美国投资 – Page 10

2015年12月最新美國房價走勢

美國最新房價走勢

美國房價增速穩定。美國Zillow房屋價值指數顯示，12月份全美房價環比上漲0.2%，同比增長4.0%。12月美國整體房租比去年同期上漲了3.3% ，增長幅度繼續放緩。與此同時，12月份全美非農平均每小時工資同比則增加了2.5%。

12月美國七大都會區房價地圖

12月份，隨著波士頓都會區成交價止住下跌趨勢，我們關注的各大都會區房價中位數與去年同期相比均呈漲勢。漲幅最高的區域依然為近期勢頭強勁底特律和西雅圖都會區，舊金山都會區也有超過8%的同比增幅。與11月份相比，除芝加哥與舊金山外，其他都會區均出現環比增長。

12月美國重點區域房價成交中位數

與上月相同，美國12月房價成交中位數最高的依然是舊金山都會區。其中，舊金山市的房價中位數超過了110萬美元，伯克利與聖馬刁房價中位數也緊隨其後。曼哈頓的房價為紐約區最高，中位數約83萬美元。爾灣的12成交價中位數也名列前茅，超過72萬美元。底特律市依然處於無市無價的狀態，12月房價中位數尚不到4萬美元。

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巴哈馬——距離美國50英里的置業佳選

巴哈馬地處北大西洋中，距離美國佛羅裡達僅 50 英里。由於該國擁有穩定的政治和經濟形勢、提供永久居住的機會、稅收政策優惠、氣候宜人、居民友好，已成為商業投資、第二故鄉或主要居住地之選的熱門目的地。

巴哈馬是一個多樣化的國家，C.A. Christie Real Estate (CAC) 很榮幸帶領您共同探索這個吸引全球投資者目光的熱點國家。CAC 的創始人及總裁Charles A. Christie是一名置業地產經紀人，1973 年獲得政府批准評估師。如今，CAC已經成為巴哈馬歷史最悠久、地位最穩固的地產公司。CAC 擁有一批由專業人士和投資顧問組成的精干隊伍，具備地產和商業領域的豐富經驗。我們專注於為您購置巴哈馬全境範圍內的豪宅、高檔公寓、度假屋、海濱地產、開發項目和私人島嶼。

巴哈馬八大優勢

1、簽證要求

中國居民到巴哈馬無需簽證。

2、永久居留權

購買房屋輕而易舉！如果中國公民在巴哈馬購買的房屋達到 50萬美元，就有資格申請永久居留權。住宅價格超過 150 萬美元將加速永久居留權申請程序。永久居民享有在巴哈馬生活、工作（某些情況下）、進出巴哈馬和開設銀行賬戶方面的權利。

3、美國簽證

巴哈馬永久居民可以申請美國簽證。

4、稅收政策

巴哈馬是一個稅收天堂，沒有所得稅、資本利得稅、繼承稅和贈與稅。

5、國家概述

巴哈馬 1718 年成為英屬殖民地，1973 年獨立。自 1792 年以來，巴哈馬一直都是一個和平穩定的民主國家，擁有現代水平的基礎設施、世界級通訊系統和高水平的勞動力，令其成為一個極富吸引力的國家。第一代中國移民於 1879 年踏入巴哈馬的土地，他們的子子孫孫在這裡成家立業，為巴哈馬社會做出了重要的貢獻。巴哈馬 100,000 平方英裡的國土面積上分布著 700 座島嶼，但只有 30 座島嶼有人類居住。巴哈馬首都拿騷位於新普羅維登斯主島，全國人口 382,000 人。巴哈馬擁有全球最清澈的海水，全年氣候溫暖舒適，沙灘優美迷人，擁有世界頂級度假村、博彩企業、免稅購物、博物館和歷史名勝。支柱行業包括：旅游業、銀行業、漁業、朗姆酒、鹽業、霰石開采、石油運輸、農業和醫藥業。從倫敦、紐約、多倫多、蒙特利爾、邁阿密、奧蘭多和亞特蘭大均有直飛巴哈馬的航班。

6、教育

巴哈馬擁有高質量的中小學校，位於拿騷的 Lyford Cay 國際學校已獲得 International Baccalaureate World School 全認證，也是該地區最頂尖的學校之一。巴哈馬學院已與美國和加拿大的眾多知名學府建立密切合作關系。

7、明星富豪的置業之選

巴哈馬擁有世界最昂貴的私人島嶼，吸引了眾多明星和億萬富豪出手購置，包括約翰尼·德普(Johnny Depp)、大衛·科波菲爾德(David Copperfield)、約翰·馬龍(John Malone)、伯納德·阿諾特(Bernard Arnault)和阿伽汗(Aga Khan)。CAC現有一塊名為“冷杉島”的小島出售，面積 460 英畝，售價 6200 美元（下圖）。購買這座島嶼的買家將與約翰尼·德普為鄰，他的小島名為 Little Halls Pond Cay，45 英畝，就位於冷杉島旁。

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美國20座城市房價漲幅達到2014年7月來最高

美國20個城市11月份房價同比上漲加快，凸顯需求穩定情況下供應短缺的局面。

美國20個城市11月份房價同比上漲加快 14個城市的房價同比漲幅較10月份加大，波特蘭、舊金山和丹佛領漲

週二公佈的報告顯示，標普/凱斯-席勒20個城市房價指數同比上漲5.8%，為2014年7月來最大漲幅。彭博調查31位經濟學家預測中值是上漲5.7%。從全國來看，11月份房價同比上漲5.3%。

低庫存正在推動房地產價值上升，幫助支持房主的家庭財富並抵消股票價格下跌所引發的部分損失。儘管抵押貸款利率料將維持在低水平，但要讓更多美國人能夠承擔得起購房負擔，工資需要更快增長才行。

「鑑於庫存有限，並且需求正在上升，我們可以預期價格上漲將繼續，」富國證券高級經濟學家Sam Bullard在數據公佈前表示。

彭博調查經濟學家的預估值介於上漲4.9%-6%之間。10月份房價的同比漲幅為5.5%。

三個月平均

標普/凱斯-席勒指數是基於為期三個月的平均水平，這意味著11月的數字也受到10月和9月交易的影響。

所有20個城市的房價都出現同比上漲，俄勒岡州的波特蘭市以11.1%的升幅領漲。芝加哥漲幅最小，為2%。有14個城市11月的房價漲幅較之前一個月加快，達拉斯、丹佛和波特蘭的房價指數達到紀錄最高。

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美國大華府地區房市待售屋不足

目前住房售價已恢復至接近2015年的顛峰價格了，買賣非常活躍。但對今年的買主來說，可選擇的住房可能會很少。

大華府地區房市待售屋不足

據房地產業界的人表示，大華府地區待售屋的庫存增漲出現了負數，上市的數量減少了。在已經庫存緊縮的市場裡，潛在的買家更難找到既想買又可負擔得起的房子或公寓。

從印度儲備銀行（Reserve Bank of India）的年度回顧，可以看出在華盛頓地區2015年是房價上漲的一年，即使交易放緩，但銷售卻依然強勁。

去年，當地的房子或公寓出售的平均價格是$410,000。雖然這只比2014年的平均價上漲了1.1%，但卻是在2007年創下之最高紀錄價格的1.2%範圍內。

2015年公佈的銷售量，每個月都比2014年同期的多。全年銷售額的漲幅高於2014年9.4%。印度儲備銀行表示，在2015年出售的房屋，有一半上市22天左右就賣掉了，遠低於5年或10 年的平均數。

2009年經濟衰退時，在城市地區創下的最低價格，平均為$331,500。這表示 2015年的平均價格，比它高出了23.7%。

2015年的房價，由維吉尼亞州的瀑布教堂市（Falls Church City）繼續領先，平均售價為$690,000，其次是阿靈頓縣的$560,000；華盛頓特區是$532,000；亞歷山大城是$500,000。

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中國買家青睞洛杉磯千萬美元級豪宅

據居外網聯合創始人冼明(Simon Henry)預測：2016年，中國人在全球酒店行業的投資會較2015年提高5%-15%，在海外購買酒店的目標國訪問量排名依次為美國、澳大利亞和英國。不過，居外網對500萬美元以上地產發展趨勢的研究顯示，對於中國買家而言，加州仍是世界上高端地產最受歡迎的地區。

油價低迷逐漸影響達拉斯房市前景

房屋分析師預計，達拉斯地區的房屋市場今年將從2015年所達到的歷史高位上逐漸回覆平緩。房價和房屋銷售預計在2016年仍會有所增長，但不會像去年那樣迅猛。

美國房市

對石油行業蕭條的擔憂以及更高的房屋貸款成本已經讓分析師對今年房市的預期更加保守。

德州農工大學房地產研究中心的詹姆斯·蓋恩斯(James Gaines)說：「房屋市場如此火爆，你不會預期這會永遠持續下去。只是在達拉斯地區，如果就業機會創建速度繼續保持如此高的水平，我們沒有理由會認為房屋市場會大幅放緩，即便是會放緩的話。」

然而報告顯示，達拉斯地區接近創紀錄水平的就業增長正在趨於平緩。分析師警告，如果衝擊休斯頓房屋市場的能源業衰退漫延到其它德州城市，房屋需求將會下降。

蓋恩斯表示，油價下跌的後果對全德州經濟層面的影響正在逐漸顯現，只是達拉斯地區和奧斯汀到目前為止表現還算可以。但如果全州的經濟開始感受到能源行業增長放緩的影響，這最終將或多或少影響到每一個人。

根據惠譽評級(Fitch Rating)和Arch Mortgage Insurance保險公司最近的報告，所有德州大城市的房屋市場均被標記為有潛在放緩的風險。研究人員還警告，達拉斯地區房價被高估了。

蓋恩斯預測，如果房屋需求減緩，達拉斯地區今年全年的房價升幅約為3%至4%，這不到2015年近10%的房價升幅的一半。

Metrostudy公司的大衛·布朗(David Brown)說：「某些地區的買家已經因為房價過高而打退堂鼓了，房屋買賣活動開始趨於平緩。並非每個人都買得起35萬至45萬美元的房子的。儘管我們有很多房屋的需求，但這得是在一個合理的價位。」

由於土地和開發成本的上升，許多達拉斯地區的房屋建造商開始轉向最高端的房屋市場，以至低價房屋缺乏。

在2015年，建造商開工建造的新房屋達28,000棟，是上一輪經濟衰退以來的最高水平，但仍比2006年的高峰水平低40%。今年或會再增加10%，應該有超過30,000棟新房屋開工建造。

勞動力短缺和土地成本攀升，讓房屋建造者大受限制，同時是推動房價升高的因素。

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2016最新美國EB-5投資移民指南

2015的美國EB-5投資移民歷經了幾次劇情大逆轉，懸疑片變成驚悚片、悲劇片、戰爭片，現在塵埃落定，最終變成了喜劇片，也就是不做任何改變、延期到2106年9月底，即2016年的美國財年底結束。長達9個多月，似乎大部分人都鬆一口氣。現在馬上辭舊迎新了，你的EB-5之路，如果還沒開始，2016年准備怎麼走呢？

2016年EB-5投資移民趨勢投資旺年申請人數只增不減

2015年是美國EB-5投資移民最熱鬧的一年，華人申請者的猛增，給EB-5帶來無限的活力，也帶來了爭議和不確定因素。但無論是從經濟、政治還是國際戰略來看，EB-5將會愈來愈旺，來自各國的申請人愈來愈多，2016年的申請人數只會增加不會減少。區域中心會趨多趨大，彼此之間的競爭更加劇烈，直至有淘汰者出局。將來，或有區域中心鋌而走險，敬請各位投資者貨問多家，謹慎投資。

曼哈頓Hudson Yards項目以EB-5集資開發、正在建設中

下面從政治、經濟以及國際戰略三個方面分別闡述：

一、政治上看，EB-5不可能被否決

就政治面而言，參議員的捐款方多來自EB-5投資移民有關的房地產開放商，自然在說話時會考慮他們的聲音，那麼EB-5幾乎是廢不掉的。

第一，要改變EB-5投資移民，只有國會參眾兩院能提案。而共和黨參議員Chuck Grassley和民主黨參議員Dianne Feinstein提案的EB-5投資移民配額減少和增加金額（50萬到80萬）在2015年就以極大差數被否決掉。

第二，根據針對競選財源監控的網站OpenSecrets的報導，紐約市的參議員Chuck Schumer（舒默），德州達拉斯的國會議員Pete Sessions，德州共和黨參議員John Flake以及Arizona州共和黨參議員Jeff Flake，他們都是接受和EB-5區域中心有關的房地產開發商捐款的大咖（註：大咖，中國台灣閩南語，意思是大人物）。各自分別有6.2%、6.7%、3.4%以及3.5%的捐款與EB-5有關。

如果以區域中心在各州的比例來計算，區域中心愈多，和EB-5投資移民有關的房地產開發商政治捐款就愈多。

第三，世界最大的移民公司Fragomen（也是世界最大的EB-5投資移民公司）和愈來愈受注意的曼哈頓房地產開發商Related Companies（曼哈頓的項目Hudson Yards就是以EB-5來集資開發），以及曼哈頓的Silverstein Properties（世貿中心的長期租約擁有者，下一棟可能就是EB-5）都是捐款給參議員的大咖。

二、經濟上看，有正面貢獻

再從經濟面看，EB-5對經濟的正面貢獻已陸續顯現，並有數據證明。

第一，EB-5對於增加就業是社會公認的（只是人數算法有爭議），還可以增加美國的資金，促進房地產的開發和刺激經濟繁榮。

第二，EB-5在這次經濟大衰退（2007年末到2010年初）的正面貢獻，已有數據實證，是經濟正確的。

第三，美國的教育事業會愈來愈旺，因為EB-5投資移民者中選擇為了下一代教育而移民居多。

三、國際戰略而言，可靠評估形勢

最後從國際戰略來談，提供合法的渠道進入美國，並且可從統計上準確評估投資者原居地的政治經濟形勢。

第一，EB-5提供給世界各地有資金的人一個合法的管道——移民美國，而且EB-5投資移民並不限制投資者必須居住在所投資的區域中心內（美國憲法規定人民有居住遷移的自由）。也就是說投資者可以住在東部的紐約市，而投資的區域中心卻在西部的加州。

第二，美國從統計數據可以分析投資者原居地的政治經濟現況。

第三，美國政治經濟策略得以有可靠的評估。

綜上所述，從經濟、政治以及國際戰略來看，EB-5會愈來愈旺，來自各國的申請人也會愈來愈多。

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四年前，筆者應邀在紐約市中國台灣會館進行「EB-5投資移民和房地產開發」演講，介紹如何成立區域中心以及EB-5投資移民的申請過程和注意事項。

當天筆者預測：第一，區域中心將愈來愈多，而且區域愈畫愈大，跨州成立。第二，區域中心將以房地產開發為主，以其它事業為主的區域中心將愈來愈難取信於投資移民者。第三，不管中國大陸經濟向上揚或向下跌，向美國申請EB-5投資移民的中國大陸人將愈來愈多，而且可能會超過90%的申請名額，除非中國大陸政府設限管制。

如今所有預測都成真，根據美國移民局USCIS（US Citizen and Immigration Service）年末發佈的官方信息，到2015年12月2日，向USCIS申請批准的區域中心有781個，而向各州州政府登記的總數是1,087個。也就是說，在2015年9月24日以後，平均每天有超過3家機構在各州州政府登記。加州從180個增加到194個，紐約州從69個增加到82個，新澤西州從49個增加到63個，康州從20個增加到28個，賓州從43個增加到53個。華盛頓州從45個增加到49個，靠近墨西哥邊界的德州也從62個增加到64個。

值得注意的是，連美國屬地處女島Virgin Island也設立了一個區域中心、波多黎各Puerto Rico設有7個區域中心、北瑪麗安娜群島Northern Marianna’s Islands設有6個區域中心。最北的阿拉斯加州Alaska也有一個區域中心。白宮所在地哥倫比亞特區District of Columbia也設有17個。美國每個州加上屬地都設有區域中心。

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加州聖地亞哥投資回報率全美第二

據 CNBC 財經網近日報導，加州聖地亞哥縣在對當地上市公司的投資回報上名列全美第二。在 2015 年 40 個威力城市指數排名中，北卡羅來納州的羅利市（Raleigh, N.C.）以 16.9% 拔得頭籌，聖地亞哥以 15.4% 位居第二，硅谷以 14.6% 列第三。

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該指數由 CNBC 主播沙利文（Brian Sullivan）研發，系基於各地區12個最大的上市公司之市場資本，及其在過去12個月中的投資回報率。沙利文說，該指數是CNBC 在獲取當地市場發展趨勢的新聞故事時研發的。

三個最差的都市地區均為負值：匹茲堡，同比下降12.1％; 堪薩斯城，同比下降14.7％，休斯敦，同比下降16.3％。

聖地亞哥地區經濟發展公司表示，對聖地亞哥領先硅谷感到鼓舞。

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2015年11月最新美國房價走勢

美國最新房價走勢

美國房價保持增長。美國Zillow房屋價值指數顯示，11月份全美房價環比上漲0.3%，同比增長3.9%，較10月增速有所減緩。11月美國整體房租比去年同期上漲了3.8% ，低於上月的同比增長幅度。與此同時，10月份全美非農平均每小時工資同比則增加了2.3%。

11月美國七大都會區房價地圖

11月份，波士頓都會區成交價繼續出現下跌。而其他各大都會區房價中位數與去年同期相比均呈漲勢。漲幅最高的區域依然為近期勢頭強勁底特律和西雅圖都會區，紐約也有8%的同比增幅。不過與10月份相比，各大都會區中僅紐約與底特律保持出現環比增長。

11月美國重點區域房價成交中位數

與上月相同，美國11月房價成交中位數最高的依然是舊金山都會區。其中，舊金山市的房價中位數超過了110萬美元，聖馬刁與伯克利的房價中位數緊隨其後。曼哈頓的房價為紐約區最高，中位數約83萬美元。爾灣的11成交價中位數也名列前茅，超過71萬美元。底特律市則依然處於無市無價的狀態，11月房價中位數尚不到4萬美元。

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