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布里斯班和凯恩斯哪个房价高？这个问题没有绝对答案，但是被称为“十年前的悉尼”的布里斯班住房市场一直被业界看好！

相比于悉尼、墨尔本，布里斯班的生活成本、物业价格大幅低于东岸两大城市，因此吸引着越来越多海外和洲际移民的到来！

根据Corelogic最新公布的住房销售数据：布里斯班与黄金海岸两地销售数据合并后达275亿澳元，成为过去一年的“销售冠亚军”。

鉴于“悉尼房价早已突破$80万，墨尔本房价早已突破$60万”的残酷事实，处于价格洼地的布里斯班给了年轻人希望和梦想，他们部分开始考虑选择布里斯班！！

目前，布里斯班平均房价仅为48.5万澳元，房价增长有巨大的补追空间！！

最重要的是布里斯班的公寓租金回报率达到5.2%、别墅租金回报都有4.1%。

毫无疑问，布里斯班已成为投资置业的绝佳之选！澳洲房产投资专家协会（PIPA）最新调查的报告显示：在超过1000名受访投资者中、58%表示将在未来6-12个月在布里斯班投资房产！！

他们认为布里斯班是澳洲新兴房产投资的热点城市，未来房价将和悉尼、墨尔本呈现三足鼎立之势。

从2012年开始，中国富豪团就开始瞄准了布里斯班，其中包括：万达王健林、恒大许家印、绿地集团、央企保利集团、中银、东方航空。

当普通人还在懵懂犹豫之时，企业大佬们早已纷纷布局布里斯班！

谁时刻保持警醒、掌握先机，谁就能获得财富！！

脚步紧跟大佬，买房要趁早！

联邦政府2015年6月18日正式公布澳洲北部发展白皮书，将斥资50亿澳元澳洲北部将被打造为经济重地,澳北地区将成为未来亚洲的“饭碗“。凯恩斯则是澳洲北部第一大城市,是澳洲通往亚洲的门户。

－ AQUIS综合度假赌场82亿澳币。比澳门威尼斯人赌场投资大2.5倍，南半球最豪华最大的赌场度假村。
－凯恩斯中央商务区世界级NOVA开发项目4.5亿澳币。
－翡翠山风电场（MountEmeraldWind Farm）4亿澳币。
－凯恩斯植物园开发项目2亿澳币。
－乔治敦综合农业项目审批20亿澳币。
－铂尔曼酒店出售升级1亿澳币。
－凯恩斯国际机场重建10亿澳币。
－凯恩斯医院升级4.55亿澳币。
－2015年6月底4500万澳元投资的大型水上乐园动工，距离金色湖畔项目仅4公里。
－一条由悉尼开始，贯穿布里斯班，皮尔煤矿至凯恩斯的铁路线已备印度公司中标，总投资额220亿澳币。

布里斯班和凯恩斯哪个房价高？与澳洲其他城市投资相比，凯恩斯是澳洲东北部人口增长最快的地区,是澳洲继悉尼后第二大国际旅游人口最多的城市，凯恩斯每年接待超过500万游客，每天约有26600外来人入住凯恩斯。

－凯恩斯房地产销售价格记录显示，2014年12月以前的12个月增长了18.8%。
－过去一年记录的租金增长了5%。
－过去三年的平均空置率只有1.7%。

凯恩斯的出租空置率（1.7%）显著低于大多数澳大利亚城市。布里斯班为3.5%，悉尼为1.8%，墨尔本为3.9%，汤斯维尔为4.8%，麦基为8.4%。

－比较其它城市的房价，金色湖畔的性价比绝对占有优势:高品质，中低价位，并且环境不可再造，稀有物业资源。
－比较澳洲其它城市的房价，凯恩斯仅仅是投资时钟的早晨7点钟，从早晨7点到中午12的投资上升空间来讲，凯恩斯房产的增值空间是巨大的。

澳洲顶级经济师预料未来的五年，澳洲经济发展最快的城市就是凯恩斯，请您不要错过这一绝好的赚钱机会，投资金色湖畔，必是你全球置业的明智首选！！

海外人士7月1日后不再享有澳洲印花税减免优惠。

2017年7月1日之后，在维多利亚州购房任何人将不再享有印花税的减免，包括海外人士、澳洲公民、永居签证PR持有者。新政实施以后海外人士将不再享有原有的5%的印花税减免，购买期房需要支付12.5%左右的税，购买成本将上升不少。
维多利亚州

新南威尔士洲
海外人士额外印花税翻倍
新洲从2016年6月21 日开始对海外人士征收4%的额外印花税，现在新南威尔士州政府有了新计划，计划向海外房产投资者收取更高的费用以及税费，并以此来筹集几十亿资金、用来帮助澳洲本地的首次置业人士。
此次计划中外国投资者附加税（Foreign Investor Surcharge Duty）将从4%大幅增长到8%，并从7月1日开始实施。每年缴纳的土地税也会有所调整，将从0.75%调至2%。

昆士兰州
海外人士额外印花税维持3%不变
昆士兰州从2016年10月1日开始向海外人士征收3%额外印花税，目前暂无其他加税消息。不出意外的话昆州一般会在新洲和维州新政出台之后做相应调整。

澳大利亚政府公布的联邦预算宣布，对于海外人士置业，具体新规主要有3条：
1. 房地产开发商出售给海外购房者的配额须限制在总房屋数量的50%以内，该规则自2017年5月9日开始生效并被要求执行；
2. 对于每年空置6个月以上的房产，澳大利亚政府将实施新政税收，但这一规定并非适用所有人，只适用今年5月9日后提出申请的购房者；
3. 从2017年7月1日开始，海外人士的申请费将提高10个百分点，这些税费除了用于资助一些基础设施中心的建设维护外，还将加用于支持政部门从事对外国投资的审查工作。
联邦政府

我们可以友由以上得出结论：澳洲政府上调印花税旨在维持房价的合理增长、抑制由于市场过热而导致的房价虚高、从而保证投资者获得稳定且较高的投资回报，此举是在保护投资者的利益。各大州接二连三上调印花税，可以说明澳洲，甚至整个海外房市仍然被十分持续看好。但对于投资者而言凡事还是要赶在之前，以便获取更多收益回报。

2017年7月1日之后，澳洲首次置业印花税减免政策有所调整，从之前的55万以下全免调整到65万以下全免，65万-80万部分减免印花税。本次调整同时适用于新房、二手房。

自从去年7月澳洲印花税减免的房价门槛提高后，先后有至少5400名置业者涌入大悉尼房地产市场、并购置到了第一套房。

虽然目前要完全扭转悉尼的房屋可负担性问题还很困难，但是事实证明我们正在往努力前进，至少在改变首次置业买房难的问题上，我们正在努力。

至于为何不将改革进行到底， 澳洲房屋协会(HIA) 称他们正在计划草案要将首次置业印花税减免的房价区间继续扩大。
 

澳洲房屋协会执行总裁David Bare表示目前新的印花税减免政策是远远不够的，因为最高只包含到$85万的房子。
因为$85万还没到西悉尼的独立屋中价位，所以并不能帮助首次购房者买到中价位的房子。

即使从去年十月开始悉尼房价已经发放慢了增长速度，但是目前独立屋中价位依旧徘徊在88.4万左右。
 
有更多的首次置业者走进市场是一个好事，代表着我们的市场越来越健康了。

Bare说新州政府一直在努力，期望有效解决房屋可负担性问题，但实际上政府的苛政杂税占据了房价的40%。
 

悉尼内城区只增加了少量的首次置业者。 Darlinghurst和Woolloomooloo自去年7月只新增了29位首次置业买家、Randwick 和NewTown地区分别只新增了9位和12位首次置业买家、Paddington地区只新增了12位买，而在印花税新政实行之前这里事实上没有一位首次置业买家。

虽然增加的大多数首次置业买家都来源于悉尼外城区，但减免的目的就是为了解决首次置业者进入市场问题。
 
因为房价被高估、许多工作机会被转移到悉尼圈外，导致很多首次置业买家买不起内城去房子。
如果房屋供给量短时间内不能提高的话，除了对原有的政府规划进行改革， 新政政府还有可能通过控制人口的快速增长来在宏观经济层面上改善房屋所有权和可负担性问题。

受地价增长影响，布里斯班各区房价从1986年至今已经增长了近299%。

从房价增长率而言，布里斯班增长率要高于澳洲其8个首府城市的平均值、仅次于悉尼。
 
但昆州房价从2009年起至今几乎没有发生什么变化。东南部以外的地区房价却有所下降。

布里斯班房价增长大部分发生在两个时期：其中一次在1987年至1992年间、还有一次在2001年至2009年。

从2007年至今昆州12个地方政府区域的房价增长很十分凶猛，其中11个位于昆州东南部，其中房价增长最多的是布里斯班。

昆州的房屋可负担性衡量标准主要是收入与房价的比例。而报告作者发现房屋可负担性从20世纪80年代开始猛降，但是从2010年开始，这个指数又开始稳定起来。

过去5年对很多普通工薪阶层家庭来说，昆州的房屋可负担性问题有所改善，不论是从房租的角度，还是从房贷还款的角度。

但是昆州各地的房屋可负担性情况还是大有不同。

就房租和房价与收入的比例来说，黄金海岸、阳光海岸和Wide Bay是最不可负担的地方。昆州中部和Mackay是可负担性最高的地方。

但是国际研究显示昆州的住房相对来说还是不可负担。

国际住房可负担性调查发现：布里斯班的城市住房可负担性比新加坡、加拿大（除多伦多和温哥华之外）、爱尔兰、美国（迈阿密、加利福尼亚几座城市和火奴鲁鲁）和日本的可负担性低。

Toowoomba、Bundaberg、凯恩斯、布里斯班、Fraser Coast、黄金海岸和阳光海岸都是严重不可负担的住房市场。

在昆州17.4%的业主要将工资的30%以上用在住房上。

对年轻人及低收入群体来说住房可负担性问题是最亟待解决的问题。逾三分之一的低收入家庭都受到了租房的压力。

报告作者还指出首付是阻碍居民买房的最大障碍，而不是房贷还款。

过去50年收入和房屋首付之间的差距也越来越大。

一般情况而言布里斯班家庭需要1.1年的收入才能攒下20%的首付。15年前布里斯班家庭攒下首付只需要0.7年。

越来越多年轻人、家庭和夫妻开始选择住在联排别墅和公寓。而年纪大的人往往愿意住在别墅内。

昆州人的房屋所有权在年轻人群体中比例下降趋势最为明显。

报告作者表示政府力量和政策调整将给住房市场带去很大的影响。

昆州住房厅长麦克先生（Mick de Brenni）表示，政府已经设立了住房研究联盟，将针对何谓可负担性的住房这一问题进行细致入微的专业研究。

“最终，这是一个需要在联邦政府层面斡旋并解决的全国性问题。”

澳洲最佳生活方式区排名：布里斯班各区房价低生活品质好。

清盘率通常可作为价格走势的领先指标，据2017年11月澳方拍卖数据显示：悉尼注册拍卖总数952，清盘率达66%；墨尔本注册拍卖总数为182，清盘率达77%；布里斯班注册拍卖总数为125，清盘率为43%。

在全澳拥有最佳生活方式的区购房将需要731000至2615000澳元。

据澳洲房地产网消息，全澳拥有最佳生活方式的十大区中，布里斯班独占七个，这些地方阳光明媚，不仅靠近海滩，而且拥有其它良好的关键生活方式因素。

维州的St Kilda West居全国最佳生活方式区之首，其次是South Brisbane丶Dutton Park丶Spring Hilland丶Kangaroo Point。

St Kilda West的房价也最高，独立房中位价高达2,615,000澳元，而布里斯班的Corinda的中位价最低，为731000澳元。

对拥有最佳生活方式之区的分析，是对各区根据一些因素进行排名，包括靠近海滩或河流丶学校丶公园以及到最近的市中心的驱车时间。澳洲统计局（ABS）的2016位置数据库被用于计算每个区与主要生活方式如公园或教育设施等的距离。市中心不在被分析之列。

独立房中位价从房地产数据公司Corelogic获得，为截止到2017年8月31日的12个月。

根据REA集团首席经济学家Nerida Conisbee称，全国榜单显示了一些区过去可能被买家忽视，但实际都不错。

她说：“你不一定要付出代价才能获得好的生活方式，只要你淮备离开悉尼丶墨尔本一定距离。”

人口的增长和就业机会不足使布里斯班因实惠的房价，比墨尔本和悉尼有更多的区入选生活方式最佳地区榜单。

Conisbee说：“布里斯班符合很多的条件，其基础设施很好，相对来说比较便利，有很多好的生活方式因素。但目前没有工作的增加，确实限制了房价的变化。”

她说：“人们喜欢绿地和散步的地方。通常很多公园都可以散步，这是另一个重要的事情。如果你不必开车，你可以四处走走，那么这个地区会变得更具吸引力，而且靠近一所好学校，或许多好学校，使得一个地区更具吸引力。”

在这些拥有良好生活方式的区，大多数独立房靠近公园，有趣的是这里提供的不仅仅是锻炼或溜狗的地方。

分析结果显示布里斯班占据榜首，而各州数据各不相同。各州位列第一的区如下，新州为Kirribilli，堪培拉为Barton，南澳为North Brighton，塔州为霍巴特，维州为St Kilda West，昆士兰为South Brisbane。

今天居外网给大家带来的是职业海外投资回报率之澳洲房产。

近十年来越来越多的中国人为接受国际教育、拓展海外事业等原因走出国门，成为“全球公民”。

而在这些中国人中的绝大部分人是中国高净值人群。2016年中国大陆地区总资产千万以上的高净值人群数量已达134万，存款和不动产（房产）投资是他们最主要的投资理财方式，其中有接近一半的人将海外房地产投资作为主要标的——他们甚至都不用走出国门就可以将投资海外房地产作为资产避险和保值的一种手段。

购买房产其实是一种投资行为因此在选择投资房产时不仅要注重房子的质量而且更重要的是房产的价值。那么要投资什么样的房产才是明智之举呢？相信这是许多投资者最关心的问题。专家建议关键就在于计算房产投资的回报率。

投资回报率

一般分为两种方式，第1个计算公式适用于一次性付款购房者而第2个计算公式更适用于按揭贷款购房者。具体计算方式是：

1.投资回报率＝每月租金收益×12/购房总价；

2.投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）。

范例A：

三年前王女士购买墨尔本东南区一套三房二卫 townhouse，总价 $78万，月租金$2730/月，那么王女士的投资回报率可为：

一次性付款成交：投资回报率4.2%

同样的房子，如果王女士采用了按揭贷款的方式，首期房款为20%为$15.6万澳元、贷款30年、利率4%，期房时间内(是指在房子签署合同之后到交房之前的这段时间)，澳洲是不用付房贷的所以交房才开始付房贷，所以期房时间的按揭款为$0（在澳洲签完房产合同是不需要还贷款，贷款是在交房之后才开始需要还贷，这点和中国不太一样）。

贷款买购房首付20%：投资回报率为5%

范例B

今年张先生购买墨尔本东南区一套五房三卫townhouse，总价为$103.8万澳币，月租金$3900澳币/每月，那么张先生的投资回报率为：

一次性付款成交：回报率为4.5%

贷款购房首付20%：投资回报率为6.7%

而在房子升值上面

假设您购买一套价值$50澳币的房产，每年的升值比例是10%，在房子交房的时候，其实房子已经从市场价$50万澳币涨到了$60万而你的投资回报率在2年的时间已经达到了63%。

以此类推在交房后5年你的房子可能已经将近翻倍了。

澳洲吸引着全世界越来越多人络绎不绝来到这个地方购置房产投资。不投资的钱通过通货膨胀只能无止境的缩水。

对于不是做大投资生意的大众华人居民这是一条非常合理而又不存在股票期货等高风险的非常适合家庭操作的投资。

所以找到有能力的中介，买到好的开发商的好项目收益其实是远远超出这个数字的。

澳洲留学生买房的话可以购买什么样的房产？

在澳洲买房的外国人可分为三种：持有澳洲永久居留权的外国人（即澳洲永久居民），持有澳洲长期签证的外国人（即澳洲临时居民）和外国居民（包括持旅游签等短期签证的和没有澳洲签证的外国人）。

根据法律规定澳洲临时居民是指以下两种人：

持有允许其在澳洲合法持续逗留十二月以上的签证的，不管申请买房时签证实际还剩下多长时间；
居住在澳洲已经递交永居申请，现持过桥签证等待永居申请结果的。

因此大部分澳洲留学生买房是可以的——符合澳洲临时居民身份的，可以购买空地用于建房，可以购买新房和楼花用于自住和出租，可以购买二手房用来自住。

购买新开发的公寓和楼花，很多开发商会持有“新建住宅豁免申请证明”（new dwelling exemption certificate），因此买方不需要再单独申请FIRB。请在买房时与开发商确认一下。

购买二手房时基本都是需要单独申请FIRB批准的。

什么是FIRB以及FIRB怎么申请？

“FIRB” 是澳大利亚外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board )的简称。留学生在购买二手房时，合同上应加入“Subject to FIRB”条款，即如果FIRB申请未通过合同自动终止，已付的押金应退回。

购买100万澳币以下房产的，FIRB的申请费为$5500；购买100万以上200万以下房产的，申请费为$11100；购买200万以上300万以下房产的， 申请费为$22300。其他房价区间的申请费用，以及对申请费的调整更新，请查询FIRB官网。一般来说FIRB可由买方的过户律师代为申请，耗时约两周到一个月，具体期限取决于FIRB案件量。

澳洲留学生买房购买二手房应该注意的几点法律问题：

必须要申请FIRB批准；
该二手房必须要作为其在澳洲的主要居所；
不得出租或分租该二手房；
在停止使用该房产为其主要居所或者签证到期后的3个月内必须出售该房产。