当前，到美国买房已成为国内高净值人士的热门选择，或自住，或成为重要的投资理财选择。不过，对于大部分打算到美国买房的国内买家来说，必须了解的问题是：你的资金准备够了吗？你知道在美国买房，除了房价本身，还包括不菲的买房费用和持有费用吗？且看居外网为你一一介绍。
Tag: 美国房产
置业好消息！霜降=双降？NO！美国房市可是春天
中产开始偏爱投资海外房地产，尤其以美国房地产为主，美国房产的稳定性、保值性、获利大等特性，吸引着越来越多的国人中产，络绎不绝的赴美国买房。
赶在“霜降”之前，中国央行双降了。10月24日是“霜降”，央行也应节“双降”!
中国人民银行宣布，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币存贷款基准利率，同时下调金融机构人民币存款准备金率。其中，金融机构一年期贷款基准 利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%;其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率 相应调整;个人住房公积金贷款利率保持不变。
(注：个人住房公积金贷款利率维持3.25%不变，金融机构贷款基准利率下调至4.9%)注意!央行这句看似不起眼的话其实意义深远!这次“双降”看点不在“双降”，而在利率彻底市场化。
利率市场化如何影响普通人的生活?
普通人可以选择利息更高的银行，从表面上看，存款利率放开，对于老百姓来说，多了一个理财的渠道，但存款利率放开后，虽然短期可以让储户，享受存款利率上 升的红利，但银行不倒的铁饭碗制度也将成为过去，这意味着，储户选择银行存款在考虑利率高低的同时，同样需要考虑银行在付出高利率的同时，是否存在经营上 的风险。
中国银行国际金融研究所主管温彬认为，银行存款利率上升后，贷款利息也会上调，因此月供族、刷卡族需要支出的贷款利息，即债务负担也增加了。
双降对中产钱包的影响?
(1)负利率再度来袭钱越存越少，
(2)“宝宝”类产品及银行理财收益将下降，
(3)投资型保险收益也将下调，
(4)A股涨跌难预测。
央行双降后，银行存款利息更低了，那么中产该怎么进行资产配置呢?
在大类资产配置中，首先需要确定的是国别资产配置。虽然目前美联储加息弱化，但整体美元指数依然会保持强势。以美元计价资产依然是海外资产配置的重点。
浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。
关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
（据华美优胜）
美国房租上涨最猛的城市 加州与佛州仍旧最火爆
租赁信息网站RentRange最近发布了美国独立屋租金涨幅最大的城市。数据显示，南部和西部城市租金增幅最大，其中加州和佛罗里达州的租赁市场最为火爆，不过，这些数据也有令人意外的地方。
美国房租上涨据哥伦比亚广播公司报道，美国房地产网站Zillow 8月的报告显示，2015年第二季度，美国大都会地区的房租占收入的比例达到历史更高水平。同时，第三季度的形式也不容乐观，让租房者“负担不起”。
租赁信息网站RentRange最近发布了美国独立屋租金涨幅最大的城市。数据显示，南部和西部城市租金增幅最大，其中加州和佛罗里达州的租赁市场最为火爆，不过，这些数据也有令人意外的地方。
租赁市场最火的9个大都市：
1. 珊瑚角-迈尔斯堡(Cape Coral-Fort Myers)，佛州
第三季度涨幅23.6%
经济复苏推动佛罗里达州人口增长，进而给住房市场带来了压力。迈尔斯堡新闻报道称，独立屋平均租金约1,540元，与去年同期相比涨幅高达近300元。
2. 萨克拉门托-亚登-亚凯德-罗斯维尔(Sacramento-Arden-Arcade-Roseville)，加州
第三季度涨幅17.6%
就业市场的强劲和职位空缺的下降，越来越多的人在这一地区租房。MPF Research公司的数据显示，对于新租户，萨克拉门托今年第三季度租金上涨9.9%。
3. 北港-布雷登顿-萨拉索(North Port-Bradenton-Sarasota)，佛州
第三季度涨幅：17.2%
这是佛州另一个受益于经济复苏的大都市。新的区域报告显示，这一地区平均月租金超过1,800元，与去年同期相比增长16.2%。
4. 旧金山-奥克兰-弗里蒙特(San Francisco-Oakland-Fremont)，加州
第三季度涨幅：17%
湾区房价之高已臭名昭著，科技热潮给这里带来巨大资金和人潮，从而创造了前所未有的住房危机和租房市场。
Zumper.com的数据显示，旧金山目前的房租全国最高，一卧室的公寓7月平均租金高达3,500元。
据纽约时报报道，奥克兰平均租金比去年同期上涨20%，有人宁愿花600元租住集装箱改造的住房。
另外，被收回的租房数量也在上升，旧金山纪事报的数据显示，从2014年3月到2015年2月总计有2,100的租房被收回。
5. 查尔斯顿-北查尔斯顿(Charleston-North Charleston)，南卡罗来纳州
第三季度涨幅：16.5%
制造业的蓬勃发展，包括奔驰和波音公司宣布计划在这一地区建立或扩大现有工厂，导致该地区的租赁市场升温、保障房稀缺的现状。50%家庭在住房上的花费已占他们收入的一半。
6. 洛杉矶-长滩-圣安娜山(Los Angeles-Long Beach-Santa Ana)，加州
第三季度涨幅16.3%
加州住房拥有率全国第二低。根据人口普查数据，仅在洛杉矶县，去年租房者占了近55%。
7. 圣荷西-桑尼维尔-圣塔克拉拉(San Jose-Sunnyvale-Santa Clara)，加州
第三季度涨幅16.1%
硅谷蓬勃发展的高科技经济持续走强意味着住房，特别是廉租房在该地区过于匮乏。
圣何塞水星报指出，这一地区房屋空置率约为全国平均值的一半，一些房东会要求租户证明他们的收入达到租金的3倍。这意味着要租每月3,400元的住房，年收入最低要达到122,400元。
8. 丹佛-奥罗拉(Denver-Aurora)，科罗拉多州
第三季度涨幅14.6%
随着大麻在该州的合法化，丹佛都会区已成为美国最热的房地产市场之一。不过，当地四口之家的平均年收入仅为62,250元，过高的房价在该地区引发了住房危机。
去年，丹佛邮报引述Zillow的数据称，在这一地区租住中等价位的住房时薪需达到35元，这是科罗拉多州最低工资标准的4.5倍，比四口之家平均年收入高出万元。
9. 达拉斯-沃斯堡-阿灵顿(Dallas-Fort Worth-Arlington)，德州
第三季度涨幅14%
尽管全球石油价格出现下降，但能源板块在北得州仍然坚挺。同时，随着越来越多的医疗、金融和科技企业入驻，带来了更多的职场人员。
达拉斯晨报上月指出，今年第三季度，该地区公寓成本上涨了近7%，增长率是去年同期的近3倍。
与此同时，尽管住房建设持续繁荣，但这一地区出租空置率小于5%。
科技独角兽兴盛 成美国房市隐忧？
1999年的网路泡沫带来10万亿（兆）美元损失，巨额破产、公司倒闭及大量解雇使房市也随之下跌；2008年信贷泡沫破灭更卷起金融海啸的千堆雪，一时间法拍屋横扫全美。这两次泡沫化带来的房市危机，虽然事过境迁，仍让人们犹有“一朝被蛇咬，十年怕草绳”的杯弓蛇影之忧。使得房市复苏以来，每隔一阵子大家便会讨论“是否有新泡沫正在蕴酿中”的疑虑，尤其今年许多城市的房价已涨回2007年大萧条前的水位，更使得这种讨论甚嚣尘上。
特别现在又出现大量初创公司（startups）市值超过十亿美元，这些公司名气响亮，市场大饼也擘画的非常吸引人，但实质上公司盈利并不足以支撑其市值，有的甚至没有盈利，这些市值超过10亿美元的初创公司被创投界称为“独角兽”，其中包括Uber、Airbnb、Square、DocuSign等。
这些独角兽公司在市场上曾经相当罕见，但现在拜新科技想像空间大，股市又处于牛市而遍地开花，福布斯（又译作：富比士）杂志今年二月还以“独角兽年代”为封面专题探讨这个现象。这数百家的独角兽公司也令不少人担忧——这些公司会不会隐藏着下一波科技泡沫的未爆弹？
独角兽遍地开花
科技业的兴盛带来就业机会，进而带动房市发展。房地产网站Realtor.com分析，科技业员工每增加1%，就会拉抬房价0.49%。例如，最近的热门科技中心丹佛，就是六月份房价中全美唯一出现两位数百分比成长的城市。
Brookings的研究显示，全美薪水最高的县几乎都是科技中心。这一点矽谷的购屋人最有“切肤之痛”，只要有一家初创公司上市，附近的房子几乎就被这家公司的员工在股票换钞票后一扫而空。例如Google和Linkedin总部所在的山景城（Mountan View），同时也邻近Facebook总部，现在平均房价达125万元。
水能载舟亦能覆舟。2000年那次的网路泡沫化使矽谷科技业衰退17%，就业人数减少8.5万人。现在人们忧虑独角兽初创公司会不会带来新一波科技业的泡沫时，旧金山湾区更是被关注的大地雷区，在福布斯杂志列出的全球前百大独角兽公司中，有40家设立在旧金山湾区。
但是，由于旧金山湾区房价一路扶摇直上，房屋供给短缺，经济面的可能负面消息预期仍不会给湾区带来太多法拍屋。湾区目前的房贷/房价比为43%，远低于全美59%，即便对于91%至100%的高房贷/房价比，湾区也仅有1.95%的低比例。在经济大萧条期间，矽谷的法拍屋及短售屋也出现热烈的竞价战。
房市信心跌
房地产网站Zillow的房市信心指数显示，民众对房市的信心从年初至年中在全美普遍降低，但在科技城市尤为显著。丹佛从54%降至46%，圣荷西从43%降至36%，旧金山降至40%，西雅图从57%降至51%。
西雅图是另一个最近被关注的热门科技城市，在许多科技业的带动下推升房市，这些科技业主包括亚马逊、微软以及在此设立分公司的Google、Facebook等。Zillow首席经济学家Svenja Gudell说，西雅图现在房租也水涨船高，这对首次购屋人储蓄购屋头款更加困难。
旧金山的首次购屋人情况更严峻，预计在一年内买屋的18至34岁族群从一月的18%在七月降至5%。相反的，不以科技业为城市主力的费城，其18至34岁族群计划在一年内买屋的比例从1%上升至23%。
关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
（互联网资讯综合整理）
美国物业税有多高：价值30万美元房子缴税8千
美国物业税如何征收？税率有多高？
房地产物业税税率的制定主要依据政府预算和支出的情况来征收，首先是看县、市每年社区服务的支出需要多少以及学区中小学的花费要多少，然后再看 政府征收的销售税等其他税收有多少，政府的支出减去这些税收，还差多少，那就要由房地产物业税来堵窟窿了。政府会根据需要征收的物业税总额和当地房地产的 市场价值来决定物业税税率。
房地产物业税是一种从价税，也就是依据住宅的价值而征收的税，它不同于个人所得税和销售税，不会依据一个人收入和消费多少来征税，而是根据一个人拥有多少的房地产价值来征税。只要一个人拥有房地产，他的一生就必须年年为此缴税，除非他不再拥有自己的房地产。
如果一个人拥有市场价值100万美元的独立住宅，他是否要按照100万美元来缴纳房地产物业税呢？不是的，各地房地产沽值都会设定一个价值比， 如房地产市场价值5%、15%、30%、40%的房地产征税值。如果房地产征税值是15%，100万美元的住宅就按15万美元的价值来征税。而决定一地居 民要交多少房地产物业税的关键因素就看物业税税率，如果物业税税率是2%，那么拥有价值100万美元的这位居民每年要缴纳的物业税为3000美元 (150000× 2%)。
以佐治亚州为例，一幢住宅的沽定价值为10万美元，该州取沽定价值40%也就是40000美元作为征税的基数，去掉州2000美元和地方政府 4000美元的免税额，再乘以厘计税率，佐治亚州的厘计税率为3%。厘计税率的决定是每年依据县、市和学区的财政预算来决定，政府需要花钱多，就得多收 税，房地产物业税的厘计税率就会高，反之就会低。所以一幢10万美元的住宅在佐治亚州每年业主要缴纳的物业税为：(40000 – 2000 – 4000) ×3%= 1020美元，占住宅价值的1.02%。
2009年纽约的房地产市场价值约为8000亿美元，而房地产的征税值为1400亿美元。2010年，纽约的房地产的征税值仅为房地产市场价值 的4.4%，也就是说，一幢市场价值40万美元的住宅，只需要按17600美元来征收房地产物业税。为什么会是这样，这主要是保护房屋拥有者的利益，也让 更多的居民能够拥有自己的住宅。否则，房地产物业税过高，相形之下就会降低民众的购屋能力。从这个角度讲，征收高额的房地产物业税会限制民众购屋的欲望， 至于能否压低房价还要看整个房地产的走势和民众的收入及消费能力。
关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
（互联网资讯综合整理）
老人成新家户主力 美国房市的另类繁荣
新家户数量的增加对房地产业是非常重要的指标，美国在经济大萧条期间，大量年轻人继续与父母同住，或者找室友同住以节省开支；随着经济复苏，就业率上扬，市场预期这些年轻人会开始自立门户，不论买屋或租屋，促使房价和租金上涨，建商也营建更多房屋，进一步使经济活动更繁荣。
但出乎意料的是，和父母同住的年轻人比例不减反增，从人口普查局和皮尤（Pew）研究中心的报告皆证实了这个现象。换言之，近年的新家户的增涨主力并不在这些年轻人身上。
老年人成新家户主力
根据人口普查局的资料，从1958到2007年，平均每年家户数增加130万户。但是当2008年掀起金融海啸的狂涛后，新家户数从2008年至2013年，每年平均只增加了57.9万户。
随着经济复苏，去年新家户数一跃成长至220万户，至今年第二季新家户数仍保持持续增加的趋势，今年第二季就新增了48万户。
柏克莱加大透纳研究中心经济学家Jed Kolko比较去年上半年和今年上半年的新家户数量的研究指，新家户数量增涨最多的是65至74岁族群，增加了86万户，占全部新家户数的三分之二；其次是55至64岁族群的39.1万户；第三名是75岁以上族群的26.4万户。而原本最被预期的25至34岁族群只增加了15.9万户。
为什么老年人口的新家户数量增长成为主力？Kolko说还没有更多的资料可说明这个原因，但有可能是这个族群的离婚率在2015年增加，因为这个族群的孀居比例并没有增加。
Y世代晚婚成家慢
而25至34岁族群反而和父母同住的比例增加，这有几个可能的原因，可能是他们对工作还不是那么太满意，又或者房屋的价格太昂贵吓倒年轻人，另一个重要原因是晚婚。
对25至29岁族群来说，1980年间结婚的比例是70%，但在2013年降至不到40%；无婚姻者的比例在各年龄层都有增加，包括65至69岁的年龄层。
对房地产业来讲，25至34岁的Y世代这块大饼仍处在尚未全部释放出来的阶段，Kolko说，一旦这个世代纷纷出来自立家户，将会带来房市的巨大需求及营建商机。
根据双党政策中心的研究，有高达7800万名婴儿潮世代已届或将届退休年龄，其中有73%希望在原来的住家中养老，而非搬到养老中心。
主要原因是这些婴儿潮老人希望和亲友住的靠近，并且喜欢继续生活在自己已经非常熟悉的生活环境，包括购物、图书馆、教堂等。
老年人口的居家设计
这个现象对装修业者不啻是一个好消息，因为选择在自家安老意味着要把住家的一些设计调整成更适合老年人居住。
根据哈佛大学住家研究中心的报告，住家需要有五种设备以适合老人居住，包括进入大门没有台阶、老人可以住在一楼、开关和插座可以在老人够得着的高度、门及走道加宽以适合老人使用走路器或轮椅、门把和水笼头改成是把手款式。报告显示，全美只有57%的房屋有一种以上这种设计。
有不少建商早已嗅到老年居家需求的商机，德州一个建商今年就在Ｗestwood区兴建符合老人生活的新屋，除了上述的特色外，还包括不太特别需要照顾的院子等。虽然浴室并没有加装扶手，但是屋主还可以获得一份平面图，建议何处可适合添加老人用的扶手。
另一个重要的新屋设计则是在一楼增加了另一套主卧室，因为许多人预期未来年老的父母会搬进同住，届时就可以让年老的父母住在一楼的卧室里。
关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
（互联网资讯综合整理）
美国房产投资哪里更热？ 更多人转向美国二线城市
美国和全球房地产投资者目前看涨美国二线城市，比如Nashville、Charlotte和Austin等城市。
在Pwc/ULI合作的2016房地产趋势报告中，洛杉矶、旧金山和纽约等门户大城市被这些二线城市挤出投资前景排名前10名的位置。
这一报告反映出这些二线城市在投资潜力中信心增长。这些城市还包括达拉斯/沃斯堡、夏洛特（Charlotte）、西雅图、丹佛、亚特兰大、和波特兰等。投资资本正在增加对这些城市投资的欲望。反观投资那些一线城市，投资人为标志性物业付出了更多的费用，还要为那些低质量的资产竞价。
上周发出的另一份独立ULI报告认为：旧金山湾区正在失去千禧一代的群众的青睐，他们考虑到更低的房价市场去的买房。在被调查者之中，大约有3/4的千禧一代表示，他们考虑在今后5年内离开旧金山。
南湾硅谷地区有最大的千禧一代群体，他们有1/3的回应者表示对他们的住宅选项不满。
浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。
关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
（互联网资讯综合整理）
华人曼哈顿炒房 一套公寓转手欲赚1600万
日前，一位在今年3月花7,000万美元买下曼哈顿第五大道一套合作公寓的华人买家，把手里还没捂热的地产再次挂牌出售，标价8,600万美元。看得出来，这个房主想在几个月之内赚到1600万。如果这套合作公寓真的能以这个价格卖出的话，那么将创下此类公寓价格的新纪录。
这套公寓位于第五大道781号的18层。这套面朝中央公园的“荷兰雪梨公寓”，共15个房间，7间卧室，8个洗手间，内部全新装修还不到一年。前一个买主曾经要价9,500万美元，后来在今年3月份以7,000万美元成交。
目前，纽约市售价最高的合作公寓，是位于第五大道834号的一套复式公寓，售价7,750万美元；还有公园大道740号的一套公寓，售价7,130万美元，以及第五大道960号住宅，售价7,000万美元。
浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。
关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
（互联网资讯综合整理）
美国租房市场升温 公寓独立屋租金均涨
近期有调查显示，美国由于工作机会增加、年轻人口增多等因素，租房市场升温，公寓和独立屋的房租均随之上涨。
美国租房市场升温，公寓和独立屋的房租均涨。图为公寓房租较高的城市西雅图业内人士表示，年轻人的租房需求较大。美国房租比较好的网站RentRange的CEO沃里‧夏诺弗（Wally Charnoff）认为，年轻人在生活和经济上还不太稳定，所以买房的意愿不大，一般选择租房。
全美住房建筑商协会（National Association of Home Builders）首席经济学家大卫‧克罗（David Crowe）表示，流动性强的年轻人，以及年轻家庭，租房需求较高，也同时带动了整个租房市场的增长。
公寓房租创2011年以来新高
据美国NBC新闻网报导，美国公寓市场调研公司Axiometrics的数据显示，今年9月，美国的房租年增长率是5.2%，创2011年以来的新高，一年前的增长率仅为4.1%。
现在大部分可租用的公寓房源属于高端房产，内部设施齐全，而且集中在昂贵的都市区，目标客户是高学历的年轻人。
公寓房租最高的是科技产业发达的城市，比如华盛顿州西雅图、科罗拉多州丹佛、俄勒冈州波特兰等。其它有些城市的房租也高出平均值，比如田纳西州纳什维尔、北卡罗来纳州夏洛特，以及佛罗里达州的一些城市。
房产开发商纷纷瞄准高需求和高利润的项目。2015年的新开楼盘中，有35%是多单元公寓，这个比例高于一年前数据，同时也是1973年以来的最高值。
科罗拉多州丹佛市，公寓租金较高独立屋在南部和西部租金涨幅高
据CNN新闻网报导，房租比较网站RentRange经过统计显示，对于独立屋来说，美国南部和西部的租金涨幅最多。
其中排在第一位的是佛罗里达州珊瑚角-迈尔兹堡都市区（Cape Coral-Fort Myers, FL），今年第三季度的租金与去年同期相比，增加了近24%。排在第二位的是加州沙加缅度都市区（Sacramento），涨幅为18%。
独立屋租金涨幅最多的10个城市中，有7个在佛罗里达州和加州。RentRange的CEO夏诺弗表示，就业率增加、海外买家增多，以及年轻人口的增多，都推动了加州租房市场的发展。
另外，由于城市面积扩张，以及一些雇员搬家到距离城市较远的地方居住，所以市郊独立屋的房租也在上涨。
以下是美国独立屋房租涨幅最多的10个城市，括号内是今年第三季度的涨幅。
1. 佛罗里达州珊瑚角-迈尔兹堡（Cape Coral-Fort Myers, FL）（23.6%）
2. 加州沙加缅度都市区（Sacramento-Arden-Arcade-Roseville, CA）（17.6%）
3. 佛罗里达州北港-布雷登顿-萨拉索（North Port-Bradenton-Sarasota, FL）（17.2%）
4. 加州旧金山-奥克兰-弗里蒙特（San Francisco-Oakland-Fremont, CA）（17.0%）
5. 南卡罗来纳州查尔斯顿-北查尔斯顿（Charleston-North Charleston, SC）（16.5%）
6. 加州洛杉矶-长滩-圣安娜山（Los Angeles-Long Beach-Santa Ana, CA）（16.3%）
7. 加州圣荷西-桑尼维尔-圣克拉拉（San Jose-Sunnyvale-Santa Clara, CA）（16.1%）
8. 科罗拉多州丹佛-奥罗拉（Denver-Aurora, CO）（14.6%）
9. 得克萨斯州达拉斯-沃斯堡-阿灵顿（Dallas-Fort Worth-Arlington, TX）（14.0%）
10. 加州圣地亚哥-卡尔斯巴德-圣马科斯（San Diego-Carlsbad-San Marcos, CA）（13.6%）
买买买！ 传百仕通将斥53亿美元 买下曼哈顿指标性公寓社区
据传全球最大私募公司百仕通集团 (Blackstone Group LP) 即将达成协议，以 53 亿美元买下纽约曼哈顿最大公寓社区 Stuyvesant Town-Peter Cooper Village。
Stuyvesant Town 位于曼哈顿东区，社区由 56 栋公寓大厦组成，占地 80 英亩，正中央并有座公园。《路透社》报导，此社区在 2010 年前曾发生 30 亿美元债约违约案，所有权因而转移到代表债权人的资产管理机构 CWCapital Asset Management LLC 手中。
这座社区在 2007 年美国房市荣景正盛时，由大都会人寿 (MetLife) 以 54 亿美元出售给房产公司 Tishman Speyer Properties L.P. 及贝莱德 (BlackRock) 旗下一间附属公司。
《纽约时报》报导，在百仕通的协议中含有一项纽约市政府的特别要求，即是社区中近半住屋必须保留给教师、建筑工人、消防员等传统中产家庭。此社区已有 65 年历史，是纽约中产家庭住屋的象征之一。
纽约房价高昂，甚至连中产阶级都觉得租金是沉重负荷。Stuyvesant Town 的原先买家希望付低租金的长期房客离开，改租给愿意付出更高租金的房客，但此事引起争议，最终买家们无力偿还贷款而违约。
Stuyvesant Town 社区中，现在仍有一半以上公寓是以市价出租，以 2 房公寓来说，每个月要 4200 美元起跳。在百仕通与纽约市的协议下，年收入 12.8 万美元的小家庭，可以每月 3205 美元承租 2 房公寓；年收入 6.2 万美元的小家庭每月则只要付 1553 美元租金。
百仕通集团周一 (19日) 并未对此消息做出回应。
关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
（互联网资讯综合整理）