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一直以來，人們都將繁華喧囂的曼哈頓視為紐約的「代名詞」，然而目光越過曼哈頓，東河對岸的布魯克林區正在悄然崛起！這個與曼哈頓僅一橋之隔的街區，似乎已立下追趕曼哈頓的決心，並隨著一系列市區復興改造和名企高校的遷入，成為紐約的理想新城。那麼如何在美國紐約置業也困擾了一部分人。

舊城復興：政府4億多重金打造新商業旺地

曾經躲在繁華曼哈頓背後暗自寂寥，而隨著越來越多投資者從曼哈頓轉道進軍其周邊，擁有著紐約最多人口的整個布魯克林舊城正在復興，一連串從中央商業區改造到高端住宅群建設項目的開發正在火熱開展。就像《慾望都市》裡米蘭達說的那樣，「布魯克林即將成為新的曼哈頓」。

而作為「第二個曼哈頓」的心臟，布魯克林中心也在被打造成全新的商業旺地。經過近幾年的文化和商業復興，布魯克林中心已成為紐約第三大商業區：擁有 11所學院和大學，超過50個文化組織、巴克萊中心的世界級娛樂場所，以及美麗的公園、休憩用地等齊全的公共生活設施。此外，周邊地區也從 2004 年再分區計劃中獲益良多，僅在道路、公園、文化場所和公共場所等基礎設施上，政府就投入了高達4 億多美元的公共投資。

在文化和商業顯著增長的同時，布魯克林中心也正在成為新公司和知名公司的關注焦點。隨著曼哈頓中城南部次級市場的 A 級辦公空間日益緊張、平均租金昂貴以及空置率較低，布魯克林相較於曼哈頓更為優惠的辦公租金，正在吸引著越來越多公司租戶。如今，布魯克林的辦公室出租率 已達到96.6% (2015 年7月統計數據)，並且從2005 年以來租金已上漲50%。鑑於辦公空間在全紐約市的普遍需求，預估到2019 年，布魯克林的辦公空間租金將會上漲22%。

零售＋辦公樓　成就布魯克林中心新地標

走到布魯克林中心最為中央的位置，正是著名的福頓商業街的所在。這裡距曼哈頓中心僅10分鐘車程，是紐約交通最為繁忙、人流量最為密集的地段之一；超過200家知名零售商店在這裡彙集，而著名的梅西百貨大樓，正位於福頓街422號。

如今，這座位於商業旺地中心地段的梅西百貨大樓，正在醞釀著一次全新蛻變！繼2011年投資4億美元大規模改造曼哈頓哈克羅廣場旗艦店後，這裡將成為 梅西百貨的第二個重點門店改造目標，並因所在區域辦公租賃前景廣泛而吸引全球頂尖開發運營商鐵獅門傾情加盟，合力打造經典商業和現代商務辦公結合的梅西A 級辦公大樓。

梅西A 級辦公大樓將被改造成零售和辦公樓兩大主體：保留一到四層樓的梅西百貨營業空間，並開展約1億美元的店內翻新；開發商鐵獅門將開發建造十層、約62萬平方 英呎的A級辦公大樓。翻新改建後的梅西大樓，不僅將為客戶創造更具活力和趣味性的零售體驗，其全新辦公空間也將吸引廣泛的傳統和新經濟企業進駐，更是會成 為布魯克林新地標。談及與鐵獅門的合作，Terry J. Lundgren表示看中了鐵獅門「開發經驗享譽全球並十分有遠景」，並對能夠合作「如此重量級的項目」而感到榮幸。

作為猴年開春EB-5力作，梅西A 級辦公大樓改造項目不僅是僑外移民的第81個EB-5項目，也是僑外與紐約老牌區域中心CanAm基金合力推出的第25個EB-5項目，並將延續移民局傳 統認可成功EB-5模式。項目總投資4.91億美金，EB-5資金僅佔項目總成本12%；就業盈餘率88.58%，充分保障綠卡安全；項目完成後總價值可 達7億美金，相當於11.6倍EB-5資金，足以償還高級貸款和EB-5資金，極大保障了資金安全。

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（據每日電信）

萊坊（Knight Frank）公佈的國際《2015財富報告》，其中，在「態度調查」部分顯示，超級富豪（UHNWIs）重視物業投資的特徵越來越突出。就亞洲的超級富豪 而言，物業在他們的投資組合中平均佔38%。其中，住宅物業是最受歡迎的投資類別，其次是寫字樓類別。

在投資海外門戶城市及標誌性建築之後，中國超級富豪們憑藉對西方市場的經驗積累，預計下一步他們仍會尋求其它商業收益較高的房地產行業。這時他們的目光可能會移開倫敦、紐約和悉尼，轉向其它主要城市，如：邁阿密、法蘭克福、布里斯班和曼徹斯特。

邁阿密在全球超級富豪最喜歡的城市排名中，位佔第六，像比爾·蓋茨在邁阿密都擁有房產。根據《2015年財富報告》，邁阿密和紐約是美國僅有的二個擁有世界級設施和房產的城市，並可以滿足資產淨值超過3,000萬美元的富翁生活。而洛杉磯、西雅圖、休斯頓，以及其它美國主要城市的房產，很難像財富 報告前十名的城市那樣，受到世界級精英的青睞。

據邁阿密房地產商協會報告，目前在邁阿密買房的中國人約佔國際買主的3%，但隨著中國投資政策的變化，他們更看好中國買主。另一方面，人民幣貶值和外匯管制加強，更是讓中國人抓緊時間出來轉移資產和財富保值。

事實上，邁阿密對中國投資者絕對有足夠的吸引力，因為那裡的房價比很多國際大城市便宜，而且城市的多元化趨勢，以及高品質生活的保障，都符合中國投資者的需求。

根據佳士得（Christie’s)的統計，2013年，邁阿密的豪宅平均每平方英呎的售價為559美元，同比倫敦的單價是4,683美元、舊金山的單價是829美元。邁阿密的價格優勢不言而喻。

據統計，中國買主在海外買房投資的平均投資是每套230萬美元。同樣的資產總額，在邁阿密可以購置更好更優的，自然吸引精明的買家。例如：同樣的 海邊豪宅，邁阿密是每平方英呎1,500美元，而紐約要5,000～6,000美元/平方英呎，邁阿密的房價比紐約低1/3以上。那麼長遠來看，房產單價 從1,500美元翻一倍，自然比5,000美元翻一倍更容易，也更現實。

除了一些超級富豪，邁阿密的合作公寓（Co-op）以及康斗（Condo）也一樣具有競爭力，當地的公寓價格比上海還便宜25%以上，所以對中國 大陸的中產階層同樣有吸引力。比如：上海某投資公司的35歲女主管徐某就表示，想在美國買套一居室的共有公寓，原來沒考慮到邁阿密買，但去年5月，獲悉邁 阿密的房產信息後改變主意，因為邁阿密一套共有公寓的售價是50萬到75萬美元。據當地經紀人表示，某些不錯的二手公寓更是20～30萬就可以入手。

邁阿密是美國房租價格排名第九的城市，當地一居室和二居室的租金分別是1,890和2,550美元。我們仍拿它跟紐約比較，做一個簡單計算。紐約的一居室和二居室的租金分別是3,240和3,830美元，所以紐約一居室、二居室的月租金分別比邁阿密高1.7和1.5倍。

現在紐約的平均房價比邁阿密貴3倍，換句話說，比如你用在紐約買一套二居室的錢，放到邁阿密，你能買3套。那麼你的租金收入會是紐約的2倍（邁阿密的二居室房租2,550×3/紐約的二居室房租3,830=2.00）。

加上邁阿密一年四季有大量遊客訪問，房屋空置率約4%，所以你要有房產在那，基本不用擔心出租。

再從房租的上漲趨勢看，根據Zumper2015年12月的最新租金報告，去年一年間，紐約的房租增長了8%、舊金山增長了4.5%，而邁阿密的 房租增加了11.2%。長期來看，舊金山作為全美房租最高的城市，租金繼續上漲的速度肯定減緩；而紐約也是同樣的道理，因為租金已夠高，上漲空間十分有 限。相比之下，邁阿密租金上漲速度還可以持續。

作為連續二次被佳士得國際房產報告列為世界十大高端房產銷售市場之一的邁阿密，在全美房產搜索排名中，一直被世界各國精英所喜愛。

這裡稅收優惠、同時教育、衛生資源豐富，加上極富競爭力的創業成本，對於想來美國創業、做生意的中國人，邁阿密絕對是一個有吸引力、適合落地紮根的城市。

中國、巴西和瑞士是邁阿密最大的貿易夥伴，邁阿密每年的總貿易額超過1,200億美元。邁阿密國際機場是美國國際貨運量最大的機場，直飛航班可以到達134個目的地，每天都有超過200架次直飛航班抵達世界各主要城市。

此外，邁阿密地處佛羅里達州，根據Tax Foundation的數據，佛州是美國排名第五的最適合商業發展的州，沒有州個人收入所得稅。當地人說這裡什麼都不缺，就缺一個中國城（Chinatown）。

作為《福布斯》雜誌評選的「美國最乾淨的城市」，邁阿密擁有頂級私人學校教育資源和購物中心，並且氣候宜人，這裡沒有冬季，常年攝氏20度以上，乾爽舒適，同樣適宜生活在寒冷地區的人士來此安家居住。

海灘、陽光還有棕櫚樹，每年吸引大批遊客觀光旅遊。這個城市有讓大部分中國男人痴迷的熱火（Miami Heat）球隊，這個城市有讓歐洲男人神往的South Beach，這個城市還有文藝青年喜愛的海明威，這個城市是美國的最南部，這個城市有很多明星、很多島。

話說邁阿密的生活成本較低，比華人集中的紐約、舊金山都低，也比倫敦以及中國香港低。根據財富報告的統計，在吃、穿、住、行四方面，邁阿密分別比紐約低10%、42%、5%、15%。

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（據看紐約）

根據新澤西州社區事務廳（Department of Community Affairs）最近公佈的數據，2015年新州房產稅平均漲幅為2.4%， 平均每戶繳稅額從2014年的8,161美元漲到2015年的8,353美元，增加了192美元。儘管州政府自2011年以來把房產稅增長幅度嚴格限制在2%以內，但最新公佈的數據卻顯示，2015年的稅率增長高於過去的3年。

根據房產網站Zillow對去年全美各郡中位地產稅的統計，10大稅額最高的郡，其中7個位於新澤西州——博根郡（Bergen）、埃塞克斯郡（Essex）、帕塞伊克郡（Passaic）、聯盟郡（Union）、莫里斯郡（Morris）、哈德森郡（Hudson） 和亨特頓郡（Hunterdon），其餘3個在紐約州。

新州政府在2011年立法將房產稅漲幅上限從4%壓低至2%以後，在最初幾年裡確有成效，2011年為2.4%， 2012年為1.6%，2013年為1.3%，但 2014年和2015年均超過2%，分別為2.2%和2.4%。這個2%的上限還有很多例外，如地方政府為還債或支付工作人員的退休金和健康福利、應對緊急狀況而需增加稅額等。另外，如果得到選民投票批准，稅率漲幅也可超過2%。

由於大西洋城賭業蕭條，商業稅收減少了37億美元，該市過去兩年裡房產稅增加了50%。帕特森市（Paterson）在房產重新估計之後，房屋貶值接近三分之一，房產稅漲幅也頗顯著。政府解釋說，如果除去大西洋城和帕特森市，新州實際房產稅增幅應為1.7%。

新澤西州各郡的房產稅額差異很大，北部一些郡的平均地產稅可高達11,000美元，尤以博根郡和埃塞克斯郡為顯著，而南部一些郡則可低至4,000美元以下，如鄰近特拉華州的坎伯蘭郡（Cumberland）

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（互聯網資訊綜合整理）

據24/7 wall st 2月11日報導，美國房地產研究公司RealtyTrac發佈新數據報告顯示，2月全美房產市場空房率為1.6%。房屋空置率最低的地區是硅谷地區和佛蒙特州、新罕布什爾州和猶他州的度假區，其中加州聖荷西空房率最低，僅0.2%。

另一方面，空房率較高的地方是汽車製造業及其相關產業的地區，其中空房率最高的是密歇根州的弗林特（7.5%）。下面是美國城市排名：

空房率最低的10個城市

在全美147個人口超過10萬的城市中，空房率最低的城市除加州聖荷西市（0.2%）外，還有科羅拉多州科林斯堡（0.2%）、新罕布什爾州曼徹斯特（0.3%）、猶他州普羅沃市（0.3%）、賓夕法尼亞州蘭開斯特（Lancaster，0.3 %）和加州舊金山（0.3%）。

空房率遠低於全國均值的其它他主要城市還有洛杉磯（0.4%）、波士頓（0.5%）、科州的丹佛（0.5%）和華盛頓哥倫比亞特區（0.5%）。

空房率最高的10個城市

在全美147個人口超過10萬的城市中，空房率最高的城市市排名是：密歇根州弗林特（7.5%）和底特律（5.3%）、俄亥俄州Youngstown（4.4%）、德克薩斯州Beaumont-Port Arthur（3.8%）、新澤西州大西洋城（3.7%）。

除此之外，空房率遠高於全美均值的其他城市包括印第安納波利斯（3.0%）、佛州的坦帕（2.9%）和邁阿密（2.8%）、俄亥俄州的克利夫蘭（2.8%）和密蘇里州的聖路易斯（2.6%）。

報導說，大西洋城空房率高是因為賭場關閉，而佛州的坦帕和邁阿密則是受到經濟大衰退時房地產泡沫的負面影響。

RealtyTrac副總裁布基斯特（Daren Blomquist）表示，美國大多數房地產市場面臨的挑戰不是高空房率，而是空房率過低。這導致許多房地產市場面臨住房價格和租金上漲壓力。雖然對賣家和有房者是好消息，但對買家和租戶則是壞消息。

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（互聯網資訊綜合整理）