Tag: 美国置业

实地参观房屋展售（open house）有助于了解市场行情，但看房就像约会，让人既期待又怕受伤害，也可能被情绪冲昏头，未经思考就仓促做决定。以下提供几个诀窍，让你与房屋初次“邂逅”后，能明确判断它是否符合心目中的理想条件。

第一、施展侦探本领

正如同你会先透过脸书或Google调查约会对象，参观房屋展售前你也应该先做些功课，对这间房子进行“身家调查”。例如，房屋曾装修过吗？现任屋主是否尽心维护？是否有共同朋友在这个社区居住？你可以在相关网络媒体输入房屋地址，检查房屋税等相关纪录，确认卖屋资讯是 否存在任何不实叙述。

第二、别当“外貌协会”

是否曾一进屋就被柔美光线及缤纷色调给吸引？还是被高级家具与装潢迷惑了双眼？这很可能已经中了卖家的伎俩。试着在脑子里想像没有这些修饰的空间会是什么样子，最好带上卷尺与家具尺寸纪录，确认屋子塞得进自己的家具。

睁大双眼看看浴室新涂料是否在遮掩漏水痕迹，踩踏地板确认不会吱吱作响，深吸气仔细闻芳香剂是否混杂恼人臭味，如果发现任何异状，立即询问在场的中介。

别忘了试开橱柜抽屉拉门，打开水龙头并检查流理台底部，这不仅是确认物品的状态，更重要是符合你的生活习惯。

第三、衡量你的整修能耐

有些房子外观欠佳，但经过巧手改造翻修也能够焕然一新。重点在于，自己是否能负担起这些费用？能否接受搬入后持续整修吗？如果实在不行，就别在这间屋子打转。

第四、发挥你的八卦精神

在做到事前Google，没被肤浅外在蒙骗时，是开始与真人互动的时候了。问话技巧很重要，才能得到想要答案。买家必须表达好奇，但又不能咄咄逼人，此外最好摆上扑克脸，因为在还没开始协商前，千万别泄漏自己对房屋的喜爱。

第五、别因抢手货昏头

看房时打开耳朵听周遭谈话是聪明之举，可以借此获得一些宝贵情报。但不要落入“竞争生欲望”的陷阱，别因为他人极力夸赞而随之起舞，只有自己才知道自己的喜好、需求、预算与规划，别人的褒贬都不应左右自己的决定。

第六、中介是最佳参谋

如果雇请了中介，不妨让他同行。专业人士不仅客观，又能迅速侦测出房屋的问题。当自己有任何问题，中介能提供即时帮助。

第七、回顾你的笔记

看房时花点时间写下房子的优缺点，另外在征得屋主同意后，拍照纪录屋子的各个角落。这么做有两个目的，第一是在协商时透过提出房子问题点压低价格，第二是帮助自己厘清房子是否符合理想条件。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读

无论公司个人做生意都要编制财务报表。财务报表包括损益表（Income Statement），资产负债表（Balance Sheet），现金流量表（Statement of Cash Flows）等。编制财务报表主要依据美国公认的会计准则（GAAP），但报税时要将其转换为计税法（Tax Basis）。会计准则是基本由独立的会计准则委员会（FASB）等机构制定，计税法来自国税局规则（IRC）。会计准则是为统一标准衡量企业盈亏和财务 状况，计税法是为既能产生税收又能达到政策目标的政治程序的结果。因此，两套系统有较大的不同，使不少企业不得不花很多时间和成本保有两本帐。目前，除上市公司必须用会计准则外，越来越多的公司，无论大中小企业都开始用计税法编制财务报表，用于管理和报税目的。这样既能节约会计成本，避免复杂的会计准则， 又能比较省税，而且越来越多银行信用机构和会计师接受这种方法。

会计准则和计税法编制财报主要有三方面不同：一是现金法（Cash Basis）和权责法（Accrual Basis）。现金法在收支现金时才计算收入费用；权责法在交易时，尽管没有现金收支，就要计算收入费用。会计准则一般不允许现金法，计税法则两种方法都 可使用。现金法可以人为操作省税。但既使同样权责法，会计准则和计税法也有所不同。二是折旧方法。如同样权责法，对资产（如机器设备和固定资产等）折旧， 会计准则要企业根据使用寿命自定折旧年限和方法（直线或加速折旧）；计税法则由国税局规定资产种类的折旧年限和方法。一般比会计准则年限短折旧高，也比较 省税。国会还会在不同经济周期提供折旧奖金（Depreciation Bonus），如金融危机期间，允许企业当年折旧和消费50% 和100%的某些合格资产。三是处理存货方法。会计准则允许“后进先出”（LIFO）和“先进先出”（FIFO）计算存货，但为了和国际会计准则统一，近 年来美国会计准则比较不允许用“后进先出”。但后进先出对企业省税比较有利，因为购货成本逐步增加，后面较高成本先出可以减少较多收入，也就比较省税。国 税局规定如果财报用后进先出，报税就可以用同样方法。如果财报中不允许后进先出处理存货，会计准则与企业省税就产生了矛盾。

同时，会计准则越来越复杂，“准则超载”（Standards Overload）的问题已存在许多年，对中小企业和为他们服务的会计师是真实的负担。税法也变得日益复杂，只用计税法编制财报可以不用准备两本帐，减轻 不少负担。而且，做生意的重要方面是遵守许多联邦，州和当地的法律，要求财报符合税法。由于财报包括不少税项，如薪资税，销售税，特许税和所得税等，用计 税法编制财报就顺理成章。还有对私有大公司，用计税法的重大诱因，是可以省不少替代最低税（AMT）。在目前的税法下，用会计准则编制的财报可以影响税 负，企业挣的重大收入，将不能享有免税额，抵扣额和税额信用，从而产生替代最低税，用计税法则可以减免这种税。

华人企业编制财报，主要目的是报税，其次才是用于管理，因此计税法是适用的。小公司可用电子表格，规模较大的公司可用会计软件或会计系统，以报税为目的编 制财报。中小公司（营收低于1000万元，没有存货，不是C-Corp）可用现金法报税省税。其他公司用权责法，则可直接按计税法的折旧和存货处理，如商 业用房出租，直线折旧39.5年等等。25万元以上的营收或总资产，除要编制损益表外，还要准备资产负债表。未实现的增值，如房地产估值由100万增加到 150万，如在财报中反映其增值，不要当作收入或减少费用放在损益表。而是放在资产负债表，即借记（Debit）资产，贷记（Credit）属于股东权益 的累计其他综和所得（AOCI），这样才能不因名义增值而多缴税。

历经严寒冬日，部分地区买气降温，使得房价较有弹性，此时买家掌握几个议价原则，更有机会便宜成交。

点击查看更多美国房产

一、了解行情

买家在砍价前，必须先掌握所处房市行情。如果你发现一个地区房价普遍偏高，就别浪费时间在这里出低价，因为这往往只会徒劳无功。如果你的目标是找到真正便宜货，就应该仔细搜寻已挂牌好一阵子的房屋，时间拖越久，屋主越可能接受较低出价。

二、合理出价

房价行情较差时，买家杀价是正确的策略，但必须在合理范围内。中介鲁西多（Gary Lucido）回忆，一名客户曾对开价200万元的豪宅出价50万元，即便告知他不切实际依然不听劝，该屋在几日内就以190万元的价格售出。

三、适时要求修缮或折价

买家可能面临两个选择：要求屋主改善房子问题，或是维持现有屋况但折价出售。专家建议选择后者。许多屋主只想尽快脱手房子，要求修缮不仅费时，多付出的房价可能比自己整修的费用还要高。况且，你还得承担对整修成果不满意的风险。

四、列出修缮费用

如果你认为房子存在缺陷，可以要求减价，但请明确指出哪些地方需要修缮以及所需费用（事前与仲介或承包商询价），让卖家知道你是“有备而来”，才会更认真地对待你的出价。

五、房贷手续费也可议价

房贷手续费（closing costs）通常为房屋成交价的1%至2%，房市不景气时，买家可趁机向贷款机构杀价，或是请卖家负担部分卖屋开销，放胆发挥议价能力。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读