美国投资 – Page 8

2016年2月最新美國房價走勢

美國最新房價走勢

美國房價增速穩定。美國Zillow房屋價值指數顯示，2月份全美房價環比上漲0.2%，同比增長4.3%。2月美國整體房租比去年同期上漲了2.6% ，增長幅度繼續放緩。與此同時，2月份全美非農平均每小時工資同比則增加了2.2%。

2月美國七大都會區房價地圖

2月份除波士頓與舊金山都會區外，各大都會區房價中位數與去年同期相比均呈漲勢。漲幅最高的區域依然為近期勢頭強勁底特律和西雅圖都會區。與1月份相比，洛杉磯、波士頓與舊金山都會區均出現環比下滑。

2月美國重點區域房價成交中位數

與上月相同，美國2月房價成交中位數最高的依然是舊金山都會區。其中，舊金山市的房價中位數超過了110萬美元，伯克利與聖馬刁的房價也超過了百萬美元。曼哈頓的房價為紐約區最高，中位數約84萬美元。爾灣的2月成交價中位數也名列前茅，為76萬美元。經濟受到嚴重打擊的底特律市依然處於無市無價的狀態，2月房價中位數依然不到3.7萬美元。

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中國富豪賣掉國內房產熱衷美國買樓和投資

據港媒稱，中國富豪愈來愈熱衷外國買樓及投資，部分甚至拋售內地資產，轉往其他國家投資，其中美國是首選，成為當地房地產市場最大買主。為什麼中國富豪熱衷於外國房產和投資呢？

據港媒報導，根據近日全美房地產經紀人協會資料顯示，截至去年3月的一年內，約20.9萬間美國房屋賣給境外人士及到美國未及兩年的移民，在該部分房屋的1040億美元總銷售額中，中國買家所佔比重最大，達286億多美元(約1865億元人民幣)，成為最大外國買主。

六成以上中國富豪計劃在未來兩年增持海外資產，其中住宅最受歡迎，其餘為證券、商業地產、信託產品和人壽保險

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另有調查顯示，六成以上中國富豪計劃在未來兩年增持海外資產，其中住宅最受歡迎，其餘為證券、商業地產、信託產品和人壽保險。另有四成七高淨值個人已安排三成以上的資產投資海外；約42%的人投資首選目的地為美國，其次是中國香港、澳洲、加拿大和英國。

內地證大集團董事長助理談佳隆表示，確實看到一些高淨值客戶(資產在800萬元人民幣以上)，基於人民幣貶值而賣掉國內房產，轉而配置海外資產。

美國平均房屋出租淨收益率為4%至8%，吸引國內買家過去投資。國內房地產租售比不是很理想，北京一套二手房每月租金約3000元，而美國達沃斯一套總價相當的房子，每年扣除房產稅費以及相關維護費用的話，回報大約有7%，換算租金回報約是北京的三倍。「以前這些投資特點是大家沒有看到的。中國客戶逐漸瞭解到這些信息，就會願意把一部分錢放在國外去投資，這成為了一種新的趨勢。」

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（互聯網資訊綜合整理）

下一個美國買房熱地不容錯過的投資機會西雅圖Lenora街大樓

在上一篇《投資50萬美元全家移民西雅圖》的文章中，我們從美國投資移民的角度，介紹了西雅圖Lenora街大樓項目作為EB-5投資移民項目的優勢所在。其實，作為難得的美國房產投資項目，西雅圖Lenora街大樓項目身上還具有不少的投資潛力待發掘，例如，當前美國硅谷人才不斷流向西雅圖，就為當地的房市發展注入了充足的動力，且看居外網為您慢慢講解。

生活成本太高 硅谷人才不斷湧入西雅圖

2016年2月，總部位於舊金山灣區山景城得谷歌公司（Google）宣佈，他們將把在西雅圖柯克蘭（Kirkland）的工程師團隊規模擴大一倍，全新的18萬平方英呎的辦公空間將給超過400名谷歌工程師提供工作所需場所，至此，谷歌已有超過1900名員工在華盛頓，一半以上都在西雅圖的柯克蘭園區工作。

然而，谷歌加大在西雅圖的人員規模並不是單獨的個例。據美國專業媒體報導，近兩年有越來越多的硅谷人才流失，他們大部分的下一站大多都選擇在西雅圖！據悉，美國硅谷人才不斷流入西雅圖，很大一部分原因在於當地生活成本持續高漲！以谷歌為代表的硅谷人才更希望在西雅圖這樣生活成本較低的城市中為此更好的生活質量。以公寓租金為例，當前舊金山一居室公寓的平均租金為3620美元，相比之下，西雅圖只要1600美元，差距相當明顯！

下一個美國買房熱地不容錯過的投資機會西雅圖Lenora街大樓 — 西雅圖谷歌辦公園區所在地柯克蘭實景圖

關於美國各城市生活成本的情況，還可以從世界知名諮詢公司美世（Mercer）每年發佈的全球各大城市生活成本排行（Cost of Living City Rankings）中得到印證。該排行對逾200種商品和服務的價格進行比較，並考慮了住房的租金成品，是世界權威的關於全球各大城市生活成本的排行。在2015年的排行中，西雅圖排在全球106位，而作為國內買家最為青睞的美國城市，紐約（16）、舊金山（37）、洛杉磯（36）、芝加哥（42），統統比西雅圖要高出不少！

下一個美國買房的熱點城市：西雅圖！

國內買家在計劃到美國買房投資時，該地區的投資潛力是必須重點考慮的因素。這也是舊金山、洛杉磯、紐約這些傳統的、成熟的華人聚集地這幾年備受國內買家青睞的原因。然而，當舊金山、洛杉磯等地的生活成本不斷上漲、房價已經恢復並超過經濟危機之前的高點時，國內買家必須尋找的新的投資窪地。基於當前美國各個城市的發展情況，西雅圖是最有可能成為下一個最受國內買家青睞的熱點城市！

除了上面提到的西雅圖在生活成本上的優勢外，當前西雅圖與舊金山、紐約等熱門城市的房價差距也是不得不考慮的重要因素。根據居外網最新美國房價數據顯示，2016年1月，西雅圖的成交中位數為36萬美元，而舊金山、洛杉磯的分別為64萬、53萬美元。這幾大都市中熱門城區的房價對比中，舊金山、紐約的熱門區域如舊金山市、硅谷、曼哈頓的房價遠超於西雅圖！在西雅圖屬於高檔富人區的貝爾維尤（Bellevue）60萬美元的中位價僅有舊金山、硅谷中位價的一半！

當舊金山、洛杉磯的房價已經恢復到經濟危機前水平，讓美國民眾都難以承受的時候，諸多硅谷人才逐步流向西雅圖也就理所當然！最新的西雅圖房價漲幅也說明了這點，2016年1月，西雅圖的成交中位數同比上漲15.1%，遠高於美國其他都市區的漲幅，如下圖。

作為西雅圖最新的優質房產項目，Lenora街大樓項目優越的地理位置和項目特性，能充分享受以上提及的各種便利，擁有極大的投資潛力。

關於Lenora街大樓項目

作為美國EB-5投資移民項目，Lenora街大樓項目是集住宅、零售和高檔辦公為一體的開發項目，其中24層為住宅，寫字樓共9層，一層為零售店，還帶有5層地下停車場。更多細節資訊，可點擊查閱。

選擇西雅圖Lenora街大樓項目收穫美國綠卡與房產投資雙豐收

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2016年1月最新美國房價走勢

美國最新房價走勢

美國房價增速穩定。美國Zillow房屋價值指數顯示，1月份全美房價環比上漲0.2%，同比增長4.2%。1月美國整體房租比去年同期上漲了2.9% ，增長幅度繼續放緩。與此同時，1月份全美非農平均每小時工資同比則增加了2.5%。

1月美國七大都會區房價地圖

1月份，各大都會區房價中位數與去年同期相比均呈漲勢。漲幅最高的區域依然為近期勢頭強勁底特律和西雅圖都會區。與12月份相比，只有舊金山都會區出現較明顯的環比下滑。

1月美國重點區域房價成交中位數

與上月相同，美國11月房價成交中位數最高的依然是舊金山都會區。其中，舊金山市的房價中位數超過了110萬美元，伯克利的房價也迫近百萬美元。曼哈頓的房價為紐約區最高，中位數約83萬美元。亨廷頓海灘的1月成交價中位數也名列前茅，為72萬美元。底特律市依然處於無市無價的狀態，1月房價中位數依然不到4萬美元。

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Picky Chinese invest smartly in overseas residential units

According to Juwai.com, an online service offering information on overseas properties toChinese mainland buyers, Chinese real estate investment outside China has grown from $5billion in 2010 to $52 billion in 2014, and is set to reach $220 billion by 2020.

美國2016年新屋銷售遠遜預期，中間價年跌幅創2012年新高

美國商務部24日公佈，2016年1月份經季節性因素調整後的獨戶新屋銷售年率較12月的54.4萬戶下滑9.2%至49.4萬戶、創2015年10月以來新低，與2015年同期的52.1萬戶相比下滑5.2%、創2014年6月以來最大年減幅。市場原先預估1月份獨戶新屋銷售年率為53.5萬戶。今日美國報報導，美國獨戶新屋銷售年率52年平均值為655,200戶。

美國2016年新屋銷售遠遜預期，中間價年跌幅創2012年新高

1月新屋中間價年減4.5%(月減5.8%)至278,800美元、創2014年9月以來新低；2015年9月的307,600美元為歷史最高價位。美國新屋中間價連續第2個月呈現年減、創2011年11月至2012年1月以來最長連續下跌紀錄，1月年減幅創2012年1月以來新高。那麼美國房產多少錢呢？

截至1月底待售新屋周轉天期自12月底的5.1個月升至5.8個月、創2015年9月(5.9個月)以來新高。截至1月底待售新屋為23.8萬棟、創2009年10月以來新高。

商務部數據顯示，2016年1月份美國西部獨戶新屋銷售年率分別年減24.1%、月減32.1%，表現最為疲軟；當地獨戶新屋銷售年率(11萬戶)創2014年7月以來新低、月減幅創2010年5月以來新高。美國南部、中部分別年減2.0%、1.5%，但東北部則是年增100.0%。

美國1月新屋開工年率下滑3.8%至109.9萬戶、創2015年10月(107.1萬戶)以來新低。2016年1月美國獨棟新屋開工年率自12月的76.1萬戶下滑3.9%至73.1萬戶、創2015年10月以來新低，較史上最高紀錄(2006年1月的182.3萬戶)縮減60%。其中，美國東北部受寒冬氣候影響、新屋開工年率跌幅達14.1%，表現最差。

美國國家建築開發業協會(NAHB)16日公佈的統計數據顯示，2016年2月份NAHB/Wells Fargo房屋市場指數(HMI)下跌3點至58。

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(據鉅亨網報導)

人民幣持續貶值華人美國置業保值

人民幣從去年8月份以來兌美元一直在貶值。為了減少人民幣貶值造成的資產縮水，中國富豪紛紛在美國購置房產對沖。美國房產值得投資嗎？

為了減少人民幣貶值造成資產縮水，中國富豪紛紛在美國購置房產對沖

去年8月11日和12日，中共主動下調人民幣兌美元中間價兩千多點，令人民幣貶值3%。中共此舉出乎國際金融市場預料，市場看貶人民幣情緒高漲。進入2016年的第一個交易周，人民幣再次大幅貶值，人民幣對美元貶值超過1.5%，至5年來最低水平。

另外，大陸宏觀經濟形勢一直不見起色，一月份各項經濟數據顯示經濟依舊不振。國際金融機構紛紛下調人民幣兌美元預期。國際投行高盛1月8日將2016年底人民幣兌美元預期從1美元兌換6.6元人民幣下調至兌換7元人民幣；將2017年底人民幣對美元預期從6.8元下調至7.3元。麥格理銀行等三家銀行也下調了人民幣估值。

在人民幣兌美元連續貶值的背景下，有市場人士預計，優良的美元資產將成為資產配置的「新寵」。鵬華基金表示，未來一年，美元資產走強，人民幣相對美元貶值壓力將持續存在。因此，投資中配置美元資產能有效分散單一幣種資產的風險。面對人民幣貶值壓力，大陸富豪們紛紛購買美國房地產保值。

有港媒報導，大陸證大集團董事長助理兼私募投行總監談佳隆表示，一些資產在800萬元人民幣以上的客戶，基於人民幣貶值預期而賣掉國內房地產轉配海外資產。不少投資者是希望通過增加以美元為主的海外樓市、黃金的配置，對沖因國內增加貨幣供應量造成的潛在通脹的影響，實現資本的保值。而資本市場下滑和匯率貶值兩個因素相加，使得海外配置越來越熱。

有海外媒體調查顯示，60%以上中國富豪計劃在未來兩年增持海外資產，其中住宅最受歡迎，其餘為證券、商業地產、信託產品和人壽保險。另有47%高淨值個人已安排30%以上的資產投資海外。42%受訪者的首選目的地是美國，其次是中國香港、澳洲、加拿大和英國。

據全美房地產經紀人協會資料顯示，在截至2015年3月的一年時間裡，約20.9萬處美國房屋賣給了美國境外人士或在該國生活不到兩年的新移民，總價值在1040億美元，中國買家在其中佔比最大，為286億美元，平均購房價格約為83.2萬美元。

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佛州住房保險全美最貴雙倍於全美平均

根據美國全國保險專員協會週三公佈的統計報告，佛羅里達州的居民支付全美最昂貴的住房保險費用，平均為2115美元，幾乎雙倍於全美平均費用。

全國保險專員協會（National Association of Insurance Commissioners）週三的報告是基於2013年非商業居民住宅的標準保險數據。全美普通住宅保險費用平均為1096美元，而佛羅里達州的平均費用最高達2115美元，其次是德克薩斯州在1837美元，路易斯安那位居第三是1822美元。

儘管2005年以後，佛羅里達州再也沒有遭受颶風的襲擊，但佛州居民的住房保險依然年年看漲。佛州的消費者保護組織之一，佛羅里達保險客戶（Policyholders

of Florida）的一名律師稱，保險費用的增長「沒有理由」。他指出，佛州居民除了付出更多，投保人得到的保險範圍比鄰州以及沿海的州還少。

即使佛州10年沒有颶風災害了，但是，保險公司和他們的盟友表示，導致保險率上升的重要原因來自律師、承包商和一些其他方誇大索賠，例如水管漏水的索賠被一些律師和承包商利用，這在週三的立法辯論中是一個熱門話題，州政府經營的公民財產保險股份有限公司的官員也以此類索賠上升為由調高了保險率。

保險業資助的保險信息研究所的佛州代表指出，儘管佛州10年沒有風暴，佛州的財產保險費率最高是因為它的巨災損失投保全美最高。扣除通貨膨脹因素，從1985年到2014年，佛羅里達州有680億巨災損失。

保險業組織表示，佛州的主要問題是獲得了保險受益的第三方濫用非商業居民住宅保險規則。例如情急的房主找來管道承包商處理破裂的水管，可能就會在匆忙中籤署協議，授權承包商保險「受益分配」（assignment of benefits）。

佛州保險改革試圖限制這類協議，在過去的幾年在法庭或立法都難以通行。目前一個新的提案已經通過佛州參議院小組委員會，試圖再次推動保險改革。

美國財產意外保險商協會（Property Casualty Insurers Association of America）也對保險客戶提出警告，律師和偽劣承包商可以剝奪房主自己的保險控制權，有時會導致不必要的訴訟。保險改革是該協會的重點目標。

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投資彼得斯堡汽車旅館：優越位置帶來穩定客源，擁有巨大開發潛力

彼得斯堡(Petersburg) 是美國弗吉尼亞州東南部的城市，它以獨特的工業形式和作為交通樞紐的優勢地理位置，為弗吉尼亞州創造了較大財富。彼得斯堡也是一個充滿生機的文化藝術寶地，這裡的藝術中心、劇院和博物館等在當地都較為有名，而且加上各種現場音樂表演和歌舞表演等節日，其受關注度自然與日俱增。本物業是當地一處建築面積約160300平方英呎（約14892平方米）的汽車旅館，位置十分優越，客流源源不斷，頗具投資價值。

位置卓越優勢明顯，擁有穩定增長的住店客源

這個汽車旅館是弗吉尼亞州際物業，位於里士滿國際機場以南23英里處，坐落在I-95州際公路的52號出口和460號線（Route 460）旁。該旅館包含137間客房、餐廳和宴會廳，總佔地面積為約3.68英畝。

汽車旅館地處I-95州際公路旁，位於I-95 與 I-85公路的分叉口處，從I-95公路上可很清晰地看到旅館。I-95州際公路的52號出口交通量很大，每天有10萬車次通過該出口，因此將給本物業帶來更多客人。優越的位置是該物業的一大優勢，也保障了旅館的生意十分穩定且帶來可觀收入。

優越的位置是該物業的一大優勢，優越的位置是該物業的一大優勢，也保障了旅館的生意且帶來了可觀收入 — 優越的位置是該物業的一大優勢，也保障了旅館的生意且帶來了可觀收入

這個旅館由於地理位置的便利而擁有穩定的客源。李堡陸軍（Fort Lee Army）基地距本旅館只有5分鐘路程，該基地每年有約70,000名士兵駐紮，而弗吉尼亞州立大學（Virginia State University）有5,890名在校生；軍人和學生的家人都會來此探望，因此為本旅館帶來了源源不斷的客人，讓旅館運營的十分順利，收入穩定。

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旧金山灣區如此多嬌引各路「壕傑」競投資

美國舊金山灣區（簡稱「灣區」）位於美國西海岸的北加州，美國西部最大的金融中心和重要的高新技術研發和製造基地，它是美國最富裕的地區之一以及第3大的美國大都市地區。舊金山灣區是以舊金山市為中心，包括周邊9個縣，101個城鎮，以及7000平方英里的土地, 總人口數在700萬以上。舊金山三面環水，環境優美，氣候宜人，冬暖夏涼，陽光充足，被譽為「最受美國人喜歡的城市」。舊金山市內以陡峭的山坡，獨特的纜車，金門大橋，以及漁人碼頭等而聞名。舊金山灣區可分為四大塊：舊金山市區，中半島，硅谷和東灣。美國舊金山灣區享有自然美景,文化自由，繁榮富裕，多元化和新時代的美譽，它是全世界最適宜居住的地方之一。

舊金山灣區又以高科技的硅谷著稱，是全美的經濟中心和創新集散地。硅谷起先僅包含聖塔克拉拉(Santa Clara) 山谷，主要在聖塔克拉拉縣和聖荷西(San Jose) 市境內，之後逐漸擴展，也包括周邊如聖馬刁縣 (San Mateo County)，阿拉米達縣(Alameda County) 的一部分。硅谷不是一個地理名詞，在地圖上一般不做標註。舊金山灣區是文化多元之地，堪稱有美國民族大熔爐的縮影，由於近十幾年來，亞洲人（包括黃種人和印度人）大量移民到美國，其中又以加州為主要落腳處。在硅谷有些地區，亞洲人密度高居全美第一，有些城市甚至高達百分之五十。許多亞裔是擁有高學歷的科技新貴，這也帶動了當地文化的融合，在當地的購物商場內，從珠寶、超市到南北雜貨，應有盡有，連不會說英文的老人家自己去購物也沒有語言上的障礙。硅谷的華人以新僑居多，隨著中國的改革開放，大陸移民也越來越多。是一個創業、工作、生活都相宜的地方

1. 環境優美、氣候宜人

環境優美 – 灣區自然環境優越，坐居浪漫城市舊金山，面臨太平洋，環繞原始森林，比鄰世界葡萄酒鄉，常年陽光明媚，碧海藍天。從硅谷往南一小時可以到聖荷西西南邊的聖他克魯茲(Santa Cruz)海岸一日遊；再往南約一個小時車程到世界級風景勝地蒙特利市Monterey – 美國西海岸最美麗的一個半島，是加州歷史最悠久的城市，它曾是西班牙和墨西哥時代的加州首都；可以到著名的17 Mile Drive看看美國最迷人的海邊風景，或是到鄰近的卡密爾(Carmel)小鎮海岸沙灘漫步；經101號公路到洛杉磯，一路上風景迭起，美不勝收。下面便是夢幻的洛杉磯迪士尼樂園、環球影城；再往東走可抵娛樂之都-拉斯維加斯(Las Vegas, Nevada)賭城。硅谷往東北開車四個小時到北美最大的高山湖泊 – 太浩湖(Lake Tahoe) 和內華達州的另一個賭城雷諾(Reno）；往東是人間仙境的優勝美地國家公園(Yosemite National Park），往北也可到著名的那帕(Napa)酒鄉，品嚐葡萄美酒。世界級美景比比皆是，唾手可得。可謂身在畫中。

四季如春 -灣區是典型的涼夏型地中海式氣候，氣溫變化極小，一年四季都不冷不熱，溫和濕潤，各種植物生長茂盛。一年三百多天晴天，空氣質量非常好。晴空萬里。沒有其他地區的四季分明，但每個季節還是有每個季節的特色。如果你想體會不同的季節，只要開車幾小時就可以到達，比如說在冬天，從灣區到有雪的地方只要四小時；在夏天，到酷熱區，只要三小時。住在本地的人們經常很難找到可以媲美的地方去旅遊，因為這裡實在是太美了。

2. 不可複製的硅谷 – 經濟強大、繁榮富裕

公司云集 –硅谷擁有大大小小公司達10000家以上。80年代後，隨著半導體，互聯網，生物、空間、海洋、通訊、能源材料等新興技術的研究機構在該地區紛紛出現，硅谷客觀上成為美國高新技術的搖籃。現在硅谷已成為世界各國高科技聚集區的代名詞。以高技術從業人員的密度而論，硅谷居美國之首，每1000個在私營企業工作的人裡有285.9人從事高科技業。硅谷是美國重要的電子工業基地，也是世界最為知名的電子工業集中地。

其特點是以附近一些具有雄厚科研力量的美國一流大學斯坦福、伯克利和加州理工等世界知名大學為依託，以高技術的中小公司群為基礎，並擁有蘋果、谷歌、臉書、英特爾、惠普、思科、朗訊，英偉達等大公司，融科學、技術、生產為一體。擇址硅谷的計算機公司已經發展到大約1500家。

繁榮富裕 –高技術職位的平均年薪亦居美國之首，達到十五萬美元。硅谷的GDP佔美國總GDP的5%，而人口不到全國的1%。人均GDP全美第一。美國薪資最高的15個企業中，9個在灣區。硅谷是美國高科技人才的集中地，更是美國信息產業人才的集中地，在硅谷，集結著美國各地和世界各國的科技人員達100萬以上，美國科學院院士在硅谷任職的就有近千人，獲諾貝爾獎的科學家就達30多人。硅谷是美國青年心馳神往的聖地，也是世界各國留學生的競技場和淘金場。在硅谷，一般公司都實行科學研究、技術開發和生產營銷三位一體的經營機制，高學歷的專業科技人員往往佔公司員工的80%以上。硅谷的科技人員大都是來自世界各地的佼佼者，他們不僅母語和膚色不同，文化背景和生活習俗也各有所異，所學專業和特長也不一樣。硅谷30%以上的人口是在美國本土以外出生的。大量來自國外的高科技成才的湧入，使得這邊土地永遠保持著活力。如此一批科技專家聚在一起，必然思維活躍，互相切磋中很容易迸發出創新的火花。硅谷高新技術公司的創立和資金投入方興未艾，仍然呈現出發展的趨勢。

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