Tag: 纽约房价

目前外国投资者匿名置业带来的各种弊端日益突出，令美国联邦政府不得不采取相应的措施来应对。这对于部分要在美国纽约置业的投资者来说打击不小。

美国纽约曼哈顿(Manhattan)﹐ 长岛(Long Island)是世界上最让人羡慕的地址, 她不仅是全世界文化金融中心, 更是高财富人士的品牌毫宅居地.

近年来纽约的房地产热持续升温，由于外国投资者可匿名置业，使得在纽约投资地产成为全球富人的“避税天堂”的首选之一。

据世界新闻网15日报道，目前外国投资者匿名置业带来的各种弊端日益突出，令美国联邦政府不得不采取相应的措施来应对。

2014年5月，瑞士同意签署新的全球自动信息交换标准，对外承诺将自动公开外国人的银行账目。这意味着瑞士结束了数百年来保护银行私人账户隐私的传统，这也令越来越多的富人转而选择美国来匿名置业避税。

近来两党议员都已向美国国会提案，要求房此类地产交易透明化，并且美国财政部也颁布了房地产所有人登记制度，并准备将其推广至全美实施。未料此提案却遭遇到房地产丶法律和会计业者的强大阻力。

外国投资者匿名置业给不法之徒、腐败分子隐匿非法资金提供了极大的方便。 通过一些案例显示：经由一些海外信托基金或空壳公司购置美国地产，非法外国投资者利用其做掩护，在美国進行洗黑钱、联邦医疗保险诈欺、盗用公款、诈骗耆老，和非法捐款给美国政治候选人等不法勾当。

七大工业国组织（Group of Seven简称“G7”）、 联合国和经济合作开发组织都提出禁止匿名购置海外房地产。

据纽约邮报说，热钱出走最严重的是中国，在2004年至2013年，中国流失资金达1兆3900亿元；其次是俄罗斯，流失隐藏的资金达1兆元；再次是墨西哥，流失热钱达5亿2800万元。

另外，匿名在纽约市购置地产，也使得房市蒙受损失。仅在2010年至2015年间，纽约市每平方呎房价由1000元涨至1450元，涨幅高达45%。

刚刚过去的2015年真是纽约房地产的旺年。不仅曼哈顿、布碌仑的房价连连创造新纪录，皇后区也不甘落后。日前有消息透露，去年四季度皇后区杰克逊高地的房价同期比上升了22%。

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据《DNA》媒体报导，2015年第四季度杰克逊住宅楼价格上涨了22%；成交量攀升了11%。

这里有几个例子：塔楼中的一套4居3卫的房子，价格是107.5万美元，面积是1,800平方尺；80街一栋1920年建成的楼房，其中的2套四居室住宅，卖价都接近了100万，面积是1,500平方尺；豪尚公寓（Hawthorne Court）中的三居室，卖价86万美元；一居室的价格是40万美元；86街上的英式花园房的价格是133万美元。

杰克逊高地一家庭房子，平均价格为85万美元；但其中有三套的价格都超过了100万美元。

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（互联网资讯综合整理）

12月16曰，美国联准会不负众望调升利率0.25%，结束了长达9年的零利率时代，等于宣告世人，美国己完全摆脱2007至2009年的经济大衰退（ The Great Recession）。联准会主席珍妮特‧叶伦（Janet Yellen）对美国的经济充满信心，直言未来三年会渐进升息。而2016年底利率升到1.4%应该是合理的预测。美国纽约置业仍旧是首选。

2015年的美国经济上扬影响美国房地产市场，在上扬的经济大环境下，2015年的纽约市房地产市场势头继续往上。其中最主要的经济影响有：

• 一，2015年油价跌破 $37，达到7年来的最低点。
• 二，2015年联邦政府10年期公债利率一直在2.20%上打转。
• 三，2015年美国增加了约9万4千家私人企业。
• 四，2015年所有的经济数据都优于2014年，甚至比2007年经济大衰退前好。

在2015年，纽约房市交易火热，大致有以下几个特点：

• 一，纽约市多家庭房地产贷款，以期限来区别，利率在3.00%和4.25%之间。
• 二，上半年以纽约市商用房地产贷款支撑的证券股票，共发行了115.4亿美元，乃自2008年经济大衰退以来的最高市值。（即CMBS:Commercial Mortgage-Backed Security)。
• 三，纽约市房地产市场价格超过2014年，甚至超过2007年经济大衰退前的价格。
• 四，2015年纽约市房地产租金平均上涨2.6%。
• 五，第三季纽约市有45栋新?发的豪华公寓大楼开始销售。
• 六，到11月底，曼哈顿公寓（合作和共同：Co-op/Condo)平均价格超过一百万美元（原有和新建），比去年涨11%，破历史记录。
• 七，以平方尺计算，曼哈顿房地产卖价从2014年的$1648涨到$1732，上涨5%，创历史记录。
• 八，2015年未到年底（以12月中计算），曼哈顿公寓销售金额己达到240亿，2014年是228亿。
• 九，2015年曼哈顿新开发的公寓销售金额达到52亿，超过2014年的41亿，是历史记录。
• 十，2015年曼哈顿新开发的公寓销售数量是1340间，超过2014年的850间。也是历史记录。
• 十一，到2015年底，位于曼哈顿西57街157号的新开发大楼One57，销售金额达5亿6千5百万，创下新记录。

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纽约市可以开发兴建的土地平均价格是每平方尺$759，价格一路上涨，开发商仍然继续买地，势不可挡。曼哈顿下城（中国城以南）公寓销售量增加34%。中城（中央公园以南）增加25%。纽约大学NYU周围的NoHo区增加了27%。

展望2016年，美国的就业市场将会继续增长，企业发出的薪水增加，消费因此而增大，房地产市场势头继续支撑经济前景。虽然美国经济看好，但是美元如果过度强劲，将会使进口价格继续下降，存在经济收缩的隐忧。而全球经济的不稳定，亦是美国经济的潜在危机。

笔者预测，纽约2016年的豪华公寓销售空间缩减，中档公寓有所增加，整体价格不会下跌。

以曼哈顿房地产市场为例，超级公寓（单一以1千万价格起跳）销售在2016年将不太可能成长，2014年的40亿成交额在2015已经降到36亿。而公寓销售数量也已从2014年的12,900个降低到2015年的12,700个。预测2016年曼哈顿公寓价格在5百万以下的，销售量将有成长空间。2016年曼哈顿新开发土地取得将愈难愈少，所以新建公寓价格很难下跌。如果需求增加，则价格仍然会涨。

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（互联网资讯综合整理）

美国最近以来的房价一直处于较为稳定的态势，其中以纽约房价走势最为稳定。许多纽约的“住客”仍在翘首以盼。由知名网站Zillow的数据显示，截至今年9月，纽约市区房价中位数已涨到$58.74万，这也就意味着，如果您的预算为$50万，想买到总价低于$50万的房子是有困难的。

未来房价会如何发展呢？难道$50万的预算就只能放弃纽约房产市场这块“蛋糕”了吗？
其实也不尽然，有2条出路可供选择：

1.“贷款”，首付金额小，将钱分散投资，更安心。但是

2.“早买”，抢在房价大幅上涨之前，更省钱。

在做决定之前，居外先来带大家看一下纽约最近房价的发展形势。

纽约房价高是众所周知的，那为什么还说它门槛低？上图为第一太平戴维斯在该报告中展示的2006-2015年全美住宅市场行情趋势，图中显示旧金山房价（灰线）的房价近两年走势扶摇直上，而纽约房价（蓝线）则是稳步上升，直到2015年1月，投资者对二者的“入市资金”已有很大差距。

同时，纽约房价（蓝线）略低于美国房价（紫线），说明增值空间还是挺大的，足以令预算足够的投资者对其抱有希望。所以在美国纽约置业仍是首选。

数据显示，2013至2014年间，纽约州有19个郡人口出现增长，而其中纽约市内的3个郡位列全美人口增长最多的50个郡之中：布鲁克林增加逾19000人，皇后区逾17000人，布朗士近11000人。曼哈顿的人口增长数紧随其后。

人口的增加，提升了刚需，必定会进一步刺激房价自然上涨。由Zillow显示，过去一年纽约市房价上涨了8%，未来预测虽有放缓，但仍然能达到3.5%左右。也就是说，$100万的房子首付$40万，年增值可达$3.5万左右。

如果房产增值是因投机炒作所致而非刚需推动。投机资本往往会加剧价格的波动，增加市场泡沫产生的风险。

然而纽约市房价的上涨是因人口及刚需的不断增加促使了地区房价的“自然上涨”的结果。人口增涨对纽约房产市场的推动作用，要远超过投资客对其施加的“拉动力”，所以基本不存在“泡沫”。

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10月5日纽约市主计长斯静格（Scott M Stringer）发布报告称，在2005年到2013年间，纽约市民居住的空间属于拥挤的房屋，增加了15.8%；严重拥挤住房，增加了44.8%，共有27万个房屋容纳了一个以上居住者，也就是说，有150万的纽约人，住在过分拥挤的房子里。

斯静格在这份名为《隐藏的家庭》报告中说，一个房间住一个人以上算作“拥挤住房”；如果住了1.5个人以上，叫做“严重拥挤住房”。2013年住在一个“严重拥挤住房”的人数达到了5.4人。斯静格说：“研究表明，拥挤伤害整个家庭。让孩子学习难，使整个家庭面临着无家可归的危险。”

根据美国人口普查局的年度社区调查数据，在2005年到2013年间，纽约市“拥挤住房”增长了15.8%，五个行政区中以布碌仑的增长幅度最高，达28.1%；“严重拥挤住房”增长了44.8%，以布朗士为最高，达74.2%。90%住在这种房子中的人都是一家人；80%的家庭有孩子；70%以上的户主是移民；而成为拥挤住房最多的是统仓房。

造成这个现象的最重要原因是：房租涨价太猛。家庭收入的涨幅远远赶不上租金的上升幅度。在2005年到2013年中，居住在拥挤房屋中的家庭收入只涨了2.7%；但是，这些房屋的租金却增加了12.8%，高出工资涨幅的4倍多。

基 于以上数据，斯静格提出三条建议：1. 市里要成立一个由房屋、建筑和公共安全方面的专家组成的工作组，研究如何解决拥挤住房中的火灾问题。2.卫生局要密切关注拥挤住房中的住户身体健康问题。 3. 游民服务局要公布数据，对比游民收容站床位申请人数和拥挤住房居民人数的关系。

斯静格说：“拥挤影响着每一个纽约人，无论在哪个区，无论你收入水平是多少。我们每个人都需要多一点的空间呼吸。我们必须对拥挤住房及其引起的负面效果给予特别的关注。”

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（互联网资讯综合整理）

都说纽约房价高买房难，但其实租房也令人胆战心惊，不少“恶房东”都间接向租户提出各种不合理要求，骚扰租客等事情时有发生。14日，针对此项问题，布碌仑区长亚当斯(Eric Adams)向布碌仑被扰租客提供法律咨询。

本次租客骚扰公听会是针对租客遭房东停水、停电乃至恶意骚扰等方式逼迁的案例举办。这也是亚当斯就职以来首个为租客准备的公听会，征集租客被房东骚扰的故事，提供免费法律顾问，并借此向执法部门施压，来打击罔顾租户权益的“恶房东”。 

出席本次公听会的除了区长亚当斯，更邀请多名专业律师到场，为到场作证的民众提供法律建议，在公听会的案例汇集后，将向执法部门报告。

亚当斯称，房东骚扰问题日益突出，纽约州总检察长和市府已共同成立了“反骚扰租客工作组”，收集被扰租客的投诉讯息以打击有骚扰、逼迁租客行为的恶房东。

亚当斯指出，布碌仑近来发生多起房东骚扰租客案件，更有严重者已威胁到租户的健康和生命安全；经过同执法部门研讨，发现很多房客在被骚扰时选择沉默，认为执法流程缓慢，而且担心遭房东进一步打击报复。

在场的民权律师希格亦表示，房客不肯出声举报，会大大助长恶房东的气焰，因此在14日公听会上，特地带来纽约市法律服务(Legal Services NYC)、布碌仑志愿律师项目(The Brooklyn Volunteer Lawyers Project, Inc.)的多名律师到场，为民众现场提供法律咨询，评估案件。

当日场面火爆，百余名民众排队作证，更有人声泪俱下讲诉如何在圣诞夜里被房东锁门赶到街上，流落街头，冻饿数天的凄惨经历。现场区公所工作人员及法 律人士登记了作证投诉民众的案件及联络方式。亚当斯表示，将根据汇集的民众投诉情形，集中向执法部门反映，揪出遭投诉最多的恶房东。

据悉，在布碌仑华社，房东与租客的矛盾也相当突出，并不时出现很多极端案例，但真正诉之于法律的却并不多见，即便提起诉讼，法律程序亦相当漫长。亚 当斯表示，房东在法庭判决前是无权强行将房客驱逐出去的，若有此行为，房客可拨打911报警，遭到房东骚扰除了可打311投诉，也可拨打区政府专门热线 (718)802-3777。

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长岛各处的荒废房屋越来越多，民生大受影响，地方政府现正耗资数以千万元计的公帑，设法维护这些霉菌滋生、老鼠横行、杂草丛生和擅居者侵占的住宅。

《新闻日报》报导，长岛社区散落著空置、无人管理的房屋，从利维镇(Levittown)窄小的鳕鱼角式房屋，到汉普顿殖民时期的大型宅第。

这些废弃房屋不但损害居民的生活品质，危及公共安全，并使周遭物业价格下挫。

2000年代后期发生的金融和次级房贷危机，使数以千计的住宅进入纽约三年长的法拍程序，结果许多地区出现了俗称的“僵尸屋”，这些屋没有屋主，又被银行漠视不顾。

被弃置的房屋迅速增加，挑战地方政府的维持能力。长岛是美国的郊区生活发源地，也是昂贵的居住地方之一，但如今满布一排排杂草丛生，窗门钉上夹板的房屋。

长达一年的房地产数据分析有如下发现：

• 截至1月31日，苏福克郡有2084栋僵尸屋，纳苏郡有1960栋，在全国2165个郡当中，分别排在第七和第九位，同时也是纽约州最多僵尸屋的郡。
• 纽约州僵尸屋最多的头五个邮政编码，都在长岛。
• 去年，长岛地方政府花了至少3200万元用作清理、维修、封锁及拆除年久失修的房屋，包括僵尸屋在内。
• 一名房地产估价师的分析指出，僵尸屋已令长岛房屋市值蒸发了至少2.95亿元。

州检察长史树德说，长岛是纽约州僵尸屋的重灾区，这对长岛来说是个重大问题。

银行高层说，在整个法拍过程期间，业主无论是否仍住在屋内，都要负法律责任，继续维修房屋。由于银行并未拥有这些房屋，所以没有这个责任，直到有法官被委派处理法拍事项。但官员和居民说，金融机构该做更多维护工作，免得屋况继续恶化。

在数以千计的案例中，长岛的地方政府已介入，为确保公众安全和保护物业市值，已动用纳税人的钱及公务员，进行清理和维修，及并拆掉倾颓的房屋，而公务员花更多时间寻找屋主或银行，督促他们采取行动。

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随著天气转暖，皇后区及长岛房市迎来春天，房源逐渐增加，但仍处于供不应求的紧张状态。每逢周末房屋公开展销(open house)便有络绎不绝的华裔买家，甚至有中国投资客托亲友当场出高价抢下。

“现在的房子不用公展就卖出了”，仲介蔡女士表示相比去年同期，今年提供公展房屋数量略有下降，原因除天气迟迟未转暖，房屋量也供小于求。她代理一处位于大学点标价63.5万元的独立房屋于21日刚开办公展，当日就有近30人看房。甚至一些中国买家托亲友看房，拍摄照片和视频传回国内，未亲自查看就出价。

“每天客户要房子的来电响个不停，可我没有房子给他们”，房地产公司经纪卢美霖也深有同感，指出房源在春季会稍多一些，仍难以满足市场。她表示19日在标价97万元于大学点的独立房公展上，短短两个小时就有11个买家来访，其中八人出价，两小时内立刻被其中一名买家以多出好几万的价格买走。她表示不少华人购房者有年轻化的趋势，一些30岁左右买家在父母帮助出首付，因为“纽约房价现在涨太快，再不买就买不起了”。

在22日长岛曼哈塞(Manhasset)一栋标价129.9万元独立屋公展上，房产仲介Annie Holdreith刚接待两对年轻华人夫妇，她表示这两家来自法拉盛的夫妇计划买下好学区的房屋先出租数年，等家里宝宝到念书时候再搬来此处，既具有投资价值又照顾孩子教育。

Annie Holdreith表示，华裔买家除了重视房屋风水以外，不少都是新移民，对于房屋维护修缮等不了解，倾向于购买崭新房屋。此外，不少华人购屋都是为三代同堂居住，除考虑学区水平，更青睐老人使用公共交通出行方便的区域。但她建议华裔买家不要太心急，要深入了解社区环境，相关地目以及法规后再购买。

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