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澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師解讀澳大利亞相關法律

 

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澳洲暫停海外投資！FIRB新政審批門檻收緊

澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）從2020年3月29日晚上10時30分開始，對於審批相關海外投資的最低限額將降至澳幣0元。換句話說，所有適用的有海外資金注入的投資項目，不論價值，均需要通過FIRB審批，獲批後方可進行。同時，FIRB審批時間的上限從30天延長至6個月。【閱讀原文】

 

淺談家庭信托在澳洲的應用

對於在澳洲移民定居的中國人來說，需要注意澳洲的家庭法並不會以公證方式確定婚前和婚後資產來區分婚姻中的財產所有權。本文將探討家族信托在澳洲的應用。【閱讀原文】

 

金融賬戶涉稅信息自動交換標准 中國最新CRS政策法規解讀

金融、法律圈的人士對CRS已經非常熟悉，但對於一般大眾來說，很多人還是對其基本概念和前因後果沒有意識，也會有諸如CRS是什麼意思，對我們有什麼影響的疑問。但是不管普通人是否有意識，5月9日中國相關管理機構已經正式發布了中國CRS的具體管理辦法。了解CRS基本概念，獲取基本知識，做好基本准備，對將受影響者意義重大。澳大利亞普亞律師事務所駐上海代表處首席代表王斐律師在此解讀CRS基本信息和目前中國公布的相關政策法規的影響。【閱讀原文 （上） （下）】

 

中國為澳洲海外投資主要來源國 澳洲海外投資管理局公布年度報告

今年FIRB公布的年報顯示2015年-2016年財政年度申請批准數額達到41,445個，相對於2014-2015財年有大約10%以上的的增長。同時，批准的海外投資財產數額高達2,479億澳幣，中國已經連續三年成為已經被批准的澳大利亞海外投資的最大資金來源國，投資金額高達473億澳幣，且主要集中在房產方面的投資。【閱讀原文】

 

墨爾本期房稅收優惠取消 長期空置住宅將要收稅

近日，澳大利亞維多利亞州公布了最新的未來大墨爾本地區房產買賣將要實行的稅收方面的新政，其核心要點為首次置業的本地居民提供更多稅收，獎金甚至直接政府一起購買的眾多幫助，同時將取消期房印花稅優惠，征收住宅空置稅。今期專欄，我會具體說明多項墨爾本的房產稅收新政。【閱讀原文】

 

澳大利亞房產交易中為什麼需要律師？聽聽資深律師怎麼說

中國正常房產購買銷售程序中往往沒有律師參與，所以澳大利亞中國房產交易者就會對為什麼房產交易中需要律師和是否必須需要律師存有疑問。我在居外專欄的“第一炮”，我會藉此機會解說澳大利亞律師深入參與房產交易程序對澳大利亞房產法律程序建立和執行的深刻實踐意義，而最重要的，當然是法律服務對你的作用和幫助。【閱讀原文】

 

哪些投資移民目的地在全球健康安全指數上得分最高？

新冠肺炎的爆發使得健康安全成為了亞洲投資移民擔憂的重中之重。你辦理投資入籍或者投資居留項目的國家在全球健康安全指數上表現如何呢？

按照創始人的說法，“全球安全健康指數是第一個對《國際衛生條例》（IHR [2005]）195個簽約國健康安全和相關能力進行全面評估和比較的指數”。全球健康安全指數是核威脅倡議組織（NTI）和約翰霍普金斯大學健康安全中心（JHU）聯合推出，並和《經濟學人》智庫一起開發。

全球健康安全指數用來衡量什麼東西？

全球健康安全指數基於6個大標准和140個小標准對這些國家進行打分評級，旨在搞清一個國家預防，檢測，以及迅速對公眾健康緊急事件作出反應的能力，比如病毒爆發事件。6大標准是：

1. 預防：檢測預防病原體的出現或者傳播

2. 檢測和彙報：國際關注的流行病的早期檢測和彙報

3. 迅速反應：對流行病傳播的回應和緩解

4. 健康系統：有充足的，足夠強大的健康系統來治療病人以及保護醫療人員

5. 接軌國際標准：承諾改善國家能力，資助計劃以解決差距，並遵守全球規範

6. 風險環境：總體風險環境以及國家對生物威脅的漏洞

全球健康安全指數和投資居留以及投資入籍有何關系？

投資移民，尤其是那些接近退休的人，在選擇項目時所考慮的決定因素中（比如教育，稅務，以及流動自由性）中總是將醫療衛生基礎設施列為優先考慮選項。

“就目前而言，健康和醫療系統都是中國跨境地產買家所考慮的前5大優先事項之一，” 居外IQI執行總裁喬治·奇米爾（Georg Chmiel）在其公司《冠狀病毒對跨境地產投資的影響報告》中說道。“醫療保健對退休人員尤為重要。這就是泰國深受中國退休人士青睞的一大原因。”

但是，致病冠狀病毒的出現使得安全健康問題比以前更為迫切，一個投資居留或者投資入籍國家在全球健康安全指數上的評分（或者說，至少是該國健康安全可預見的能力）很可能成為全球投資移民市場中越來越重要的一個因素。

“待疫情結束，我們預計醫療水平對於買家來說將更為重要。一些國家，比如泰國，美國，英國，加拿大，澳大利亞（這些國家醫療水平很高，應對病毒爆發的能力很強）很有可能看到地產買家的積極性上漲，” 奇米爾補充道。

投資居留和投資入籍國家在全球健康安全指數上的評級

英語文化圈的國家在這一指數上表現優異；美國排名第一（不僅是在投資居留和投資入籍國家中，在所有國家中也是），其後是英國，澳大利亞，還有加拿大。在全球健康安全指數排名上前20強國家中，15個在歐洲，2個在北美，3個在亞洲。泰國在全球排名第6，令人印像深刻，領先於所有的斯堪的納維亞國家。

投資居留和投資入籍國家在全球健康安全指數上的得分

“令人吃驚的是，一些深受中國買家青睞，並且被公認為醫療系統強大的國家在健康安全指數中排名相對較低，” 奇米爾指出。舉個例子，塞浦路斯和馬耳他得分分別為43和37.3，在世界上排名分別為77和98。一些國家，比如津巴布韋，尼日利亞，以及塞拉利昂在全球健康安全指數中得分都比馬耳他要高。加勒比地區投資入籍國家以及瓦努阿圖排名最低，其中只有聖盧西亞得分超過30分。

這並不是說這些國家的醫療衛生系統很差；這個指數僅僅反應它們目前沒有足夠的基礎設施來應對一場龐大的公眾安全危機，部分原因是人口太少了。請注意，全球健康安全指數包含了“各國降低全球災難性生物風險（GCBRs）能力的指數，後者是指對全球範圍人類文明，甚至人類文明長期潛力，造成損害的史無前例的生物風險。”當然了，一個小國——其它條件不變的情況下——降低任何疾病全球影響的能力更弱，因為國家規模太小了。

投資居留和投資入籍需求，一旦從新冠病毒的影響掙脫出來，將會卷土重來

《投資移民知情者》一直認為，投資移民行業就是一門所謂的抗風險生意，因為我們正處於一個令人羨慕的位置，實際上我們正從無序中獲得好處，而不是被無序削弱。這話聽起來可能有點諷刺，但是自然災害，政治危機，武裝衝突，以及經濟衰退實際上並不削弱對投資移民的需求，結果恰恰相反。

《投資移民知情者》常接觸的一些投資居留和投資入籍公司承認，盡管現在買房成交量大幅下跌了，但是他們在亞洲的辦公室電話響個不停。

“在某些地產市場，我們感受到了疫情的負面影響，”喬治·奇米爾說道。“很多人沒有了旅行計劃，也限制了自己的公開活動。結果，在中國投資者非常活躍的各個地產市場中，我們看到中國人親自參加拍賣會的場面大幅下降，考察，參觀，以及從簽約到交易最終成交的環節都大幅冷清了。”

但是，盡管病毒爆發限制了投資者去看自己的房子，辦理轉讓手續，以及參加宣誓儀式，但是病毒同時也使得平時猶豫不決的人開始采取行動，開始投資，一旦他們覺得安全可以離家時就會完成投資過程（更別提可以滿世界自由旅行了）。

奇米爾繼續表示，“在人類控制了冠狀病毒之前世界充滿了不確定性。一旦控制住了，被壓抑的需求將會在未來一兩個季度內觸發大交易量，因為買家需要完成被拖延的交易。”

 


來源：投資移民知情者
責編：Zoe Chan

澳洲婚前財產的5大“隔離工具”｜居外專欄

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在澳大利亞，有三分之一的婚姻最終以離婚告終，如何保衛婚前財產，應該是財商必修課之一。今天的文章，就來為大家分析一下澳洲的離婚成本和財產保衛措施。

中國離婚需要雙方的簽字不同，在澳洲離婚，只要夫妻雙方分居12個月，一方就可以單方面提出離婚訴求。

此外，澳洲奉行“無過錯離婚原則”，即感情沒有誰對誰錯。《澳大利亞1975家庭法》規定，申請人離婚，無需證明自己或者對方有過錯，即無過錯離婚原則；這意味著法院不能認為夫妻雙方的任何一方在婚姻破裂中是有過失的。

所以在澳洲，不分婚前、婚後的財產，也不存在過錯方。即一旦雙方結婚或同居（事實婚姻），那麼大部分財產都會被視為婚姻共同財產。除非雙方有財產（婚前、婚後或離婚時）分配協議，不然法院會將婚姻共同財產統一進行財產分配。

通常，給法院的離婚申請費是900澳元，加上其他費用，一般無糾紛的離婚在2000澳元內就能解決。而有糾紛的離婚，需要花費15000澳元以上，這已經趕上八大一學期的學費了。遵循“無過錯原則”，澳洲婚姻法規定夫妻就各付各的律師費。

所以，為了避免因婚姻破裂而產生的財產歸屬問題，一部分澳洲夫妻會選擇設立一些婚前財產“隔離工具”。根據《澳洲金融評論報》披露，目前，越來越多的澳洲父母，也開始為他們子女和另一半的財產分割問題，進行 “強勢插足”與“苦口婆心”。

澳洲五大婚前財產隔離工具：

1、婚前財產協議

簽署婚前協議/財產分配協議呈絕對性增長趨勢。這類協議在澳大利亞的受歡迎程度也日趨上升，目前我們每年受理客戶婚前協議達近百起。

當然，婚前協議/約束性財務協議之所以受歡迎程度不斷上升，家長希望在子女離婚後保護自己贈予其財產只是其他的一個原因。越來越多的父母也期望自己的子女簽署這類婚前協議，以保護自己贈與子女的財產。

很多再婚人士在步入下一段婚姻前簽署此類婚前協議呈現快速上升的趨勢。尤其是在第一段婚姻失敗，有過因財產分配問題身心俱疲經歷的群體，他們極有可能在開始下一段婚姻前簽署財務協議。

除了婚前協議，很多夫妻在婚姻延續期內簽署“財產分配協議”也開始不斷增加。這部分群體之所以簽署財務協議，是想避免日後就財務問題需要法庭介入進行財產分配的情況。

那麼，一份婚前財產協議究竟怎麼樣才算有效成立呢？

  • 根據法律規定，財產協議必須要雙方在 各自的律師的見證下簽字，並由律師出具證明，才具備效力。
  • 簽署協議時，雙方必須公開全部財產信息；否則由於有欺騙或欺詐嫌疑，此份協議很可能在簽訂後被推翻。
  • 如若在簽訂後各自的財產產生了重大的變化，也需要咨詢律師是否有必要留存證據，或重新簽訂協議。規範已有的財產關系在操作程序上相對簡單，規範未來的財產變化就比較困難，甚至在某些情況下根本不可行。

相比訴訟至法院，由法院來判定財產分配，這類財務協議更方便，也更具成本效益。此外，在夫妻雙方簽署這份文書並經律師確認的情況下，具有和法院判決同樣的效力。

2、代持協議

父母給子女資產的時候簽訂代持協議，證明子女手上資產的所有權是父母而非子女。這樣將來父母過世，子女也無需再交高昂的遺產稅。但是在實際操作中，風險也是很多的，比如：代持人身故、資產算遺產、代持人惡意處置等。

3、借款或贈與

如果父母在為子女出資購房時，是以借貸的形式借予子女，則房產這份貸款債務以及利息會在計算夫妻總財產時扣除。即相當於婚前購得的財產是獨立於共同財產的。但是這僅包括初始出資，通常並不包括房產的增值部分。如果夫妻正在共同還款，假如雙方訴諸法院，法庭很難將房子直接剔除出財產池。

而且，父母對子女的出資到底是饋贈還是借款，經常比較難以判斷。父母的不同出資方式將會成為法院判定此婚前財產是否為婚姻共同財產的依據之一。普遍情況下，父母借款給子女不會簽訂專門的協議。因此，購房的同時，子女簽署由律師擬定的借款文件，並由其配偶簽署知情書，會使得事情變得更加重要且簡單明了。

4、巨額保單做嫁妝，終身守護子女

年金保險（Annuities Insurance）是財產隔離的一個有效工具，且適用於不同國家身份的家庭人士。父母作為投保人為子女配置大額保單，生前受益人寫子女，讓子女每年領取足夠的生活費、滿足富足的生活；身故受益人寫父母，避免保單所有權外流。其中領取賬戶都是專用賬戶，這樣就可以實現：保單資產是父母財產，子女婚變對保單歸屬無影響。

5、巧妙設置信托

通過設置信托也可以達到婚前財產的有效“隔離”。

 

 

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為什麼悉尼業主紛紛套現並移居昆士蘭？｜居外專欄

想像一下，如果你能一夜之間還清所有房貸，把住宅標准或居住地段的質量提高一倍，同時改善你的生活方式，那該有多麼令人高興啊！

這正是眾多悉尼人移居昆士蘭的原因，也是昆士蘭州理論上可能處於新一輪大幅上漲增長周期早期階段的依據。

從悉尼和布裡斯班的物業價差上，我們可以看到這一現像背後的關鍵原因。

澳大利亞統計局的數據顯示，2009年3月，悉尼住宅的平均價格為53.09萬澳元，而布裡斯班的平均房價則為39.90萬澳元，兩地房產均價之差僅為13.19萬澳元。2018年12月，悉尼房市降溫之後，悉尼房產的平均價格高達106.26萬澳元，布裡斯班房產均價則為53萬澳元，均價之差依然擴大到了53.26萬澳元。

悉尼部分地區的房價增長尤其突出，某些業主甚至以接近200萬澳元的資金出售了他們十年前以60-70萬澳元購買的房屋。這意味著他們將獲得高達百萬澳元的利潤。

事實上，在近期的悉尼房價激增浪潮中，大部分人都沒有注意到，普通業主首次在一個增長周期內利用其房產賺取了上百萬澳元的利潤。如果所出售的房產為家庭住宅，則你獲得的利潤無需繳納任何稅款，而這些資金可以徹底改變你的生活。

去到昆士蘭，你就會發現，你只需支付接近一半的錢就能購買同樣品質的住宅。核心邏輯（CoreLogic）發布的數據顯示，布裡斯班物業的中間價約為486121澳元。然而，重要的一點是，兩地的平均工資幾乎相等。

這座昆士蘭陽光海岸的標志性房產曾獲多項大獎，它是富麗堂皇的度假式生活的縮影，是水上天堂的奢華海濱度假勝地。點擊查詢房價等更多信息

因此，悉尼的普通人可以賣掉他們的房子賺取可觀的利潤，償還剩余的抵押貸款，然後無需申請抵押貸款即可在昆士蘭購買另一套更好的住宅，同時在工資幾乎或完全不受影響的情況下換工作。

現在，這再次成為了一種現代特有的現像。以往，所有報酬豐厚的崗位都在悉尼。在西澳、昆士蘭或者其他地區，人們找不到如此高薪的工作。然而，現在情況已大為不同。人們在其他地區可以找到許多工資堪與悉尼相比的聯邦政府和企業工作。所以，人們的生活出現了很大的變化。

有趣的是，雖然之前悉尼的房價持續上漲，但業主只能眼睜睜地看著，無法采取任何行動。這種現像也改變了。

因此，昆士蘭房地產市場上存在著一個重要的動力來源，它可以推動下一個增長周期。為了過上全方位的美好生活，悉尼人正在跨州遷移。

我們已經發現，這種遷移行為通常出現在增長周期的早期階段。觀察一下從1980年到現在的長期數據，你就會發現昆士蘭應該會迎來一個表現突出，增長強勁的周期。然而，人口減少是一大問題。

在上一階段，平均同比增長僅為3%至5%。如果考慮移居人員數量的季度環比增長，我們就會發現需求壓力即將到來。而且，由於移居者主要為來自新南威爾士州，手頭寬裕的人員，還有富裕的海外買家，需求壓力將大幅提升。

我們預計每個季度大約有4000至5000人移居昆士蘭。就目前的情況而言，昆士蘭州需要建設4-5000處全新高端物業來容納即將湧入的居民，但該州尚未啟動建設工程。昆士蘭州還計劃建設2-3000處低端物業。然而，對於那些手頭有數百萬澳元的閑散資金，計劃在其他州安家落戶並開啟新生活的人來說，低端物業並不是理想的選擇。當前的需求十分強勁，而供應遠未達到所需的水平。

如果你去過昆士蘭，你就會明白為什麼有那麼多悉尼人想搬家。那裡的交通更通暢，沒那麼擁擠，生活成本更低，而且生活方式更優越。

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隨著更多資金充裕的悉尼購房者不斷遷入，昆士蘭的房產價格將強勁上漲。現在，昆士蘭房地產市場已經迎來了一個激動人心的時刻。

 

資深稅務籌劃師Steve Douglas洞悉澳洲房產投資妙法

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澳洲首次置業的流程和案例｜居外專欄

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首次在澳洲置業對於投資者來說也是一場不小的挑戰。除了准備多少錢，買在哪裡才更適合自己等等個人情況外，法律中對於購房者的要求也是不得不考慮得一大難題。在此我們通過案例的形式給大家做介紹。

經典案例1：年輕夫婦小林和小童看中了一套位於昆士蘭州新房公寓，因為合同價70萬，他既可以得到首次置業印花稅全免，也可以得到首次置業津貼（FHOG）澳幣1.5萬，預計20年中旬左右就會要交割。小林和小童在支付了7000澳幣定金之後，收到了開發商律師寄來的合同，那麼他們接下來應該怎樣做呢？

一般來說，在澳大利亞（昆士蘭州）首次置業主要包括以下步驟：

經典案例2：小林和小童正打算簽署購房合同，並一同商量相關的出資比例，小林因投資了部分資金在創業的生意中因此沒有太多的現金流。這時候，小童提出可以多付一些首付，那麼雙方可以按照不同的產權比例來持有，他們便一起咨詢了律師關於共有方式的選擇與利弊。

在澳大利亞完善的土地法和財產法體制下，聯名購房是一個非常靈活的購房方式，可以是夫妻聯名，夫妻一方與孩子聯名，也可以是夫妻與孩子三人聯名。

小林和小童進入了公寓合同之後，因為孩子的即將出生和父母的團聚登陸，便又傾向於選擇面積更大的別墅，因此不得不進行樓花轉讓將公寓售出，以免無法交割而違約，那麼樓花轉讓有何法律要求呢？

A. 交付前直接轉售（撤銷原合同，簽署新合同）

B. 交付後再售出（舊買家可加價）

C. 直系親屬間轉名 （Section 18 (3) of Duties Act 1997 NSW）

D. 交付前轉售空地

無論在交地前或交地後，如果舊買家不能在4年內完成都應向FIRB海外投資審查委員會報備，並說明不能按時開工的原因，即申請延期開工。如果舊買家在建房前將空地賣出去，則需要另行申請一份“賣地許可”。簡單來說，要告訴FIRB為何舊買家無法按時開工，為何要在建房前轉賣。只有在獲得“賣地許可”之下才能合規的轉賣空地。

 

 

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澳洲首次置業的五大問題｜居外專欄

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在澳洲首次置業對於投資者來說也是一場不小的挑戰。除了准備多少錢，買在哪裡才更適合自己等等個人情況外，法律中對於購房者的要求也是不得不考慮得一大難題。

常見問題1：首次置業者若為海外人士，可以在澳大利亞買新房嗎？

澳大利亞外國投資審查委員會（Foreign InvestmentReview Board/FIRB）規定，如果不具有澳大利亞國籍或者永久居留權的人欲要在澳大利亞置業，需要向外資委員會遞交申請（最低申請費為5600澳幣/每次置業行為），申請獲批後方可進行置業行為。

新房中，以住宅用房為例，外國人只能購買全新的房產，即預購房或已經建成卻從未出售的房產；可選擇自住，亦可選擇投資；與簽證狀態無關。

在某些情況下可以豁免無須申請。常見的如買方為新西蘭公民，買方配偶為澳洲公民，買方及其配偶以共同共有方式購買住宅用房，開發商所開發項目已獲得外資委員會預批等等。

常見問題2：首次置業者若為海外人士，可以在澳大利亞買二手房嗎？

除了同樣需要申請FIRB外，如果買方具有澳大利亞臨時居留身份，即居住在澳大利亞並且持有的簽證允許買方在澳大利亞連續居住超過12個月，則可以購買二手房做為自住用途，但仍需要向外資委員會提出申請並得到批准；

同時，臨時居留簽證置業者還必須滿足以下條件：

  • 房產必須且只做自住用途；
  • 不可出租房產的任何一部分；
  • 當不在此房產中居住，或離開澳洲時必須出售此房產；
  • 在簽證到期或有任何更改，或不在此房中居住，又或者出售此房時，必須告知外資委員會；
  • 如果外資委員會需要任何證明文件以審查購房申請時，必須配合呈交。

常見問題3：首次置業者的購房印花稅稅率？（以2018-19財政年為基准）

常見問題4：首次置業者的購房土地稅稅率？（以2018-19財政年為基准）

常見問題5：首次置業者的首次置業補貼規定？

 

 

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澳洲7%海外附加印花稅與幾種豁免或優惠方式｜居外專欄

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澳大利亞聯邦政府不征收印花稅。但澳大利亞各州對相關交易征收印花稅，而且各州采用不同的基礎印花稅率與海外人士附加印花稅率。本文將著重介紹昆士蘭州的印花稅率以及海外人士印花稅豁免方式。

1. 基礎印花稅

由於計算較為復雜，在律師進行精確計算前，我們往往會將基礎印花稅概括為3-4%之間，為讀者們提供以下計算器鏈接

關於繳納時間，現房與期房也有所不同，如未能在規定時間內繳納印花稅，州政府會加罰利息；如晚交印花稅有特殊原因，可提出申請豁免或減免利息。

  • 如標的產權是樓花，買方需要在該房產產權注冊之後的30天內交印花稅；
  • 如標的產權是現房，買方需要在無條件進入合同後的30天內交印花稅, 即使30天內該房產還沒有成交。

2. 海外人士附加印花稅

昆士蘭政府對海外人士的定義為非以下人士者均為海外人士：

  • 澳大利亞公民
  • 持有永久居留簽證人士
  • 其中新西蘭公民也必須持有永久居留簽證

2018年7月1日之後，簽署交換的合同的海外買家需繳納7%的海外人士附加印花稅，加上基礎印花稅3-4%，則總共印花稅為10-11%。

假設海外買家於2018年8月購買了昆士蘭州首府城市布裡斯班一套60萬澳元的樓花為例，取原印花稅3.5%~4%取中間值3.75%，則：基礎印花稅約為：$600,000×3.75% = $22,500 + 附加印花稅約為：$600,000×7% = $42,000，因此總印花稅約為：$64,500

3. 海外附加印花稅的幾種豁免與優惠方式

1) 通過買家主體減免

  • 成為稅法上的非海外公司：由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益少於50%的公司。以昆士蘭州為例，在其《額外印花稅征收規則》中對海外公司的判定特別強調了“控制權益”（Controlling Interest）一詞。一般來說，若一公司中，非澳洲常住居民對於該公司的實際控制（投票權、潛在投票權、已發行股份）超過50%，則通常來說其需要繳納附加印花稅；
  • 成為稅法上的非海外信托：由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益少於50%的信托；

2) 通過開發案減免

考慮到特殊情況，包括一系列因素，如經濟利益，特定類型實體之間的競爭劣勢，可能會有一些土地收購開發案可適用於昆士蘭州附加印花稅的免除。這還會取決於附件印花稅的應用和社區福利的提供，包括工作崗位，基礎設施和住房供應。但是，這些問題需要由政府進行逐案考慮和審批，需進一步參考關於政府公布的關於開發案豁免的相關因素、准則以及申請流程。

3) 通過（首次）自住置業減免

海外人士附加印花稅的應用雖然會影響首次置業補貼（1.5萬澳元），但不會影響首次自住置業的基礎印花稅減免。以海外買家於2018年8月購買了布裡斯班一套50萬澳元的公寓為例：

  • 為首次自住置業，且通過申請home transfer duty concession，則總印花稅為$35,000（=$0+$35,000）；
  • 為自住但非首次置業，且通過申請home transfer duty concession，則總印花稅為$43,750（=$8,750+$35,000）；

以上相較直接投資置業的總印花稅$50,925，可減免$7,175。

4) 通過配偶（或產權比例）減免

一對夫妻（夫為澳籍人士，妻為海外人士）以共同共有的方式於2018年8月購買了布裡斯班一套50萬澳元的公寓為例，若得到合適法律意見與財政規劃，那麼最優的印花稅減免方案可能為：

  • 夫：基礎印花稅全免；
  • 妻：基礎印花稅全免，且僅需支付海外人士額外印花稅$17,500。

5) 通過土地建築雙合同減免

因永久產權與受國人偏愛的大地別墅，買地建房模式（Home and LandPackage）在昆士蘭州非常受歡迎。部分開發商或建築商往往會將土地購買合同與建築合同打包為一本合同供買家簽署，在這種情況下買家需要支付的是土地與建築總金額的計算出的附加印花稅率。以最近非常受矚目的黃金海岸與布裡斯班交界處Coomera為例：

  • 若海外買家收到的是一本打包的土地與建築合同，那麼價格可能往往不會低於60萬澳元，這意味著印花稅總額可能在6萬澳元以上；
  • 但是，如果買家收到的是土地購買與建築分開的兩本合同，那麼買家僅需要支付土地合同的印花稅，往往不需要支付建築合同的印花稅。若土地價格僅為30萬澳元，則印花稅總額將會降低至約3萬澳元。

 

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澳洲房產交割，資金在中國進行交易需要警醒的法律問題｜居外專欄

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出於外彙管制與彙率波動的原因，一些面臨澳洲房產交割的買賣雙方客戶都會咨詢是否可以在中國以人民幣的交易形式進行購房款交割。雖然澳大利亞法律沒有明確允許不同貨幣資金交易，但澳幣幣種交割仍然是主流且最為律師所建議的安全交易模式。本文期望拋磚引玉，對關於澳洲房產交割，資金在中國進行交易模式進行探析，希望能幫助更多讀者更好地了解澳洲投資，保障資金安全。

A. 通過第三方監管賬戶進行澳房交割的探析

在國內的房屋交易中，為了確保交易順利與安全，中國部分銀行為房屋買賣雙方提供房產交易資金監管賬戶來協助買賣雙方完成房屋交割。
在澳房的交割中，倘若買賣雙方被允許在異國以外幣進行交易，我們建議在交易前請務必確認以下法律問題：

1. 確認甲（賣方）、乙（買方）、丙（第三方銀行）三方在自願、平等和協商一致的基礎上，就乙方購買甲方房產的交易中，由丙方為甲乙雙方提供交易資金監管服務有關事宜，訂立相關監管協議。

2. 確認甲乙雙方交易的房產坐落於澳大利亞_________________州_________________區，產權編號為_________________，產權轉讓人為_________________，產權受讓人為_________________。
3. 確認甲方在丙方開立賬戶（戶名：_________________ ，賬號：_________________），以此帳戶為房產交易收款帳戶。

4. 確認乙方在丙方開立交易資金監管賬戶（戶名：_________________ ，賬號：_________________）。乙方將人民幣_________________（計澳幣$_______，下稱“交易資金”）存入監管賬戶。

5. 確認監管期限自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止。乙方在此授權丙方在監管期間凍結該賬戶，凍結期間不支取賬戶內資金。如監管賬戶為儲蓄賬戶，則乙方將該賬戶銀行卡交由丙方執管，並承諾在監管協議履行完畢或合法解除或在甲方及丙方同意前，監管賬戶持續設定為凍結狀態且為不通存通兌狀態，同時承諾不向丙方系統內外各營業網點申請掛失，直至丙方在監管協議項下的責任解除。乙方承諾嚴格、全面履行監管協議，按照約定向丙方發出授權指令。

6. 確認丙方對乙方監管賬戶存款按人民銀行規定的同期活期存款利率計息，利息歸乙方所有。

7. 確認非依監管協議約定，甲、乙、丙三方均不得擅自動用監管賬戶內的交易資金。該資金只用於向甲方支付監管協議交易中涉及的款項，不用於其他用途。

8. 確認丙方監管期間內，甲乙雙方在辦理房地產轉移登記過程中，經房地產登記機關審核，不符合產權登記條件而導致不能登記，或在登記過程中該房地產被有權機關依法查封或以其他形式限制房地產權利或因其他任何原因致使房地產無法辦理轉讓的，丙方憑有權機關出具的證明文件或甲乙雙方出具的《終止協議通知書》將監管賬戶內資金予以解凍，如監管賬戶為儲蓄賬戶，則將乙方原存放於丙方保管的銀行卡退還給乙方。

9. 確認違約的處理情況：非因丙方原因，房屋無法在監管期間內完成交易的，監管期滿後，丙方將監管賬戶內資金予以解凍；如監管賬戶為儲蓄賬戶，則丙方將乙方原存放於丙方保管的銀行卡退還給乙方。

10. 確認監管協議適用的是中華人民共和國法律，而非澳洲法律。因協議引起的爭議糾紛，當事各方可友好協商解決。協商不成的，可向丙方所在地人民法院起訴。

11. 確認協議中丙方由零售客戶部經理或分管行長簽字蓋章。

B. 關於印花稅、產權登記費與解押資金

盡管外幣交易完成澳房交割在澳大利亞法律中存在實踐操作空間，但印花稅的支付、產權登記費的繳納以及賣家解押貸款的還款仍然建議在澳洲以澳幣完成：

1. 印花稅繳納時間：
• 如標的是樓花，買方需要在該房產產權注冊之後的30 天內交印花稅。
• 如標的是現房，買方需要在無條件進入合同後的30 天內交印花稅，即使30天內該房產還沒有成交。
• 如未能在規定時間內繳納印花稅，州政府會加罰利息；如晚交印花稅有特殊原因，可提出申請豁免或減免利息。

2. 產權登記費：
• 例：昆士蘭州產權登記費計算器

3. 解押還款：
• 如果賣方在當初購房時是貸款買房，他需要在交割前完成解押申請，且在交割時完成解押還款，以確認交付的物業產權並沒有任何賣方名義額的抵押權。

 

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澳洲二手房買賣的防坑秘籍｜居外專欄

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澳大利亞外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board/FIRB）規定，如果不具有澳大利亞國籍或者永久居留權的人欲要在澳大利亞置業，需要向外資委員會遞交申請（最低申請費為5600澳幣/每次置業行為），申請獲批後方可進行置業行為。若以物業屬性區分，外資委員會對海外人士的置業行為規定如下：

那麼，在澳洲進行二手房買賣，有那些“防坑”秘籍呢？

1) 房屋風險轉移何時發生？

【規則】：以昆士蘭州房地產協會標准合同為例，房屋的責任風險從合同簽訂日後第一個工作日的下午5 點起從賣方轉移到買方。此後房屋如果發生損毀，如遇自然災害﹑火災﹑或其他事故等，即使尚未完全成交，造成的損失也將由買方承擔。

【評析】：買方需要在合同簽訂之後盡快安排適當的保險，以保障自己的權益，否則就有可能會造成不必要的經濟損失。如果買方需要向銀行貸款，多數銀行也會要求買方先購買房屋保險。

2) 售房合同生效後，賣方另行簽訂抵押合同？

【規則】：合同為當事人雙方真實意思表示，不違反相關法律法規強制性規定，合同有效，賣方人將房屋另設抵押導致買方無法辦理過戶的情況並不影響買賣合同的效力。

【案例】： 買賣雙方簽訂房屋買賣合同，賣方將位於新南威爾士州的一處房產出售給買方，該房屋買賣合同為雙方當事人真實意思表示，不違反有關法律法規強制性規定，且合同簽訂後買方已經入住房屋並自住至今，因此買賣雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效。

雖然賣方出售房屋後未為買方完成房屋產權過戶手續，並用該房屋抵押在他處另行辦理了抵押貸款，但不影響買賣雙方簽訂的房屋買賣合同的效力，買方有權利要求賣方解除所有抵押貸款，完成過戶手續。

3) 以貸款條款撤銷合同？

【規則】：以昆士蘭州房地產協會標准合同為例，房屋買賣可以以買方在”貸款日”到期前成功從”貸款銀行”處得到所需”貸款數額”的貸款批准，並且貸款條件令買方滿意為條件，前提是合同中”貸款數額”、”貸款銀行”以及”貸款日”三項都要正確填寫。換句話說，如果買方經過努力仍無法得到滿意的貸款，可以以此為理由終止合同。

【評析】：合同同時要求買方必須盡力安排貸款，如果買方不安排貸款，或者在決定貸款條款是否滿意時不實事求是，都將被視為違約。在此情況下，賣方將可以沒收全部訂金，還可以對由此造成的損失要求賠償。如果在貸款日前買方無法獲得貸款批准，則可以通知賣方終止合同。

買方在向賣方確認貸款成功前必須仔細閱讀貸款合同上的條款，確定所有貸款條件都是可以接受的。一旦確認了貸款成功，但是銀行最後卻不能提供貸款，從而導致無法按時成交的話，買方將有可能損失掉全部合同定金，並且被要求賠償對賣方造成的損。

4) 以建築及害蟲檢查條款撤銷合同？

【規則】：以昆士蘭州房地產協會標准合同為例，合同可以以買方獲得滿意的書面房屋檢察與害蟲檢查報告為前提條件。和貸款條款一樣，”檢查時間”、”房屋檢查人”和”害蟲檢查人”三項都必須正確填寫，否則此條款無法生效。

【評析】：買方必須盡力安排檢查並得到報告，如買方不安排檢查，或者在判斷檢查結果是否滿意時不實事求是，都將被視為違約。如果買方在合理考慮的情況下依然覺得報告結果不能使其滿意，即可以向賣方提出終止合同。這個要求也必須在合同上規定的檢查時間當天下午5 點之前提出。

5) 交割後發現賣方違約，買方可否仍主張賠償損失？

【規則】：未按約定履行合同義務造成損失的，應當繼續履行並賠償損失。

【案例】： 陽台移門與車庫陽蓬屬於固定裝修，按照約定應隨房屋一並轉讓。賣方若拆除移門和車庫陽蓬，損害了買方的合法權益，造成買方損失，買方有權利主張向賣方要求賠償損失。

6) 合同已經履行，但遲遲無法過戶？

【規則】：過戶文件是向政府部門提供房屋買賣詳細情況的重要文件。賣方必須按照法定要求提供產權轉讓文件，協助過後；買方繳納印花稅後必須在過戶文件上加蓋已繳印花稅的圖章。

【評析】：如果委托律師辦理房屋買賣事宜，律師會為您辦理其中手續並代繳印花稅。如果選擇自己完成交易過程，則需要到州政府的財政稅務部（Office Of State Revenue）繳納印花稅並在過戶文件上加蓋印章。成交後買方或買方的貸款銀行需要向產權辦公室提交過戶登記申請，把買方登記為房產的所有人，並將貸款銀行登記為按揭權人。

在登記後產權辦公室會告知各相應政府部門房屋產權的轉變，如市政府及州財政稅務部門等。如果您購買的房產是連體別墅或市公寓等有管理公司負責管理的房產，還需要填寫相應表格已通知管理公司產權的轉變。政府部門不會主動提供實體的產權證明，需要業主主動申請。但是，業主可以通過產權檢索（Title Search）找到物業所有權的證明。

7) 房屋被查封會影響合同效力嗎？

【規則】：房屋被查封暫時無法辦理過戶手續，但合同效力並不受其影響。

【案例】： 買賣雙方簽訂的《房地產買賣合同》，系雙方的真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。雖賣方因違章建築與稅務欠款被州政府部門處於查封狀態，暫時無法辦理過戶手續，但不影響上述《房地產買賣合同》的效力，故買賣雙方簽訂的《房地產買賣合同》有效，賣方應在合同約定的期限內辦理過戶手續。

8) 賣方要求買方放棄冷靜期？

【規則】：以昆士蘭州房地產協會標准合同為例，當買賣雙方在合同上簽字，並且買方或其律師收到簽字的合同後，按法律規定，買方享有五個工作日的合同冷靜期且可以拒絕賣方的放棄要求。

【評析】：在此期間買方隨時可以終止合同，但是賣方可以要求買方繳納相當於合同目標金額0.25% 的罰金。但是，拍賣達成的買賣合同往往不會附有冷靜期。

9) 海外人利用本地人的PR身份掛名買房？

【規則】：若房屋買賣合同被認定為以合法形式掩蓋非法目的（例如逃稅），合同無效。

【案例】：若雙方之間的房屋買賣並非正常交易，其真實目的是為了取得銀行貸款或逃稅騙稅。根據相關法律規定，以合法形式掩蓋非法目的的合同無效。

10) 交割日臨近，買方只要求一天延期，賣方卻“死不答應”？

【評析】：此種情況下，賣方有權利同意無息延期，同意有息延期戶或拒絕延期。

 

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留學生在澳洲購房需要注意的問題｜居外專欄

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經常有讀者與客戶來信咨詢關於“留學生購買澳洲房產”的問題，特別是關於留學生是否可以購買二手房等等。本文將就咨詢頻率較高的問題作統一的答復與解釋，與各位讀者解惑分享。

1. 留學生可以買澳洲新房嗎？

無論留學生是否擁有持有允許他們在澳洲持續逗留12 個月以上的臨時簽證，他們都可以通過申請FIRB（澳大利亞外國投資審查委員會Foreign Investment Review Board 的簡稱），獲得批准從而購買空地用於建房，購買新房和樓花等等，無論是用於自住或是投資目的。

2. 留學生可以買澳洲二手房嗎？

根據FIRB的規定，留學生持有500留學簽證（允許其在澳洲合法持續逗留十二月以上）是被認定位澳洲臨時居民， 因此可以購買一套二手房作為自住用途（即該居民必須使用該物業作為其在澳的主要居所）。需要額外注意的如下：

  1. 簽證到期或離境3個月內需要賣出（即在該居民停止使用該物業為其主要居所的3個月內出售此物業）；
  2. 均需要申請FIRB，根據房價申請費各不相同，100萬以內的房子申請費為5,600澳元。
  3. 不可以出租、分租，否則視為違反FIRB規定（即該居民不得出租此物業或其中任一部分，同時需要保證在物業成交時期內是空房並無任何人居住）。

請務必注意，在留學生簽證過期後，如非法繼續持有該二手物業，根據法律的規定被查處將面臨最高12.75萬澳元的罰金或三年監禁，他們還將可能被處罰購房價格的25%。

3. 留學生購買澳洲新房與二手房的法律差別？

二手房的競爭比起新房和樓花可能更為激烈。一般來說，樓花和新房是定價銷售，而二手房一般為出價或拍賣等形式出售，簡單來說即價高者得。同時，如果購房者遞交了海外人士買房許可FIRB申請最後卻未能拍得該二手房，那FIRB的申請費是不退的。目前，FIRB批准函內會注明購買該物業的最高價限制，如果最後拍得的價格超過FIRB批准函，可能會面臨額外的費用。因此，在購買二手房時可能需要更多的技巧及准備工作。

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4. 留學生購房合同中必加的條款？

除非開發商已經獲得了FIRB“新建住宅豁免申請證明”（New Dwelling Exemption Certificate），不然一般來說無論是購買新房或是二手房，留學生購房都是需要單獨申請FIRB批准的。

留學生在購買二手房時，我們會強烈建議在合同上加入“Subject to FIRB”條款（盡管獲批率較高），即如果在28-45天之內，FIRB申請未獲批准則合同自動終止，已付的定金應該全額退回。

5. 留學生購買澳房所應支付的稅務與費用？

以來自天津的小白為主人公為例，小白在昆士蘭大學就讀化學研究生，也打算長期在布裡斯班生活發展，父母便打算資助小白購買一套80萬澳元的房產為例（無論新房或二手房，並不影響稅務與費用），作為首次置業的自住房，那麼應繳的相關費用（無貸款前提下）預估為：

  1. FIRB申請費：約5,600澳元（假設開發商或賣家未獲得FIRB豁免）
  2. 產權注冊費：約2,357澳元
  3. 基礎印花稅：約21,850澳元
  4. 海外人附加印花稅：約56,000澳元
  5. 律師費：約1,500澳元

同時，留學生家長們也可以通過以下鏈接，獲得一個相關稅務與費用的估算：https://stampduty.calculatorsaustralia.com.au/。但請注意，該估算器的內容不能作為法律依據，請最終以您的律師給您所作的精確計算為准。

6. 留學生購買澳房可以貸款嗎？

如果留學生買房准備要辦貸款，那麼在購買前請務必聯系好自己的貸款經理和律師，了解相應政策後在進行購買。因為銀行在辦理貸款業務時主要看房屋的價值及貸款人的還款能力，那麼作為在澳的全職學生，是很難達到銀行貸款的收入要求的。尤其是留學生在澳每周僅有20小時的合法打工時間。但是，部分銀行或基金公司接受留學生父母作借款人或作擔保的貸款方案。無論留學生以什麼身份貸款，收入證明都是必須的。留學生雖然沒有收入或是收入較少，但是可以以父母為擔保人，以擔保人的收入來擔保你的貸款。

此外，如果貸款比例超過80%的話，是會被要求出示3個月以上連續存款的能力證明，貸款還款的期限一般是30年。因此，留學生購買二手房務必准備好充足的資金，尋求貸款經理的融資建議等。

7. 留學生購買澳房有年齡限制嗎？

留學生在澳購房一般需要18周歲以上，其他沒有嚴格的年齡限制。但是年紀較小沒有足夠收入的學生如需辦理貸款購房，可能會面臨不小的障礙。特別是考慮到全職學生的收入會非常有限。因此如果需要辦理貸款，還是需要有足夠經濟來源的人士來買房較為穩妥。如果以父母名義購房，則可在申請FIRB許可後購買澳洲新房或樓花。

8. 留學生可以和父母聯名購買澳房嗎？

許多客戶或朋友都會在購房時詢問以誰的名義作為產權人最合適：自己一個人的名字，父母的名字還是孩子的名字呢？其實在澳大利亞完善的土地法和財產法體制下，聯名購房是一個非常靈活的購房方式，主要分為以下兩種方式：

  1. 共同共有（Joint Tenancy）：在聯名購房時，除非購房者作出特別聲明，一般都會按照共同共有來簽訂購房合同。所有購房者共同擁有該房產，即房屋風險、權利和收益由所有聯名者共同享有和分擔。此外，共同共有在遺產方面可以省掉許多麻煩，也少了很多法律的手續。如果其中一方過世，則其名下原有的權益便自動歸其余還在生的一方。
  2. 按份共有（Tenancy in Common）：與上述共同共有不同的是，購房者可以按照份數比例自由分配每位購房者名下對該物業的所有權。此外，聯名者一方可以不需要獲得其他共享權益業主同意的情況下，較為自由的將屬於自己名下的利益自由轉售或送贈給他人。還需要注意的是，如果在最初購買這個房子的時候，雙方所支付的首付是不一樣的話，那麼這種產權結構也是比較合適的。因為這種產權結構可以接受不同比例的擁有制度。

9. 父母出資為留學生子女購澳房，將來如何保護父母利益？

出於稅務和資產保護方面的考慮，也有很多投資人會采用家庭信托基金（Family Trust）或房產投資信托基金（Property Investment Trust）的形式來買房。它有以下的好處

  • 允許將實際出資者和產權所有人區分，也允許將資產所有人和受益人分離，假如在離婚、繼承或遭遇相關法律糾紛的情況下，達到保護資產的目的；
  • 允許將信托基金內產生的收入分配給家庭成員來減稅；
  • 允許將資產傳遞給後代而避免交遺產稅。

此外，衡平法救濟是在澳洲托倫斯土地登記制度（Torrens Title System）中一下特殊的救濟方式。衡平法是澳大利亞普通法的一大特色，法官被允許在公平合理的原則下，運用自由裁量權作出公平的判決。因此，父母和子女產生財產糾紛時，即使實際出資人不是法律上的產權所有人，那麼在充足證據的證明下，實際出資人仍可獲得房產的產權和收益，從而對房產進行處置和分配。

 

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