或是二手房，留學生購房都是需要單獨申請FIRB批准的。

留學生在購買二手房時，我們會強烈建議在合同上加入“Subject to FIRB”條款（盡管獲批率較高），即如果在28-45天之內，FIRB申請未獲批准則合同自動終止，已付的定金應該全額退回。

5. 留學生購買澳房所應支付的稅務與費用？

以來自天津的小白為主人公為例，小白在昆士蘭大學就讀化學研究生，也打算長期在布裡斯班生活發展，父母便打算資助小白購買一套80萬澳元的房產為例（無論新房或二手房，並不影響稅務與費用），作為首次置業的自住房，那麼應繳的相關費用（無貸款前提下）預估為：

1. FIRB申請費：約5,600澳元（假設開發商或賣家未獲得FIRB豁免）
2. 產權注冊費：約2,357澳元
3. 基礎印花稅：約21,850澳元
4. 海外人附加印花稅：約56,000澳元
5. 律師費：約1,500澳元

同時，留學生家長們也可以通過以下鏈接，獲得一個相關稅務與費用的估算：https://stampduty.calculatorsaustralia.com.au/。但請注意，該估算器的內容不能作為法律依據，請最終以您的律師給您所作的精確計算為准。

6. 留學生購買澳房可以貸款嗎？

如果留學生買房准備要辦貸款，那麼在購買前請務必聯系好自己的貸款經理和律師，了解相應政策後在進行購買。因為銀行在辦理貸款業務時主要看房屋的價值及貸款人的還款能力，那麼作為在澳的全職學生，是很難達到銀行貸款的收入要求的。尤其是留學生在澳每周僅有20小時的合法打工時間。但是，部分銀行或基金公司接受留學生父母作借款人或作擔保的貸款方案。無論留學生以什麼身份貸款，收入證明都是必須的。留學生雖然沒有收入或是收入較少，但是可以以父母為擔保人，以擔保人的收入來擔保你的貸款。

此外，如果貸款比例超過80%的話，是會被要求出示3個月以上連續存款的能力證明，貸款還款的期限一般是30年。因此，留學生購買二手房務必准備好充足的資金，尋求貸款經理的融資建議等。

7. 留學生購買澳房有年齡限制嗎？

留學生在澳購房一般需要18周歲以上，其他沒有嚴格的年齡限制。但是年紀較小沒有足夠收入的學生如需辦理貸款購房，可能會面臨不小的障礙。特別是考慮到全職學生的收入會非常有限。因此如果需要辦理貸款，還是需要有足夠經濟來源的人士來買房較為穩妥。如果以父母名義購房，則可在申請FIRB許可後購買澳洲新房或樓花。

8. 留學生可以和父母聯名購買澳房嗎？

許多客戶或朋友都會在購房時詢問以誰的名義作為產權人最合適：自己一個人的名字，父母的名字還是孩子的名字呢？其實在澳大利亞完善的土地法和財產法體制下，聯名購房是一個非常靈活的購房方式，主要分為以下兩種方式：

1. 共同共有（Joint Tenancy）：在聯名購房時，除非購房者作出特別聲明，一般都會按照共同共有來簽訂購房合同。所有購房者共同擁有該房產，即房屋風險、權利和收益由所有聯名者共同享有和分擔。此外，共同共有在遺產方面可以省掉許多麻煩，也少了很多法律的手續。如果其中一方過世，則其名下原有的權益便自動歸其余還在生的一方。
2. 按份共有（Tenancy in Common）：與上述共同共有不同的是，購房者可以按照份數比例自由分配每位購房者名下對該物業的所有權。此外，聯名者一方可以不需要獲得其他共享權益業主同意的情況下，較為自由的將屬於自己名下的利益自由轉售或送贈給他人。還需要注意的是，如果在最初購買這個房子的時候，雙方所支付的首付是不一樣的話，那麼這種產權結構也是比較合適的。因為這種產權結構可以接受不同比例的擁有制度。

9. 父母出資為留學生子女購澳房，將來如何保護父母利益？

出於稅務和資產保護方面的考慮，也有很多投資人會采用家庭信托基金（Family Trust）或房產投資信托基金（Property Investment Trust）的形式來買房。它有以下的好處

• 允許將實際出資者和產權所有人區分，也允許將資產所有人和受益人分離，假如在離婚、繼承或遭遇相關法律糾紛的情況下，達到保護資產的目的；
• 允許將信托基金內產生的收入分配給家庭成員來減稅；
• 允許將資產傳遞給後代而避免交遺產稅。

此外，衡平法救濟是在澳洲托倫斯土地登記制度（Torrens Title System）中一下特殊的救濟方式。衡平法是澳大利亞普通法的一大特色，法官被允許在公平合理的原則下，運用自由裁量權作出公平的判決。因此，父母和子女產生財產糾紛時，即使實際出資人不是法律上的產權所有人，那麼在充足證據的證明下，實際出資人仍可獲得房產的產權和收益，從而對房產進行處置和分配。

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。