當前，到美國買房已成為國內高淨值人士的熱門選擇，或自住，或成為重要的投資理財選擇。不過，對於大部分打算到美國買房的國內買家來說，必須瞭解的問題是：你的資金準備夠了嗎？你知道在美國買房，除了房價本身，還包括不菲的買房費用和持有費用嗎？且看居外網為你一一介紹。
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置業好消息！霜降=雙降？NO！美國房市可是春天
中產開始偏愛投資海外房地產，尤其以美國房地產為主，美國房產的穩定性、保值性、獲利大等特性，吸引著越來越多的國人中產，絡繹不絕的赴美國買房。
趕在「霜降」之前，中國央行雙降了。10月24日是「霜降」，央行也應節「雙降」!
中國人民銀行宣佈，自2015年10月24日起，下調金融機構人民幣存貸款基準利率，同時下調金融機構人民幣存款準備金率。其中，金融機構一年期貸款基準 利率下調0.25個百分點至4.35%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至1.5%;其他各檔次貸款及存款基準利率、人民銀行對金融機構貸款利率 相應調整;個人住房公積金貸款利率保持不變。
(註：個人住房公積金貸款利率維持3.25%不變，金融機構貸款基準利率下調至4.9%)注意!央行這句看似不起眼的話其實意義深遠!這次「雙降」看點不在「雙降」，而在利率徹底市場化。
利率市場化如何影響普通人的生活?
普通人可以選擇利息更高的銀行，從表面上看，存款利率放開，對於老百姓來說，多了一個理財的渠道，但存款利率放開後，雖然短期可以讓儲戶，享受存款利率上 升的紅利，但銀行不倒的鐵飯碗制度也將成為過去，這意味著，儲戶選擇銀行存款在考慮利率高低的同時，同樣需要考慮銀行在付出高利率的同時，是否存在經營上 的風險。
中國銀行國際金融研究所主管溫彬認為，銀行存款利率上升後，貸款利息也會上調，因此月供族、刷卡族需要支出的貸款利息，即債務負擔也增加了。
雙降對中產錢包的影響?
(1)負利率再度來襲錢越存越少，
(2)「寶寶」類產品及銀行理財收益將下降，
(3)投資型保險收益也將下調，
(4)A股漲跌難預測。
央行雙降後，銀行存款利息更低了，那麼中產該怎麼進行資產配置呢?
在大類資產配置中，首先需要確定的是國別資產配置。雖然目前美聯儲加息弱化，但整體美元指數依然會保持強勢。以美元計價資產依然是海外資產配置的重點。
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（據華美優勝）
投資埃文代爾購物中心：位置卓越、客流繁忙，為您帶來巨大投資收益
埃文代爾市是一座現代化城市，靠近鳳凰城都會區心臟地帶，位於馬里科帕縣（Maricopa County）境內。當地的「埃文代爾購物中心」如今正在熱售中——這處物業帶有永久產權，位置非常搶眼，周邊分佈著全國性零售店，吸引了不少有眼光的投資者的關注。
位置極搶眼、管理費低廉，未來發展前景看好
「埃文代爾購物中心」是一棟面積為32016平方英呎的大樓，位於亞利桑那州埃文代爾西部蘭喬聖菲大道13048號，郵編AZ 85392（13048 West Rancho Santa Fe Boulevard, Avondale, AZ 85392），坐落在3.06英畝的地塊上。鳳凰城西商業有限責任公司（Phoenix West Commercial, LLC）被授權獨家代理埃文代爾購物中心（Avondale Plaza）。
埃文代爾購物中心100％由一系列協同合作的租戶租用，從10號州際公路（Interstate 10）、戴薩特路（Dysart Road）和麥克道爾路（McDowell Road）均可便利抵達此購物中心。三條公路形成了鳳凰城都會區西南谷（Southwest Valley of Phoenix Metro）最繁忙的路口——因此這裡的位置得天獨厚，為購物中心的客流提供了絕對保障。
該物業位置優越，優勢明顯，周邊分佈著全國性零售店，使得埃文代爾購物中心業主和租戶僅需繳納較低的公共區域費、管理費，而無需繳納房屋協會費用，費用可謂明了低廉。
埃文代爾購物中心的出售價格為6,500,000美元，總可出租面積為32,016平方英呎，淨營運收入為426,399美元，收益率達到6.56％。該物業的預計租金為426,399美元，政府徵收費用為127,744美元，預計收入554,143美元，有效總收入554,143美元。購物中心的開支為127,744美元，淨營運收入426,399美元。
美國房產市場漸暖 美元或繼續受數據支撐
匯通網10月27日訊——花旗集團美國經濟意外指數自10月中以來大幅反彈，在本週FOMC會議召開前為美元即期匯率指數提供支撐。美國經濟意外指數目前報-0.10，接近正值，而1年來的波動範圍為-0.72至0.40之間； 負值表明已公佈的經濟數據不及預期。
意外指數的回升始於10月15日，當天公佈的美國核心CPI超過預期，推動美元指數從關鍵的1183斐波納契支撐位走高；美元即期匯率指數目標見1220阻力位，隨後見歷史高點1223。
隨後公佈的美國經濟數據也多為驚喜，包括美國製造業PMI、首次申領失業救濟人數、密歇根大學信心指數以及美國二手房銷量；當然，新建住宅銷量 是個例外。美元指數自10月中以來反彈，與短期美國國債收益率轉為上升相符，上週晚些時候因德拉吉講話引發歐元拋盤，而美元則獲得提振。
與此同時，疲軟的美國新建住宅銷售並不代表房地產復甦脫軌。
經濟學家和市場策略師表示，儘管9月份新屋銷售降至10個月低點，但房地產市場復甦依舊。美國9月份新建住宅折合年率銷量下降11.5%至46.8萬套(預期54.9萬套)。
BMO Capital Mkts
新建住宅銷售勢頭在第三季度成強弩之末。不過，雖然令人失望，但新建住宅在整個房地產市場所佔比例相比於二手房小多了，分別為46.8萬套和555萬套。
Amherst Pierpont
懷疑美國經濟在9月份確實減速，因為在今夏市場動盪之後，消費者和企業都暫停採取觀望，以確保一切安然，然而預計增速將回升。
SG Americas Securities
新屋銷售疲軟主要在東北部；該地區數據往往波動性極強。
High Frequency Economics
新建住宅銷售數據一貫波動，房地產市場其他數據沒有疲軟跡象。
巴克萊
如果忽略月度環比波動，依然認為新建住宅銷售符合房地產市場溫和而持續復甦的格局。
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（互聯網資訊綜合整理）
美國房產投資哪裡更熱？ 更多人轉向美國二線城市
美國和全球房地產投資者目前看漲美國二線城市，比如Nashville、Charlotte和Austin等城市。
在Pwc/ULI合作的2016房地產趨勢報告中，洛杉磯、舊金山和紐約等門戶大城市被這些二線城市擠出投資前景排名前10名的位置。
這一報告反映出這些二線城市在投資潛力中信心增長。這些城市還包括達拉斯/沃斯堡、夏洛特（Charlotte）、西雅圖、丹佛、亞特蘭大、和波特蘭等。投資資本正在增加對這些城市投資的慾望。反觀投資那些一線城市，投資人為標誌性物業付出了更多的費用，還要為那些低質量的資產競價。
上週發出的另一份獨立ULI報告認為：舊金山灣區正在失去千禧一代的群眾的青睞，他們考慮到更低的房價市場去的買房。在被調查者之中，大約有3/4的千禧一代表示，他們考慮在今後5年內離開舊金山。
南灣硅谷地區有最大的千禧一代群體，他們有1/3的回應者表示對他們的住宅選項不滿。
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（互聯網資訊綜合整理）
房地產眾籌平台：讓您直接投資於優質商業和住宅地產項目
InteractiveShares.com是一家美國房地產眾籌平台，可讓中國的投資者直接投資於美國的商業和住宅地產項目。該眾籌平台與洛杉磯、紐約、邁阿密、華盛頓特區等美國境內所有熱門房地產投資市場中的開發項目進行合作，此外也提供二級市場中的優質眾籌項目。因為直接與當地開發商合作，從而為本站的用戶提供高回報的優質投資項目。
多種投資平台，為您提供各種創富機會
是非要投入巨額資金，才能獲得高回報——你的初始投資資金可低至50000美元，並且能建立起包含一系列多元化房地產項目的投資組合。InteractiveShares.com與超過200家美國房地產開發商合作，不斷有新的投資項目推出，為您提供各種創富機會。
該公司提供多種投資平台，範圍廣泛——小到家庭住宅、大到大型商業開發。收益根據不同的項目而定，但投資回報平均每年在10-15%之間。這裡將有經驗豐富的房地產管理者協助您投資房地產發行股份。InteractiveShares.com會對這些運營商和物業自身進行嚴格的審查，以確保為投資者提供最佳的投資機會。
一旦某個項目通過了全面而盡職的審查，它會被自動張貼在這個房地產眾籌平台上。用戶可以查看到它，如果用戶簽署到自己的帳戶，還可以閱讀更多關於該項目的信息以便做出正確的投資決策。該平台上的項目類型包括單戶住宅，多戶住宅，商業項目，混合功能物業，或住宅投資基金。
有意向的人士，歡迎訪問網站：InteractiveShares.com，查看目前的項目。請記得進行註冊，因為一旦有了最新項目，我們能第一時間內通知到您。您也可以通過電子郵件進行聯繫，電子郵箱是：info@interactiveshares.com。溝通可用普通話交流。
買買買！ 傳百仕通將斥53億美元 買下曼哈頓指標性公寓社區
據傳全球最大私募公司百仕通集團 (Blackstone Group LP) 即將達成協議，以 53 億美元買下紐約曼哈頓最大公寓社區 Stuyvesant Town-Peter Cooper Village。
Stuyvesant Town 位於曼哈頓東區，社區由 56 棟公寓大廈組成，佔地 80 英畝，正中央並有座公園。《路透社》報導，此社區在 2010 年前曾發生 30 億美元債約違約案，所有權因而轉移到代表債權人的資產管理機構 CWCapital Asset Management LLC 手中。
這座社區在 2007 年美國房市榮景正盛時，由大都會人壽 (MetLife) 以 54 億美元出售給房產公司 Tishman Speyer Properties L.P. 及貝萊德 (BlackRock) 旗下一間附屬公司。
《紐約時報》報導，在百仕通的協議中含有一項紐約市政府的特別要求，即是社區中近半住屋必須保留給教師、建築工人、消防員等傳統中產家庭。此社區已有 65 年歷史，是紐約中產家庭住屋的象徵之一。
紐約房價高昂，甚至連中產階級都覺得租金是沉重負荷。Stuyvesant Town 的原先買家希望付低租金的長期房客離開，改租給願意付出更高租金的房客，但此事引起爭議，最終買家們無力償還貸款而違約。
Stuyvesant Town 社區中，現在仍有一半以上公寓是以市價出租，以 2 房公寓來說，每個月要 4200 美元起跳。在百仕通與紐約市的協議下，年收入 12.8 萬美元的小家庭，可以每月 3205 美元承租 2 房公寓；年收入 6.2 萬美元的小家庭每月則只要付 1553 美元租金。
百仕通集團週一 (19日) 並未對此消息做出回應。
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全球房市五大熱點 第一太平戴維斯：美國為首 錢進置業正是時候
是時候該前進美國置產了。
第一太平戴維斯表示，其環球房產調查，在調查 14 個國家後，美國成為最火熱的市場。該物業公司研究員分析經濟及人口趨勢，預期熱門城市在未來 5 年的房價漲幅。
舊金山天際線(圖：AFP)至於什麼因素可以換來房價升幅呢？必須要有人口成長、財富增加、以及房屋供給減少等三要素齊聚。
1.美國
美國房市過去三年漲幅相當漂亮，因為經濟復甦重拾動能，其房價從 2009 年的谷底上漲約 30%。
鄰近矽谷的舊金山，有著最大的升值潛能。第一太平戴維斯，將舊金山排在紐約、洛杉磯、邁阿密之前。
不過再更詳盡的一點看，第一太平戴維斯主管 Yolande panes 表示，科技業熱點的房價，與週遭城鎮相比，有極大的落差。
至於美國房產買家來自何方，加拿大人名列第一，再來依序則是墨西哥、印度、英國。
2.阿拉伯聯合大公國
至於中東房產方面，財富創造及人口紅利是其創造亮眼回報的主因。阿拉伯聯合大公國過去三年以來，經濟成長至少有 4%。
杜拜是區域的房市熱點，第一太平戴維斯相認為，它做為區域商業樞紐的角色，將支持長期房價前景。
3.新加坡
亞洲市場打房措施頻頻，再加上經濟放緩，讓新加坡房市量縮價跌。而這對想要入市的投資人來說，是個好消息，且對於新加坡房市的需求仍相當強勁。
4.英國
兩個歐洲城市排入前五名中，分別是英國及西班牙。它們國家的房市本質不同，但都受惠於經濟轉強，以及低利率的好處。
倫敦房價漲勢驚人，單過去一年便上揚了9%。然而需求仍旺盛，新屋供給量也不多。第一太平戴維斯指出，可以在倫敦找尋入手機會。
5.西班牙
西班牙經濟已從 2012 年的谷底走出，一躍成為歐洲表現最佳的經濟體。雖然房產價格仍較 2008 年的高點低逾 25%，但市場已回穩。
投資人應該考慮西班牙的巴利亞利群島，比方說度假勝地 ibiza 及 Majorca。這裡歐陸遊客群聚，且需求多元、新供給少，因此抗跌韌性佳。
美國房子轉讓手續與細節 房產投資總能用得上
美國房產過戶流程 ：說到美國買房賣房，房契轉名是很多人關心的話題，美國產權轉移是房產交易中最重要的一個環節，所謂產權轉移，也就是產權證上要更改名字，俗話稱房 契轉名。房契轉名的確看起來就是簽個字改個名字這樣簡單，但事實上需要瞭解的知識卻很多。據介紹，房契轉名可以簡單的歸納為兩種，一種是有償轉讓就是正常 的房屋買賣，還有一種是無償轉讓例如贈與。
有償轉讓
所謂有償轉讓很容易理解就是普通房屋買賣交易的過程了，交易雙方聘請經紀人，在辦理過戶的時候簽字即可，基本上由律師把關，所以不會有太多的糾紛和問 題產生。但是在有償轉讓存在一種情況，就是把房子以非常便宜的交易價格出售，比如叔叔把一套價值60萬的房產以20萬的價格就低價出售給侄子。看起來沒有 什麼問題，但是這個裡面涉及很多內容。第一，就是產權保險，這套房產的交易價格是20萬，購買這套房產的侄子需要重新購買產權保險。但是產權保險的理賠額 是根據房屋的價格來定的，也就是說這套房屋一旦出現產權問題，產權公司只能根據20萬來計算理賠額。 第二，是繳稅方面這裡面可能涉及的稅主要有兩項：交易稅和資本增值稅。
交易稅
購買房屋的時候賣家要繳納交易稅，交易稅的多少也是根據房屋交易價格計算的，以剛才的例子來講，如果是按照正常市場價格繳納交易稅60萬的房子，價格 超過50萬的房產稅率是1.825%，需繳納60萬×1.825%=10950美金的交易稅。如果是20萬的價格，稅率更低只有1.4%。那麼20萬 ×1.4%=2800美金。所以從交易稅上來看可以節省很多。
資本增值稅
如果這套房產是用於自住沒有問題，但是如果這是一棟投資房，將來賣房的時候就會涉及到另外一項稅，就是capital gains。還是剛剛的例子，過了幾年侄子想要賣房，這個時候這套房子的市場價格已經漲到70萬了，70萬-20萬(當初購房的價格)=50萬(需要繳納 所得稅的部分)，像capital gains的稅率非常高，差不多要15%。那麼50萬×15%=75000美金(資產所得稅)。
無償轉讓
所謂無償轉讓就是贈予，如果想要辦理無償轉讓，手續上要比有償轉讓容易很多。做無償轉讓只要去兩次律師樓就搞定了：第一次去的時候帶著自己的有效ID 和社會保險號，讓律師準備一份房契贈與的法律文書。第二次去的時候，贈與人在房契贈與文件上籤字，然後贈與雙方在交易稅單上籤字，就可以完成。裡面所產生 的費用也遠低於房屋交易的過戶費，不到1000美金就可以完成，主要就是160美金產權登記費以及律師費。由于贈予的房產沒有交易，因此也沒有辦法購買產 權保險，一旦產權出現問題，也只能賠償原屋主。從稅務方面來說，沒有交易稅，資本增值稅也從原屋主購買之日的價格計算。
無償轉讓聽起來很美，但仍有可能引發法律糾紛
類似贈予的這種無償轉讓雖然手續簡單，但還是有很多需要注意的地方。總結了以下幾點：
一， 老年人福利
現在有很多老年人想要申請政府的一些福利，比如medicaid。但是因為對收入有要求，很多老年人擔心，如果自己有房產會影響申請 medicaid，所以把房產轉讓給自己的子女。但是他們不清楚即便是轉讓了房產，有一些情況下，他們5年內還是不能申請政府的medicaid。並不是 轉讓就能馬上申請，這個是他們必須要注意的。
而且，這樣一種房契轉名會讓很多老年人沒有保障，如果有老年人一定要把房產贈予給自己，可以在房契裡寫入一項條款。就是儘管老人把房產轉給子女了，但 是老人擁有這棟房產的終身居住權。很多人存在誤區，有房產就不能申請medicaid。其實有房產一樣可以申請。如果這套房產是老人唯一居住的房產，老人 有沒有什麼收入和存款，那麼同樣可以申請medicaid。這樣只要有一天老人打算賣房或者去世了，賣房的錢先償還自己的看病的花費，剩下的錢留給子女也 是可以。
二， 醫療信託
如果有這種需要的老人，最好還是要和律師溝通，看哪種方法是最好的。事實上，其實老年人不用擔心房產會影響自己申請政府福利，而且即便是為了享受福利將房產過戶給孩子，那麼也還是要尋求一種保護自己的方法。
三，為欠款臨時過戶
有些人因為有欠款而臨時將自己的房產過戶給他人，然而，無償轉讓是沒有辦法購買產權保險的，保險的賠償方還是原屋主。所以一旦原屋主有欠款，這筆欠款除了跟著人走，也會跟著房子走。被贈與方只要賣房子，還是要償還欠款，不然房產的產權也是有問題的。
四，將個人房產轉讓到自己公司名下
現在有很多人選擇個人房產轉移到自己公司名下，事實上就是自己轉給自己，但是需要注意這套房產的持有人必須和公司持有人一致。如果是夫婦兩人持有的房 產，那麼公司也必須是夫婦兩人名下的，而且所佔的的份額也是必須要一致的。如果改變了就涉及到轉讓稅的問題，因為這種轉讓是不需要轉讓稅的。
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美國房產過戶流程解析
美國房產過戶流程：有一位來自國內的購房者付了錢，辦完了手續，發現居然沒有房產證，只有一份叫做產權轉讓書的文件，經紀人還說這個東西沒了也無所謂，信息已經全部登記在政府網站了。那位購房者嚇壞了以為遇上了大騙子，趕緊諮詢美國的律師，才瞭解到這正是地道的美國房產過戶方式。
要瞭解美國房產的過戶流程，我們先來研究研究在美國過戶日(Closing Date)。
首先過戶日是在買賣雙方達成協議時在合同中便事先約定好的，當然，如果雙方都同意時，也可以在這個日期之前過戶也沒有問題。那麼在過戶日都會做些什麼事情呢？ 總的來說有以下這些：
1、在過戶日之前或當日，買方將會支付款項(通常是支票或者電匯)
2、賣方與買方簽署產權轉讓書合同，將房間鑰匙轉交給買方
3、產權公司或者律師、公證人員前去當地的政府辦公室登記註冊
4、賣方收到扣除了過戶費用以及貸款餘額等的款項
關於在過戶當天是由誰來主持，在美國東西部還有些不同。
在美國西部，一般來說都是由第三方——產權公司(Title Company)來持有資金，簽署產權轉讓書，全權安排產權的轉移。所以買賣雙方都不用同時在場，由產權公司全權操作。
在美國東部，一般來說產權轉移的過程是在一個稱作「結算公司」(Settlement Company)的地方進行的，買賣雙方(大多數時候也包括其經紀人)都集聚一堂，由律師或是結算代理主持，支付款項簽署產權轉讓書，最後前去政府進行產 權登記。當然，若買方確實無法出席，也可以委託其經紀人或律師代理，代表他們簽字，完成過戶的流程以及審核。
付了錢，簽了產權轉讓書，產權公司或是結算代理便會前去政府部門為買方進行註冊。美國實行的是契約登記制度，購房並沒有類似我 們的房產證，所有的信息都在政府部門進行登記。在美國多數地區都有政府網站，人們登陸政府網站便可方便得查詢到房屋的產權信息；在少數沒有政府網站的地 區，人們可以去政府辦公室進行查詢。
一般來說，在政府部門進行註冊登記後，一般2-4周便可完成登記備案。但也有例外，比如前幾年美國經濟情況不好，政府部門也大 量裁員，而有的地方房產市場的交易 量卻大大上升，導致政府部門人手不夠，以至於完成產權的登記備案需要6-8周。雖然產權的登記需要時間，但產權的轉移在過戶日已完成，那時你已是房子的擁 有者了。
可以說，完成過戶程序，在進行登記以後，產權轉讓便已不再重要，也不需要可以保管。業主的信息全部在政府留有備案，將來將房屋出租出售都不需要類似房產證等文件，產權所有人就可以輕鬆辦理了。
對於自己的房屋，你是喜歡有房產證藏在家裡安心呢，還是覺得美國人將信息登記在政府來得方便省心呢？
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