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美國房地產2015年更吸引國際投資者。一份研究顯示，今年國際投資美國房地產金額創八年來新高。最熱門的投資地點依次為紐約曼哈頓、洛杉磯、華盛頓特區、芝加哥、波士頓，其中芝加哥房產的回報率最高。

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紐約房地產資本分析公司（Real Capital Analytics）昨日（16日）發佈研究報告顯示，2015年國際投資者購買美國房地產的總金額高達869.2億美元，創2007年以來新高。總投資額，包括來自海外和本土的投資在內，為4,654.4億美元。

最受國際投資者青睞的五個地區分別是紐約曼哈頓、洛杉磯、華盛頓特區、芝加哥、波士頓。其中芝加哥房產的第一年回報率最高，為6%。而最熱門的投資城市曼哈頓，回報率只有4.4%。

截止到上週，芝加哥今年共吸引32.7億美元國際房地產投資，其中來自挪威、加拿大、韓國和英國的投資額依次最多。

今年紐約曼哈頓吸引的國際房產投資額最高，為268.1億美元，其次是洛杉磯40億美元、華盛頓特區34.4億美元、芝加哥32.7億美元、波士頓28.7億美元。

今年所有投資美國房地產的國家中，來自中國的投資額佔8%。過去五年中國投資美國房地產的金額累計佔5%。中國還沒有成為投資美國房地產最多的五個國家之一。來自加拿大的投資金額最多，過去五年來佔31%。

房地產資本分析公司資深副總裁卡斯特洛（Jim Costello）表示，外國人投資美國房地產數量激增的原因主要包括：低利率；貸款容易且比其它國家更穩定；很多投資者已經從早前的房地產投資中獲利，近來又想進一步投資。

另外，普華永道會計師事務所（PricewaterhouseCoopers）合夥人羅謝爾（Mitch Roschelle）表示，美聯儲剛剛宣佈升息，美元強勢有助於進一步提升美國經濟，這也是大量投資者選擇美國的一個原因。

如果說美國房地產所面臨的挑戰，就是投資商的財務來源問題。比如，由於油價下跌，主要依靠原油收入的中東地區投資商金額減少；中國由於經濟放緩，來自中國的投資額也面臨挑戰。

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（互聯網資訊綜合整理）

2015年是一個說來話長的年份，它實際涵蓋了兩年的故事。這一年房市的強勁活動與價格的激增從早春時節就開始了。毫無懸念，由於其近期的表現，帕洛阿托（Palo Alto）的市場表現更加勢不可擋。從2014年3月至2015年3月，每平方尺的價格狂漲了29.55個百分點。

然而，隨著時間的推移，我們逐漸地看到了銷售的明顯放緩與再增長的情況，在過去的三年中有些地區尤為值得關注。放緩的原因可以歸結於以下三個因素：（1）硅谷最搶手地段的房產與備選區段之間的差價（2）亞洲股市的震盪和中國貨幣的貶值（3）對未來升值可能性的普遍關注，尤其鑑於預期的抵押貸款利率上升的態勢。

Palo Alto市中心的一處地標

1、硅谷最搶手地段的房產與備選區段之間的差價

在過去的3年裡，我們注意到硅谷地區房地產價格的顯著增長。例如，從2012年10月到2015年10月間，帕洛阿托市的平均銷售價格上漲49.76個百分點，而每平方英呎的價格上漲了53.76個百分點。

這當然使大部分半島的房主得到實惠，同時也刷新了同地區價格差異的歷史記錄。例如，帕洛阿托和洛斯阿托斯（Los Altos）兩地的房屋價格遠遠超過了周邊社區如：聖何西、聖克拉拉和紅木城。

然而，在2015年，帕洛阿托和聖荷西之間的房屋差價也是正常歷史的兩倍之多。其結果是，越來越多的買家不再只考慮半島受歡迎的核心地區，而是轉向其他城市。

在 3年前，購房者往往把重點放在他們感興趣的特定城市，但我們注意到，更多的買家對於房屋搜索持開放的態度了。通常情況下，他們現在要求廣泛瀏覽其他社區並 瞭解帕洛阿托與其他地區之間的價格差異。雖然這些買家仍長期生活在像帕洛阿托和洛斯阿托斯這樣的城市，經濟現狀迫使他們開始選擇其他地區。

因此，我們對帕洛阿托市房屋售價的相對扁平化有所預見，尤其是在較偏遠的社區還沒有完全從2008年的低點中反彈回來。

2、亞洲股市的震盪與中國貨幣的貶值

 

在亞洲股市，特別是在中國，雖然在過去的幾年中股市猶如過山車般上下起伏。舉例來說，在2014年1月3日上海證券交易所的綜合指數為2083點，到 2015年6月12日就飆升至5166點，緊接著在2015年9月28日又驟降到3052點，雖然截至2015年11月17日指數已經回升至3591點， 但這足以讓不少股民有些吃不消了。

儘管兩年內的淨增長超過了50％，大家卻被指數的跌幅值嚇出冷汗。2015年7月中國股市的跌蕩，引發了人們對於硅谷房地產市場骨牌效應的擔憂。

中國股市的不穩定性導致了其市場的分異。住宅價值超過500萬美金以上的房子還是受到了來自中國富裕買家的大量關注。而中國買家對於低於200萬美金房子的關注卻在減少。

在與許多中國買家的閒談中瞭解到，富裕的中國人在看到其淨資產減少的同時並不願意到海外置業。而另一方面，中國超級富豪感知到局勢的不穩定性所帶來的結果，更渴望尋找多元化的發展，於是增加了他們對於高端房產的需求。

然而，美國本土房地產市場近期的放緩，似乎遠遠大於中國買家的實際放緩速度。對於外國買家將要停止購買房產的擔心，導致了許多本地買家轉而擱置他們的採購計劃。換句話說，一個對於市場調整的擔心也開始引發市場的實際調整。

回過頭來看，我們認為這種擔憂在眾多購房者的腦海中被誇大了。通常情況下，當地的房地產市場對於全球性事件所產生的效應反應相對較緩慢，而且往往有一種過強反應的傾向。

亞洲股市已經開始從7月份的低迷中反彈，亞洲買家也開始在各種的價格點中重返市場。然而，許多房地產經紀人和購房者卻仍持觀望態度。我們預計，美國本土的房地產市場由於意識到問題被誇大化，繼而將在未來的數月中恢復活力。

德立昂上市的一處Palo Alto房產

3、對於未來升值可能性的普遍關注

儘管硅谷的經濟一直強勁，但這裡的房價對於許多高薪夫妻來說仍倍感吃力。其結果是，出現了市場動態的轉變，一些買家放棄做房主的意願轉而考慮長期租賃。在2015年，我們看到了這種趨勢的繼續加劇。

這一趨勢與許多行動力十足的年輕專業人士不謀而合，他們本來就不想擔心賣房或產生額外的交易成本。此外，對於美聯儲將加息的市場猜測更是加劇了這種焦慮。

雖然大家對於房產市場還有所擔心，但我們已經預見房市正在走向穩定的道路上，由於房主必須支付繁重的資本利得稅，所以多數人不願賣房。

此外，許多外國買家傾向於長時間的持有地產。這兩個因素的結合將是繼續導致房屋庫存量較低的原因。儘管上面大量提到市場的波動性，但任何經濟學家都會告訴您，對於房屋的低供應與高需求現狀所呈現的結果，必然會產生一個更加穩定的市場環境。

2016年是中國的火猴年，傳統上來講是一個經濟樂觀並帶有活力和勁頭的一年。希望它能帶給房地產市場一個強勁的年份。在這裡，我們也同時預祝您全家度過一個幸福而繁榮的中國新年！

休斯頓住房受持續的就業增長提振，不斷提高消費者的信心，家庭住宅價格逐漸上揚，預計到2016年，由於顯著被壓抑的需求，而將進入一段比較好的房市時期。

休斯頓房產

100多名經濟學家的季度調查顯示，對於2016年休斯頓市場越來越樂觀，當涉及到住房價格。大多數接受調查的經濟學家表示，他們預計未來四年休斯頓房價將穩步上漲。、

2016年休斯頓房價將漲15.2％

接受調查的經濟學家根據Zillow的進行的調查，預計休斯頓房價在2016年將上漲15.2％。

「這是我們看到了住房市場真正的復甦」斯坦·漢弗萊斯，Zillow的首席經濟學家說。「事實上，在購房者的稅收當中，我們已經看到了這個群體如此看好住房市場。」

房屋分析師押注在2016年

住宅建築商協會2015年春季開工預測研討會分析指出：在住房市場復甦很可能會激增，2016年就業增長會加快，抵押貸款利率較低，今年有被被壓抑的需求，明年將會如數釋放出來。

在過去的五年中，市場每12個月就會平均銷售5000個單元，休斯頓在那個時期有著很高的就業率和人口增長率，當然了這個優勢一直持續到了現在，房產專家預測它還將延續到未來很久。

休斯頓是全美人口增長最快的城市之一

休斯頓是人口增長最快的大城市之一。在2000年，休斯頓人口僅467萬人，排名全美第十；短短十年間，休斯頓人口就增加了超過27%，排名躍升至全美第五。大多數新增人口是來自其他州或其他國家的移民。華人人口更是從5.4萬躍升至7.萬，淨增三分之一以上。

休斯頓自2015年增65萬就業崗位

由於多元化產業的蓬勃發展，為這個大都市的人口增長及就業率都帶來積極影響。根據福布斯榜單，休斯頓就業率同比增長4.5%，是美國增長最快的城市。2015年，該都市區已經新增大概63,000個工作。

因為土地供應充足，休斯敦房價一直都處於穩定增長的階段。然而，近來由於休斯敦的開發商營建速度無法滿足市場需求，造成供應緊缺，因此當前的休斯敦房價已經快速飆升！

今年多次傳出美聯儲預計升高利息（Interest Rates）的風聲，總算在12月16日做出升息0.25%的決定。這個決定從6月延到9月，再從9月延後到12月，一延再延的升息計劃對美國房市有何影響？此前本報採訪加州舊金山灣區行業內人士，有人對房市很有信心，也有人嘆息回應。

本月15、16日進行本年度最後一次的聯邦公開市場委員會（FOMC）會議，就失業情況、通貨膨脹和全球經濟局勢做出討論，考量並確定美國經濟能（否）承受升息帶來的影響，最終做出升息一碼決定。各方也預測明年聯儲將還有幾波緩步升息的舉動。

回看歷史，在2002年科技泡沫（Tech Bubble）之後，美聯儲將基準利率一口氣降到1%，接著在2004年中後半開始慢慢調升，一次升高0.25個百分點。在當年的第一次調升後，30年期固定抵押貸款利率（30 Year Mortgage Rates）大約在6.3%，接著又下降到5.7%。

隨著美聯儲逐步調高基準利率，30年期固定抵押貸款利率卻跟著下降。在2005年6月下降到5.58%。在2006年六月最後一次升息時，30年期固定抵押貸款利率是6.68％左右。

今年多次傳出美聯儲預計升高利息（Interest Rates）的風聲，總算在12月16日做出升息0.25%的決定。這個決定從6月延到9月，再從9月延後到12月，一延再延的升息計劃對美國房市有何影響？此前本報採訪加州舊金山灣區行業內人士，有人對房市很有信心，也有人嘆息回應。

本月15、16日進行本年度最後一次的聯邦公開市場委員會（FOMC）會議，就失業情況、通貨膨脹和全球經濟局勢做出討論，考量並確定美國經濟能（否）承受升息帶來的影響，最終做出升息一碼決定。各方也預測明年聯儲將還有幾波緩步升息的舉動。

回看歷史，在2002年科技泡沫（Tech Bubble）之後，美聯儲將基準利率一口氣降到1%，接著在2004年中後半開始慢慢調升，一次升高0.25個百分點。在當年的第一次調升後，30年期固定抵押貸款利率（30 Year Mortgage Rates）大約在6.3%，接著又下降到5.7%。

隨著美聯儲逐步調高基準利率，30年期固定抵押貸款利率卻跟著下降。在2005年6月下降到5.58%。在2006年六月最後一次升息時，30年期固定抵押貸款利率是6.68％左右。

美國30年期固定貸款利率走勢圖

回顧歷史 影響房貸幅度小

這些歷史數據顯示，在當時經濟崩盤後的4年間，美聯儲將基準利率從1.25 %一路調高至5.25%，但30年期固定抵押貸款利率卻差異不大，擺動幅度約在0.5個百分點上下。這證明無論升息與否，貸款買房者都不用要太過緊張，以 過去的經驗看來，升息對房屋貸款利率的影響並不明顯。

華人支付頭款多 受影響面小

據硅谷星河地產創辦人Cindy Liu表示：「在舊金山灣區想要買到好房子，一般需要大額的頭期款，貸款相對少。主要還是看是買在哪個區域，如果頭款特別少，能買到房的區間就非常有限。」

她說：「對華人首選的市場來講，頭期款少就很難買到房子。在華人喜愛的好區，主流的購屋方法是支付高額的頭期款，貸款不多。所以即使利息上升也不會受到太大的影響。」

 

房市供不應求 買氣應不會顯著改變

另 有貸款經紀表示悲觀，認為升息衝擊貸款市場，恐將影響房貸以及二次房貸的業務。針對這個問題，Cindy Liu回應：「比起全美其他地方，加州舊金山灣區房地產表現比較好。因為這裡工作機會多，大家收入比較高，因住房緊缺租金不斷上漲，付租金還不如買房 子。」所以短時間內，買氣不會有顯著改變。

Cindy還認為，房地產市場其實挺有針對性，會因各地方的情況不同吸引不同的客戶。例如有些地區專門是 給換房子的人買的，有些地區是給第一次買房的人買的。」她說：「升息或許會對豪宅有點影響，但對中等價位（一、兩百萬）的房市影響不大。灣區房租居高不 下，比起租房，很多人還是願意買房。」

本身精通貸款業務，長期觀察走勢的Cindy也表示：「自美國經濟復甦後，房地產屬於主導市場之一， 美國政府若要升息，也不會一次提高太多，因為誰也不想對現在的房地產發展勢頭造成太大的衝擊。如果這次升息，用過去的0.25％的漲幅來算，貸款也只差個 幾萬塊錢，對灣區這裡的房價來說，不算是大問題。」

2014到15年的房地產數據顯示，灣區是全美房價上漲最多，也是全美最貴的地方之一。因為灣區房地產一直供不應求，天價的房產仍舊搶手。

決定舊金山灣區房價 還是工作和經濟

Cindy認為：「房價按理會跟著利率漲，過去幾年房價穩中有升。」不能否認的是，利率對房價的確稍有點影響。但是真正能影響舊金山灣區房價的因素，Cindy指出是灣區的公司狀況與就業率多寡。

以目前舊金山灣區房產僧多粥少的情況，就算房價漲，人們需要房子還是願意買房。灣區工作機會多薪資也高，房產的供需和漲幅主要是受失業率和公司表現的影響，如果公司裁員或失業率上升，灣區的房市才會受到較大的衝擊。

舊金山灣區當前的就業情勢還是很旺，各家公司仍在開疆闢土，她說：「現在灣區房地產比全美表現更好，冬季屬於淡季，但和以往相比今年冬季的房市表現還是很活 躍。」現在舊金山和灣區房源不足，她預估未來半年到一年問題整體房地產問題不大，且房價不會漲太多，大概維持在現在這個狀態。

美聯儲升息的兩個原因

為何美聯儲要調整利率？美聯儲主席珍妮特·耶倫（Janet Yellen）解釋，有兩個主要目地：一是想鼓勵投資和創造更多就業機會，二是希望能控制通貨膨脹。以全美經濟情況看來，本月4日美國勞工部新公佈的信息 顯示，到今年11月全美增加了21萬1千個工作機會，失業率穩定維持在5％。耶倫更在本月稍早對國會報告的證詞中說，她有信心通貨膨脹能回歸至2%，這也 是美聯儲的目標。

即使升息是希望能維持美國的經濟穩定和發展，仍會影響貸款人的負擔能力，對他們而言最直接的衝擊是，如果抵押貸款利率 （Mortgage Rates）一口氣上升太多的話，他們每月需要負擔的房屋貸款金額也會升高。萬一房價受到升息影響，負擔將會更大，所以需要貸款買房的人，可能會因為升息 而對卻步。

升息對於房市的差別可能在於，如果人們因為升息而不敢買房，舊金山灣區搶房的人少了，有能力或有需求的人更容易買到房子。以前需要加價搶房，平均出價需要加到8%~10％以上，現在可能以開價（Asking Price）就能買到房。是否如此尚待進一步觀察。

現在全美的租屋族比十年前多出了九百萬人，是有史以來最大的成長幅度，而由於租屋者眾，租金也是水漲船高。

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在美國高達 4300 萬的租屋者中，有至少五分之一的人處在＂高租金負擔＂的狀態，他們的租金佔其總收入超過 30%。

哈佛聯合房市研究中心的主理者 Chris Herbert 表示，租金負擔過高是一項重大的危機，很快地整個租屋市場的價格會全面飆升，屆時低收入戶將會無處可去，現在高額租金的問題已經開始延燒到中產階級家庭了。

租金超過總收入一半以上的的＂嚴重租金負擔＂族群，在過去十年從 750 萬人上升到 1140 萬人。

儘管新屋建設從房市泡沫以來已經有 35% 的成長，多戶式的公寓也開始大舉興建，但需求量還是遠遠超過供給量。

Herbert 表示，租屋市場過熱主要來自兩個效應，一是次貸風暴帶來大量付不起房貸而需要住處的人，二是市場對於租屋的好處過於推崇導致大量房產投入租屋市場。

除此之外，租屋佔整個房產市場的比例也來到 30 年來的新高，目前是以每年 3.5% 的速度喎速成長，雖然還是有許多提供租屋的物件分佈在郊區地帶，但近期許多新建的多戶式的公寓都走向大空間及豪華的風格，且都蓋在市中心，主要就是針對那 些高收入的族群，但中產階級與低收入戶就陷入了困境。

擁有房產的人數現在也降到了五十年來的新低點，且市場預期數字還會繼續下探，CoreLogic 首席經濟學家 Frank Nothaft 在報告中提到，這樣的市場態勢至少會維持到 2016 年，年輕的家庭將會繼續消化掉最近大量新建的房產物件。

由於房貸利率有可能上升，這使得租屋者原本的購屋想法被迫中斷，同時，在租金高漲的情況下，人們將很難存到足以購買房產的資金。

First American 首席經濟學家 Mark Fleming 表示，聯准會的升息將會對首次購屋族群帶來眾大衝擊，現在許多房貸的利率已經因應可能的升息而提早調整了，使得房貸需求持續降低。

隨著大城市的新屋逐漸完工，供給與需求間的差距將會收斂，但大城市的新屋絕大多數都是高檔的市中心住宅，因此有些開發商正準備要到郊區開發一些比較次級的住宅，而未來幾年新屋的趨勢將會以多戶式的公寓為主。

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（據鉅亨網）