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美国房产过户流程之过户费用：在美国各州各地，购房过户时产生的费用都不尽相同，下面列举的各项是以加州为例的收费项目，但在房屋过户的过程当中，一些过户的细微费用以及贷款的细微收费上，还会有一些出入，下面只是一般性的列举，所以在实际过户之中请与你的经纪人查对各项具体费用。

美国买房费用之过户相关费用美国房地产交易中现金买主一般需要支付的各种费用如下：

定金(Earnest Money Deposit)- 属于头款一部份

公证公司作业费 (Escrow Fee)- 大约$600-1200 (按房价比率收费)

公证费 (Notary Fee)- 大约$50-120

房屋过户税(Documentary Transfer Tax)- $300-600 (按房价比率收费)登记费 (Recording fee)- 大约$80-100

贷款购房过户费用美国房地产交易中贷款买主一般需要支付的各种费用如下：

定金 (Earnest Money Deposit)- 属于头款一部份

公证公司作业费 (Escrow Fee)- 大约$600-1200 (按房价比率收费)

产权保险费 (Title Insurance ) – 大约 $400-800 (按贷款额比率收费)

房屋检查费 (Home Inspection Fee)- 大约$300-400 (按房屋建筑面积大小收费)

银行贷款申请及相关费用 (Bank Charges)- 如银行评估费，信用报告费，贷款申请费- 贷款买主需要房屋估价费 (Appraisal fee)- (大约$300-400)

公证费 (Notary Fee)- 大约$50-120

信差费 (Messenger Fee)- 大约$50-150

房屋保险费 (Hazard Fire Insurance)- 大约$600-1000

房屋过户税 (Documentary Transfer Tax)- $300-600 (按房价比率收费)

登记费 (Recording fee)- 大约$80-100

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（互联网资讯综合整理）

美国房价正迈向高峰，包括德州奥斯汀、休士顿、达拉斯和圣安东尼奥在内的七个城市房价超过所值。美国地产经纪人协会的数据显示，由于供应吃紧和需求强劲，使得4月份的全美中位房价达到21.94万美元，比一年前高几乎9%。虽然仍低于2006年的最高价23.4万美元，但是专家预期今年房价将接近这个水平。

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鉴于收入成长根本赶不上房价成长，根据中位收入来计算，某些房市的成长无法持续下去。房地产分析公司CoreLogic指出，在100个美国都会房市中，有七个房价超过所值，去年只有4个。

这七个房价超过所值市场中，有四个在德州：奥斯汀、休士顿、达拉斯和圣安东尼奥。这些市场在最后一次房市荣景中并未飙升和崩盘，而是在油气助长之下，房价和人口节节升高。房价目前达历史高峰，达拉斯比2007年高峰多15%，奥斯汀房价则比CoreLogic 认为可持久的房价高39%。

但是与1980年代德州房市崩盘相比，现在该州的经济远较多元，科技、医疗和保险业共创繁荣，所以油价波动不会造成太大影响。不过即使如此，兴建房屋分析师正密切观察德州，以了解油价下跌对工作和房屋需求有何冲击。

在房价超过所值的市场名单中上榜的，还有南卡州查尔斯顿（Charleston），此地房价仍低于2007年高峰，但是已被视为过高。迈阿密和华府是另外两个列名房市，但是这两个市场的房价远低于2007年高峰。迈阿密房市被外国现金炒热，这是房价和当地中位收入有差距的原因。包括北维吉尼亚州和马里兰州郊区的华府，是美国最富裕的地区之一，但是房屋兴建不够多，这两个因素推动房价上扬。

虽然这七个房市被视为超过所值，但也被视为健全的市场，因为供应紧张导致房价攀升，不像最后一次房市荣景是贷款浮滥造成，借钱民众和放贷者都在诈欺。

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2014年发布的“中国的对外繁荣：中国在全球房地产业投资的兴起”投资白皮书中显示：2008年至2014年，中国对外房地产投资增长了200多倍，投资总额达337亿美元。其中，美国仍是首选。

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从2013年复兴国际以7.25亿美元收购第一大通曼哈顿广场，SOHO中国联合巴西亿万富翁收购通用汽车大厦40%的股份，绿地集团收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股份，到2014年中国安邦保险公司以19.5亿美元买下纽约华尔道夫酒店，中国投资者大手笔进军美国商业地产的例子不胜枚举。

普华永道与美国城市土地学会 （Urban Land Institute) 去年10月共同发布“房地产新兴趋势”年度报告，普华永道公司合伙人、美国房地产咨询行业领军人物米奇‧罗谢尔（Mitch Roschelle）表示，经济繁荣发展创造就业机会，就业率上去之后，对各类房地产的需求就会增加。报告对1000多位房地产投资者、基金经理、房地产开发商和其他房地产专业人士进行了调查和采访，该报告对2015年房地产趋势作出预测，休士顿和达拉斯已成为受到全球投资者认真考虑的房地产市场。

未来几年中，休士顿将有超过1700万平方尺的写字楼投放市场，在美国商业房产市场中排名首位主要是因为其在建商业房地产项目数量最多，而非已竣工的项目。

休士顿也因市中心的迅速发展备受瞩目，而过去休士顿被公认为城郊发展较为突出。现在休士顿在房地产新兴趋势报告中排名领先，也反应近年来投资者对纽约、洛杉矶、旧金山等沿海大城市以外的房地产市场的投资兴趣和市场活动日益增加。

美国城市土地学会CEO Patrick Phillips在一份声明中表示“投资者正在密切关注核心市场以外的投资机会，(投资）那些在宜居程度、就业条件和娱乐文化设施方面极具竞争力的城市。”

要知道，商业地产增值主要动力是土地价格上涨和资本推动，但最重要因素还是资本支撑了商业地产价格上涨。商业地产和住宅周期保持一致，这说明在自由市场经济条件下，房地产业与宏观经济周期密切相关，同时表现为商业地产与住宅价格变化具有较强正相关关系。住宅市场不好，商业地产也难以发展。美国商业地产投资结果也说明，商业地产投资需要长期持有，最后，还可以选择间接投资，通过证券化，即投资于美国的上市的地产管理公司，或房地产信托基金REITS来分解风险。

作为一个高度发达经济体，商业地产经历了多次商业周期，市场成熟，投资前做好足够的“功课”，对风险的规避很有益处。其实，除了土地价格因素，写字楼、购物中心等地产价格上涨还受其他重要经济因素影响。

宾州大学华顿商学院房地产系教授Joseph Gyourko 2009年发表了“商业地产与住宅的差异”，就美国32个大城市在2008年前地产繁荣阶段的商业地产长期价格变化特点和周期进行了研究，希望发现商业地产与住宅地产的市场差别。

Gyourko的研究将住宅确定为公寓，将商业地产分为写字楼和购物中心。他认为，美国写字楼在这一时段升值的主要原因有两个，一个是净租金上升，另一个就是乘数扩张。

在房地产研究领域，一般用资本化率指标（Cap Rate）来衡量投资状况，其定义为净租金对物业价值的比率，相当于股票市盈率（PE）的倒数。较低的资本化率意味着投资者对某一物业给定的租金，愿意支付更多的投资。而租金乘数是指一定租金获得资本投入的系数。从2003年至2008年，美国城市写字楼资本化率呈下降趋势，CBD下降到6%，非CBD下 降到7%。

研究表明，写字楼价格上涨构成中，净租金上涨贡献率占41%，资本化率下降贡献率为59%，也就是说，投资比净租金对写字楼价格影响更重要，但随着繁荣周期的结束，商业地产价格开始回调。

这说明公寓与商业地产都有较长的商业周期，其中商业地产表现更不稳定：当宏观经济下行时，应该充分注意到商业地产的风险。在繁荣期间，商业地产价格 上涨的主要原因是租金乘数提高，也就是投资者对特定租金收入投入更多资金。这使得贷款市场表现更积极，这期间信贷的担保标准会下降。贷款供给增加，会刺激投资者继续投资商业地产。

需要注意的是，Gyourko做的是经济学研究，不是商业调查报告，其在收集数据基础上，利用空间平衡原理做了相关分析。其结论带有理论色彩，但能够有效说明商业地产和公寓的相关性和周期特点，这对投资者也有一定启示。

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