当前，到美国买房已成为国内高净值人士的热门选择，或自住，或成为重要的投资理财选择。不过，对于大部分打算到美国买房的国内买家来说，必须了解的问题是：你的资金准备够了吗？你知道在美国买房，除了房价本身，还包括不菲的买房费用和持有费用吗？且看居外网为你一一介绍。
Tag: 美国置业
置业好消息！霜降=双降？NO！美国房市可是春天
中产开始偏爱投资海外房地产，尤其以美国房地产为主，美国房产的稳定性、保值性、获利大等特性，吸引着越来越多的国人中产，络绎不绝的赴美国买房。
赶在“霜降”之前，中国央行双降了。10月24日是“霜降”，央行也应节“双降”!
中国人民银行宣布，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币存贷款基准利率，同时下调金融机构人民币存款准备金率。其中，金融机构一年期贷款基准 利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%;其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率 相应调整;个人住房公积金贷款利率保持不变。
(注：个人住房公积金贷款利率维持3.25%不变，金融机构贷款基准利率下调至4.9%)注意!央行这句看似不起眼的话其实意义深远!这次“双降”看点不在“双降”，而在利率彻底市场化。
利率市场化如何影响普通人的生活?
普通人可以选择利息更高的银行，从表面上看，存款利率放开，对于老百姓来说，多了一个理财的渠道，但存款利率放开后，虽然短期可以让储户，享受存款利率上 升的红利，但银行不倒的铁饭碗制度也将成为过去，这意味着，储户选择银行存款在考虑利率高低的同时，同样需要考虑银行在付出高利率的同时，是否存在经营上 的风险。
中国银行国际金融研究所主管温彬认为，银行存款利率上升后，贷款利息也会上调，因此月供族、刷卡族需要支出的贷款利息，即债务负担也增加了。
双降对中产钱包的影响?
(1)负利率再度来袭钱越存越少，
(2)“宝宝”类产品及银行理财收益将下降，
(3)投资型保险收益也将下调，
(4)A股涨跌难预测。
央行双降后，银行存款利息更低了，那么中产该怎么进行资产配置呢?
在大类资产配置中，首先需要确定的是国别资产配置。虽然目前美联储加息弱化，但整体美元指数依然会保持强势。以美元计价资产依然是海外资产配置的重点。
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（据华美优胜）
投资埃文代尔购物中心：位置卓越、客流繁忙，为您带来巨大投资收益
埃文代尔市是一座现代化城市，靠近凤凰城都会区心脏地带，位于马里科帕县（Maricopa County）境内。当地的“埃文代尔购物中心”如今正在热售中——这处物业带有永久产权，位置非常抢眼，周边分布着全国性零售店，吸引了不少有眼光的投资者的关注。
位置极抢眼、管理费低廉，未来发展前景看好
“埃文代尔购物中心”是一栋面积为32016平方英尺的大楼，位于亚利桑那州埃文代尔西部兰乔圣菲大道13048号，邮编AZ 85392（13048 West Rancho Santa Fe Boulevard, Avondale, AZ 85392），坐落在3.06英亩的地块上。凤凰城西商业有限责任公司（Phoenix West Commercial, LLC）被授权独家代理埃文代尔购物中心（Avondale Plaza）。
埃文代尔购物中心100％由一系列协同合作的租户租用，从10号州际公路（Interstate 10）、戴萨特路（Dysart Road）和麦克道尔路（McDowell Road）均可便利抵达此购物中心。三条公路形成了凤凰城都会区西南谷（Southwest Valley of Phoenix Metro）最繁忙的路口——因此这里的位置得天独厚，为购物中心的客流提供了绝对保障。
该物业位置优越，优势明显，周边分布着全国性零售店，使得埃文代尔购物中心业主和租户仅需缴纳较低的公共区域费、管理费，而无需缴纳房屋协会费用，费用可谓明了低廉。
埃文代尔购物中心的出售价格为6,500,000美元，总可出租面积为32,016平方英尺，净营运收入为426,399美元，收益率达到6.56％。该物业的预计租金为426,399美元，政府征收费用为127,744美元，预计收入554,143美元，有效总收入554,143美元。购物中心的开支为127,744美元，净营运收入426,399美元。
美国房产市场渐暖 美元或继续受数据支撑
汇通网10月27日讯——花旗集团美国经济意外指数自10月中以来大幅反弹，在本周FOMC会议召开前为美元即期汇率指数提供支撑。美国经济意外指数目前报-0.10，接近正值，而1年来的波动范围为-0.72至0.40之间； 负值表明已公布的经济数据不及预期。
意外指数的回升始于10月15日，当天公布的美国核心CPI超过预期，推动美元指数从关键的1183斐波纳契支撑位走高；美元即期汇率指数目标见1220阻力位，随后见历史高点1223。
随后公布的美国经济数据也多为惊喜，包括美国制造业PMI、首次申领失业救济人数、密歇根大学信心指数以及美国二手房销量；当然，新建住宅销量 是个例外。美元指数自10月中以来反弹，与短期美国国债收益率转为上升相符，上周晚些时候因德拉吉讲话引发欧元抛盘，而美元则获得提振。
与此同时，疲软的美国新建住宅销售并不代表房地产复苏脱轨。
经济学家和市场策略师表示，尽管9月份新屋销售降至10个月低点，但房地产市场复苏依旧。美国9月份新建住宅折合年率销量下降11.5%至46.8万套(预期54.9万套)。
BMO Capital Mkts
新建住宅销售势头在第三季度成强弩之末。不过，虽然令人失望，但新建住宅在整个房地产市场所占比例相比于二手房小多了，分别为46.8万套和555万套。
Amherst Pierpont
怀疑美国经济在9月份确实减速，因为在今夏市场动荡之后，消费者和企业都暂停采取观望，以确保一切安然，然而预计增速将回升。
SG Americas Securities
新屋销售疲软主要在东北部；该地区数据往往波动性极强。
High Frequency Economics
新建住宅销售数据一贯波动，房地产市场其他数据没有疲软迹象。
巴克莱
如果忽略月度环比波动，依然认为新建住宅销售符合房地产市场温和而持续复苏的格局。
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（互联网资讯综合整理）
美国房产投资哪里更热？ 更多人转向美国二线城市
美国和全球房地产投资者目前看涨美国二线城市，比如Nashville、Charlotte和Austin等城市。
在Pwc/ULI合作的2016房地产趋势报告中，洛杉矶、旧金山和纽约等门户大城市被这些二线城市挤出投资前景排名前10名的位置。
这一报告反映出这些二线城市在投资潜力中信心增长。这些城市还包括达拉斯/沃斯堡、夏洛特（Charlotte）、西雅图、丹佛、亚特兰大、和波特兰等。投资资本正在增加对这些城市投资的欲望。反观投资那些一线城市，投资人为标志性物业付出了更多的费用，还要为那些低质量的资产竞价。
上周发出的另一份独立ULI报告认为：旧金山湾区正在失去千禧一代的群众的青睐，他们考虑到更低的房价市场去的买房。在被调查者之中，大约有3/4的千禧一代表示，他们考虑在今后5年内离开旧金山。
南湾硅谷地区有最大的千禧一代群体，他们有1/3的回应者表示对他们的住宅选项不满。
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（互联网资讯综合整理）
房地产众筹平台：让您直接投资于优质商业和住宅地产项目
InteractiveShares.com是一家美国房地产众筹平台，可让中国的投资者直接投资于美国的商业和住宅地产项目。该众筹平台与洛杉矶、纽约、迈阿密、华盛顿特区等美国境内所有热门房地产投资市场中的开发项目进行合作，此外也提供二级市场中的优质众筹项目。因为直接与当地开发商合作，从而为本站的用户提供高回报的优质投资项目。
多种投资平台，为您提供各种创富机会
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买买买！ 传百仕通将斥53亿美元 买下曼哈顿指标性公寓社区
据传全球最大私募公司百仕通集团 (Blackstone Group LP) 即将达成协议，以 53 亿美元买下纽约曼哈顿最大公寓社区 Stuyvesant Town-Peter Cooper Village。
Stuyvesant Town 位于曼哈顿东区，社区由 56 栋公寓大厦组成，占地 80 英亩，正中央并有座公园。《路透社》报导，此社区在 2010 年前曾发生 30 亿美元债约违约案，所有权因而转移到代表债权人的资产管理机构 CWCapital Asset Management LLC 手中。
这座社区在 2007 年美国房市荣景正盛时，由大都会人寿 (MetLife) 以 54 亿美元出售给房产公司 Tishman Speyer Properties L.P. 及贝莱德 (BlackRock) 旗下一间附属公司。
《纽约时报》报导，在百仕通的协议中含有一项纽约市政府的特别要求，即是社区中近半住屋必须保留给教师、建筑工人、消防员等传统中产家庭。此社区已有 65 年历史，是纽约中产家庭住屋的象征之一。
纽约房价高昂，甚至连中产阶级都觉得租金是沉重负荷。Stuyvesant Town 的原先买家希望付低租金的长期房客离开，改租给愿意付出更高租金的房客，但此事引起争议，最终买家们无力偿还贷款而违约。
Stuyvesant Town 社区中，现在仍有一半以上公寓是以市价出租，以 2 房公寓来说，每个月要 4200 美元起跳。在百仕通与纽约市的协议下，年收入 12.8 万美元的小家庭，可以每月 3205 美元承租 2 房公寓；年收入 6.2 万美元的小家庭每月则只要付 1553 美元租金。
百仕通集团周一 (19日) 并未对此消息做出回应。
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全球房市五大热点 第一太平戴维斯：美国为首 钱进置业正是时候
是时候该前进美国置产了。
第一太平戴维斯表示，其环球房产调查，在调查 14 个国家后，美国成为最火热的市场。该物业公司研究员分析经济及人口趋势，预期热门城市在未来 5 年的房价涨幅。
旧金山天际线(图：AFP)至于什么因素可以换来房价升幅呢？必须要有人口成长、财富增加、以及房屋供给减少等三要素齐聚。
1.美国
美国房市过去三年涨幅相当漂亮，因为经济复苏重拾动能，其房价从 2009 年的谷底上涨约 30%。
邻近矽谷的旧金山，有着最大的升值潜能。第一太平戴维斯，将旧金山排在纽约、洛杉矶、迈阿密之前。
不过再更详尽的一点看，第一太平戴维斯主管 Yolande panes 表示，科技业热点的房价，与周遭城镇相比，有极大的落差。
至于美国房产买家来自何方，加拿大人名列第一，再来依序则是墨西哥、印度、英国。
2.阿拉伯联合大公国
至于中东房产方面，财富创造及人口红利是其创造亮眼回报的主因。阿拉伯联合大公国过去三年以来，经济成长至少有 4%。
杜拜是区域的房市热点，第一太平戴维斯相认为，它做为区域商业枢纽的角色，将支持长期房价前景。
3.新加坡
亚洲市场打房措施频频，再加上经济放缓，让新加坡房市量缩价跌。而这对想要入市的投资人来说，是个好消息，且对于新加坡房市的需求仍相当强劲。
4.英国
两个欧洲城市排入前五名中，分别是英国及西班牙。它们国家的房市本质不同，但都受惠于经济转强，以及低利率的好处。
伦敦房价涨势惊人，单过去一年便上扬了9%。然而需求仍旺盛，新屋供给量也不多。第一太平戴维斯指出，可以在伦敦找寻入手机会。
5.西班牙
西班牙经济已从 2012 年的谷底走出，一跃成为欧洲表现最佳的经济体。虽然房产价格仍较 2008 年的高点低逾 25%，但市场已回稳。
投资人应该考虑西班牙的巴利亚利群岛，比方说度假胜地 ibiza 及 Majorca。这里欧陆游客群聚，且需求多元、新供给少，因此抗跌韧性佳。
美国房子转让手续与细节 房产投资总能用得上
美国房产过户流程 ：说到美国买房卖房，房契转名是很多人关心的话题，美国产权转移是房产交易中最重要的一个环节，所谓产权转移，也就是产权证上要更改名字，俗话称房 契转名。房契转名的确看起来就是签个字改个名字这样简单，但事实上需要了解的知识却很多。据介绍，房契转名可以简单的归纳为两种，一种是有偿转让就是正常 的房屋买卖，还有一种是无偿转让例如赠与。
有偿转让
所谓有偿转让很容易理解就是普通房屋买卖交易的过程了，交易双方聘请经纪人，在办理过户的时候签字即可，基本上由律师把关，所以不会有太多的纠纷和问 题产生。但是在有偿转让存在一种情况，就是把房子以非常便宜的交易价格出售，比如叔叔把一套价值60万的房产以20万的价格就低价出售给侄子。看起来没有 什么问题，但是这个里面涉及很多内容。第一，就是产权保险，这套房产的交易价格是20万，购买这套房产的侄子需要重新购买产权保险。但是产权保险的理赔额 是根据房屋的价格来定的，也就是说这套房屋一旦出现产权问题，产权公司只能根据20万来计算理赔额。 第二，是缴税方面这里面可能涉及的税主要有两项：交易税和资本增值税。
交易税
购买房屋的时候卖家要缴纳交易税，交易税的多少也是根据房屋交易价格计算的，以刚才的例子来讲，如果是按照正常市场价格缴纳交易税60万的房子，价格 超过50万的房产税率是1.825%，需缴纳60万×1.825%=10950美金的交易税。如果是20万的价格，税率更低只有1.4%。那么20万 ×1.4%=2800美金。所以从交易税上来看可以节省很多。
资本增值税
如果这套房产是用于自住没有问题，但是如果这是一栋投资房，将来卖房的时候就会涉及到另外一项税，就是capital gains。还是刚刚的例子，过了几年侄子想要卖房，这个时候这套房子的市场价格已经涨到70万了，70万-20万(当初购房的价格)=50万(需要缴纳 所得税的部分)，像capital gains的税率非常高，差不多要15%。那么50万×15%=75000美金(资产所得税)。
无偿转让
所谓无偿转让就是赠予，如果想要办理无偿转让，手续上要比有偿转让容易很多。做无偿转让只要去两次律师楼就搞定了：第一次去的时候带着自己的有效ID 和社会保险号，让律师准备一份房契赠与的法律文书。第二次去的时候，赠与人在房契赠与文件上签字，然后赠与双方在交易税单上签字，就可以完成。里面所产生 的费用也远低于房屋交易的过户费，不到1000美金就可以完成，主要就是160美金产权登记费以及律师费。由于赠予的房产没有交易，因此也没有办法购买产 权保险，一旦产权出现问题，也只能赔偿原屋主。从税务方面来说，没有交易税，资本增值税也从原屋主购买之日的价格计算。
无偿转让听起来很美，但仍有可能引发法律纠纷
类似赠予的这种无偿转让虽然手续简单，但还是有很多需要注意的地方。总结了以下几点：
一， 老年人福利
现在有很多老年人想要申请政府的一些福利，比如medicaid。但是因为对收入有要求，很多老年人担心，如果自己有房产会影响申请 medicaid，所以把房产转让给自己的子女。但是他们不清楚即便是转让了房产，有一些情况下，他们5年内还是不能申请政府的medicaid。并不是 转让就能马上申请，这个是他们必须要注意的。
而且，这样一种房契转名会让很多老年人没有保障，如果有老年人一定要把房产赠予给自己，可以在房契里写入一项条款。就是尽管老人把房产转给子女了，但 是老人拥有这栋房产的终身居住权。很多人存在误区，有房产就不能申请medicaid。其实有房产一样可以申请。如果这套房产是老人唯一居住的房产，老人 有没有什么收入和存款，那么同样可以申请medicaid。这样只要有一天老人打算卖房或者去世了，卖房的钱先偿还自己的看病的花费，剩下的钱留给子女也 是可以。
二， 医疗信托
如果有这种需要的老人，最好还是要和律师沟通，看哪种方法是最好的。事实上，其实老年人不用担心房产会影响自己申请政府福利，而且即便是为了享受福利将房产过户给孩子，那么也还是要寻求一种保护自己的方法。
三，为欠款临时过户
有些人因为有欠款而临时将自己的房产过户给他人，然而，无偿转让是没有办法购买产权保险的，保险的赔偿方还是原屋主。所以一旦原屋主有欠款，这笔欠款除了跟着人走，也会跟着房子走。被赠与方只要卖房子，还是要偿还欠款，不然房产的产权也是有问题的。
四，将个人房产转让到自己公司名下
现在有很多人选择个人房产转移到自己公司名下，事实上就是自己转给自己，但是需要注意这套房产的持有人必须和公司持有人一致。如果是夫妇两人持有的房 产，那么公司也必须是夫妇两人名下的，而且所占的的份额也是必须要一致的。如果改变了就涉及到转让税的问题，因为这种转让是不需要转让税的。
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美国房产过户流程解析
美国房产过户流程：有一位来自国内的购房者付了钱，办完了手续，发现居然没有房产证，只有一份叫做产权转让书的文件，经纪人还说这个东西没了也无所谓，信息已经全部登记在政府网站了。那位购房者吓坏了以为遇上了大骗子，赶紧咨询美国的律师，才了解到这正是地道的美国房产过户方式。
要了解美国房产的过户流程，我们先来研究研究在美国过户日(Closing Date)。
首先过户日是在买卖双方达成协议时在合同中便事先约定好的，当然，如果双方都同意时，也可以在这个日期之前过户也没有问题。那么在过户日都会做些什么事情呢？ 总的来说有以下这些：
1、在过户日之前或当日，买方将会支付款项(通常是支票或者电汇)
2、卖方与买方签署产权转让书合同，将房间钥匙转交给买方
3、产权公司或者律师、公证人员前去当地的政府办公室登记注册
4、卖方收到扣除了过户费用以及贷款余额等的款项
关于在过户当天是由谁来主持，在美国东西部还有些不同。
在美国西部，一般来说都是由第三方——产权公司(Title Company)来持有资金，签署产权转让书，全权安排产权的转移。所以买卖双方都不用同时在场，由产权公司全权操作。
在美国东部，一般来说产权转移的过程是在一个称作“结算公司”(Settlement Company)的地方进行的，买卖双方(大多数时候也包括其经纪人)都集聚一堂，由律师或是结算代理主持，支付款项签署产权转让书，最后前去政府进行产 权登记。当然，若买方确实无法出席，也可以委托其经纪人或律师代理，代表他们签字，完成过户的流程以及审核。
付了钱，签了产权转让书，产权公司或是结算代理便会前去政府部门为买方进行注册。美国实行的是契约登记制度，购房并没有类似我 们的房产证，所有的信息都在政府部门进行登记。在美国多数地区都有政府网站，人们登陆政府网站便可方便得查询到房屋的产权信息；在少数没有政府网站的地 区，人们可以去政府办公室进行查询。
一般来说，在政府部门进行注册登记后，一般2-4周便可完成登记备案。但也有例外，比如前几年美国经济情况不好，政府部门也大 量裁员，而有的地方房产市场的交易 量却大大上升，导致政府部门人手不够，以至于完成产权的登记备案需要6-8周。虽然产权的登记需要时间，但产权的转移在过户日已完成，那时你已是房子的拥 有者了。
可以说，完成过户程序，在进行登记以后，产权转让便已不再重要，也不需要可以保管。业主的信息全部在政府留有备案，将来将房屋出租出售都不需要类似房产证等文件，产权所有人就可以轻松办理了。
对于自己的房屋，你是喜欢有房产证藏在家里安心呢，还是觉得美国人将信息登记在政府来得方便省心呢？
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