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美國週二(11月17日)全美住房建築商協會(NAHB)數據顯示，美國11月NAHB房屋市場指數較上月下跌，10月觸及2005年10月來最高。但在個別房屋上，美國房地產市場並沒有表現出數據上那麼火熱的局面。

美國房產

美國已故的投行大佬、億萬富翁Bruce Wasserstein位於加州的豪宅週二以1400萬美元的價格被售出。而該棟豪宅此前的報價是2000萬美元，並曾經在7月降價至1690萬美元。

 

美國房地產數據火熱

Bruce Wasserstein在2009年去世，其家屬一直希望將這位億萬富翁生前的豪宅售出。但實際上這座佔地12.5英畝的豪宅並沒有被Bruce Wasserstein經常使用，這座豪宅建於2003年，擁有8個臥室，房屋佔地1300平方米，有一個網球場和一個遙望大海的游泳池。但到目前為止很多設施仍然非常新。

 

 

豪宅的新主人是加州護髮產品企業創始人Dean Christal及夫人。Dean Christal表示，他和他的家庭已經搬入這間新居。他們打算將此地當做主要的居所。Dean Christal表示，「我計劃在這個家裡安享晚年，我絕對不會考慮搬出去了。」

 

 

美國豪宅市場近期亂象叢生，一方面洛杉磯地區有三座豪宅叫價超過1億美元，同時尚有一座豪宅預期叫價5億美元，而另一方面，豪宅的銷量並不理想，很多近期轉手的千萬級別豪宅均出現大幅折價，另有很多豪宅無人問津。NBA退役球星、NBA夏洛特黃蜂隊老闆邁克爾喬丹在芝加哥標誌性的23號豪宅已經掛牌銷售多年，上個月又再次降價出售，但至今仍然無人出價。

隨著紐約住宅房地產市場的日趨強勁，中國資金的快速湧入，目前紐約住宅樓市場庫存越來越少。那麼是不是這個局面會帶動大量的住宅房地產的開發呢？專家們預測：不盡然。

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在近日結束的「美國亞裔地產協會」（AREAA）舉辦的地產峰會上，「煉金地產」（Alchemy Properties）總裁豪爾（Kenneth S Horn）說，雖然他看好紐約未來的住宅地產開發前景，但是他認為不會有大量的產品投放市場。為什麼呢？他說：「因為在最近的股票和債務市場，我們發現住宅建築方面（投資）有減緩的趨勢。前2、3年房地產看好的時候，沒有經驗或者沒有個人抵押的開發商都可以找到股東或者貸方，但是這個時代已經過去了。」因此他預測，在未來幾年內，所有地產開發都會被推遲，因為資金提供者要觀望市場的走向。豪爾認為，紐約的住宅建築只能向高層發展，找開發地點會變得更困難。

「柯克蘭陽光營銷集團」（Corcoran Sunshine MarketingGroup）執行副總裁霍普（Gordon Hoppe）說，高層正符合亞洲買家的心意：「他們被那些樓房的充足光線和空氣所吸引。」他說，未來也許會出現新的開發形式：「5年內，開發商會買下所有的（低）住宅，再和其它工程結合在一起改建，至於怎麼樣建設，會出現變化。」

地產集團「森林城市拉特納公司」（Forest City Ratner Companies）執行副總裁於蘇西（Susi Yu）預測，新的開發形式會帶給紐約地產更加繁榮的時期。「我感覺在未來的2、3年內，紐約住宅市場的價格會有一個調整。……可能會有新的密集地區需要分區，可能會激發新的開發形式，那是紐約令人興奮的新時代。」

現在的紐約住宅市場除了低庫存這個問題外，還存在著另外一個缺陷，就是沒有足夠高質量的學校與高級住宅相匹配。所以學校的地產開發有市場需求。「霍爾斯特德房地產公司」（Holstead Property）的合作仲介福爾布斯（Louise Phillips Forbes）說：「這是紐約市的一個大趨勢，我們在未來十年內就會看到這件事。」

根據統計，來自中國的投資人在去年已經成為美國外國投資的第一位，佔據外資總額的28%。對於那些有志在紐約住宅開發市場涉水的中國新手，專家們建議，因為開發業是個耗時長，不可預見因素多的領域，這些中國新手不妨從小項目做起。豪爾說：「你別一下就做50層的住宅，……你先從4個、6個單元的房子開始。因為你要準備犯錯誤。」於蘇西和霍普都認為，對於剛剛到達紐約的中國開發商來說，找到一個良好的當地合作夥伴至關重要。

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隨著美元的升值，越來越多中國人把投資目光指向美國，美國房地產市場已經成為中國最火熱的投資目標之一。

美國房價上漲

11月14日，由中國房地產業協會主辦，亨瑞集團執行主辦的「第二屆地產全球化暨海外投資高峰論壇」在北京召開。此次論壇以「開拓海外商機，實現財富增值」為主題，旨在為中國企業和投資者「走出去」尋找新機遇、探索新思路。亨瑞集團董事會主席鄒亨瑞接受搜狐財經專訪時表示，當前人民幣貶值美元升值的趨勢下，海外投資，買房還是首選。就美國市場而言，自2008年金融危機以後，美國的房價平均降幅達35%左右，儘管過去三年房價上漲較快，但美元在繼續升值，美國經濟復甦呈現慢牛態勢，房價漲幅可能放緩，卻仍然有上漲空間，現在投資美國房地產是不錯的選擇。

美國房價仍有上漲空間

美國房價近年來上漲快速，相關數據顯示，相比2009年已經上漲了近30%，尤其是位於加州的洛杉磯成為房價漲幅最快的城市之一。在截至今年8月份的12個月內，標普/Case-Shiller 顯示的20個大城市房價指數攀升5.1%。據全美房產經紀人協會統計，從2014年第二季到2015年第二季為止，中國投資客已在美國買下總成交額高達286億元的房產，不論在房屋數量及總金額方面，都創歷史新高。

現在投資美國房地產，還是好時機嗎？ 鄒亨瑞對搜狐財經表示，2008年金融危機時，美國的房價大幅下降，平均降幅達35%左右，有些地方下降更多。過去三年房價上漲較快，但美元持續升值，美國經濟復甦強勁，呈現慢牛態勢，這種情況下房價會隨著經濟增長而走高，未來房價漲幅可能放緩，卻仍然有上漲空間，現在投資美國房地產是不錯的選擇。他同時建議，投資海外可以分散投資，房地產、債券基金等都是不錯的投資方式。

鄒亨瑞透露，就國人美國投資買房具體來看，當前有兩種投資模式，2/3的中國投資客都是現金全款買房，另外還有1/3是貸款買房。他表示，在美國貸款買房比較划算，有的投資客通過銀行貸款，能貸到總金額70%。如果個人去美國投資買房，他建議多用貸款方式。「美國是一個信用國家，多用貸款，會帶來較好的信用記錄」 ，鄒亨瑞說。

地產企業「出海」正成為趨勢

海外置業熱潮持續升溫，也帶動了更多房地產企業紛紛「出海」。據仲量聯行發佈的最新統計數據顯示，2015年截至目前，中國的海外房地產投資同比激增50%，達到156億美元，並預計2015年全年中國的海外房地產直接投資額將達到約200億美元。

萬通集團主席董事長馮侖在本次論壇上預測稱，海外房地產投資將成為企業重要的資產配置方向之一，也是中國民間財務、財產安全配置的一個重要渠道，海外投資熱潮為房地產企業拓展海外市場送來了「黃金十年」。

華本榮譽理事長、原首創集團董事長劉曉光在論壇上表示，地產企業「出海」熱潮一是大勢所趨，另外也是國內房地產投資已經產能過剩下的選擇。

鄒亨瑞對此分析認為，對於房企來說，「走出去」不僅是分散投資風險的一種選擇，同時可以獲得相較於國內更高的收益率，而這也是房企扎堆「出海」的重要原因之一。「現在國內房地產市場已進入”白銀時代”，以前投資回報超過20%，現在還不到10%。而很多投資美國地產的企業，今年尤其是去年、前年，投資回報率超了10%，有的甚至達到20%，比國內要高。

在具體海外經營過程中，鄒亨瑞建議，無論是國內還是國外房地產的開發，其核心點和盈利點都是如何利用金融槓桿，從而獲得相對低成本的融資。以中國房企赴美開發項目為例，不少企業因為缺少美國式的管理模式與經驗，缺乏美國政策法規的知識和背景，造成各種水土不服的問題。在這種情況下，他們需要借助具備美國本土經驗的專業機構，協助解決出海融資等方面難題。

亨瑞集團副總裁周華表示，國內房企可以通過業態上、投資地域等方面進行考量。「目前美國仍是房企首選的投資國家。2014年—2015年上半年，美國交易量佔比超過了總的海外交易量的25%以上。」

在14日舉行的第二屆地產全球化暨海外投資高峰論壇上，亨瑞集團與中國電建集團、中房集團，以及美國第二大房產開發商Stockbride集團，正式簽署了涵蓋技術支持、融資、設計施工、預售等全方位的戰略合作協議，將聯合開發美國數個大城市的成片區域，包含美國舊金山金銀島整島開發，波士頓海港城片區區域開發等，投資總額高達上百億美元。

本屆論壇除為企業、個人海外投資提供新思路外，還設置了項目展示、合作洽談等環節。其中，共有超50億美元低成本資金尋求海外項目，上百個國內外優質投資項目及產品現場展示，上千人次高淨值人士參會尋求海外投資商機。

為穩定房市，聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）週二（11月10日）宣佈將在南佛州推出兩千多個法拍屋供南佛州的房屋組織購買。這些房屋將被裝修或者改造，然後低價賣給當地社區需要住房的居民。

2008年房市崩潰後，近幾年開始出現明顯復甦勢頭。為穩定房市，聯邦住房金融局於2014年12月份在底特律和芝加哥地區率先推出社區穩定計劃（Neighborhood Stabilization Initiative），目前已經在全美17個都市區展開。今年12月1日將首次在佛州實施。

聯邦住房金融局監管的房地美和房利美這兩家房貸公司所擁有的2000多個法拍屋將於12月1日面向棕櫚灘郡、布勞沃德郡、和邁阿密－戴德郡的房屋組織或機構推出，價格在17.5萬美元以下，願意購買的機構可以在12月1日開始提出購買意向。在購買了這些法拍屋後，需要先把房子裝修好，再賣給低收入的家庭。這對第一次購房但是資金不是很充裕的家庭來說是一個擁有自己住房的好機會。如果房屋組織不能全部買完這些法拍屋，剩餘的會向公眾開放拍買。

聯邦住房金融局表示，這樣做的原因是想讓當地的民眾能夠購買這些降價後的住房，因為社區的民眾和那些房屋機構都樂於見到當地社區的房市穩定。南佛州可以購買這些法拍屋的組織機構包括位於勞德代爾堡的南佛州社區住房服務機構（Neighborhood Housing Services of South Florida）和位於西棕櫚灘的社區復甦機構（Neighborhood Renaissance）。這些組織表示過去他們一直致力於購買一些低價的法拍屋，但資金方面與房地產投資商競爭。這些房地產投資商主要是為了盈利，而這些房屋機構的目的是為了社區的穩定和復甦。

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今年洛杉磯房地產總值較去年增長了6.13%，這已經是房地產總值保持第5年連續增長了。整個洛杉磯縣的房地產總值為12600億美元，總值較去年增長了731億美元。

洛杉磯房產

根據評估報告，住宅不動產銷售的增加是本年房地產值大幅增長的主要動力，3.09%的增值來源於住宅銷售。

在整個洛杉磯縣的88個城市中，房地產增值第1的是西好萊塢市（WestHollywood），較去年增長了9.8%。

比華利山莊較去年增長了9.1%，亞凱迪亞市較去年增長了8.8%，帕姆代爾市較去年增長了8.3%，曼哈頓海灘市市增長了8.1%。

評估員普朗（Jeffrey Prang）說：「今年評估報告的結果非常全面地說明了洛杉磯固定資產市場的穩定和強勁。」同時他還分析道：「數據還表明，洛杉磯縣所有城市的房地產總值較去年有所增長，6.13%這一漲幅是自2010年以來的最高漲幅。」

華人在洛杉磯買房的主要區域：

雖然洛杉磯很大，但是從國外移民到洛杉磯購置房產一般只考慮兩個區域：華人區和主流白人區。

購房考慮重點是：學區/社區，安全性，價格，升值潛力和具體房產要求。

1：我們通常說洛杉磯的華人區是指：分佈在聖蓋博谷的東區丶西區，這是華人分佈最集中的區域。

細分為：Monterey Park(蒙特利公園）、San Gabriel（聖蓋博市）、Alhambra（亞罕伯拉市）、Pasadena（帕薩蒂娜市）、Arcadia（亞凱迪亞）和 Temple（天普）。

這裡華人的比例非常高，通常在50-60%以上。在這裡你可以看到處處有寫著中國字的招牌，在這裡你可以直接用中文生活。

2: 從聖蓋博谷西區往東延伸

城市有Rowland Heights（羅蘭崗）、Walnut（核桃市）、Diamond Ba（鑽石吧）、奇諾崗市等。東區的華人平均比例為40%左右。在奇諾崗市在20%左右。再遠一點，到了橙縣的約巴林達市，華人的比例就降到10%以下了。

3：華人聚居區也從洛杉磯逐漸延伸到橙縣

這邊著名的城市有爾灣市丶約巴林達丶富勒頓市丶佈雷亞丶著名的海濱城市有新港灘市丶新港海濱和拉古納海灘市等等。橙縣華人比例約佔2.7%。

4：海邊的派洛斯福德（palos verdes-PV），臨近城市托倫斯Torrance ，也是華人喜歡的區域。

5: 西區傳統是主流白人區

如著名的beverly hills（比華利山莊）、bel air(貝萊爾)、santa monica(聖塔莫尼卡海灘)、manhattan beach（曼哈頓海灘）、malibu（馬里布海灘）、hollywood hills（好萊塢山）、sunset strip（日落大道）、UCLA大學等等，隨著近年中國實力的崛起，留學和移民西區的中國人也開始逐漸增多。

芝加哥房地產市場近來出現了空前火熱的狀態，這跟它市場本身的升值潛力是不無關係的。

芝加哥大都會區房價Shiller指數

芝加哥大都會區房價Shiller指數

Shiller指數由標準普爾公司編制的、反應美國房價價格的多重指數。

芝加哥大都會地區房屋價格數據報告，對於單戶住宅和公寓每年要追溯到一月，下圖是從1987年至2015年，包括在12年趨勢線圖，保持了單戶住宅相當合理的價格上漲。

有趣的是，2009年4月，它看起來像指數單戶住宅觸底，但隨後它浸三次。許多這樣的反覆浸泡是一種季節性的影響，但最近的季節性回升，價格卻格外強勁。2012年5月和6月價格分別上漲4.5％和4.6％。即使是季節性調整因素，這也是24年來增幅最大的一個月。

2015年8月單一家庭住宅價格上漲0.7％，比去年同期7月高1.9％。公寓指數也返現至2004年2月的水平，相對於2007年9月公寓價格高峰下降15.3％。

伊利諾伊協會房地產經紀人月銷售數據（芝加哥PMSA）

伊利諾伊協會房地產經紀人月銷售數據

下圖顯示，在芝加哥房產銷售數量有所回升，在過去6年中，儘管銷售放緩，但在2014年2015年要好得多，於9月份創下的最高水平，我們一直在跟蹤這些數據。