擁有壹個屬於自己的家壹直是美國夢的重要組成部分。盡管如此，有房的成年人比例壹直在下降。
據《商業內幕》（Business Insider），過去幾年裏，美國住房擁有率壹直在下降，而房租卻在不斷上漲，空置率不斷下降，說明美國正經歷從買房到租房的轉變。
Nordea銀行市場經濟學家Aurelija Augulyte提供的這張圖比較了美國住房擁有率與租賃空缺率的關系。
發生這種情況有幾個原因。
去年，Trulia首席經濟學家科爾科（Jed Kolko）指出，千喜壹代的人口特征與前幾代人有所不同：他們不太可能在20多歲結婚或有孩子。
從歷史上看，住房擁有率與結婚生子有很大關系。
科爾科還指出，房地產泡沫破滅後，中年人擁有住房的比例大幅下降。泡沫期間許多年齡在二三十歲時買入住房的人在房價暴跌之後和大蕭條期間不得不賣掉房子。
美聯儲曾積極通過保持較低的抵押貸款利率來刺激住房市場，但是，到目前為止還沒有看到好轉的趨勢。
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上篇介紹了在美國買房子的兩種方式。其中，我詳細分析了通過貸款買房的優勢。本期，我將詳細通過貸款買房如何順利交割。
據上篇所述，貸款購房比全現金購房更爲安全，然而，即使投資人確定了通過貸款方式購房，在後續的整個交易過程中，仍應注意以下問題才能保證順利交割：
1、買方律師的前期調查工作
從實際操作上來說，買賣雙方在簽署合同正式生效之後，銀行才會開始進行對貸款人的信用背景調查和所抵押房産的盡職調查。有時候銀行貸款審批人員會做出“不予貸款”的决定，往往這些原因可能是因爲房産本身不符合銀行貸款審批政策。
例如，在銀行貸款審批必須符合房利美政策的前提下，所抵押房産涉及重大建築瑕疵或訴訟糾紛、不符合房利美政策對于入住比例的要求等。如果買方律師的前期盡職調查能够完善且準確地披露這些問題，購房者得以事先退出，那麽就能儘量避免之後的被動局面。
2、購房合同中關于“貸款保護”的條款細節
如前文定義，合同是否擁有“貸款保護”條例關係到買方者在未得到貸款審批情况下是否享有自由的合同退出機制。另外，條款針對貸款保護期限也是非常重要的。現在，面向中國購房者的借貸市場，從之前的嚴格制度、到如今的“中國式”貸款審批模式。不僅許多大銀行（如匯豐銀行、富國銀行和花旗銀行）爭相開創中國人貸款項目，許多亞洲背景的中小型銀行（如華美銀行等）也都進行針對中國人的特殊審核流程。雖然，大多中國購房者在美國的信用記錄和資料甚少，相關銀行采用“國內信用調查”和建立“國內卓越金融賬戶”方式降低貸款風險。當然，相應的操作下，會使得銀行的貸款審批時間較長；因此，合同中所需的“貸款保護期”及相關條款應將這些因素事先考慮在其中。
3、選擇“貸款購房”帶來的額外費用
紐約州財稅局（NYS Department of Taxation and Finance)對于購房貸款徵收“貸款抵押稅”（Mortgage Tax)。其稅率根據州內房地産所在地郡的管轄不同以及貸款額大小來定。
以紐約市的貸款抵押稅率爲例：
此外，銀行處理申請人的貸款也會收取相關的費用，包括貸款申請費、房産估價費、信用調查費、及銀行律師費等，根據貸款金額不同，費用在2~3千美金甚至更高。同時，作爲銀行放款的要求之一，銀行硬性要求購房者在交割時購買幷在整個貸款期間維持房屋保險，且受保額不能低于貸款金額，這筆開銷通常會與地稅一起匯總在每月月供中一幷交付，從而增加了實際的月供金額，成爲投資人不得不考慮的因素。
儘管一部分貸款開支在投資人將來出售房産時可以由會計師處理爲買房費用而降低計算“資本收益稅”（Capital Gain Tax)所需的納稅基數，但在最初購房時却增加了投資人必須準備的購房資金數。
綜上所述，貸款購房涉及的內容龐雜、程序繁瑣，投資者務必謹慎，事先諮詢有經驗的相關律師、會計師和銀行貸款人員，以免後面出現意料之外的情况。
相關內容：美國貸款購房 YES OR NO(上）
本文由戴上律師事務所周游律師協助撰寫
公孫律師專欄全集：
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作為移民國家美國的特色，尤其是世界之都紐約市的特色地區，布魯克林擁有幾乎來自全球各地的住民。這是壹個大熔爐，但不同民族大都保有自己文化色彩的聚居小區。隨著新移民大增，社區更加多元和繁榮起來。位於布魯克林下城區（Downtown Brooklyn）默特爾大道150號（150 Myrtle Avenue）的壹幢名為“托倫大廈”（Toren）的公寓樓內，壹套復式結構屋頂公寓正在出售。韻味獨特的設計和絕佳位置，都令這套住宅極具吸引力和升值潛力。
標誌性建築的屋頂公寓，感受真正的紐約生活
這套屋頂公寓占據托倫大廈的第36和第37層，位置十分優越、造就了無與倫比的視野，把紐約的繁華和活力盡收眼底。托倫大廈（Toren）是當地非常突出的壹棟建築物，其名字“Toren”，荷蘭語意為“塔”。這是壹幢獲得LEED金牌認證的標誌性建築物，建造於2009年，共設有240套獨特的共管公寓單元。公寓樓由世界著名的SOM建築設計事務所設計而成，大堂內設有雅致的大理石和花崗巖墻壁，裝配有壹個石榴狀枝形吊燈，與紅色大理石地板相映成趣。生活在這裏，是您身份的象征，也讓您充分感受到紐約的地道生活方式。
如果不是因為已經是紐約市的壹部分，布魯克林也許已憑借自己的力量發展成為壹座獨具魅力之城。作為紐約五個區當中，擁有最多人口的區域，布魯克林坐擁壹切：繁華的商業和零售區——布魯克林商業區和富爾頓街購物中心；悠久的歷史和長遠的文化——布魯克林史學會（Brooklyn Historical Society）、布魯克林音樂學院（Brooklyn Academy of Music）、和布魯克林博物館（Brooklyn Museum）；公園——展望公園（Prospect Park），格林堡公園（Fort Greene Park），新布魯克林大橋公園（the new Brooklyn Bridge Park）。
除了這些，購買這座公寓是您住進紐約的最好契機。在布魯克林值得體驗壹把的還有威廉斯堡Williamsburg和綠點Greenpoint不拘壹格的多彩夜生活；或者換個環境，漫步於靜謐而友好的街區，享受全球最頂尖都市的活色生香的生活。
历史名城萨凡纳拥有浓郁南方风情和众多历史遗迹，曾经被评为“全美排名前10位最美城市”、“25个最佳生活和工作城市”之一，人文特色和美好风光令其获得不少嘉誉。萨凡纳一座美丽宽敞的海滨住宅，把日常生活糅合进无边的美景之中，让您重新定义生活的意义。大宅位于大西洋沿岸，北行30分钟即可到达美国佐治亚州萨凡纳市（Savannah）。生活在此，您可以感受萨凡纳这座历史名城的独特人文风情和深厚底蕴。
萨凡纳海滨豪宅，在历史名城里重新定义生活
购买这座大宅，您就住进了美国最具韵味的城市之一！豪宅地理位置绝佳，堪称是摄影师和大自然爱好者的梦想家园。萨凡纳在美国佐治亚州的东部，从外观上看，它是一个拥有浓郁南方风情和众多历史遗迹的古老城市，这里丰富的历史文化遗迹，每年吸引上百万名游客。绿树成荫的广场、清泉流动的公、五颜六色的老房子和白沙碧浪的海滨，古老的萨凡纳同时具有欧洲的典雅和美国南方的魅力。
在萨凡纳，您可以探索南部上流社会的建筑艺术，这里也是美国最适合步行的城市，是都市建筑中的杰作，是一座活着的博物馆，是全美最大的国家历史地标区：占地2.5平方英里（约合647公顷）的街区中有超过2,300个具历史意义的殖民地时期和维多利亚风格的老宅和建筑物——它们中的大多数都被仔细地修缮过。乘坐马车、电车、公交车或者骑自行车，您都可以很好得参观整个街区。
萨凡纳以其独有的魅力，吸引大量来自四面八方的国内外游客，旅游业成为本地经济的四大支柱之一。《USA周末》杂志将萨凡纳评为“全美排名前10位最美城市”、《纽约时报》称其为“世界十大旅游热点”、《远景》杂志称萨凡纳为“25个最佳生活和工作”城市之一。
投资佐治亚州的房产，会令您获得意想不到的收获。据最新报道，虽然今年美国房价上涨速度整体放缓，但是有7个州的房价仍以2位数的速度继续增长，并超出全美平均房价。其中佐治亚州的年增长为11.1%。因此还是有大量投资者，把目光投向这片热土。而这座豪宅，恰恰为您提供了一次绝好的投资机会。
“以房養學”新坐標——馬裏蘭州
現今，中國式教育不但“聞名遠洋”，而中國的父母們更是讓西方人領略了何為“可憐天下父母心的”真理；為了子女將來能出國深造，順利進入世界頂級學府，他們可謂是絞盡心智。據初步統計，以子女留學為基礎赴海外購房的中國投資者的比例占到60%，優質的學區房更是以“迅雷不及掩耳盜鈴之勢”壹搶而空。 那麽在美國，除了紐約、波士頓與賓夕法尼亞之外，還有哪裏能為子女學業為主，自住或投資為輔的好住宅？答案就是馬裏蘭州。
馬裏蘭州連續四年在全美國的公共教育系統中排名第壹。該州的高等教育機構可以為商業和工業提供各種所需培訓和研究。有超過33.7萬的學生正在州內60多所兩年制的學院和四年制的大學接受教育。
馬裏蘭州出色的教育資源包括有馬裏蘭大學體系中的11個校區，以及以信息技術和生命科學學科而聞名於世的約翰·霍普金斯大學。這些院校已經成立了250多家研究中心和科技研究所，其中包括馬裏蘭大學生物科技研究所，馬裏蘭技術產業研究所，約翰·霍普金斯大學應用物理實驗室等。
一、我是中國人，可不可以在美國買房？在美國買房有什麼限制嗎？
答案是：可以。任何外國人都可以在美國買房子。
美國是一個移民國家，是歡迎外國人在美國投資或購置房產，在買房方面幾乎沒有任何的限制。但是在賣房的時候，在利潤賦稅上可能會有一些不同。請參考買賣須知中的房屋增值稅及外國人扣稅的說明。
二、 在美國買房是必需人到美國才能買嗎？
理論上你不必親自到美國就可以買房。但是在看房、選房的過程中，你如果能親自選擇是最好的。在我們的案例中，有的投資人委託他的朋友幫他看房， 他從朋友給他的資訊、圖片等資料中做出判斷，選定房子。這是足不出戶購置美國房產的一種範例。如果你對我們公司有足夠的信任，你也可以委託我們公司來執行 購房的全過程。當然所有的購房檔我們會用網上簽字的方式或者用快遞的方式郵寄到中國讓你簽字。現在大約有一半的銀行接受這種網上簽字的方法，只要有 Email的地方，都可以簽字，無論你在世界的哪一個地方，都可以完成在美國買房的過程。
三、 在美國購置房產和在中國買房程式上有什麼不同？
在美國買房的整個過程中，要經過一層一層的手續，比較複雜，也比較嚴謹。也就是說，在房產過戶中的詐欺、違約的機會率會降至最低，整個買賣的程式你可以參考買房指南中的美國購房流程與步驟。雖說過程比較複雜，但在美國的經紀人，都是需要取得各州的專業房地產的執照，才能為客人做買賣交易服務，整體水準很高，職業道德相對于國內房產仲介素質要好得多。如果你能選擇一個負責任、有經驗的經紀人作你的買方經紀，其它事情你就不必太擔憂了。一個好的經紀人，會一步一步引領你走，所有在交易過程中可能發生的情況，他都會在事前告訴你。
四、 在美國的房子有哪幾種種類？
在住宅房屋方面，通常分成獨立屋、共渡屋(Condo)、城市屋（Town House）。獨立屋在美國房屋裡面最多的一種，所謂獨立屋，是在某一塊土地上只有這一棟房子。美國的房屋產權是包括土地及建築物，這種形態在中國稱為別墅。但別墅並不是正確的解釋，因為獨立屋有新有舊，有豪華也有破爛，對於年代久遠、破爛的獨立屋來說，稱不上是別墅，只能叫做獨立屋。別墅可以稱為豪華的 獨立屋。共渡屋通常是一排相連的房子，有五棟、十棟甚至更多，你可以擁有其中的一棟，它可以是一層、二層或是三層的形式。城市屋和共渡屋的差別不大，通常 來說城市屋是比較豪華的，它通常由二棟或三棟構成。城市屋的房子一般為一層或二層，很少用到三層。共渡屋和城市屋所擁有的土地只是建築物所佔據的那部分，有時會有小部分的院子。關於獨立屋和共渡屋、城市屋的區別你可以參考我們拍攝的影片“美國房子的種類”。
五、 在美國有像中國一樣的公寓房嗎？
在美國也有類似中國的公寓房，不同的是，這種一棟建築物裡面有很多住戶的形態，在美國都是整棟地購買，作為投資用的商業房。所以這種公寓群是屬於商業建築，由投資者整棟購買，分間出租而不是出售。
六、 在美國有哪些物業可以投資？
除了上面所提到的住宅房屋以外，在美國還有倉庫、辦公樓、購物中心、公寓群、旅館、土地可以進行投資。
七、 在各種投資專案中，投資風險如何？
投資風險最低的是住宅房屋，因為住宅房屋是需求性的，只要人口增加，就有需求。商業性建築通常投資風險比較高，因為它受市場影響比較大，例如辦 公樓在經濟好的時候，出租率會高，經濟不好的時候，出租率就會下降。倉庫也是一樣，在經濟好的時候，貨品流通快，倉庫的價格也會水漲船高，而經濟不好時，貿易量減少，對倉庫的需求會降低。投資風險最大的是土地，投資回報最大的也是土地，一塊不毛之地，如果被開發的話，它會在一夜之間暴漲，同樣它也可能閒置 五十年無人問津，當然毫無任何利潤可言。總之，投資回報率越高的投資風險可能越大。
八、 在美國買房可以買新房嗎？
美國每年新建房屋只占整個房屋買賣的百分之十幾，不是房屋買賣市場的主體。美國建造的房屋，一般使用壽命都在六十年以上，如果房屋保養完善，使 用上百年也不是什麼奇怪的事情。新房的地點可能會在新開發的區域或比較偏遠的地方，在同一地區，新屋可能在價格上會高於舊屋。另外購置新屋可能需要庭院的 修建及室內裝潢。這是一筆不小的花費，而購置舊屋，很多東西前面的屋主都已做好，相對之下可以節省很多。
九、 聽說在美國買房價錢便宜，但持有成本比較高，到底有多高呢？
答：我也看到在國內網站的博客上面有人提到這個問題，也有人解釋這個問題。現在我在這裡澄清一下，讓大家避免誤解。在美國擁有任何房子真正的持有成本只有房產稅。
房產稅在美國各個州各個地區都不同，一般在1%-3%， 在加州是 1%-2%。新開發的區域，地產稅會高一些。以加州現在的房屋平均中間價約三十萬美金，它每年的房產稅在$3000到$6000之間。
美國的房子通常分為獨立屋、城市屋（連排屋），除了房產稅之外，還有哪些可能發生的費用？
1． 房屋保險
在加州，一般的區域，一棟三十萬到五十萬的房子，它的房屋保險費每年通常在$600到$900之間，在加州由於地震災害比較多，地震險是單獨加保的。在其它州可能也有一些天然災害，例如龍捲風或是水災。你想要你的房子得到保障，就要購買房屋保險。很多人在國內買房都不買保險，頭腦中沒有買保險這個概念。買不買保險，其實是你自己的選擇，但在美國如果你是貸款買房，銀行一定要求你買保險才能貸款給你。
2． 房屋的另一項持有成本是庭院的維護，例如減草，在加州每月需要$50到$70。但在美國有一半以上的家庭都自己有割草機，自己維護庭院，運動、健身，又省錢。
3． 如果你買的是城市屋（連排屋），你會有一個社區費（國內稱物管費），費用一般在一百五十塊到三百五十塊之間，費用的高低取決於社區內各種公用高施費用的分 攤。有社區費的城市屋，社區費中已經包含火災保險部份，不必另外再買火險。因為房子是相連的，如果一家著火，其它人也會受災，所以他們的火險是共同承擔 的。
十、 在美國買房需要支付多少傭金給經紀人？
在美國無論是買房還是賣房，傭金都是由賣主支付的，所以你在美國買房不必支付任何傭金給經紀人，除非你們另有協議。
十一、到美國買房需要準備哪些檔？
現金買主需要準備的檔
1． 有效的護照和簽證
2． 準備好購房資金證明（國內銀行中英文版的存款證明）
3．在美國當地銀行開設的帳號
如果你想用現金購房，準備以上三項就可以了。
貸款買主需要準備的檔
1．有效的護照和簽證
2．工作證明、工作收入 （單位或街道開具證明，交由公證公司翻譯）
3、自付款部份的資金證明（中英文版的銀行存款證明）
4. 在美國當地銀行開設的帳號
十二、我的購房資金如何匯到美國？
如果你在中國或美國設有公司，資金的匯入或轉出應該沒有問題，如果你是以個人名義匯款，你會受到外匯管制的限制，無法將資金整筆一次匯出，而需 要分批匯款。這樣你需要更多的時間，早作準備，如果你在美國的銀行已設有一個帳戶是最好不過的。所以在你購房之前如果有機會來美國考查或觀光的時候，順便 開設一個帳戶，會對你以後的購房投資有很大幫助。如果沒有，你也可以使用信得過的朋友的銀行帳戶。關於具體的匯款手續，你可以諮詢當地的銀行有關你的外匯需求。
十三、應該選擇在哪裡買房？
如果是自住，要按照你的需求（例如靠近你工作或是讀書的地方），通常選擇車程距離不要超過半小時的城市。要考慮的因素還有學區的好壞以及房屋分租給其它人的可能性。
如果是投資，需要考慮你比較熟悉的地方或是靠近親朋好友的地方，以便在需要的時候有人可以幫助照顧。另外還要考慮投資回報率。購買比較新的房子，可以減少維修的頻率和費用。建議你和經紀人討論。
十四、可以預期在美國房屋的增值有多少？
在長期的統計中，扣除所有持有成本例如地稅、物價上漲，房屋的增值率在5-6%。這是比較客觀保守的估計，目前美國的房價是處於低谷，今後的這幾年，房價的漲幅可能會超過這個數字，也許會超出不少。美國房價的週期通常在十五年左右，每一次房價的下跌，都會有一個實質性的經濟因素，而不是單純房價 的起伏。
十五、在美國購置的房產對我移民美國有幫助嗎？
這是兩件完全不同的事情，美國買房和你移民美國無關, 移民局不會因為你買了美國房子而核准你永久居留權。有一些廣告把在美國購房和移民混為一談，不可相信, 也許有一些投資移民案的項目, 是投資計畫案相關於某些建築專案，但這與購置你個人的房產是根本不同的概念。建議你請教移民律師。
十六、如果把房子出租得到的租金需要交稅嗎？
按照美國的稅法，你是需要交稅的。請參考“買賣須知”裡面的租賃報稅部分。
十七、能不能舉一個實際的例子來解釋，我房子出租的租金到底要交多少稅。
假設一棟價值50萬美金的房產，一年的租金收入有3萬6千美金， 扣除物業費，房地產稅，基本維修，水電費，及折舊共2萬美金，則此出租房產淨收入為1萬6千美金，根據聯邦稅率它符合，在8500美金內上繳的稅率為 10%，剩下的7500美金需要繳的稅率為15%， 兩個加起來為1975美金。
十八、我怎樣知道我要買的房子的地產稅是多少？
在美國各州、各地的地產稅率都不相同，加州的地產稅一般在1.2%-2.0%，包括了縣、市及地方的稅。在購房之前，你可以參考屋主的稅率，請 你的經紀人幫你換算出來。如果你要知道確切的數位，需要花一點時間到縣級地稅單位去查明。這個稅率可能每年會不同，詳情請參考“買賣須知”中“關注房地產 稅”部分。
十九、在美國買房子出租的租金回報率好不好？
在美國各個不同的地方，房子出租的回報率都不盡相同。在加州，我們自己手上實際案例的統計，房子出租的毛租金收入在7%-8%，淨租金回報率在 5%-6%。從租金回報率來說，比中國要高出好幾倍。
二十、在美國賣房賺的錢需要交稅嗎？
如果你賣房的時候，已經有美國居民的身份，你可能符合美國的房產優惠政策，在個人二十五萬、夫妻五十萬利潤之內，自住房免稅。細節部分可諮詢專業會計師。
二十一、外國人在美國買房後把房屋賣出，外國人在賣房的時候是否會被預扣資本利得稅？
是的，根據1980年外籍人士房地產投資法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，當非居民外籍人士出售美國房產時，需要預先扣留賣價的10%作為此房產的資本利得稅的預扣。預扣由過戶公司從賣價的款項中直接提交給美國國稅局。加州對資本利得要求預扣為3.33%, 所以外籍人士賣房後總共被預扣13.33%
二十二、我在賣房子被預扣資本利稅得13.33%是否在年度報稅的時候能夠退還部分？
可以。根據持有時間的長短，如果是短期持有，即一年以內，則資本利得稅等同於個人所得稅的稅率。如果是長期持有，即一年以上，則資本利得稅為15%。
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