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在全球经济发展减缓的情况下，美国房价似乎没有受到什么影响。27日公布的两项报告指出，受高需求量和供应量紧张的影响，美国房产价值和租金都在稳步增长。

史坦普/凯斯席勒(S&P/Case-Shiller)房屋价格指数显示，20个城市的房价指数在截至8月底的12个月内，增长了5.1%。美联社报导，很多经济学家表示，这个增长值和2014年年初的两位数字增长值比起来，更能让人承受。

美国房地产资讯网站Zillow的数据显示，9月全美中位房租比2014年同期增长了3.7%。现在房价和租金的增长比2015年初的陡增显得更加稳定。

三年来的就业率上升和低按揭率持续支撑房地产业，房产价值的增长持续高于平均年收入的增长，2015年平均年收入仅比2014年增长了2.2%，因此未来购房者需要有更高的工资才能负担得起。

目前，薪资水平高的科技中心房价上涨迅速。史坦普/凯斯席勒房价指数显示，旧金山和丹佛两个城市年房产价值增长率为10.7%，是所有城市中指数最高的。俄勒冈州的波特兰市，房产价值的年增长率为9.4%，位居第三。

富国银行(Wells Fargo)经济学家温特乐(Mark Vitner)表示：「目前市场上房价增速很快，就业率和净移民数量增长都很强劲，而市场上的房产供应量又十分紧张，波特兰市就是这个情况很好的例子。」

Zillow的数据显示，这些房价上涨的大都会城市，房租增速也很快。

深度阅读：美国房产投资已成为趋势

随着经济的发展，国内房产需求的不断提高，促使了房地产产业飞速发展，而居高不下的价格确又把房产行业推向了一个尴尬的环境。不单买房成了一个难题 甚至一些房产投资专家也从国内房产市场上看不到了半点商机，

所以大多数的企业家、投资人把目光投向了海外房产投资市场，近年来海外房产投资市场异常火热，这似乎从一部分人的经济活动转而发展为一种社会现象型经济趋势。那么海外房产投资市场究竟如何?投资人又应该注意哪些重点?

近年来，随着中国政府对资本管制的放松，许多资金雄厚的个人和公司将大量资本转移到海外，以寻求更好的回报。这一趋势目前正在加速。首先，大量的中国资本 正在流入海外的住宅房地产市场。据美国全国地产经纪商协会(NAR)今年6月发布的报告，中国已经成为美国房产的第一大海外买家。2015年，中国人在美 国购买房产的总花费达到286亿美元，占外国人购房总花费的16%，而这一数字在2009年仅为41亿美元，增长了近7倍。与此同时，中国人的平均购房花 费为83.18万美元，远远高于加拿大、印度、墨西哥、英国这四位美国房产的主要买家。

在洛杉矶买一栋别墅，获得稳定收益，平衡资产配置，是洛杉矶的富裕家庭理财规划中的一个重要组成。对于中国投资人，这件事情在过去看来遥不可及。在过去的三年，越来越多国人境外投资，在这个大潮中，中国的一些高净值人士购买美国房产并获得稳定收益。

为什么美国的中产阶级家庭都会投资出租类房产?首先，投资出租房产可带来可观、持续的收益。全美的房屋空置率仅在8%左右，出租率达到92%。巨大成熟的 出租市场，有着非常稳定优质的客源，年化租金回报通常情况下可以达到6-8%。其次，房产增值稳定，美国经济正在逐步恢复，强大的修复能力和优良的体制环 境吸引全世界资本流向美国。房地产在经历2008年低潮后现在逐步回暖。投资出租类房产作为商业地产中的优质类别，以每年6%-8%的速度升值， 加上租金回报以及美元在近两年不断走高，综合年回报率达到稳定的20%。

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（互联网资讯综合整理）

 

今年下半年，人民币一直跌个不停，美国房产销量每年增4%－5%成为国人配置海外资产的主要着眼点，下面居外通过介绍10月份的行情来为你详细的介绍一下美国目前的大好房市。

美国独栋房年销量增5%，人民币汇率降低再促购房热潮

人民币跌跌不休配置美国房产刻不容缓

在岸市场上，昨日人民币对美元即期创下近三个月新低，中间价也回吐涨幅并创下近三个月来新低。人民币对美元中间价昨日报于6.3985，较上一交易日下跌134个基点。离岸市场上，人民币对美元汇率亦下跌明显，最低下探至6.47关口，创下近三个月来新低。

下周美联储将召开货币政策会议，目前市场普遍预期，人民币对美元将会面临一定程度的贬值压力。配置美国房产已经成为国人海外转移资产的一个重要手段之一。

2015全美新建独栋将达495,000栋

美國獨棟房年銷量增5%，人民幣匯率降低再促購房熱潮

据美国商业部上周公布的数据，美国10月份新建独栋住宅销售比9月增长约10.7%，与去年同时期相比增加4.9%。随着这一增长，美国新建独栋住宅销售量 创下了2007年以来的最好记录。按此增长估计，预期美国2015年全年的新建独栋住宅销售总量将达到495,000栋。

新建住宅市场供给也从九月份的6个月降到十月份的五个半月。新房中间价位十月份为$281,500，九月份则为$299,600。

2015全美二手房销量达536万套

同期，二手房的销售量十月比九月下降3.4%。美国国家房地产协会公布的数字，十月份经季节调整的年销售量达到536万套。

美国二手房的销售占市场总销量的90%，2015年预期将达到近8年来的最高年销售水平。二手房市场近几个月受到房价和低库存的影响，月销售量有略微下降趋势。

美国房产销量每年增4%－5%

与此同时，美国房屋销售价格在经历了金融危机后的快速增长阶段，现保持每年4%－5%增长速度稳步上涨。经济学家提醒，美国房价增长速度是收入增长速度的2倍，使得年轻购房人群感到市场房价过高。

经济学家Mr. Blitzer表示强劲的美国就业市场和稳步的经济复苏，以及市场二手房供给紧缺，使得房价将持续小幅增长，房地产市场也持续回归正常水平。稳健的美国就业市场和适度的工资增长，将继续支持美国房地产市场的行情和水平。

其他经济学家分析，美国这轮房价的增长虽然过高，但还没有达到房价泡沫的程度。不同于上一轮次贷危机，这次房价的上涨主要取决于市场房屋供给的短缺。

 

最新房市预测显示，达拉斯地区失控飚升的房价将会在明年升幅显著放缓。

根据CoreLogic公司的一份最新报告，今年以来，达拉斯地区的房价和2014年的水平相比上升了近10%，房价的年增长率领先全美其它地区。但由房地产市场网站刚刚公布的一项房屋预测报告则预计，达拉斯地区的房价增幅将会大幅回落。

美国达拉斯房价明年升幅将显著放缓

Realtor.com说，2016年达拉斯地区单户房屋的销售中间价将仅上升2%。Realtor.com认为，房价增长变得如此微弱的原因和房屋供应增加以及失业率再度回升有关。但Realtor.com预测，达拉斯地区的房屋销售在2016年将仍有7%的增长。

该报告说：“在2016年，由于劳动力人口增长比就业机会增长更快，所以失业率预期会上升。房屋销售增长和房价升幅疲弱的矛盾是由于就业有所增长，但劳动力增长速度却更快，加上预计有更多现有的房主寻求把房屋出售，以及新房屋建造速度加快。”

在过去年间，达拉斯地区的房价升幅已经超过当地长期平均水平的两倍。房价飚升是由这里巨大的就业增长率和人口膨胀，再加上市场上的房屋非常短缺造成的。

Realtor.com的首席经济学家乔纳森(Jonathan Smoke)表示：“明年房价和销售较为温和的增长，而不是像之前几年看到的加速增长，这反映了我们将进入一个更为正常和健康的房屋市场。过去几年我们看到的改善，已经足以让房屋市场得到复苏，但目前我们仍然需要弥补新房建造的不足，而这将会在2016年开始出现。”

今年达拉斯地区的房价已经上升至创纪录的水平，但可供出售的房屋却非常有限，特别是价格在20万美元以下的房屋。

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（互联网资讯综合整理）

去年底，许多房地产专家预测美联储将在2015年加息，但这还没有实现。即使本月底或明年加息，许多买房者也不会因此而退缩。房地产专家Ralph McLaughlin如是说。

房地产经纪公司Redfin的首席经济学家预测了2016年美国房市的五大趋势显示，美国房市在经历了近6年的复苏之后，似乎开始渐入佳境

如果加息，也就是0.25%。McLaughlin认为不会对房市造成影响，但可能会减缓房价增长。“这对购房人是个好消息。在大多数大城市，买房还是比租房更便宜。”

去年传出的升息预期，促使一些人赶快买房。全美房地产经纪公司Redfin的首席经济学家Nela Richardson说这不会再发生了，“现在买家似乎不再为加息而冲动。他们有兴趣买，但市场上没有多少房子可选择。”

明年房市的其它一些趋势如下：

1. 沿海城市趋缓。过去几年中，西海岸和东北部大城市的房市一直热络。但McLaughlin说，美国一些最贵房市开始出现减缓的迹象。“特别是旧金山、圣荷西、南加州，以及东北部的一些城市，与去年相比房价涨幅开始有所趋缓。”

2. 南部大城市开始红火。McLaughlin预计，当西海岸和东北部大城市趋缓时，号称“低价带”（bargain belt）的南部城市明年房市会红火。“在北卡罗来纳州的Winston-Salem一带，我们看到最大的年增长，上市的房屋很快就售出。”

位于纽约州Westchester的房地产经纪公司Silversons的老板兼总裁Michele Silverman Bedell也说，买家开始南移，那里的房价更便宜。“很多人正在考虑卖掉东北部的房子。很多婴儿潮一代，甚至年轻人正在考虑搬到南部，躲避寒冷。”根据Zillow的报告，Winston-Salem地区在10月31日的房屋中间价是130,150美元，而纽约市却高达599,900美元，是前者的4倍多。

3. 便利设施多的郊区。当一些买家不能在市中心买房时，他们就去郊区，但与过去不同。“人们喜欢便利设施多的郊区住房，更胜于小路尽头的安静房屋。”便利设施包括离杂货商店、干洗店、车站和其它设施近。“能够走到的距离是很大的考量因素。”Bedell补充说，年轻家庭仍然向往充满城市气息的郊区生活。

4. 岁数大的首次买房者。Richardson预计，一些X代人（35到49岁），特别是那些有家庭但在过去还没有买房的人，将在明年进入房市。“他们有稳定的收入，没有受到早些时候劳工市场不景气太大的影响。他们错过了房市最低点的好机会，但可能准备好了明年买房。”

美国房地产经纪人协会今年早期的一份研究显示，最近买房者中，X代人只占了1/4多一点，而千禧代（25-34岁）占了32%。随着婴儿潮一代的老龄化，他们将继续减小住房，将大型独栋别墅换成较小、更易于管理的居住空间

5. 千禧代换大房。已经有小房子的千禧代也许会在2016年寻找大房子，特别是开始有家庭的。但麻烦是，许多城市待售的房屋数量有限，因为一些房主选择改建房屋以满足需要，而不是出售。Bedell说：“人们想换大房子，但现在市场上没有多少可选择的。”

美国商务部24日公布了8月美国新房销售数据，环比大涨18%，经季节调整按年率计算为50.4万套，创2008年5月以来新高，显示出美国房地产市场复苏动能的增强，成为近日来美国房地产市场诸多利空消息中的好消息。

美国房产

楼市难言复苏在望

美国8月新房销售跳增至近六年来新高，表明美房地产市场复苏仍处正轨之上。然而比较起占据美国房地产销售市场90%的二手房销售市场，新房仅占美国房地产销售市场的10%，从这个角度来看，二手房销售状况更能体现美国房市的真实现况。

本周第一个利空数据来自本周一面市的美国8月二手房销售数据。该数据显示，美国8月的二手房销售环比下跌1.8%，预期环比增长1%，为五个月以来首次下降，这主要是因为一向支撑该市场的投资客纷纷离场。

分析人士指出，贷款审核标准严格是抑制多数人购买二手房的主要原因。此外，虽然投资型买家的离场给首次购房者“腾出”空间，但报告显示由于高企的失业率和薪资成长疲软致使首次购房者增加的数量不足以弥补投资型购房者减少的数量。

一份来自美国抵押贷款协会的最新报告也显示，由于抵押贷款利率的上升，上周购房贷款申请出现下降态势，新增的贷款申请远不及去年年初的申请高位。

另外一条利空消息来自美国联邦住房金融署周二公布的房价指数。该指数显示，今年7月美国房价环比上涨0.1%，涨幅不及市场平均预期的0.5%，显示美国房地产市场继续复苏，但增速放缓。

楼市疲弱料将持续

在本周美国三大房产数据相继出炉后，纽约道明证券副首席分析师Millan M哭人心碎伤感唯美句子ulraine认为：“我们预计美国新房销售的优异表现在下个月可能会被逆转，但即便如此，我们依旧相信美国房地产市场的基本面良好。”

此外需要指出的是，尽管远离股市妄想症8月美国新房销售数据有所上升，但市场上的新房库存触及四年高点，这使得买家有更多选择。分析人士推算，如果以8月的新房销售速度计算，仍需要4.8个月来消化市场上的住房供应，这一数据低于7月的5.6个月。

近期，国际货币基金组织（IMF）正式发布对美国的“第四条款磋商”年度报告（Article IV Consultation）。IMF将美国2014年经济增长预期由此前的2%下调至1.7%，同时预测未来几年美国经济平均增速将低于2%左右。

无独有偶，美联储本月17日公布的最新经济预测，也将2014年美国经济增速由此前预计的2.1%至2.3%下调至2%至2.2%；明年的预期也从 此前公布的3%至3.2%下调至2.6%至3%；2016年和2017年的预期也分别下调0.3%至0.4%，均低于金融危机之前的经济增速。

在此背景下，华尔街分析人士普遍认为未来美国房地产市场仍会进一步回升，但完全恢复还尚需时日，因为首次购房者还没有恢复购买力，他们获得住房抵押贷款仍具难度。

美国房地产市场复苏自去年第三季度开始呈现放缓迹象，2014年放缓迹象进一步加剧。业内人士指出，出现这一问题的根本原因是近几年美国经济虽然较危机前显着复苏，失业率显着下降，但居民收入未能增长，致使无力承担不断攀升的房价。

随着纽约住宅房地产市场的日趋强劲，中国资金的快速涌入，目前纽约住宅楼市场库存越来越少。那么是不是这个局面会带动大量的住宅房地产的开发呢？专家们预测：不尽然。他们说，未来5年内开发地点会更加难找，住宅建筑只能向高层发展，而且还会有新的开发形式出现。

专家预测未来五年内 纽约住宅出现新开发形式

在近日结束的“美国亚裔地产协会”（AREAA）举办的地产峰会上，“炼金地产”（Alchemy Properties）总裁豪尔（Kenneth S Horn）说，虽然他看好纽约未来的住宅地产开发前景，但是他认为不会有大量的产品投放市场。为什么呢？他说：“因为在最近的股票和债务市场，我们发现住宅建筑方面有减缓的趋势。前2、3年房地产看好的时候，没有经验或者没有个人抵押的开发商都可以找到股东或者贷方，但是这个时代已经过去了。”因此他预测，在未来几年内，所有地产开发都会被推迟，因为资金提供者要观望市场的走向。豪尔认为，纽约的住宅建筑只能向高层发展，找开发地点会变得更困难。

“柯克兰阳光营销集团”（Corcoran Sunshine MarketingGroup）执行副总裁霍普（Gordon Hoppe）说，高层正符合亚洲买家的心意：“他们被那些楼房的充足光线和空气所吸引。”他说，未来也许会出现新的开发形式：“5年内，开发商会买下所有的（低）住宅，再和其它工程结合在一起改建，至于怎么样建设，会出现变化。”
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地产集团“森林城市拉特纳公司”（Forest City Ratner Companies）执行副总裁于苏西（Susi Yu）预测，新的开发形式会带给纽约地产更加繁荣的时期。“我感觉在未来的2、3年内，纽约住宅市场的价格会有一个调整。……可能会有新的密集地区需要分区，可能会激发新的开发形式，那是纽约令人兴奋的新时代。”

现在的纽约住宅市场除了低库存这个问题外，还存在着另外一个缺陷，就是没有足够高质量的学校与高级住宅相匹配。所以学校的地产开发有市场需求。“霍尔斯特德房地产公司”（Holstead Property）的合作仲介福尔布斯（Louise Phillips Forbes）说：“这是纽约市的一个大趋势，我们在未来十年内就会看到这件事。”

根据统计，来自中国的投资人在去年已经成为美国外国投资的第一位，占据外资总额的28%。对于那些有志在纽约住宅开发市场涉水的中国新手，专家们建议，因为开发业是个耗时长，不可预见因素多的领域，这些中国新手不妨从小项目做起。豪尔说：“你别一下就做50层的住宅，……你先从4个、6个单元的房子开始。因为你要准备犯错误。”于苏西和霍普都认为，对于刚刚到达纽约的中国开发商来说，找到一个良好的当地合作伙伴至关重要。

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