Tag: 纽约房市

皇后区艾姆赫斯特(Elmhurst)最近几十年发生很大变化，已成为继法拉盛之后，皇后区第二大华裔社区。移民、特别是华裔移民人数的增加， 带动当地房地产市场快速发展，越来越多的开发商到此建造新公寓，其中很多都出租或出售给第一或第二代华裔移民。

从上世纪70年代开始，艾姆赫斯特有大批拉丁美洲移民融入，之后华裔、意大利等各族裔移民纷纷自此定居。如今，艾姆赫斯特已成为全市最具国际化的地区，人口也是全市增长最快的地区之一，现在的人口数量为11万人，比1980年增加了7万2000人。根据2010年的人口普查，艾姆赫斯特居民的70%出生在国外。

艾姆赫斯特的经济状况也在发生巨变，吸引开发商不断进入，建造出租公寓、共有公寓、独立公寓等。根据StreetEasy的统计，2013年，艾姆赫斯特新建的公寓楼的销售价格比现有公寓楼的平均价格高出60%，其中多为独立公寓；新公寓的租金也远高于市场平局价格。地产经纪指出，东艾姆赫斯特百老汇大道86-55号这栋两年前建造的豪华公寓，一室一厅的月租金为2400美元，比该地区的平均租金高出约三分之一。“这些新公寓正在改变著社区的面貌”。

市都市规画局的数据显示，过去三年里，纽约市新增7万5000名移民，其中大部分来自中国。这些华裔移民中，选择居住在艾姆赫斯特的人数最多。在艾姆赫斯特的主要商业区域百老汇街清晰反映了亚裔的涌入，这裡有很多华人面包房、超市、亚裔银行、餐馆等。

为了迎合越来越多移民的需要，开发商积极建造新住房，Queens Pointe是该地区最大的房地产开发项目之一。其开发商吴Steve和Harry Miller于2013年以近5500万美元买下位于皇后大道90-02号、占地为26万平方尺的土地，这里原来是圣约翰医院，四年前被人以2200万美元买下。发商吴Steve和Harry Miller计画投资4500万元在此建造拥有150户出租公寓的大楼。项目预计明年面向市场，将有包括套房、一室、两室共144个单元，还有八个楼顶单元，租金最高可望达到每平方尺45美元，意味著一室一厅的月租将高于2500美元。

位于百老汇和皇后大道交口处的公寓楼，83个单元在该公寓于2012年进入市场的六个月内全部售出。亚裔开发商正在计划街对面的一个更大的开发项目，拥有130个单元，透过公寓的落地窗可以看到曼哈顿。

亚裔投资商在艾姆赫斯特的开发项目还包括位于皇后大道70-32号、拥有69个单元的独立公寓大楼；华裔地产商徐家树以2600万美元买下皇后购物中心后面Justice大道88-18号，计划建造公寓楼。

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近年曼哈顿房地产向上狂飙，一份刚出炉的房产十年报告指出，十年来曼哈顿平均房价攀升40%，其中受国际买家投资而冲高房价的连排屋(townhouse)房价十年间增长50%，豪华共有公寓(condo)价格更翻涨64.4%，2014年的曼哈顿平均房价及成交量皆创下历史纪录。

曼哈坦房价十年间大幅增长，其中豪华合作公寓(co-op)及共有公寓(condo)价格翻涨达64.4%。(截自Douglas Elliman报告)

房地产经纪公司Douglas Elliman新近发布曼哈坦2005年至2014年十年房地产发展报告，指出曼哈顿平均房价在过去十年上涨40%，曼哈顿平均房价达170万元，创下曼哈顿房市26年来的新高纪录；且2014年的房地产成交量也较2005年高出25.3%，是曼哈顿房市30年来的第三高，足见曼哈顿的火热房市。据地产新闻网The Real Deal报导，报告作者、地产评估公司总裁米勒(Jonathan Miller)称2014年为“现代历史上最活跃的市场之一”。

报告指出，合作公寓(co-op)的市占率(market share)虽自1989年的70.7%下降至60.2%；不过合作公寓售价却大幅成长，就售价中位数而言，2014年售价中位数达74万元，比2005年的36.5万元上升16.5%；若以平均售价来看，2014年的平均售价达150万元，比2005年的100多万元上升46%。

2014年的共有公寓市佔率则比1989年的29.3%提高至39.8%，其售价中位数是各种类型房屋中十年间上涨最多的类型。2014年售价中位数达135万元，是2005年96万1000元的40.5%；平均售价也自150万元上升至210万元，成长比例达40.1%。

连排屋只有市占率的2.5%，不过十年来涨幅居增，米勒认为，连排屋房价多为国际买家所衝高。连排屋售价中位数十年来自310万元上涨至410万元，涨幅30.2%；平均房价自390万元大幅上升到590万元，涨幅达51.1%。Douglas Elliman总裁Steven James看好住房投资，“显然十年前买连排屋的屋主现在都坐拥金山”。

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位于曼哈顿中城的时代华纳中心俯瞰着中央公园，有的公寓以千万美元成交，买主却是名字奇怪的实体公司。《纽约时报》发表文章说，在装饰着暗色玻璃幕墙的那栋大楼背后，大部分业主竭尽全力地不让自己的身份泄漏，将公寓登记在信托机构、有限责任公司或其他能隐藏他们姓名的实体名下。

通过揭开200多家空壳公司的秘密，《纽约时报》记录了曼哈顿这栋标志性建筑十年里的所有权情况。全球资本改变着这座城市的房地产市场，而这里则是供这些资本驻足的一处驿站。

许多业主代表了美国富人阶层的一个横截面：高管和名流，医生和律师，科技行业企业家和华尔街上的操盘手。

但纽约时报也发现，有钱的外国人所占比例越来越高，其中至少16人是政府调查的对象，不是以个人的身份，就是以公司老板的身份。已有四名业主被捕，另有四人因违法活动而被处以罚款或其他惩戒措施。

同时，空壳公司的所有权结构被掩盖得密不透风，要想查清真相异常艰难，只有个别案例有迹可寻。

文章以时代华纳中心(Time Warner Center)的几套公寓为例。那栋大楼74层编号为74B的共管公寓在2010年被以1565万美元的价格售出，买主是一家名为25CC ST74B有限公司的秘密实体。该实体可以追溯到前俄罗斯参议员、银行家维塔利·马尔金(Vitaly Malkin)的家族。因为涉嫌与有组织犯罪有关联，马尔金曾被禁止进入加拿大。

去年秋天，另一家空壳公司出资2140万美元，从名为迪米特里奥斯·孔托米纳斯(Dimitrios Contominas)的希腊商人手里买下了同一楼层的另一套共管公寓。一年前，孔托米纳斯在希腊的一场反腐行动中被捕。

往下几层，是另一家空壳公司“哥伦布天际线”(Columbus Skyline L.L.C.)拥有的三套共管公寓。《纽约时报》中文网说，该公司属于一个名为王文良的中国商人的家族。在新泽西州，这位承包商的建筑公司被发现让工人住在危险且不卫生的地方。

文章说，外国业主包括来自俄罗斯、哥伦比亚、马来西亚、中国、哈萨克斯坦和墨西哥的政府官员及其亲信。

他们得以豪掷数以百万计的美元购买房产却几乎未遭到质疑，是因为美国的法律促进了这些资金的流动。通过空壳公司，这些资金基本上无迹可寻。

大量资金正前所未有地在全球不受约束地流动，其动机可能是腐败和避税，也可能是投资战略，而经济越来越不分国界，转移和隐藏资产的途径也在激增，使得这种流动成为可能。

这股资本洪流来到伦敦、新加坡和其他金融中心，催生了外国超级富人的专属地带，随之而来的是怨恨之情和有关阶级不平等的争议。在重塑城市面貌的玻璃和钢铁大楼里，阶级不平等变得有形起来。

在纽约，9·11袭击过后，这股资本洪流选择了时代华纳中心作为着陆地。即便十多年过去了，中央公园的南边也建起了一排摩天大楼，时代华纳中心一直是这种全球化现象在纽约的典型代表，反映了相互交织的趋势：流入高端房地产市场的外国资金日越来越多，使用空壳公司的做法愈演愈烈。

根据PropertyShark网站的数据，纽约市售价超过500万美元的共管公寓每年的销售额为80亿美元左右，是10年前水平的三倍还多。去年售出的此类共管公寓中，超过一半被卖给了空壳公司。

时报的研究结果揭示了一个不透明的经济体获取海外财富的运作机制。由于缺乏相应的动机，也没有法律上的义务，参与高端房产销售的一系列人员——律师、会计、经纪商、代管代理、房地产中介、公管公寓董事会和建筑工人——通常对自己职责之外的情况一无所知。正如时代华纳中心前公管公寓管理者鲁迪·陶舍尔(Rudy Tauscher)所说：“大楼里的工作人员不知道钱是从哪来的，我们也不感兴趣。”

空壳公司的所有权结构被掩盖得密不透风：为了揭开在时代华纳中心拥有共管公寓的空壳公司的所有权结构，时报花了超过一年的时间，搜索了20多个国家的商业和法庭记录，采访了数十位了解该楼盘的人士，研究了数以百计的公开地产记录，将出现在房契上的律师或亲属姓名与真正的买主对应了起来。

然而有些时候，要想确定空壳公司背后的资金来源几乎是不可能的。购房者可以使用会计、律师或亲属的名字来注册一家空壳公司。购买公寓的通常不光是个人，还有投资者团体和大量的购房者家庭成员，这让购房资金的来源变得更加模糊。此外，空壳公司的所有权可以随时转移，不会显示在房产记录上。

高端房地产市场已经变得越来越不透明，对于想要隐瞒财富的海外人士也更加具有吸引力，虽然与此同时，美国正在敦促其他国家帮助自己止住以避税为目的的资金外流。尽管执法官员非常担心空壳公司为非法所得提供了掩护，要求更大公开性的努力都未获成功。

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纽约长岛汉普顿地区一块三分之一亩的地产，1956年被一位渔民以300美元购进，如今这块地上市求售，喊价110万美元，不到60年涨了超过3660倍。

现年79岁的屋主莱斯特当年购下这块地后，用1万5000元盖了一栋只有一个卧房的小木屋，这块地位于地价高昂的南Amagansett，距高档社区“印第安井海滩”只有一里，包括前披头四主唱保罗麦卡尼等许多影视歌坛名人，都是他的邻居，当地一栋豪宅最近以400万元售出。

代理商艾利曼房地产公司表示，这块地便于进行改造工程，可建一座4000平方尺的豪宅，还可建一个50尺长20尺宽的大游泳池。

莱斯特说，他1950年代建造了一栋木制的房屋，费了好大力气。他说，听到他的土地现在价值110万元，感到很震惊，他认为这是汉普顿名声在外的结果，许多名人和银行家都在汉普顿买房置地。

艾利曼房地产公司的经纪人罗德说，这块地的标价高，是因为其位置独特，是很多人梦寐以求的地方。

汉普顿地区不仅是富人购置房产的理想社区，也是百万富翁的避暑度假地。汉普顿的部分豪宅每年夏天上市出租，两个月的租金可能就要百万元。

汉普顿地区的许多豪宅都比拟五星级的度假圣地，有室外游泳池、网球场、篮球场、保龄球道、室内壁球馆等健身设施。

房地产经纪人罗德说，如果买主不喜欢小木屋，可以拆掉，因为光是这块地的价值就是100万元。他说，迄今有兴趣的买主都是建筑商。

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纽约商业和劳工联盟(Business and Labor Coalition of New York, BALCONY)4日举办“平价屋论坛”，从市府政策和城市经济发展的角度探讨纽约市乃至纽约州的“安居”和“乐业”问题。目前，法拉盛的罗斯福大道、大学点大道、北方大道和西法拉盛被纳入平价屋的建设选址地点之一，未来发展让人拭目以待。

纽约市存在巨大的平价屋缺口，一是源于低收入人群的增加，二是房价上涨。统计数据显示，纽约市的房屋租金上涨速度远远高于居民收入，有300万居民的房租占其收入的一半甚至以上，住房形势相当严峻。同时，纽约市人口从上世纪初期的340万人猛增至810万人，人口大量增加导致城市居住空间逐渐饱和，抬高地价。

市长白思豪提出的十年新建及维持20万间平价屋的计画正是针对上述问题，探讨解决方案。市房屋保护和开发局(HPD)局长宾茵(Vicki Been)表示，纽约市2014在平价屋建设方面建树良多，至少新建和维护了1万7300间平价屋，帮助低收入和耆老解决了住房问题。她承诺，未来将继续兴建平价屋，缓解纽约市住房紧张的问题。

宾茵表示，平价屋政策有助社区经济发展。首先，开发商兴建楼盘需要聘用建筑工人，创造临时工作机会，如果是商用综合体还可提供更多就业岗位。以建筑工人为例，他们在施工期间都会在建筑工地附近吃饭或消费，虽然金额并不大，但对于以小商业繁荣著称的法拉盛来说，不少小餐馆都因此受益。其次，楼盘建成后也可以起到活化周边经济发展及促进街道建设的作用，从总体上提高社区的生活和工作环境质量。

不过，曼哈坦区长高步迩(Gale Brewer)指出，平价屋仍然对社区环境产生负面影响，如何维持平价屋远比新建项目更具挑战性。「穷人门」(Poor Door)就是隐忧之一，住在大楼一般公寓和平价屋的居民分别在不同的大门出入，在一定程度上影响社区的安定。

曾申请法拉盛马其顿广场平价屋受挫的华裔袁女士就表示，马其顿广场平价屋地处法拉盛中心，地理位置方便治安好。“对面就是109分局，周边有华人超市和餐馆，而且一个路口就到7号地铁方便又安全。位置这麽好的平价屋屈指可数，但是无奈申请的人实在太多。”

纽约商业和劳工联盟主席戈登(Lou Gordan)指出，平价屋的选址问题既是机遇也是挑战。平价屋属于公共福利项目，中心区的地皮价格、工地维护等各项成本昂贵，要建设平价屋实属不易。但如果採用政府与开发商或投资方合作的形式，则更有机会。加入商业的操作模式对平价屋的开发和建设大有脾益。

根据调研数据，多数的平价屋住户多为中低收入者，包括收入占地区收入中位线60%的人士，而年收入低于2万6000元的四口之家入住平价屋的比例非常少。这令很多迫切需要的平价房的低收入人群利益受损。布碌崙中心区的平价房就因此惨遭閒置。申请者的家庭收入要达到2万至4万元之间，否则不符合资格。如果平价屋没有租出去，市场价格的公寓单位就不能招租，开发商或投资商难以回本及盈利。

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纽约市长白思豪的可负担住房计划中规划出了六个必须包含可负担住房计划的房地产开发区，其中包括了华人聚集的西法拉盛区，受到华人社区关注。该计划对法拉盛的发展将有何影响？

市长白思豪的可负担房屋计划中，西法拉盛水边地区目前都是仓库，如何能够更好地利用这块土地，一直都是社区和民选官员试图解决得问题。但是建可负担房屋是否真的对社区发展有利？我们在社区听到了不同的声音。

将建可负担房屋的西法拉盛地段，指得是从北方大道以南到罗斯福大道，王子街以西一直到水边地段。这一地区目前主要以仓库为主，很多已经废弃多年没有再使用。纽约市第20选区市议员顾雅明同纽约市规划局从几年前就开始策划，如何能更好的利用这块土地。根据白思豪的可负担房屋计划，这一地区将更改土地规划，从目前的非居民区土地类型，改为商住两用。开发商可以建高层商住两用楼，条件是其中必须有约20-30%为可负担房屋，其余的70%的住房依然可为市场房。在顾雅明看来，建可负担房屋，是一举两得的方案。

法拉盛经过这过去20、30年的发展，已经形成亚裔特色的社区，可负担房屋申请有一定的标准，生活在这个地区的居民是否能够真正受益，社区则有人持怀疑的态度。此外，高层楼建起来，居民增加，使得人口密度本来就很高的法拉盛更是雪上加霜，学校拥挤怎么办，交通怎么办，停车怎么办？这些实实在在的问题摆在人们面前。不过市议员顾雅明认为，这些问题可以一步步解决。

法拉盛西区60英亩的地方，现在是仓库工厂，未来则可能发展成集合1600套住房，14万平方尺的公共娱乐区域以及9万5千尺的零售区域。未来的几个月，市府将与社区团体、发展商及商家代表等共同探讨具体的发展方案，寻找最适合社区的发展计划。

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听闻坐拥6000多平方尺豪宅、几亩精心修剪的草坪，庭院裡有游泳池和网球场的富人，也有房产税上涨的烦恼，实在令人难以萌生同情。不过纽约市郊斯卡斯岱尔（Scarsdale）Heathcote大街的“有钱”居民就正为他们“飙升”的房产税大喊不公。

纽约斯卡斯岱尔的房产税“飙升”

纽约时报报导，斯卡斯岱尔市政府在去年对全镇的房产进行45年来的首次重新估值，许多居民的房产税因此一路飙升，有些地区的房产税更翻倍上涨。

家住8800平方迟都铎式豪宅的50岁理材经理沃克斯（Michael Wachs），就是面临房产税涨价的不满屋主之一。经过去年9月的重新估值，他的房屋价值由530万元增至750万元，豪宅税也由每年12万5000元增至18万元。目前他正与其他735名屋主一起，在纽约州法庭对于估值不公提诉，控诉当局为给当地市政府“找钱”而提高他们的房产税。

常年入选“美国最富裕小镇”榜单的斯卡斯岱尔，拥有1万7000多位居民，家庭收入中位数(family median income)达29万1542元，以其一流的公立学校及豪华的公员与市立泳池设施闻名，乘火车前往曼哈顿中城也不过半小时。可这恰好也说明重估房产就如“潘朵拉的盒子”，一有变动就引起众多问题，以致有很多的小镇选择不对房产再估值，而是让价值停留在多年前。

事实上，通过提前算好政府和学校运营的预算，以及逐年提高每个人的税率，这些小镇确实得以“幸免于”房产重新估值。但不公平也由此剧增。许多与邻居拥有类似房产的屋主却需缴纳更多的税。因此，屋主开始通过法律手段挑战之前的估值，更让充斥著“税收复审（tax certiorari）”专家的行业应运而生。久而久之，政府发现他们一面因这些房产税复审案还给屋主数百万元，一面又需提高税率弥补这一损失。因此，还不如重新对所有房产进行估值，既可证实政府出具的税务帐单公平无误，又可减少这些质疑房产税的案件。

另外，屋主频繁整修房屋，房产价值升级，但是，屋主很少主动向市府提报房屋价值已经提升，这也使得政府间接从中损失房产税。最终，像Pelham、Rye、Bronxville和Mamaroneck这些富裕小镇都开始重新全面评估房产，斯卡斯岱尔、Ossining、Greenburgh及其他小镇也紧随其后。

沃克斯在其质疑房产税的控诉中指出，他借助《资讯自由法(Freedom of Information Act)》查看的29份房产评估报告中，包括他自己房产在内的23份报告都是在估值后又被政府改动。而评估员对此解释说，某些房产估值报告存在改动是因为“收集和输入数据的过程出现错误，以及不合理的销售对比。但都属于评估员权利范围内的合法改动”。

不过重估房产的政策虽有“千夫所指”，也有人对此表示欢迎，因为他们的房产税在重估后下降。另有政府官员呼吁屋主以积极心态面对房产税涨价，因为“这意味著你的房子很值钱”。

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7号地铁延伸项目成功的关键在于该线经由纽约最繁忙的交通枢纽──中央车站Grand Central）和时代广场（Times Square），将曼哈顿西侧与整个运输系统串连起来，它还是高架公园High Line一端的入口点。

地铁建设工人们正在纽约地底下加紧赶工，以期完成纽约市25年来首座主要的新地铁站──7号地铁线的34街哈德逊园区(Hudson Yards)站。该新站可望让曼哈顿一处长期被忽略的街区活跃起来。

纽约交通当局到目前为止已经花了7年时间、耗资24亿美元建设7号地铁线，其主要功能是连结法拉盛与曼哈顿，以及接送观看纽约大都会与美国网球公开赛的球迷们。而今，这条地铁线将延伸至曼哈顿11大道，经过曾是恶名昭彰的“地狱厨房”(Hell’s Kitchen)没落地，那里还有一处公车总站和通往新泽西的隧道入口。

这条延伸线工程曾被耽误。不过，相较于历时80年的计划、目前仍在建设的第二大道地铁线， 7号线的进度己算是快速的。

MTA发言人奥尔提斯(Kevin Ortiz)表示，因火警与保全系统的问题将竣工日期推至2015年四月。MTA同时负责纽约市内地铁、公车等通勤大众交通运输。先前的延误归咎于两座手扶梯机械故障。

哥伦比亚大学历史与社会科学教授杰克逊 (Kenneth T. Jackson)称道，这是一条非常重要的地铁延伸线，将会写下历史新的一页。杰克逊教授同时身为纽约市百科大全编辑之一。

这个项目因前市长彭博的支持而进展顺利。他发想的新型融资结构为该项目免掉因寻求联邦资金而造成的冗长程序。不过也招来一些批评，认为这个发想将令本地纳税人背负数十年的财政重担。

新站的建设是哈德逊园区(Hudson Yards)发展的关键，这园区将建盖十几座摩天大楼、一座文化中心和公园，以取代曾是残旧工业楼宇的街区。

根据纽约大都会运输署MTA估测，截至2025年，哈德逊园区站每日将有20万名乘客。相较之下，MTA最繁忙的地铁站时代广场站，目前每日19.8万名乘客进出。而整个MTA系统每日运送约580万名乘客。

藉由新居民与商店的入驻，新车站将可改造邻近地区。这类似百年前掩埋路面铁路线的决定，其留下了从中央车站起被烟煤覆盖的轨迹，改变了曼哈顿的地理样貌。那条公园大道(Park Ave)，现在是奢华的代名词。

不过，批评者称：略过联邦障碍也意味着失去联邦援助。纽约市提供给哈德逊园区地产发展商减免高额的物业税，会成为纳税人沉重的负担。

非营利机构财政政策研究所(Fiscal Policy Institute)反对彭博的财政计划。该机构首席经济学家裴洛(James Parrott)表示：这对于纳税人民来说是个可怕的政策。它正在花费人民的钱，并且会持续二至三年。”

公民预算委员会CBC主管Charles Brecher也认为：从短期看来，纽约市必须为它补助津贴。

为了延伸交通线，MTA开挖了1.5英哩(约2.4公里)的隧道，从西26街第11大道到时代广场。这个车站将占据1,212英尺长，相当于369公尺。

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纽约市的房产税今年大幅上升，市议员准备提出一项法案纾解民困，给予屋主一年退税500美元的优惠。

《纽约邮报》报导，布碌崙市议员崔马克 (Mark Treyger)和布朗士市议员瓦卡 (James Vacca)预计将重提彭博时代一项广受欢迎的房产退税计划。

这项计划每年退回400美元给屋主，但在2008年经济衰退打击下取消。

从那时起，经济有所改善。市议员表示，纽约市财库在2015至2016会计年度的预算中，足以负担这项退税计划。

崔马克说：“房产税减免是(保护)中产阶级的必须议程。”

他说：“中产阶层是纽约的支柱，而他们现正陷于困境。”

经过新的估值后，全市物业的市值上升9%到9882亿元，房产税也会跟著房屋增值而水涨船高，跟著上升。

瓦卡估计500美元的退税计划将使纽约市减少收入3亿美元，这对纽约市790亿美元的预算影响不大。

这项退税计划将针对小业主，包括拥有公寓的屋主在内。

瓦卡说，如果没有退税，他担心屋主会把提高了的房产税转嫁到租户身上。

瓦卡说：“我们很高兴看见物业增值。但是，我们希望民众有能力负担房产税，继续住在这里。”

他补充说：“耆老、固定收入的市民和移民，已交不起房产税。纽约市正面对负担能力的危机。”

根据财政部的初步估值，一家庭房屋的房产税今年平均将增加228美元，合作公寓平均上升448美元，共有公寓更将增加448美元。

市议会议长马丽桃 (Melissa Mark-Viverito)说，她会审查有关法案，它将于未来几周推出。

白思豪市长的发言人拒绝置评。

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