英国房市 – Page 21

2015年4月英国房价趋势报告

英国4月份房价继续上涨，依然延续着良好的走势，本月房屋均价月度上涨1.6%，均价达到286,133英镑，同比有4.7%的涨幅。具有重要意义的是，随着进入2015年以来，英国房产市场的持续好转，本月的均价超过去年6月份水平，创下了英国房产有史以来的新高。

从区域来看，本月英国房价出现全线上涨，各区域均有不同幅度的上涨，其中威尔士地区涨幅最大，为4.4%，大伦敦地区和东北区也有不错的涨幅。

究其原因，英国市场上新建房屋数量比去年同期减少4%，是推动房价上升的原因之一；与此同时，市场上对房屋的需求仍在继续攀升。

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更为重要的是，5月份英国即将大选，各大政党纷纷推出自己未来的房屋政策。执政联合政府中的保守党首相卡梅伦此前宣布，将允许更多住在公屋中的居民以便宜价格购买住所。主要反对党工党则表示，计划每年增加20万栋新房屋，将比2013年增加9万栋之多。

在其他指数方面，英国抵押货款机构Halifax公布统计数字显示，3月份房价比前一个月上涨了0.4%，比一年前高出8.1%，略低于2月份的年增长8.3%。英国至3月三个月RICS房价指数升至+21，创2014年10月份以来新高。英国4月房价信心指数(HPSI)由57.5，升至58.2，且已连续25个月处於50之上。

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英国待交易房产价值评估数量飙升行情趋热

根据英国房地产服务机构Connells公司的统计显示，今年3月份，英国进行市场估值的待交易的房屋总量比2月份大幅上涨36%，与去年同期相比飙升42%，为自2007年以来的最大涨幅。预示着英国房地产交易量的飙升。

众所周知，在英国房地产市场交易中，房屋的市值评估(Valuation)是一个重要的环节，是房地产交易的前期准备工作。

从细分市场来开，今年三月份首次购房者针对的房产物业估值数量比2月份上涨了33%，与去年同期相比上涨了40%。而二手房市场的物业估值数量也表现不错，3月份比2月份上涨32%，与去年相比则增长了23%。

来自Connells公司的商业服务部主管John Bagshaw认为，“经济回暖和就业市场振兴为房地产市场带来了乐观情绪。虽然未来的大选还不能确定会产生哪些影响，但是房地产市场未来大规模的回升确实正在酝酿之中。另外，政府即将推出的首次购房者ISA等措施也为首次置业的潜在买家带来了很多利好。”

Bagshaw还补充到：“买房出租政策到底是好是坏还是得由政治来回答，但是住宅市场无疑已经受到很大影响。从长久来看，首次置业的房屋市场交易活动还是会比其他市场增长更快。”

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大选在即：伦敦房产需求强劲供应增长

根据房地产公司仲量联行（JLL）的分析，在伦敦房市上，100万英镑以下的区间仍然火热，不过150万至500万英镑的市场区间已经受印花税的变化和可能引入的豪宅税而日趋平静。然而，潜在的需求依然强劲，仍然明显超过供应，这个稳定的基本面将继续支撑市场。

仲量联行的报告指出，伦敦市新楼盘的开发活动继续增长，现有 26,500套已开工建设，比去年下半年增长了23％。这些新建房产大多数位于核心区域之外，数量比去年下半年增长了34%，而核心市场的新建房产数量增长仅为8％。

现在距离英国大选只剩一个月的时间，这已经影响到了伦敦的房市活动，特别是工党所提出的豪宅税对于150万英镑以上的房市影响特别大，所以人们都采取观望态度。

仲量联行住宅研究部门的主任尼尔·查威顿（Neil Chegwidden）说：“大选似乎并没有影响伦敦开发商们的热情，新开发的楼盘数量比起过去几年显著增加。”

在这些新项目中，伦敦东部的2012年奥运会遗产为这一地区带来了丰富的开发和再生的潜力，远远超出了奥林匹克公园本身的影响力。此外，伦敦市正在进行的最大的非奥运开发项目位于Royal Wharf和Silvertown Quays。

该报告还指出，东伦敦的房市是2014年伦敦最活跃的地区市场，占伦敦市外围总销售量额的51％。价格在2014年也上涨了7.5％，显著高于伦敦市中心的平均水平5.9％，预计东区的房市将在2015年沿续这个趋势。

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英国房市：养老金改革或促进房市

英国养老金政策改革可能促进房市交易量 — 从2015年4月开始，英国养老金储户已可以完全自由的提取养老金并投资到房产中去

根据房地产公司Chestertons的研究，英国养老金的规则变化可能引发的房产交易量显著增加，但不会对英国房价造成太大的直接影响。从2015年4月开始，英国养老金储户已可以完全自由的提取养老金并投资到房产中去。

2014年3月底公佈的英国财政预案对养老金方案进行了改革，储户可以逐步的从养老金中提出更大额度的现金以投资到中意的其它门类中去。至2015年4月，限额已经完全解除，储户已可以完全自由的提取养老金。

因为房产投资通常被视为波动较小、相对安全的长期投资，并能提供定期的租金收入。由于生利的本金是首付与按揭之和，因此在房市繁荣与租房顺利的情况下，资产的升值与房租的收益率都会大于一般的投资。而且稳定、可观的中长期资本增值也更让人容易理解与放心。再加上当前英国房市已经进入复苏，市场的需求应该会把业主推到较为有利的位置。所以对于那些决定自主操控养老金的人，房产投资可能超过养老年金并成为流行的投资选择。

但英国养老金的平均额度为2.5万英镑，对于大多数家庭，仅仅用养老金还不足够以投资房产。如果以此作为20%的首付计算，那么养老金投资购房出租最多只能购买12.5万英镑的房产。虽然这并不足以购买很好的房产，但是仍然可以投资学生住宿。如果想投资更大的房产，可能需要有其它的资产来源作为首付。

而且对于很多已过退休年龄的人来说，要获得购买房产的贷款并非易事，因为很多贷款机构一不太愿意发放贷款给那些在退休之前无法清偿按揭的人。当然用现金购买物业也可以，但能够额外再拿出一大笔钱的人数并不多。

Chestertons公司的报告指出，很多退休人员可能会通过产权释出（把现有的地段好的、较大的房产卖掉，买一所地段一般的小房产居住）的方式来投资房产，或者是用这笔差价加上养老金作为他们的子孙购房的首付，而这会推涨房市的交易量，并有助于缓解租房房源紧缺的态势。

2015年3月英国房价趋势报告

英国房市3月份走势良好，本月较上月上涨1%，但是放缓但依然延续了2015年以来的上涨趋势。进一步扭转了去年后半段的颓势。3月份英国房价同比上涨5.4%，均价达到了281,752英镑。

从区域来看，除北部地区和大伦敦地区基本持平外，英国整体全线上涨。涨幅最大的是东英吉利亚地区，月度上涨2.5%，纽克郡—亨伯也有2%的上涨幅度。

在成交方面，由于去年稍早英央行出台更为严格的抵押贷款措施，英国楼市活动已显著降温，其中抵押贷款申请许可件数与一年前相比减少了20%。尽管如此，随着印花税和养老金改革持续进行，未来数月英国的楼市活动将得到支撑。另一个信号是，3月份的平均待售天数出现了自去年六月份以来的首次下降。

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而另一个值得关注的数据时，英国政府数据显示，去年英国已完成供房贷的业主占整体比例30年来首次超越仍在供房贷的业主，意味着首次置业买家进入楼市者越来越少。

在其他房价指数方面，，英国3月Nationwide房价指数年率增5.1%，创2013年9月以来最低前值增5.7%。全英房屋抵押贷款协会表示，英国伦敦房价与英格兰南部房价同比增幅最为强劲，尽管在今年第一季度英国全国房价显现出了明显放缓的迹象。

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2015年2月英国房价趋势报告

2月份英国房产市场延续了1月份良好的态势，继续上行。英国房价月度上涨2.1%，较前值1%的数据有所改善，进一步扭转了年前几个月的颓势。2月份英国房价同比上涨6.6%，达到了279,004英镑。

从区域来看，英国各地区全线上涨，本月东北地区“逆袭”，2月份上涨6.4%，位于英国各区域涨幅首位，而西南地区和西米德兰兹地区最为弱势，分别为上涨0.4%和0.7%。值得一提的是，大伦敦地区上涨2.8%，优于上月表现。

政策面，由于今年稍早英国央行出台更为严格的抵押贷款措施，英国楼市活动受到影响，其中抵押贷款申请许可件数降至2013年6月以来的低位，该数据较2014年初期已经减少了20%左右。

此外，在野工党提出若在5月胜选，便会对200万英镑以上的住宅单位开征豪宅税，使不少潜在买家改为租房，一定程度上影响了需求。后市来看，英国尤其是伦敦地图重启上涨模式是大概率事件。

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在其他重要的指数方面，英国2月Nationwide房价指数年率上涨5.7%，不及预期值及前值，且为17个月(2013年9月以来)最低，预期上涨6.1%，前值上涨6.8%。 2月 Halifax季调后房价指数月率 -0.3%，前值2%。

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英国1月房价升9.9%创7年新高

英国1月房价增速加快，推动房产价值升至7年新高，主要受购房税改革和贷款利率下降的影响。

英国1月房价升9.9%创7年新高

根据英国抵押贷款商哈利法克斯银行（Halifax），英国房价去年12月上涨1.1%，今年1月上升2%。1月平均房价为193,130英镑，同比增涨9.9％，为2008年2月以来最高。

哈利法克斯于2月5日发布的报告，与其它显示市场下行的数据背道而驰。英国国家建筑协会（Nationwide Building Society）近期称，英国房价年增长率触14个月新低。哈利法克斯的经济学家马丁·埃利斯（Martin Ellis）也曾指出，因为去年年末交易量减少，1月数据可能会出现大幅波动。

英国央行（Bank of England）近期发布的数据显示，去年11月获批的抵押贷款数出现六个月来的首次上涨，这意味着英国房地产市场在经历了去年下半年的降温以后已经开始企稳回暖。

哈利法克斯预测，英国房价今年将增长3％至5％。去年增幅为8％。

“数据的改善可能预示着，近期下调的抵押贷款利率、印花税的改革和实际收入的增加，起了适度提振市场的作用，” 埃利斯说， “但是如果现在就下定论，还为时过早。”

该经济学家还表示，不断扩张的实体经济、较低的抵押贷款利率，以及提升的家庭消费能力（受通胀放缓和燃料开支下降影响），会继续对购房需求形成支撑。

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2015年1月英国房价趋势报告

2015年1月份，英国房价反弹，月度上涨1.4%，暂时扭转了前两个月的跌势，为新的一年开了个好头。而同比涨幅则升至8.2%，均价达到了273,275英镑，一月份房价数据的走强缓解了去年下半年以来的悲观预期。

从区域来看，本月出现了西南强，东北弱的特点。西南地区和西米德兰兹表现最为亮眼，月度涨幅分别达到了3%和2.9%，而表现最弱的地区是北部地区和约克郡，两者分别下滑了1.7%和0.2%，大伦敦地区不温不火，小幅上涨0.9%，均价达到了566,404英镑。

房价上涨可能表明近期抵押贷款利率下降、印花税改革、实际收入多年来首次增加正在对英国房地产市场提供温和刺激。而2015年房产市场能够继续走强，还有诸多疑问。比如今年5月的英国政府换届大选会是一个非常大的不确定性，它将提高货币市场中大规模融资的成本，进而拉高抵押贷款利率。

在其他英国房价指数方面，英国1月Halifax季调后房价指数月率增长2.0%，远超预期和前值，创8个月来最高水平，且单月涨幅创下2014年5月以来之最。而全英房屋抵押贷款协会公布的最新数据显示，1月份英国房屋价格同比涨幅为6.8%，不仅低于去年12月份7.2%的同比增幅，同时也是英国房价连续5个月放缓。

英国房产市场呈平衡健康发展态势 2015伦敦房价预大幅下跌

英国最大房屋建筑商之一Taylor Wimpey日前表示，英国房价增长目前有趋缓迹象。随着价格增长率降低，整体房市呈现出一个更平衡、健康及可持续发展的态势。

英国房价增长目前有趋缓迹象

英国房市在2014年急速上涨，这一繁荣使得很多人买不起房。但在2015年，利率提高、五月大选以及较少的国外买者，会使房价提升速度缓慢下来。

全国建筑协会亦预期英国房市在2014年平均房价上涨8.3%后，于2015年降温。与此同时，近期经济和商业研究中心的预报也表示，2015年房价将下跌，其中伦敦将会是跌幅最大地区。

Taylor Wimpey在2015年新年开始就有 14亿英镑的订单，比起2014年增加了12%。2014年该公司完成12,454间房屋订单，比2013年增加6%。该公司亦在交易声明中表示，“2014年后半年，我们看见了一个更健康以及更平衡的房产市场的回归，英国住房市场亦将持续增长。”

因得到政府“帮助买房抵押贷款资助计划（help-to-buy mortgage-subsidy scheme）”的支持，英国一些大型房屋建筑商在房市暴涨期间获得了丰厚利润。

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2015英国房价走势大预测楼市变幻众说纷纭

2014年英国房价尤其是伦敦的房价上涨速度远远超过预期，而现阶段其涨幅速度已逐渐放缓。进入2015年，英国的房产将呈现何种走势？不妨听听英国各大房地产机构是如何预测的。

2015英国房价走势大预测楼市变幻众说纷纭

据英国最大的房地产按揭贷款机构Halifax银行统计，截至去年7月，伦敦和英国东南部纷纷取得了两位数字的上涨——10%。此外，英国其他的地区也出现了自金融危机以来的最快增长速度。进入2014年下半年，房价涨幅有所放缓。但是据Halifax的数据显示，去年11月英国的平均房价为186,941 英镑，年平均涨幅为8.2%。

那么，2015年影响英国房市的重大因素有哪些？2015年房价又将会如何变化呢？

2015年房产市场中最大的挑战是什么？

对2015年房产市场造成影响的因素有很多。今年5月的英国政府换届大选会是一个非常大的不确定性。它将提高货币市场中大规模融资的成本，进而拉高抵押贷款利率。

此外，大选的结果也是另外一个影响因素。高端房地产市场将受到工党提出的“豪宅税”影响。该党计划对价值超过200万英镑的房产每年额外征收一定比例的“豪宅税”。

另一个因素则是财政部大臣乔治·奥斯本在去年年底提出的印花税改革方案中，该方案显著加大了对“豪宅”的征税力度。

但是对2015年房市来说，这些并非都是坏消息。绝大部分买家将会受益于新的印花税政策。根据奥斯本先生提出的新政策，任何购买房价在937,500英镑以下房产的业主将少支付一定比例的印花税。而这部分人群占据了全部购房者的90%。

抵押贷款经纪公司SPF Private Clients的首席执行官马克·哈里斯表示，印花税的变化将为今年的春季提供一个较为缓和的氛围，但是受大选不确定性的影响，房产市场将保持低迷直至5月大选结束。

哈里斯补充道：“一旦大选结果公布，我们预计一部分在2014年积攒的需求将逐渐在今年内得到释放。”

加息也将对房产买家造成影响。一旦英国央行决定调整目前0.5%的低利率，那么贷款成本将增加。尽管经济学家们对于英国央行将于何时加息意见不一，但是绝大部分专家预计，央行不会再等很久。

专业机构如何预言2015年房产市场？

预算责任办公室（Office for Budget Responsibility）

财政部的预测已经上调了早前对于未来五年内价格的预测。现在的预测为，2015年上涨7.4%，2016年上涨5.9%,2017年上涨5.8%，2018年上涨5.1%，2019年上涨3.8%。

该部门表示，总体来说，截止2020年第一季度，房价将上涨31.4%。

但是，如果考虑上通货膨胀这一因素，增幅将显得颇为温和。相对于2007年金融危机，实际房价增长8.8%，房价与收入的比增长为9.5%。

英国皇家特许测量师学会(Rics)

Rice 预测，在2015年英国各个地区将迎来一个较为缓和的房价上涨，平均涨幅为3%。该学会表示，西北、东南、West Midlands、约克郡以及亨伯赛德郡（Humberside）将出现最大涨幅，达5%。然而伦敦房价会出现低迷。虽然在复苏初期表现良好，但是伦敦房产市场无论在定价还是活动方面都需要“喘口气”了。

资本经济学会Capital Economics

地产经纪学家马修·普安顿表示供给和需求将大体上达到平衡，因此房价涨幅终将在未来几个月内归零。他补充道，2015年一些地区将出现温和的下跌。

但是由于贷款利率低，工资上涨以及一些迹象表明贷款机构将增加贷款量，他并不看好房价在任何一个区域内会出现持续下跌。

IHS Global Insight

该机构英国和欧洲首席经济学家霍华德·阿彻认为，经过一个温和的增长期，在2015年年底，房价将出现5%这样一个稳定单并不显著的涨幅。

他表示，受最近新出台的印花税曾策影响，大部分买家都将得到实惠，此外，就业形势良好，收入增加以及低贷款利率都将对房地产投资市场产生积极作用。

然而，与之息息相关的因素还有：不断加大的房价与收入比、贷款机构收紧房贷的政策，以及英国央行很有可能在2015年加息等。

Halifax

贷款机构预计，在去年7月房价出现约10%的涨幅后，2015年全英范围内房价将出现3%~5%的增幅。该机构还表示，与2014年初相比，供给与需求关系将有所改善。

今年可能出现的加息以及缩减的承载力将成为抑制房屋需求量的重要因素。而5月份的大选也造成极大的不确定性，使得2015年前几个月房地产市场呈现相对稳定的状态。

第一太平戴维斯Savills

地产经纪公司预测，全英范围内房价将上涨2%，苏格兰地区将出现最高涨幅，为3.5%。

房价经过一段强势上涨后，承载能力的限制以及贷款调控已经开始放缓，这些因素利率上涨共同作用，将限制未来的发展空间。

“伦敦，已经经历了最为强烈地房价上涨，未来也将最容易受到影响，因此我们认为2015年的房价将维持现有水平，未来5年内的总涨幅也仅为10.4%，为全英范围涨幅最低的区域，”第一太平戴维斯表示。

莱坊国际Knight Frank

莱坊国际预测，2015年英国房价最高涨幅为3.5%，但是他们同样认为伦敦地区房价将维持不变，直至2016年出现4.5%的涨幅。

“我们坚持认为，历史高位的定价和承载能力的制约都将限制未来的房价增幅，尤其是在逐渐进入一个合理的价格增长周期后，”莱坊国际表示。

消费者对未来房市信心几何？

据Halifax最新发布的房产信心报告，消费者对房价的信心已跌至2013年的最低水平。

受访者中，对未来12个月持积极入市态度的消费者与持观望态度的消费者相比，高出了25%。这一比值与2014年9月时的调查相比，增长了14%。换言之，认为未来12个月是一个购房好时机的消费者数量出现了增长。

与之相对，认为未来12个月是适合的卖房市时机的受访者与持相反态度的受访者相比，高出了近14%，该比值与2014年9月进行的调查相比下跌了5%。

如果Halifax的这个报告有参考价值，那么2015年将是一个不错的购房时机；但对于卖房者，或许还要三思。

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