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自1961年出現首筆逆向抵押貸款以來，以房養老制度在美國已有逾半世紀歷史，但規模相較於傳統房貸市場仍然很小。專家預估，隨著嬰兒潮世代陸續退休以及對老年生活品質的要求提高，在未來幾年內美國以房養老的需求將顯著增強。

盡管美國有社會保險退休金以及退休金帳戶，許多人仍不敷所需，於是透過逆向抵押貸款方式的以房養老工具應運而生。這個機制初期發展並不順遂，主因是平均壽命增長，老年領取的金額可能超過抵押房產的價值，銀行不願做賠本生意。之後美國政府擔保，才廣為銀行與民眾接受。1987年參議院通過了“房屋產權轉換抵押貸款（HECM）”法案、1988年雷根總統簽署並通過由聯邦住宅管理局（FHA）擔保逆向抵押貸款，為此機制的實施奠定重要法律基礎。

2001年時，全美逆向貸款申請案件約1萬件，2006年增至7萬件，到2008-2009年金融海嘯發生時達到頂峰，超過11.4萬件，因為當時數以萬計有財務困難的老年人求助無門。

在美國，逆向貸款允許62歲以上民眾，將其房子的一部分產權轉換成現金。主要分為：“房屋產權轉換抵押貸款”（HECM）、“房屋持有人貸款”，以及“財務獨立計畫”等三種，其中HECM由聯邦政府出面擔保，目前市場上有九成屬此種形式。

逆向抵押貸款的提領方式包括：一次將全部貸款金額提領出來；按月固定提領約定的金額，沒有期間與總額上限，直到屋主過世或搬家；約定年限按月支付固定金額；設定一個貸款額度，借款人隨時可提領，直到額度用完為止；借款人也可組合上述選項。

以房養老的最大優點是屋主可用房子借錢過活，直到去世或搬家為止。缺點是房子很可能無法留給後輩或繼承人。

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美國逆向抵押貸款的占比仍偏低，只占傳統房貸市場1%，不過未來有逐漸上升趨勢。根據美國退休保險協會（IRI）的研究報告，到了2030年，嬰兒潮世代每天會有1萬人退休，這個世代自有住宅的比率很高，對生活品質要求也高，逆向抵押貸款的需求將增強。

在加拿大，卑詩省1986年首度出現逆向抵押貸款商品，這種商品目前主要透過房屋權益銀行（HomEquity Bank）的加拿大房屋所得計畫（CHIP）提供，但政府並未介入擔保。加拿大逆向抵押貸款產品的申請人須年滿55歲，可貸額度最高為55%。

（據經濟日報）

奧蘭多是位於美國佛羅里達州中部的一座城市，根據美國人口調查局2006年統計，人口共220,186人。奧蘭多的慢節奏的生活和它多元化的生活，成為了很多人熱愛它的理由，近年來，美國受加息政策、資產配置、經濟領先全球回暖、市場穩定漲幅健康等多重利好因素影響，逐漸成為全球最值得投資區域，越來越多的國內高淨值人群選擇配置奧蘭多房產。（奧蘭多買房有哪些注意事項？）

與此同時，中國人在美國購置房產的“地盤”也正在不斷擴展，由紐約、舊金山、洛杉磯、休斯敦、亞特蘭大一些熱門城市逐漸向德州、伊州、華盛頓州、賓州、馬里蘭州等地蔓延。如今，中國買房者又將目光瞄準了美國本土最南部的佛羅里達州。因早前受次貸危機影響，佛州房價大幅下跌。而近兩三年奧蘭多房產市場火熱，已經回升了50%有餘，但離高峰期至少還有50% 的空間，對投資者來說，則迎來奧蘭多買房最佳抄底時機。

1、迪斯尼入駐 租金有保證

奧蘭多擁有世界上面積最大的迪斯尼樂園。隨著美國經濟的恢復，奧蘭多的旅遊業增速會更快，作為超過紐約而成為美國年訪客量最多的城市，奧蘭多在去年一年便吸引了6,200萬訪客，刷新美國旅遊業“到訪單一城市遊客量”之最的新紀錄。而奧蘭多區域將近有590家酒店，約12.3萬間房間，迪斯尼樂園周邊的酒店大約只有300家，奧蘭多平均每夜至少需要8.8萬間房，需求量遠遠大於供應量，這就催生了奧蘭多假期出租房市場，把閒置的空房出租給訪客。

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2、市場火爆 房價再提升

租房市場的火熱，對出租房的需求也將隨之提高，而這也會進一步催生房價的上漲，促使奧蘭多房產市場異常火爆，過去一年奧蘭多房價達到了12.7%的升幅，是繼2012年美國經濟復甦後，奧蘭多房產市場的大幅度上漲，預測未來還將有4.8%的上漲空間。巨大的房產缺口使得圍繞迪斯尼的區域幾乎成為奧蘭多房地產市場當之無愧的燙金地段，是近幾年海外投資者的熱搶區域。

3、環境優美 配套醇熟

有“陽光之州”美稱的佛羅里達州，位於美國東南部，西部瀕臨墨西哥灣，東部臨近大西洋，南邊臨近加勒比海，因其亞熱帶濕潤氣候，湖泊密佈三面環海，作為全美知名的休閒度假勝地受到眾多投資者熱捧。同時，奧蘭多將商業區、住宅區、休閒區和綠地精細劃分，打造的生活環境、良性競爭的商業氣氛、完整的教育體系。

奧蘭多這片價格窪地正逐步走向價值高地，以高性價比俘獲眾多投資者的目光。越來越多的中國投資者已經加入到購買佛羅里達房地產的人群中，投資奧蘭多，宜早不宜遲。

（互聯網資訊綜合整理）

曾有人通過出售自己的比特幣資產，在境外獲得美元；還有人通過社交圈在美國找到買家購買自己收藏的鉆石。（美國買房首付比例）

從星巴克集團副總裁高級助理到美國的房地產經紀人，鄒子捷做出的轉型讓她成為了美國房地產復蘇乃至繁榮中的受益者。

“我自己的感覺是接待的客戶一直都沒停過，每天都在工作，幾乎沒有休息日。尤其是一到中國的假期，看房的人就會特別多。”作為巴菲特旗下伯克希爾-哈撒韋公司房地產服務公司的經紀人，已移民美國25年的鄒子捷主要的服務對象是西雅圖地區高科技行業的白領和中國的新移民。她說，自己接待的客戶裏八成以上都是中國人。由於多次月銷售量排名第一，她是該房地產公司全國系統頂尖1%的經紀人。

根據美國房地產經紀人協會（NAR）最近發布的《2017年美國住宅房產外國買家報告》（下稱”報告”），在2016年4月~2017年3月的統計周期，中國繼續保持美國海外購房群體中的”第一大買家”地位，成交金額超過其後的加拿大丶英國丶墨西哥和印度。

作為美國外國人購房的主力，中國人這一年的購房總成交額達317億美元（約合2140億元人民幣），比上年的273億美元上升了16%，也超過前年的286億美元，創下歷史新高；購房數量也超過4萬套，在2016年回落後再次沖擊歷史最高點。

隨著中國外匯流向和全球投資機會的變化，中國人在美國的買房和投資行為就像一面鏡子，折射著豐富的信息。而這一群體所呈現出的特點和故事，也是市場發出的訊號。

近七成全額現金支付 申請貸款不容易

2016年秋天，就在外界擔憂人民幣對美元匯率將會持續下降進入“7時代”的時候，拿到美國綠卡一年多的賈喬（化名）在美國紐約市周邊用全款買下了一棟價值30萬美元左右的房子。

賈喬對第一財經記者表示，全款是迫不得已。他本想貸款但卻無奈申請不到。由於工作在國內，沒有美國的收入和消費記錄，因此無法向銀行申請正常利息的貸款。

像賈喬這樣的人並非少數。在美國全款買房的群體中，大部分都是來自加拿大和中國內地的買房者。

上述報告顯示，在美國的加拿大購房者有76%的人選擇全款買房，只有21%的人申請了美國的貸款，而中國購房者則有65%選擇全款買房，26%申請了美國貸款。與之相對的是，在美國的印度購房者只有18%全款買房，高達79%的人申請了房貸；墨西哥人則有42%全款買房，51%申請房貸；英國人買房時的這兩個比例分別為36%和47%。

有意思的是，在不少經紀人的經驗裏，那些來自加拿大的買房者不少也是華裔。

“這些華裔買家覺得加拿大房價太高了，轉而到美國投資以獲得更多資源和更高回報率。”關註海外房源的居外網中國區業務總監丶美國持牌經紀人吳光慧這樣告訴第一財經記者。鄒子捷也表示，不少加拿大買家是從中國移民過去的。

吳光慧告訴記者，中國購房者希望能盡量利用銀行的杠桿，即貸款買房，但難度比較大，因為”可選擇的銀行比較少，美國一些大銀行都關閉了這個口子（向外國購房者放貸），也是變相控制外國人買房，以避免他們炒高當地房價”。

美國諮詢管理公司Sino-American Insight首席顧問趙桐對於當地銀行的房屋貸款較為了解。她對第一財經記者表示，美國大多數銀行都不會接受外國人的貸款申請。

在吳光慧的印象裏，華美銀行丶滙豐銀行丶花旗銀行丶美國中國信托銀行及部分美國本地銀行會接受中國人的房貸申請。但最好幾家銀行同時申請，一般來說小銀行或者當地銀行的效率會更高一些。

為了規避風險，絕大部分的銀行要求外國買房者的首付比例在40%以上，利率也會比當地居民的更高，一般會上浮1到1.5個百分點。”提出貸款申請的外國買房者，需要提供至少未來18個月的月供存款證明，在貸款銀行開戶並將該銀行的賬號設置為自動還款賬戶……除此之外，銀行還會要求貸款人提供過去三年的就職收入證明，首付款來源可追溯，貸款額度月供不超過家庭收入的33%。”趙桐說。

美國買房的流程和中國不同，一般是先選房，實地看房找到心儀的房屋後，先向銀行申請貸款預批。拿到銀行的貸款預批信後，才會進入簽署合同和交房環節，然後再進入正式的貸款審批階段，須在購房合約貸款保護期內獲準貸款。

“在交易關閉前貸款未能完成的案例並不罕見。所以，選擇銀行至關重要。”趙桐告訴第一財經記者，貸款銀行會要求貸款人購買房屋保險——不管是外國人還是本國居民，這個要求都一樣。

而大部分中國人都像賈喬一樣，連最初的貸款預批信都無法獲得。不過，一個明顯的趨勢是，希望貸款買房的外國購房者越來越多。鄒子捷說，原來的中國買房客主要用全現金支付，現在越來越多的人會利用貸款買房了。

吳光慧認為，如果美國進一步加息，選擇貸款買房的人數比例會下降，中國購房者也會考慮怎樣更合算。但對美國賣方來說，自然是最歡迎全額現金支付。

有人出賣比特幣籌房款

在近一兩年來”寬進嚴出”的背景下，個人年度購匯每年5萬美元的便利化額度沒有變化，同時國家外匯管理局對個人外匯信息申報管理進行完善，房屋買家兌換美元並轉移到美國的這個環節，變得更復雜，自然也拉長了中國買家準備資金的時間。

由於賈喬有不少親戚數十年前就已在美國定居，他在全款買房的過程中並沒有碰到外幣兌換的煩惱。他和在美的親戚私下達成了協議，請親戚在美國用美元為他支付房款，而他則在國內用人民幣與之兌換。

根據一名業內人士的說法，曾有人通過出售自己的比特幣資產，在境外獲得美元；還有人通過自己的社交圈，在美國找到願意購買自己收藏的鉆石的客戶，從而獲得美元，免去換匯和境外匯款的麻煩。

除了這些個別的例子，吳光慧表示，一般來說，能申請到銀行貸款的海外買房者只需要準備首付，在房屋成交後，需要每月償還的房貸部分可以通過獲得租金來支付。據她估算，美國目前住房投資回報率在4%~8%之間，部分二手獨立屋帶租約的回報可達10%以上，“越是好的區域，房價越高，回報率就相對低”。

對於“首付或全款的資金如何籌措”的問題，一名在美國的中國購房者表示，通過每年5萬美元的多年換匯積累，以及充分利用家人的換匯額度籌集資金，再在美國申請一個銀行的境外賬號，比如滙豐銀行，然後通過自己在國內的滙豐銀行賬號，直接匯出境外即可。

當然，之前也存在通過地下錢莊等灰色方式換匯和將資金匯出境外的情況。

賈喬買下的房子在紐約市的郊區。他告訴第一財經記者，他的房子每月租金大約1500~1800美元，扣除800~1000美元的稅費，每月的回報在1000美元左右。用當時購房時的30萬美元房價計算，回報率約為4%。

此外，從去年秋天到現在接近一年的時間，賈喬估計整套房子的總價已上漲了大約1萬美元。

根據美國聖路易斯聯邦儲備銀行的最新數據，2016年美國的房產自有住宅的空置率低至1.7%，已達2003年以來的最低水平。2008年為最高峰，空置率達2.8%，隨後逐年下降。空置率的下降，一定程度上意味著租房市場的火熱，相應的投資回報率也會上升。

關於在美國買房的目的和用途，上述報告的數據統計顯示，39%的中國購房者在美國的首套房，即為了自住；另有39%是為了度假和住宅投資；還有8%是為了孩子上學。其中作為移民自住用的人數比例遠遠低於印度（76%）和墨西哥（56%）的購房者。

隨著中國人購買能力的提升，去美國買房的中國人不再只是超級富有的人，越來越多中產階層也具備了移民和海外投資的能力，為了孩子教育等目的的購房行為也變得更加理性。然而，和其他國家相比，中國買家的”土豪”屬性依然強烈，53萬美元的房價中位數遠遠大於美國整體房價的中位數23.6萬美元，前者是後者的2.2倍。

（據第一財經日報）