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在全球經濟發展減緩的情況下，美國房價似乎沒有受到什麼影響。27日公佈的兩項報告指出，受高需求量和供應量緊張的影響，美國房產價值和租金都在穩步增長。

史坦普/凱斯席勒(S&P/Case-Shiller)房屋價格指數顯示，20個城市的房價指數在截至8月底的12個月內，增長了5.1%。美聯社報導，很多經濟學家表示，這個增長值和2014年年初的兩位數字增長值比起來，更能讓人承受。

美國房地產資訊網站Zillow的數據顯示，9月全美中位房租比2014年同期增長了3.7%。現在房價和租金的增長比2015年初的陡增顯得更加穩定。

三年來的就業率上升和低按揭率持續支撐房地產業，房產價值的增長持續高於平均年收入的增長，2015年平均年收入僅比2014年增長了2.2%，因此未來購房者需要有更高的工資才能負擔得起。

目前，薪資水平高的科技中心房價上漲迅速。史坦普/凱斯席勒房價指數顯示，舊金山和丹佛兩個城市年房產價值增長率為10.7%，是所有城市中指數最高的。俄勒岡州的波特蘭市，房產價值的年增長率為9.4%，位居第三。

富國銀行(Wells Fargo)經濟學家溫特樂(Mark Vitner)表示：「目前市場上房價增速很快，就業率和淨移民數量增長都很強勁，而市場上的房產供應量又十分緊張，波特蘭市就是這個情況很好的例子。」

Zillow的數據顯示，這些房價上漲的大都會城市，房租增速也很快。

深度閱讀：美國房產投資已成為趨勢

隨著經濟的發展，國內房產需求的不斷提高，促使了房地產產業飛速發展，而居高不下的價格確又把房產行業推向了一個尷尬的環境。不單買房成了一個難題 甚至一些房產投資專家也從國內房產市場上看不到了半點商機，

所以大多數的企業家、投資人把目光投向了海外房產投資市場，近年來海外房產投資市場異常火熱，這似乎從一部分人的經濟活動轉而發展為一種社會現象型經濟趨勢。那麼海外房產投資市場究竟如何?投資人又應該注意哪些重點?

近年來，隨著中國政府對資本管制的放鬆，許多資金雄厚的個人和公司將大量資本轉移到海外，以尋求更好的回報。這一趨勢目前正在加速。首先，大量的中國資本 正在流入海外的住宅房地產市場。據美國全國地產經紀商協會(NAR)今年6月發佈的報告，中國已經成為美國房產的第一大海外買家。2015年，中國人在美 國購買房產的總花費達到286億美元，佔外國人購房總花費的16%，而這一數字在2009年僅為41億美元，增長了近7倍。與此同時，中國人的平均購房花 費為83.18萬美元，遠遠高於加拿大、印度、墨西哥、英國這四位美國房產的主要買家。

在洛杉磯買一棟別墅，獲得穩定收益，平衡資產配置，是洛杉磯的富裕家庭理財規劃中的一個重要組成。對於中國投資人，這件事情在過去看來遙不可及。在過去的三年，越來越多國人境外投資，在這個大潮中，中國的一些高淨值人士購買美國房產並獲得穩定收益。

為什麼美國的中產階級家庭都會投資出租類房產?首先，投資出租房產可帶來可觀、持續的收益。全美的房屋空置率僅在8%左右，出租率達到92%。巨大成熟的 出租市場，有著非常穩定優質的客源，年化租金回報通常情況下可以達到6-8%。其次，房產增值穩定，美國經濟正在逐步恢復，強大的修復能力和優良的體制環 境吸引全世界資本流向美國。房地產在經歷2008年低潮後現在逐步回暖。投資出租類房產作為商業地產中的優質類別，以每年6%-8%的速度升值， 加上租金回報以及美元在近兩年不斷走高，綜合年回報率達到穩定的20%。

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（互聯網資訊綜合整理）

在經歷長時間的熊市過後，美國住宅市場和很多全球市場都處於同樣的投資時機。美國房市當前正處於從低谷向走向牛市初期的發展階段，這樣的投資機遇可以說是數十年發展週期中的一次機遇。

美國失業率和房價

在發達經濟體統計學家的所有統計數據中，失業率是最能反應經濟真實狀態的，這也是美國兩大執政黨始終繁忙致力於改善失業率的原因。BLS發佈數據顯示目 前美國失業率為7%(11月最新數據)。奧巴馬政府時美國經濟幾乎處於直線衰退趨勢，奧巴馬集團用了10個多月的時間才是美國經濟擺脫直線衰退的頹勢，逐 漸復甦。如果按當前趨勢，美國的失業率在2016年可能降到6.5%。

美國失業率和房價

首先，投資者要意識到在重要性上失業率並不像房價趨勢，所以失業率數據的重要性在於其對市場參與者對未來展望或漲或跌的信心方面的影響。

突出重點：

-美國房價引領美國失業率的變化;

-即使美國失業率在上升，只要失業率上升幅度小，且低於6.5%，房價也可能增長;

-2009年末失業率高峰期後，美國失業率下跌只是成功穩定了美國房價;

上述得出的關鍵結論就是，2013年1月，美國失業率從10%降低到7.8%起到了穩定房價的作用。根據以上美國失業率可能降低到6.5%以下的預測， 失業率下降將會促進美國房價增長，即美國房價將會相對失業率下跌呈現增長，且失業率從7%降到6.5%對房價的促進作用會高於房價從7.5%降到7%對房 價所產生的影響。

失業率與住房市場的推動因素

◆10降到8.5%=穩定作用——2009-2011

◆8.5%降到8%=牛市初期-2012

◆8%降到7.5%=美國房產牛市明顯興起-2013

◆7.5%將到7%=美國牛市加速發展-2014

◆7%降到6.5%=進一步促進牛市發展-2015

◆低於6.5%=多年強勁牛市，房價每年增幅超過10%-2016

美國經濟——國債上限不足為慮

雖然歐洲，英國和很多其它發達國家經濟已經停止，但是美國依然顯現出相對強勁的發展勢頭。在美國多倫印鈔刺激政策的作用下，美國GDP增幅勢將提升，美國白宮和國會一直上演著財政懸崖，國債上限危機的鬧劇不足為慮。2013年的第三季度，美國GDP較上季度增長4.1%。美國CBO預測，2014-2017年，美國經濟增幅將在4.3%左右。

美國指數膨脹趨勢

2013年GDP 增幅2.5%, 實際通脹率3.5%，這說明美國同其它所有國家一樣都呈現指數通脹的大趨勢。以下圖表明顯表示出即使按低於實際通脹的官方CPI 通脹標準，美國同其它國家一樣，並非表象的貶值，而是處於即得收益的指數通脹趨勢。只是在2008-2009年之間的大蕭條期間出現過短暫的緊縮期，如圖 表所示，貶值期只不過是短暫的曇花一現，或者說是通貨膨脹的大趨勢中所泛起的一絲」緊縮漣漪」。

美國購房可負擔力為空前最高

不斷下跌的房價與靜態到增長收益(通脹)體現了金融槓桿對住宅市場的影響，即抵押權人通常會藉出3.5倍的收入，所以如果收入增長10%，房價下跌 30%，那相對房價處於2006年高峰期時，可負擔力就相應增長65%。也就是說美國的住房相對於2006年時，可負擔力提升了65%，比如從借方的可負 擔力來說，高峰時一套20萬美金的房產就相當於現在10.7萬美金的房產，或是接近高峰價格的一半。

據稱，NAR編匯的美國可負擔力指數圖顯示，當前美國住房市場的可負擔力為198.2點，達到空前最高值。

新房銷售庫存

由於過去4年住房建築量的缺乏，致使當前住宅量成為50年以來的最低記錄，而現房銷售庫存為10年以來最低記錄。所以因為多個買家共同出具競價Offer提升售價，美國當前住房市場不斷升溫。

從對立角度來講，一旦美國房產牛市起步，新房建築工程也將隨之啟動。因為當前正處於牛市發展的初期階段，很難說開工量會對房價趨勢造成什麼影響， 現在開工量越多，置業/投資/投資信心會越高。

人口變化&住房需求

如果說我們無法判定全世界的人口發展，至少可以確定西方世界的主流趨勢是人口不斷老齡化。也就是說工人和非工人之間的比例一直在下降。那其中的主要影響就是工人會擁有更少的可支配收入去投資房產牛市，最後可能對住房市場產生阻礙。

但是，擁有廣袤土地的美國其優勢就在於可以向新居民打開國門，隨著工人數量的提升，從而推動美國經濟和住房市場的發展。而美國的人口也在不斷增加，所以 很多有關美國將步日本後塵的評論並不會發生，而兩個國家最根本的區別就是日本人口在下降，而美國人口預期會在未來40年增長30% 。所以，美國有大量的新房建築需求。

美國住宅市場置業時機

以下圖表描述了從主要的長期推動因素通脹影響下美國住宅市場的狀態，並描繪了美國市場是否顯示出入手美國市場的時機。

上述圖表表明2011年初期下滑預測，一直持續到2011年末，直到2012年牛市出現跡象。根據凱斯席勒的數據顯示，2012年房市就已經顯示美國置業時機的開始。

美國住房市場發展態勢

以下房價趨勢圖表明房價增長+20%達到牛市高峰後，又跌至熊市低谷期-20%。隨後經歷了5%正增長，隨後又跌至-5%, 房價如此循環將會重複之前40%的漲落，奠定美國市場未來多年的正常發展態勢。雖然現在很難確定房價正發展動量，但是回顧之前的牛市，一旦房價增長勢頭突 破每年5%，那之後房價很可能加速到每年8%-12%的增幅。

美國房價預測2013-2016

綜上分析，美國住宅房價未來幾年的趨勢走勢有了充分的預測基礎。市場發展基礎創造了一個可靠的置業時機，實際攀升態勢表明了未來幾年美國的住宅市場將處 於加速發展趨勢。也就是說隨著市場信心指數的不斷提升，每年的房價增長都會促進下一年更高的增幅，並一路向新的房市高峰期邁進。

美國房價預測結語

美國房市從2012年牛市初現，到2013年實現真正意義上的牛市發展，預期此後每年都會促成美國房市多年加速發展的總趨勢。根據凱斯席勒房價指數顯 示，從2012年10月到2016年初，美國房價指數將從158.8增長至207點。2016年初平均房價將比2009年增長30%以上。

「灣區每月房市銷售一覽」，刊登灣區華人較為感興趣的房地產城市，並選擇其重點郵區（Zipcode），統計同一區域的交易房型、數量、最低出售價、中間出售價和最高出售價等數據，以供讀者投資買賣時參考之。以下表格即是舊金山灣今年10月份的部分城市交易一覽：

註：房型CO是康斗，DE是獨立房

Cupertino十月銷售一覽表 Sunnyvale十月銷售一覽表 San Jose十月銷售一覽表 Palo Alto十月銷售一覽表 Mountain View十月銷售一覽表 Menlo Park、Foster City十月銷售一覽表 San Mateo、South San Francisco、Daly City十月銷售一覽表畝，· San Mateo、South San Francisco、Daly City十月銷售一覽表 Fremont十月銷售一覽表 Pleasanton十月銷售一覽表

美國人口預期會在未來40年增長30%，因此美國未來會有大量的新房建築需求，預計2016年初美國房產平均房價將比2009年增長30%以上。

人口變化&住房需求 　　

如果說我們無法判定全世界的人口發展，至少可以確定西方世界的主流趨勢是人口不斷老齡化。但是，擁有廣袤土地的美國，其優勢就在於可以向新居民打開國門，隨著工人數量的提升，從而推動美國經濟和住房市場的發展。 　　

而美國的人口也在不斷增加，所以很多有關美國將步日本後塵的評論並不會發生，而兩個國家最根本的區別就是日本人口在下降，而美國人口預期會在未來40年增長30%。所以，美國有大量的新房建築需求。

美國住宅市場置業時機 　　

以下圖表描述了從主要的長期推動因素通脹影響下美國住宅市場的狀態，並描繪了是否是適合入手美國房產的好時機。

上述圖表表明2011年初期下滑預測，一直持續到2011年末，直到2012年牛市出現跡象。根據凱斯席勒的數據顯示，2012年房市就已經顯示購置美國房產時機的開始。

美國住房市場發展態勢 　　

以下房價趨勢圖表明房價增長+20%達到牛市高峰後，又跌至熊市低谷期-20%。隨後經歷了5%正增長，隨後又跌至-5%, 房價如此循環將會重複之前40%的漲落，奠定美國市場未來多年的正常發展態勢。

雖然現在很難確定房價正發展動量，但是回顧之前的牛市，一旦房價增長勢頭突破每年5%，那之後房價很可能加速到每年8%-12%的增幅。

美國房價預測2013-2016 　　

綜上分析，美國住宅房價未來幾年的趨勢走勢有了充分的預測基礎。市場發展基礎創造了一個可靠的置業時機，實際攀升態勢表明了未來幾年美國的住宅市場將處於加速發展趨勢。 　　

也就是說隨著市場信心指數的不斷提升，每年的房價增長都會促進下一年更高的增幅，並一路向新的房市高峰期邁進。

美國房價預測結語 　　

美國房市從2012年牛市初現，到2013年實現真正意義上的牛市發展，預期此後每年都會促成美國房產多年加速發展的總趨勢。 　　

根據凱斯席勒房價指數顯示，從2012年10月到2016年初，美國房價指數將從158.8增長至207點。2016年初平均房價將比2009年增長30%以上。