Tag: 澳洲房市

澳洲政府出于对本地房产市场的保护，对海外人士购买澳洲住宅房制定了一些规定与限制。注意，所有的限制只是针对住宅房，如果您购买的是商铺，农场，工厂则 不在此限制之内。这里对海外人士的定义指非澳大利亚公民或非澳大利亚永久居民的人，这些置业者在澳洲买房，需要先向FIRB，Foreign Investment Review Board， 即澳大利亚外国投资审查委员会提出申请，获得批准后才可购房。

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对于楼花，即期房，几乎没有任何疑问，大家都知道澳洲政府允许海外投资者购买新建的住宅期房，比如公寓期房，新建的房屋土地配套等。海外人士在 澳洲购买期房，澳洲政府也没有任何数量的限制。如果海外投资者购买澳洲期房，在签订购房合同的同时，需向FIRB提出申请购买此房的申请。一般3到4个工 作日内就能够获得批准。有时我们可能会听到某些期房楼盘不需要去FIRB申请，那是因为开发商已经事先将整个楼盘获得了FIRB的审批，以方便外国投资者 购买。

能不能购买澳洲二手房是大家的问题集中点。大多数普通海外投资者，如果你身在澳洲境外，并且没有任何可以在澳洲居住12个月以上有效签证，那么你就 不可以购买澳洲的二手住宅房。但如果您持有澳洲的临时签证，并且正在澳洲生活，澳州政府也允许你购买一套二手房做自住用途。这里的临时居民必须持有允许他 们在澳洲居住超过12个月以上临时签证，比如在澳洲的留学生、在澳洲工作的海外人士等，他们被认为是澳洲的临时居民。根据FIRB的规定，临时居民可购买 一套二手房，但必须将其用作自住，不能出租。临时居民在购买二手住宅房时，要在向FIRB提交的申请中提供超过12个月的有效澳洲签证证明。所以所有的学 生家长，如果您的孩子正在澳洲读书，您也可以考虑购买已经建好的二手房，这样可以立即入住，不用等待长达两三年的房屋建筑期。

另外，不少中国来的投资者一听说要去政府部门申请就有些担心。其实澳洲的投资系统非常完善，任何有关买房的事宜都可通过您的代理律师和政府、开 发商、中介、卖家、买家进行沟通办理，并不需要本人前去办理。整个过程也非常透明，一般您的律师都能很清楚的预测需要多久能够办理完毕某个程序。澳洲政府 对海外人士在澳购房的限制也是出于对整体市场的保护，确保澳洲的房产市场能够持续健康地发展，这其实也是对每个投资者的保护。

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（据澳洲家园）

澳洲现房大多数都是二手房，准现房（即将交房的房产），开发商翻新房（开发商在销售期间预留没有出售，重现装修后在出售）

购买澳洲二手房需要购买人是澳洲国籍或持有1年以上澳洲签证都可以购买！持1年以上签证的购买者需要在签证到期前把房产出售，到期不卖掉就是违规房产！有就说那我续签证呢？可以继续持有；

准现房和开发商翻新房也一样，如果能申请FIRB名额就用海外身份购买，以后就不用担心房产违规问题了；

期房——不同项目都有一同的FIRB名额，您是用1年以上签证的身份购买的请注意房产违规问题，替他都一样！

澳洲房价为什么现房比期房便宜？

现房价格是现在房屋市场成交价格，期房价格是未来房屋市场预估的成交价格。

期房和现房的优势什么？

购买澳洲期房的优势：

1）.10%的首付低——买期房签合同时，只需要交纳10%的定金，而尾款要等到房屋全部建成验收后一并付清，这当中可能有几个月甚至1-2年的时间来准备余款或者是贷款（最高可贷款70%）。在这期间您还享受房屋增值；

2）.价格优势——开发商为了获得银行贷款，会把项目价格定位较低，尽快的销售过半预售抵押给银行，从而投资人能够以相对低的价格购买，所以发展商在开盘之际，会根据销售比不定期涨价；

3）.印花税省钱——澳洲购买房屋是有印花税。澳洲（部分地区）法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的。而如果买期房，通常是在房产开工前就签订了合同，所以印花税只需按地皮价征收；

4）.优先选房——因为在澳洲，特别是公寓多为楼花销售，客户在开盘之际可以按照自己的喜好来选择，像楼层户型等。等到现房或接近现房时期，可供选择的物业已经为数不多了；

5）. 升值潜力——买期房如果买得合理、适当，其升值潜力比现房要大。在一些尚未形成规模的地带，当时的期房售价较低，随着开发住宅的增多，形成了一定的规模，各种相关条件得以改善后，房价也会相应上涨，买期房者可以从中得到升值的好处。

购买澳洲现房的优势：

1）. 即买即住——购买现房，可以马上装修入住，不像期房需要等它建好验收完才能入住。对于尚未有房子的客户，还可以省去从购买期房到入住这段时间的租金支出；

2）. 品质有保证，买得踏实——购买期房，由于房子尚未建好，你看不到它的真实面貌，只能根据建筑设计图纸和售楼人员的介绍去判断，不够专业的话很容易走眼；而对于现房，你可以进行原汁原味的现场考察，房子优劣一目了然；

3）. 避免纠纷——购买期房，易出现不可预计的情况，有可能与开发商产生纠纷，如交房时发现与设计不符或质量不过关等，而现房则可以在很大程度上避免这些问题的出现。

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（据搜狐网）

中国投资者在澳洲投资房产的现象持续“发烧”，但却有不少投资者对澳洲买房的相关监管规定缺乏了解，澳洲房产法规明确规定，非符合条件的外国人不能买澳洲二手房，只能购买新房，那中国人在澳洲买二手房要满足哪些条件呢?

中国人在澳洲买二手房要满足哪些条件?

根据FIRB(外国投资审批委员会)的明确法律条款显示，海外人士在澳洲购买“二手房”，有以下相关规定：

1、购房人须持有可连续停留澳洲12个月以上的有效签证;购房人仅可以购买一套二手房;

2、所购房产必须是自住房，不可以作为投资房;

3、持澳洲临居签证的海外投资者所购的二手房产，必须在离开澳洲后三个月内出售;

中国人在澳洲买二手房要满足以上条件，拥有连续停留澳洲12个月以上的有效签证的中国 人，可以在澳洲购买二手房，非澳大利亚本地居民的海外购房者只能提交购买空地或新房的申请。在某些特定情况下可以购买将要重建的现房。在澳洲置业风潮持续 火热的背景下，如今越来越多海外房产中介亦应运而生，但其专业度却良莠不齐，投资者在选择的时候要非常谨慎，以免触及违规事件。

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（据新快网）

1、关于海外人士进行澳洲房产投资（无澳洲身份的海外人士购买澳洲新房）

a、开发商不仅在当地也在海外市场开展营销的全新澳洲房产政策发生变化

以前：只有50%的全新住所才能卖与外籍人士。

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现在：这个保护澳洲资产避免被外资控制的政策被取消。买家不必同时开发类似的住所以促成一套全新的独立住所可以卖出。这将在两年后重新审核。

b、上文所描述的全新住所的概念也发生变化：

全新住所：以前指从未被他人所有或买卖；现在指从来未被买卖但曾被出租不超过12个月。

关于澳大利亚临时居民购买澳洲二手房（无澳洲身份者不能在澳洲购买二手房）：

a、什么叫临时居民？“临时居民”的概念包括任何居住在澳大利亚的外籍人士，只要是在签证有效期内且不管签证到期日。同时，“临时居民”也包括那些在等待签证结果的同时持有过桥签证的人群。但是并不包括短期访客，如商签，旅游签和到此医疗进行救治的人群。

b、对于居住在澳的海外学生，为居住所购买（临时居民购买二手房不得用于投资目的）的澳洲房产价值将不再有30万澳元的限制。

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（据新浪博客）

澳大利亚政府对当地新房供应量一直有所控制，再加上移民家庭数量增加，当地房地产市场的刚性需求较为强劲。

澳大利亚购房门槛日渐降低 越来越多中国内地年轻买家出于投资考虑购置澳房产。

近两年海外投资人群有日益年轻化的趋势，以往大多数以四五十岁的人群为主，他们主要是出于子女读书和海外发展的需求而购买房产，而现在因为澳大利亚购房门槛越来越低，三十多岁的年轻买家也越来越多，有不少是出于投资考虑的。

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日前，一场名为“澳房盛宴”的澳大利亚房产推荐会在四季酒店举行，有六七十个澳大利亚的楼盘项目在现场推荐，而现场人气大旺也说明澳洲房产投资热度极高。

国内投资渠道狭窄催谷

有业内人士认为，在国内房产投资受到打压的情况下，境外房地产投资或成为未来的投资趋势。第一太平戴维斯中国董事长、投资及销售部主管刘德扬认为这主要可以归结为以下原因：第一，中国政府鼓励中国人民海外旅游， 这会让更多的人在海外市场看到投资机遇；第二，中国人的储蓄率很高，这意味着中国人有足够的现金用于投资；第三，中国市场目前投资渠道有限，而且现有的投资渠道投资回报偏低。单从住宅市场来看，住宅的租金回报率通常在2%~3%，而银行贷款的利率高达6.9% ~7%，这之间存在很大的差距。

一直以来，海外房地产投资主要集中在住宅公寓。澳大利亚楼市之所以火热，是因为房产投资的门槛和购买成本相比过去降低了不少。

目前首付仅需10%左右

在澳大利亚投资公寓门槛约四五十万澳元，折合人民币约三百多万元，而目前澳大利亚首付只需10%左右，这意味着拿出30万元就可以买一套房子。

在澳大利亚买房，首付款先支付到第三方监管账户，房款的利息属于业主。在交房前的2～3个月内，买房人准备贷款材料办理贷款手续，海外人士可贷额度为房款总 价的70%～80%，不过需向贷款机构支付评估费、检查费等。交房时，律师跟随验房，审核通过后，再交尾款，尾款可以是10%的现金和80%的贷款，贷款可通过租金还贷。比如在悉尼，一套房子的租金就可以还清月供。此外，在五年内可以只还利息不还本金，购房持有成本不算高。澳大利亚没有房产税，自住房屋卖出不需要缴纳增值税，投资房屋若在一年以内卖出，增值税为增值部分的50%，一年以上卖出可减免到增值部分的25%。若房屋出租，则需向代理中介公司缴纳的服务费为年租金的6%～7%。

风险

第四季度大批新房上市

澳洲法律规定，当地人（公民和绿卡持有者）、留学生和普通外籍人士买房的制度是不同的。不持有澳大利亚PR或CITIZEN（公民）身份的人士，都属于海外投 资人士，只能购买一手物业。通常持有163签证的人士，每个家庭只能购买一套，而且此物业不能出租，只能自住。在163签证到期时，房子必须出售，否则将 会被政府罚款，严重的还将追究刑事责任。据加成移民总经理晏承志介绍，根据澳主要发展商的报告，今年第四季度将会有大批新房上市，供应量增幅惊人，因此买 房需谨慎考虑。

投资收益

不少房产租金回报可达7%

国人热衷买澳大利亚房产，还是因为投资回报不错，不少房产租金回报可达7%。

业 内人士表示，海外购房以投资为目的，一定要抛开个人喜好，通过对国际通行的房产投资数据和指数分析的结果来判断房子是否值得购买，租售比、空置率、房价收入比和失业率都是重要的参考指数。租售比是月租金与房价之间的比值，因为澳对每年的新房供应量有控制，因此地段优越的项目容易出租，目前，澳租售比是 1:222，属于健康发展状态，国际标准通常是1:200~1:300，这个比值意味着若把房子出租，在无贷款的情况下，200至300个月内能收回房款，这个比值越高，说明房价中的投资需求越大，目前中国租售比在1:400以上。空置率则是某一时刻空置房屋占房屋总面积的比率，一般5%~10%之间是 合理区，2013年澳房屋空置率是2%。

此外，还要对目标城市的购房区域进行划分，其中最关键的是区域内的人口构成、租赁和自主比、澳大利亚二手房的价格水平和银行对该区域房产的价值评估，这些数据代表了房子的真实价值。

海外人士只能买一手楼

鉴于澳大利亚二手房市场仅对本国公民开放，即海外投资者仅能购买澳大利亚的一手房，而一二手的差价在10%~20%。此举让人忍不住担心，日后当今天的一手房转向二手房市场，会否出现供应井喷而价格下滑的可能。

对此，高力国际华南区董事总经理林国东表示，澳大利亚政府对当地新房供应量一直有所控制，而且受到移民家庭数量的增加，尤其是华人“移二代”迅速增长的置业需求，当地二手房市场的刚性需求还是比较强劲的。

“悉尼、墨尔本、布里斯本、珀斯等一二线城市的住宅和写字楼仍 有可投资的空间，CBD写字楼的租金回报率约6%。住宅的租金回报率稍逊一些，扣完税费和物管费，约4%~5%。但不排除个别片区的供应量偏大，投资者出 手还需谨慎。”林国东指出，以悉尼市中心的优质住宅物业为例，目前全新住宅的价格普遍在14000~15000澳元/m2，地段稍差一些的约10000澳 元/m2，也有个别项目冲到20000澳元/m2。市场上最受投资者欢迎的40平方米小户型，门槛价约50万～80万澳元/套。 （王雯倩）

中国富人

旧金山扶贫换绿卡

据美国媒体《世界邮报》网站日前报道，数百位中国富人正为获得绿卡，涌向美国旧金山投资开发，撒下数亿美元，帮当地贫民区脱贫。

报道称，未来的15年内，旧金山造船厂项目将开发旧金山市唯一被认为是“极度贫困”的两个社区。《世界邮报》强调称，造船厂是由数百位有钱的中国投资者出资创建的。而另外还有数据表明，每4位成功拿到美国投资移民签证的人当中，就有3位是中国公民。

然而，早有分析指出，因为EB-5签证很大程度上是为银行不愿提供贷款或美国投资者拒绝投资的高风险项目提供融资渠道，所以，有些项目存在风险，申请人应谨慎投资，以免遇到烂尾项目。 （整理：记者 陈白帆）

除了美国、澳大利亚，英国房产投资也相当火热。

据第一太平戴维斯中国董事长、投资及销售部主管刘德扬介绍，英国的房产投资人群主要有三类：“第一，越来越多的父母把他们的子女送去英国读书，他们通常会投资住宅改善子女的居住环境；其次，作为经济、金融的 中心，在英国有生意往来的中国人很多，在英国置业为他们在英国开展业务提供便捷；最后，准备移民英国的人群，也一定会在英国购置住宅。这三类人群成为英国 住宅投资的主力人群。此外，一些国内大型房地产企业如绿地、中国投资有限责任公司(CIC)等，也已经开始在英国投资写字楼。”

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（据凤凰资讯）